房屋公园房源管理标准规范.doc

房屋公园房源管理规范
第一章 房源帐户管理
一、 房源帐户分类
帐户名称
个人帐户
区域公共帐户
数量限制
15套
无限
备注
1、 经纪人可在个人帐户和区域公共帐户间自由淘换；
2、 望京大区为大区公共帐户

二、 经纪人房源类角色
角色
定义
买卖
租赁
创立人
新录入该有效房源或将该非有效房源转至有效状态经纪人
√
√
房源方
正在个人帐户下维护该房源经纪人；
√
×
实堪人
上传该房源照片和户型图经纪人
√
√
钥匙人
拿到可以打开该房源房门钥匙经纪人
√
√
普通委托人
和业主签定普通委托经纪人
√
×
独家委托人
和业主签定独家委托经纪人
√
√

三、 VIP房源设立
设立人
业务经理
区域经理
设立数量
1个
6个
设立原则
1) 新鲜独家房源电话，7日内须取消VIP设立；
2) 被交了意向金或定金立即要成交房源，意向金或定金退还后应立即取消VIP设立；

第二章 绩效管理
一、 买卖房源业绩分派比例
角色人
房源动作
比例
有效原则
备注
创立人+房源方
录入
20%
1． 业主联系方式精确有效，联系人可以配合我司业务人员进行有效带看
2． 房源有明确出租出售需求
3． 房源所相应楼盘名称、楼栋号、单元号和房间号对的
4． 房源录入面积和实际房产证（商品房买卖合同）中面积相差在5%以内
最后成交价与系统报价相差10%以上，扣录入业绩10%
实堪人
照片
户型图
5%
1. 户型图对的，比例精确
2. 照片规定客厅、卧室、厨房、卫生间都必要要有

普通委托人
委托
5%
1． 委托合同
2． 业主身份证照片
3． 产权证（购房合同）照片都要有
均上传至CRM系统
钥匙人
钥匙
10%
有钥匙能打开门

独家委托人
独家
15%
1． 独家合同
2． 业主身份证照片
3． 产权证（购房合同）照片
1． 覆盖委托业绩
2． 均上传至CRM系统
共计
50%

二、 租赁房源业绩分派比例
角色人
房源动作
比例
有效原则
备注
创立人
录入
20%
1． 业主联系方式精确有效，联系人可以配合我司业务人员进行有效带看
2． 房源有明确出租出售需求
3． 房源所相应楼盘名称、楼栋号、单元号和房间号对的
4． 房源录入面积和实际房产证（商品房买卖合同）中面积相差在5%以内

实堪人
照片
户型图
10%
1. 户型图对的，比例精确
2. 照片规定客厅、卧室、厨房、卫生间都必要要有

钥匙人
钥匙
10%
有钥匙能打开门

独家委托人
独家
10%
1． 独家合同
2． 业主身份证照片
3． 产权证（购房合同）照片
均上传至CRM系统
共计
50%

三、 业务经理主攻楼盘市占率管理
1. 考核范畴：主攻楼盘住宅
2. 考核内容：业务经理主攻楼盘在我司成交，奖励业务经理500元/套，在外公司成交，惩罚50元/套；直接从工资里奖惩；
3. 记录根据：网签数据
4. 下列状况，均不奖不惩：
（1） 自行成交；（2）我司代办过户；（3）车库
四、 离职人员房源业绩分派
离职人员
业绩转入人员
经纪人
业务经理
区域经理
录入人
房源方
录入人业务经理
录入人区域经理
户型图、照片上传人
房源方
原上传人业务经理
原上传人区域经理
钥匙、委托、独家
房源方
原签委托方业务经理
原签委托方区域经理

第三章 房源录入
第一节 录入原则：
1. 范畴：全体业务人员均可录入房源。业务经理以上层级可以录入房源，但不能成为房源录入人和所属人。
2. 时效：获取房源信息后必要在2小时内录入CRM系统，晚录视同未录。
3. 真实：录入信息必要真实有效，
4. 唯一性：同一业务类型中，只能存在唯一物业地址。
5. 完整性：经纪人应尽量全面理解房源及业主信息，并录入系统，增长房源信息完整性。
第二节 录入权限:
1、本组人在有效房源变更为无效状态起24小时内不能重新录入该房源；
2、经纪人可跨区录入房子，上传户型图和照片，拿钥匙，签委托和独家，并享有相应业绩提成；

