简易房地产调研报告.doc

芜湖住宅项目可行性研究报告

本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。
具体四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。
本项目总用地面积40108平方米，建筑密度<18%，容积率<2.5，建筑控制高度要求满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。
本项目建议书根据周边楼盘的销售价格，综合考虑，分别按照每平米5000元、5500元和6000元的销售价格反推土地成交楼面价格，以此对比该宗土地的出让价格并得出结论。其中，地下车库部分参考周边楼盘情况（配比0.6-0.8），按35000平方米估算，如果按照40-45平方米一个车位估算，抛去各类管理用房面积，地下车位数约为650个，其中300个属于人防要求面积，不可出售，按出租计算，综合价值按4万元/个；350个可销售，按每个8万元。商业面积按2000平方米估算，单价按照周边市场情况以每平方米10000元计算。
项目经济指标：

净用地面（亩）
60
净用地面积m2
40108
综合容积率
　2.5
总建筑面积（m2）
135000
　　地上建筑面积
100000
　　地下建筑面积
35000
商业面积（m2）
2000
地下车位数
650（350可销售）

1、
总投资估算（按照每平米6000元销售）
总收入
销售收入（万元）
64800.00
住宅（0.6万/m2）
58800.00
商业（1万/m2）
2000.00
车库
4000.00
收益
税前利润率
20.00%
税前利润（20%）
12960.00
税费
销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）
4244.40
建设
总建设成本
35763.19
销售
营销费用（2%）
1296.00
财务
财务费用
3214.42
建设财务费用
2574.95
土地财务费用
639.47
土地
土地总费用
7321.99
土地交易契税、印花税（3.05%）
216.71
土地成交价款
7105.27

相当于每亩
118.10 万元

2、
总投资估算（按照每平米5500元销售）
总收入
销售收入（万元）
59900.00
住宅（0.55万/m2）
53900.00
商业（1万/m2）
2000.00
车库
4000.00
收益
税前利润率
20.00%
税前利润（20%）
11980.00
税费
销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）
3923.45
建设
总建设成本
35763.19
销售
营销费用（2%）
1198.00
财务
财务费用
2933.22
建设财务费用
2574.95
土地财务费用
358.27
土地
土地总费用
4102.14
土地交易契税、印花税（3.05%）
121.41
土地成交价款
3980.73

相当于每亩
66.17 万元

3、
总投资估算（按照每平米5000元销售）
总收入
销售收入（万元）
55000.00
住宅（0.5万/m2）
49000.00
商业（1万/m2）
2000.00
车库
4000.00
收益
税前利润率
20.00%
税前利润（20%）
11000.00
税费
销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）
3602.50
建设
总建设成本
35763.19
销售
营销费用（2%）
1100.00
财务
财务费用
2652.01
建设财务费用
2574.95
土地财务费用
77.06
土地
土地总费用
882.30
土地交易契税、印花税（3.05%）
26.11
土地成交价款
856.19

相当于每亩
14.23 万元

4、
总投资估算（按照每平米6000元销售）
总收入
销售收入（万元）
64800.00
住宅（0.6万/m2）
58800.00
商业（1万/m2）
2000.00
车库
4000.00
收益
税前利润率
15.00%
税前利润（15%）
9720.00
税费
销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）
4244.40
建设
总建设成本
35763.19
销售
营销费用（2%）
1296.00
财务
财务费用
3474.67
建设财务费用
2574.95
土地财务费用
899.72
土地
土地总费用
10301.74
土地交易契税、印花税（3.05%）
304.90
土地成交价款
9996.84

相当于每亩
166.16 万元

5、
总投资估算（按照每平米5500元销售）
总收入
销售收入（万元）
59900.00
住宅（0.55万/m2）
53900.00
商业（1万/m2）
2000.00
车库
4000.00
收益
税前利润率
15.00%
税前利润（15%）
8985.00
税费
销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）
3923.45
建设
总建设成本
35763.19
销售
营销费用（2%）
1198.00
财务
财务费用
3173.78
建设财务费用
2574.95
土地财务费用
598.83
土地
土地总费用
6856.58
土地交易契税、印花税（3.05%）
202.94
土地成交价款
6653.65