第三节 录入信息内容
分类
房源有关信息
产权人信息
产权人姓名
产权人性别
产权人联系电话
电子邮件
婚姻状况
代理人姓名
代理人性别
代理人联系方式
代理人与产权人关系
代理方式

房源信息
房屋地址
户型
建筑面积
套内面积
朝向
楼层
用途
建成年代
产权证日期
物业费
供暖方式
产权性质
建筑类型
建筑构造
房屋现状
抵押信息
委托信息
委托类型（出租/出售）
委托方式（钥匙、委托、独家）
委托价格（单价、总价）
售房因素
房源状态
照片户型图
付佣

评价信息
优质度
经纪人评价
业务经理评价
主攻楼盘业务经理评价
房主自己评价

第四节 优质房源判断原则
判断维度
a楼盘范畴
b户型
c单价
d钥匙
描述
主攻楼盘
主力户型
低于近来一次成交单价
有
备注
1. abc三项所有符合为A类房源；
2. abcd四项所有符合为A+房源；
3. 别的均为非A房源；
1. 区域经理应依照本区域真实状况，拟定本区主攻楼盘范畴和各楼盘主力户型；
2. 为保证A类房源真实度，区域经理需每周更新主攻楼盘A类房源单价鉴定原则；
第五节 录入数量规定
1. 房源量最低录入原则
增量
存量
（个人帐户）
负责人
质量监督人
数量检查人
惩罚办法
惩罚办法
2套有效房源/人/周
15套/人
经纪人
业务经理
总部
10元/每少一套
直接从工资里扣
2. 房源量化计量原则：
1) 新增房源须为区域确承认覆盖楼盘，此外都不计入新增量；
2) 从区域公共帐户里淘换房源，不计入个人当周新增量；
3) 业务经理需对本组新增房源有效性进行审核，审核通过房源才计入新增量；
3. 审核时效：业务经理应每日对本组新增房源进行审核，最晚不得超过下周一上午11点，否则，未被及时审核通过新增房源一律不计为经纪人当周新增量；
第六节 房源实堪
1. 新增房源创立人在24小时内有优先上传房源照片和户型图权限；24小时之后，第一种上传有效房源照片和户型图经纪人成为房源实勘人，计该经纪人实勘业绩。
2. 上传房源和户型图原则：照片至少要4张（客厅、卧室、厨房、卫生间各一张），且为真实照片，照片规定能体现房屋整洁，采光好特点；
3. 上传户型图比例严重失调或照片数量不够、或质量不高，区域经理可视状况酌情扣减相应业绩；如上传虚假户型图和照片，则取消相应业绩；
4. 业务经理和区域经理不能做为实堪人；
第七节 房源钥匙
1. 房源成功录入后，房源创立人和主攻楼盘和经纪人应积极向业主获取房源钥匙委托。
2. 经纪人获取钥匙委托后必要及时在CRM系统中登记房源钥匙信息。
3. 钥匙委托原则：能打开门钥匙，并在CRM系统中选取有钥匙信息。
4. 第一种在系统中录入钥匙信息，且店助理审核通过才被鉴定为钥匙人。
5. 业务经理、区经理不能成为钥匙人。
第八节 房源委托
1. 委托类型：分为普通委托和独家委托两种。
2. 委托原则：订立《房屋出售委托合同》，并将《房屋出售委托合同》照片、业主身份证照片、产权证（购房合同）照片都要录入CRM系统。
3. 第一种订立《房屋出售委托合同》并在系统中录入符合原则委托合同信息经纪人成为委托人。订立独家委托合同可以翻非独家委托委托业绩。
4. 业务经理、区域经理不能成为委托人
第九节 房源修改
一、 物业地址和业主电话修改
1. 时效性：房源录入之后，若获取了更详细房源信息，或房源信息发生变化时，经纪人应在12小时内在CRM系统中修改。
2. 经纪人有权修改范畴盘内房源某些信息，但必要保证修改信息真实性。
3. 房源详细地址不能修改。若发现房源地址有误，需申请将该房源转为无效。
4. 经纪人可以新添业主联系方式，但不能修改业主联系电话，只有房源直属区域经理可以修改业主联系方式。
二、 实堪信息修改
1、 如经纪人发现户型图和照片虚假，可通过邮件向被举报人直所属区域经理举报，举报时，邮件附件必要有对的户型图和照片；
2、 户型图和照片举报流程：

三、 钥匙信息修改
1) 钥匙信息只有录入钥匙经纪人及其直属上级可以修改或删除。
2) 签有《钥匙委托合同》即将到期时，登记人可与业主续签委托合同，成功续签后要在系统中修改钥匙委托合同到期时间。
四、 委托信息修改
1) 房源委托信息只有委托人及其直属上级可以修改和删除。
2) 合同即将到期时，委托人可与业主续签委托合同，成功续签后要在系统中修改合同到期时间。房屋出售委托合同到期时，若房源仍为有效状态，清空该委托有关信息，委托人资格自动失效。
3) 对于虚假委托信息，其她经纪人可以向委托人区经理举报。若经核算确以为虚假委托，房源委托人区经理可将委托置为无效，清空该委托有关信息，撤销原录入委托经纪人委托人角色。
五、 房源价格修改
1) 房源方经纪人应积极与业主沟通议价。
2) 房源方经纪人及其直属上级都可修改房源出售价格或租金。
第十节 房源查看
一、 房源信息
1. 业务体全体人员可看到本商圈覆盖范畴内所有房源联系地址和业主电话。
2. 各层级业务人员在查看完房源业主电话后，必要将与业主沟通完后信息录入CRM系统跟进中；
二、 查看电话次数限制
第十一节 房源状态变更
一、 房源状态种类：有效、暂缓、待定、无效、已成交
二、 房源状态分类判断原则：
有效房源状态认定原则
状态
详细原则
符合条件
有效房源
业主联系方式精确有效，联系人可以配合我司业务人员进行有效带看。
有效房源必要同步符合以上所有原则才为有效。
房源有明确出租/售需求。
房源所相应楼盘名称对的。
房源所相应楼栋号、单元号和房间号对的。
房源录入面积和实际房产证或《商品房买卖合同》中面积差距在5%如下。
暂缓房源
房源无明确出租/售需求。
暂缓房源只要符合上述条件之一即为暂缓。
业主联系电话关机、停机或无法接通超过7天，以系统最后一次跟进记录倒推时间为准。
房源已出租。
出租房源在一种月内不能签约、入住。
待定房源
不能拟定电话与否有效。
待定房源只要符合上述条件之一即为待定。
无法认定与否为业主对的联系方式。
无效房源
房源所相应楼盘名称错误。
无效房源只要存在以上条件之一即为无效。
房源所相应楼栋号、单元号和房间号错误。
房源录入面积和实际房产证或《商品房买卖合同》中面积差距达到5%以上。
房源录入电话号码错误或空号。
已成交房源
已通过我公司出售房源

三、 房源状态划转
1、 经纪人发现房源条件不符合既有状态，应将该房源转状态时，可向房源属业务经理进行举报，规定更改房源状态；
2、 区域经理应于每月组织经纪人定期集中维护区域公共帐户下房源，并将须转状态房源即时划转；
3、 房源状态举报流程

第十二节 房源归属变更；
一、非有效房源归属变更
1. CRM系统中已录入有效状态房源如发现业主电话错误，且经纪人可以提供有效业主联系电话，则该经纪人可以通过举报，规定房源所在组业务经理变更房源方为自己，可分得5%录入业绩和15%维护业绩，共计20%房源业绩；
2. 举报流程：