相当于每亩
110.59 万元

6、
总投资估算（按照每平米5000元销售）
总收入
销售收入（万元）
55000.00
住宅（0.5万/m2）
49000.00
商业（1万/m2）
2000.00
车库
4000.00
收益
税前利润率
15.00%
税前利润（15%）
8250.00
税费
销售税费（含营业税5.5%、印花税0.05%、预付土地增值税1%等，共6.55%）
3602.50
建设
总建设成本
35763.19
销售
营销费用（2%）
1100.00
财务
财务费用
2872.89
建设财务费用
2574.95
土地财务费用
297.94
土地
土地总费用
3411.42
土地交易契税、印花税（3.05%）
100.97
土地成交价款
3310.45

相当于每亩
55.03 万元

以上测算暂时没有考虑商业部分和地下车库部分的政府收益补偿，项目建设周期定为1.5年，贷款利率定为每年6%。综上，将税前利润分别固定于20%和15%，分别固定销售单价6000元每平米、5500元每平米和5000元每平米，从而分别反推出的最高土地价格见下表。

税前利润
（万元）
利润率20%
土地成交价
（万元）
税前利润
（万元）
利润率15%
土地成交价
（万元）
6500元
每平方米
13940
10229.82
170.04万元/亩
10455
13340.04
221.73万元/亩
6000元
每平方米
12960
7105.27
118.10万元/亩
9720
9996.84
166.16万元/亩
5500元
每平方米
11980
3980.73
66.17万元/亩
8985
6653.65
110.59万元/亩
5000元
每平方米
11000
856.19
14.23万元/亩
8250
3310.45
55.03万元/亩

一、地理位置

本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。属于芜湖城南组团，项目地块距离市中心步行街直线距离6公里。
具体四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路；北至纬七路。

本案

二、项目周边配套
该地块位于地处芜湖高校园区，东侧是九华南路，与安徽师范大学南校区隔路相望，人文环境高雅。北面纬七路，与柏庄·春暖花开隔路相望。16、18、45、103路公交车已在此设立了“柏庄春暖花开站”， 并且比邻马饮客运站。而宁安城际铁路弋江站将于2012年底前建成通车。这里将成为一个出入极为方便快捷，生活配套日益成熟的高尚居住区。

项目位于芜湖市南北大动脉九华路的南段，与传统市中心的城脉、地脉、人脉、商脉相连。按照芜湖市政府“东扩南延”的城市发展战略和“一心四区”的城市规划愿景，南部将形成以高校学府、高新产业与高尚居住为核心的城市区域功能特征，本项目处于未来城市发展的五脉会通之地。
学校：位于安徽师范大学南校区正对面，地处芜湖高校园区，有大学城、十二中、二十四中、 利民路小学、延安小学、安师大附属幼儿园。
　　医院：新安中医院、和平医院、安徽中医药高专第二附属医院。
　　娱乐休闲：奥林匹克体育馆、安师大体育馆。
商业：新时代商业街、中南建材城、苏果超市、欧尚超市、邮政储蓄及各大银行。
三、项目技术指标及规划要求
具体规划指标如下：
1、用地规划要求：
（1）拟规划建设用地性质：居住
（2）总用地面积：40108平方米
（3）用地强度：建筑密度<18%，容积率<2.5
（4）容积率：容积率≤2.5
（5）绿地率：绿地率≥35%，结合绿地设置体育健身设施
2、建筑设计要求：
（1）建筑使用性质：住宅
（2）建筑高度：满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。
（3）建筑退规划用地边界距离：
a、退让就九华南路（道路红线宽度60米）道路红线距离：≥20米，该空间为绿化用地，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途。
b、退让纬七路（道路红线宽度40米）道路红线距离：多层建筑≥10米，高层建筑≥15米。
c、退让芜石路（道路红线宽度40米）道路红线距离：多层建筑≥10米，高层建筑≥15米。
d、退让交叉口：九华南路和纬七路交叉口加大退让距离。
e、其它按对等退让原则退用地边界线的基础上，与周边保留建筑的距离必须满足日照、消防等国家有关规定要求。
f、退让城市道路红线的二分之一空间为人流集散和沿街绿化及敷设市政管线用地，不得布设内部道路，不得修建任何建（构）筑物，不得作为停车用途；围墙建设不得占用退让规划道路红线的二分之一空间，且为通透式围墙
四、地块周边市场情况
该地块位于芜湖市市中心南部地区。
芜湖市是安徽省的经济，文化，交通，政治次中心，是国务院批准的沿江重点开放城市、皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员城市。有“长江巨埠，皖之中坚”之称。
芜湖市2009年，全年实现财政收入147.78亿元，比上年增长19.3%，其中，地方财政收入69.41亿元，增长27.6%，均为安徽第二位。
根据芜湖市2006-2020年城市空间结构规划：
中心城区采用组团式结构，城市总体空间划分为五大组团。
城中组团：城市商贸、商务文化中心；
城北组团：以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区；
城东组团：以现代工业、居住为主导的综合型新城区；
城南组团：以文化科教、高新技术产业为主的城区；
三山组团：以临港产业、能源产业为主导的综合型新城区。
居住用地重点布局在城中区和城南区。
城东、城北和三山组团以居住配套为主。城市核心区可居住人口65万，城南组团可居住人口45万，城北组团可居住人口35万，城东组团可居住人口25万，三山组团居住人口为25万人。

周边区域正在销售的项目有：

1、柏庄春暖花开， 销售均价5670元/平方米，概况：
项目地址
九华南路安徽师范大学南校区对面 
地段商圈
新时代商业街商圈
付款方式
一次性,银行按揭
物业类别
住宅、商业
建筑类别
高层 小高层
容 积 率
1.6 
绿 化 率
42% 
建筑面积
40万 M2
占地面积
21.7万 M2
车 位 数
地上：待定 地下：共1800个
车 位 比
1：0.6
开 发 商
芜湖柏庄置业有限公司
总 户 数
3037

2、柏庄丽城，别墅项目，销售均价11522元/平方米，概况：
项目地址
 九华南路
地段商圈
新时代商业街商圈
付款方式
一次性,银行按揭
物业类别
住宅、商业
建筑类别
高层 联排别墅
容 积 率
1.8 
绿 化 率
42% 
建筑面积
542085 M2
占地面积
400多亩 M2
车 位 数
地上：1569个 地下：待定
车 位 比
1：0.6
开 发 商
芜湖柏丽置业有限公司
总 户 数
2066
3、文津花园，销售均价4500元/平方米，教育口定向销售项目，非师范大学老师不得购买，概况：
项目地址
安徽师范大学南校区校园内 
地段商圈
新时代商业街商圈
付款方式
待定
物业类别
住宅
建筑类别
高层 多层
容 积 率
2.026 
绿 化 率
55.4% 
建筑面积
14.8万平米 M2
占地面积
M2
车 位 数
地上：待定 地下：待定
车 位 比

开 发 商
芜湖科创房地产开发有限公司
总 户 数
1282

4、汇成名郡，销售均价6223元/平方米，概况：
项目地址
九华南路东侧（国际会展中心对面） 
地段商圈
新时代商业街商圈
付款方式
一次性,银行按揭
物业类别
住宅、商业
建筑类别
高层 小高层 多层
容 积 率
1.8 
绿 化 率
35% 
建筑面积
约33.7万 M2
占地面积
约16.6万 M2
车 位 数
地上：500个 地下：1100个
车 位 比
1：0.5
开 发 商
澳大利亚汇成集团
总 户 数
3045

5、地大橡树园，销售均价5911元/平方米，概况：
项目地址
中山南路以西，滨江南路以东200米，纬五路以北 ]
地段商圈
新时代商业街商圈
付款方式
一次性,银行按揭
物业类别
住宅
建筑类别
高层 小高层 多层 花园洋房
容 积 率
1.8 
绿 化 率
37.1% 
建筑面积
104596.4 M2
占地面积
53280 M2
车 位 数
地上：待定 地下：待定
车 位 比
80%
开 发 商
安徽地大置业有限公司
总 户 数
904

6、中央楼，销售均价5544元/平方米，概况：
项目地址
花津南路39号 
地段商圈
新时代商业街商圈
付款方式
一次性,银行按揭
物业类别
住宅，商业，写字楼
建筑类别
高层 小高层 多层
容 积 率
1.99 
绿 化 率
60% 
建筑面积
130万 M2
占地面积
87万 M2
车 位 数
地上：待定 地下：共8000个
车 位 比
1：1
开 发 商
安徽安兴杰成房地产开发有限公司
总 户 数
8000