4、 当房源从非有效状态转为有效状态时，房源创立人自动更新为申请转有效状态成功经纪人
二、人员异动归属变更
1、平级异动：同商圈经纪人，资源随经纪人走；跨商圈经纪人，资源留原组别，由原组别业务经理重新分派
2、晋级异动：（1）经纪人晋升为本组业务经理，资源由升职人在24小时内重新在本组内分派；
（2）经纪人晋升为别组业务经理，资源由原组别业务经理在24小时内在本组内重新分派；
3、整组异动：同商圈，资源随整组人员调节；跨商圈，资源留原区域，由区域经理在24小时内重新分派；
4、离职：经纪人原所属房源由业务经理在24小时内分派给其她经纪人做为房源新居源方；
5、除上述状况，与业务体各层级管理人员协商解决；
第十三节 房源聚焦管理；
第十四节 房源跟进管理
一、 跟进时效：
经纪人必要在获取房源有关信息第一时间在系统中进行跟进，禁止浮现不录入或延迟录入行为；
二、 跟进内容规定：
a) 跟进内容必要可以精确反映跟进人所获取有关信息，禁止在跟进中浮现让其她查看人产生歧义或难以理解字眼；
b) 跟进内容必要可以如实反映所获取信息，禁止浮现藏匿信息或录入虚假信息行为；
c) 跟进内容必要以中文形式按照正式语言习惯进行，禁止在跟进中输入拼音、字母或其她不规范内容；
d) 跟进内容必要注意文明用语，禁止在跟进内容例浮现侮辱及谩骂字眼；
三、 各状态房源跟进时间及方式：
电话沟通成果
状态
后续跟进原则动作
责任维护人
电话不通
空号，停机
无效
通过其她开发途径，找该房源业主电话
楼主负责人
关机
待定
发A+B类短信或每日打电话，1个月后成果不变，转无效；
楼主负责人
电话接通
没接电话
待定
发A+B类短信或每日打电话，1个月后成果不变，转无效；
楼主负责人
接听
电话
业主确认有房产交易需求
有效
每3天跟进一次，挖掘业主信息；
楼主负责人+房源录入人
业主确认无房产交易需求
暂缓
每10天跟进一次，用C 类短信维护
楼主负责人
称不是业主
暂缓
每10天打一次，若成果不变，1个月后转无效状态；
楼主负责人
信息模糊不清晰
待定
发D类短信，1个月后成果不变，转无效状态；
楼主负责人
四、 跟进内容：
1、 开盘人开盘跟进原则：开盘人必要在开盘后第一时间做出跟进，跟进内容要涵盖：
a) 急迫限度
b) 原购房款金额(此项信息尽量提供)
c) 贷款状况
d) 以便看房时间
e) 售房因素
2、 寻常维护跟进原则：
a) 补充深挖业主个人信息；(如业主婚姻状况，家庭状况，决策人等等)
b) 业主心态变化
c) 价格调节状况
d) 影响看房意外状况;(出差了、出租了，或者将房子借给别人暂住了)
3、 查看电话跟进原则：每次查看业主信息，都必要要和业主有相应沟通，并将本次查看电话目、沟通成果如实呈当前跟进里；
4、 跟进时未能打通业主电话，需要及时与业主进行短信维护，并在跟进中体现。（如：业主电话未能接通/业主电话关机/…，已发A类/B类…短信等；注：A、B、C类短信模板在系统中短信小贴士中可见。）

第十五节 罚则
一、 晚录入或不录入
经纪人在得到房源信息后，应在2小时内录入CRM系统，不得延迟录入或私藏房源，第一次，全公司通报批评； 第二次，开除；直属上级承担管理不善责任，业务经理罚200元/次，区域经理罚100元/次；
二、 虚假电话和信息
1、 录入错误业主联系方式：录错电话等同于未录入，按不录入惩罚。
2、 信息录入时，如电话录成总机或找不到业主本人，录入业绩不算，由房源方成交，则成交业绩不算。
3、 惩罚根据：业务经理回访前，该责任由录入人承担；业务经理回访后有效房源，该责任由录入人和所属人业务经理共同承担。
4、 篡改业主联系方式：当事人直接辞退，业务经理罚款200元；
三、 解决举报不及时或错误
1、 业务经理在接到各类举报信息后，应24小时内解决，若不予解决，第一次全公司通报批评，第二次，罚款500元/条
2、 若业务经理审核为举报无效，而区域经理复核为举报有效，则视为业务经理不作为，第一次全公司通报批评，且罚款100元，以示警告，第二次降职；
3、 如房源方在虚假状态下自行成交，不计成交业绩。

第十六节 考核时间：
1. 新入职人员自开通CRM系统之日起，满30日后次周一，开始量化考核；
2. 跨商圈调店人员，自调店之日起，满30日后次周一，开始量化考核；
3. 同商圈调店人员，原则上不中断考核期，若有特殊状况，需由大区总监特批暂中断考核，中断时间不超过30日；
4. 经纪人当周请假2日（含）内，当周量化考核不变；当周请假3日（含））以上，当周不考核量化；
5. 业务经理当周无论请假几日，当周带看量化考核均不变，但业务经理请假期间带看真实性由区域经理代为确认，并对此负责；