浙江省房屋经典建筑面积测算实施新版细则.doc

浙江省房屋建筑面积测算实施细则
1．总则
1.1 目标和依据
为了规范和统一本省房屋建筑面积测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-）和国家相关要求，制订本实施细则。
1.2 适用范围
本实施细则适适用于浙江省行政区域内房屋建筑面积测算。
2. 术语
2.1 房屋及组成
指人工建造，能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动空间场所，通常由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等含有承重和围护作用为关键构件组成永久性建筑；房屋包含主体房屋、房屋隶属设施和房屋围护物。主体房屋包含一般房屋、地下室等建筑物；房屋隶属设施包含廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包含围墙、栅栏、栏杆等。
2.2 房屋面积测算
指房屋各层水平投影面积测量和计算。包含房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等测量和计算。
2.3 房屋建筑面积
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等含有有上盖，结构牢靠，层高大于2.20m永久性建筑。
2.4 房屋套内建筑面积 
指房屋套门范围内由产权单元权界线所围成水平投影面积。成套房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
2.5 房屋共有(公用)建筑面积
指房屋内各产权人(当事人)共同占有或使用建筑面积。包含应分摊共有(公用)建筑面积和不分摊共有(公用)建筑面积。
2.6 房屋产权面积
指产权人依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。
2.7 房屋使用面积
指房屋户内全部可供使用空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
2.8 商品房销售面积
指购置者所购置套(单元)内建筑面积和应分摊共有面积之和。
2.9 层高
指下层地坪或楼板面到上层楼板面之间垂直距离。顶层房屋层高不包含隔热层厚度。
2.10 净高
指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间垂直距离。
2.11 自然层
指房屋室内地坪±0以上，层高在2.20m以上，按楼板、地板结构分层楼层。
2.12 技术层
指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用空间层。
2.13 夹层
指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构一部分局部楼层。
2.14 插层
指在房屋两自然层之间和房屋整体结构不相关联而加插进去局部楼层。
2.15 架空层
指建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙敞开空间层。通常为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。
2.16 地下室 
指房间室内地坪低于室外地面高度超出该房间室内净高1／2房屋地下使用空间。
2.17 半地下室
指房间室内地坪低于室外地面高度超出该房间室内净高１／３且不超出１／２者，采光窗在地坪以上房屋。
2.18 阁楼 
指利用坡形屋顶（或人字梁顶）上部空间(闷顶部分)作为使用空间，该使用空间称阁楼。
2.19 骑楼
指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道房屋。
2.20 过街楼
指底层（部）有道路经过楼房或两座上部贯通、底层局部为通道相连楼房。
2.21 功效区
指依据不一样使用功效而划分房屋建筑区域。功效区可再分为多个下一级功效区，各功效区之间可能相互包含、交叉、并列。
2.22 设备间
指幢内放置多种应用设备和进行综合布线交接房屋。以完工图纸所标定用途认定，设备间全部应有具体明确用途。
2.23 屋顶水箱间
指突出房屋屋面，有围护结构，层高在2.20m以上，有顶盖，内置蓄水装置房屋。
2.24 屋顶楼梯间
指沿楼梯通道抵达屋顶，突出房屋屋面，有顶盖，四面有围护结构，层高在2.20m以上，供顶层维修或安全出口用房屋。
2.25 屋顶电梯机房
指沿电梯井通道抵达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供停放、检修、升降电梯房屋。
2.26 门厅
指建筑物中在出入口处用于接纳和疏散人流、物流及联络各关键使用空间、辅助使用空间和其它交通空间交通枢纽空间。
2.27 大堂
指含有休息、会客、接待、登记、商务等功效使用空间。
2.28 廊
指联络建筑物水平交通空间。通常是指和房屋相连、有上盖，供行人通行通道。廊基础类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。
檐廊：设置在建筑物底层出檐下水平交通空间，通常两端有围护且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)、无柱。
挑廊：挑出房屋外墙，和房屋相通，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱水平交通空间。
回廊：在建筑物门厅、大堂内，设置在二层或二层以上回形走廊。
门廊、门斗：指建筑物门前突出有顶盖和支柱（或墙）通道。门廊、门斗必需含有和房屋相连通，有永久性、结构牢靠顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用过渡性建筑空间。
2.29 阳台 
指和房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构，供大家活动、休息及晾晒衣物或其它用途房屋隶属设施。
2.30 雨篷
指设置在建筑物进出口上部遮雨、遮阳篷。
2.31 飘窗
指和房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置突出外墙窗。
2.32 楼梯
指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式垂直交通通道，是楼房交通设施。
2.33 室外楼梯
指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧，在房屋主体外，通达房屋各层固定楼梯。
2.34 电梯井 
指用于放置电梯垂直通道。
2.35 台阶
指建筑物出入口处不一样标高地面之间用踏步连接构件，室外台阶还包含踏步和建筑物出入口连接处平台。
2.36 主墙 
指一个竖向平面或曲面构件。它关键用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物关键承重载体之一。
2.37 围护结构
指围合建筑空间周围墙体、门、窗、栏杆等。
2.38 幕墙
指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成围护结构。
2.39 围护性幕墙
    指直接作为建筑物外墙起围护作用幕墙。
2.40 装饰性幕墙
指设置在建筑物墙体外起装饰作用幕墙。
2.41 勒脚 
指建筑物外墙和室外地面或散水接触部位墙体加厚部分。
2.42 露台（平台）
指供居住者进行室外活动屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成，含有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2活动空间。
2.43 复式住宅
指套内空间跨跃两楼层以上住宅，厅高为两楼层高。 
2.44 错层 
指套内部分空间地坪和其它部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重合面积房屋。
2.45 跃层住宅 
指房屋套内空间跨跃两个自然层及以上住宅。
2.46 多功效综合楼
指一幢楼内，综合了多个使用功效，其共有建筑面积功效和服务对象不一样。只有商业和住宅两部分功效综合楼称为商住楼。
2.47 结构转换层
指建筑物某楼层因上部和下部平面使用功效不一样而采取不一样结构类型，经过该楼层进行结构转换。 
2.48 消防避难层
指因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出作消防避难用楼层。 
2.49 公共（消防）通道
指为满足建筑物消防或通行需要而设置和市政或小区道路连通穿越建筑通道。
2.50 公共开放空间
指建筑物内部供公众使用空间。
2.51 裙楼、塔楼
指高层建筑中，高楼层平面部署和低楼层平面部署相差超出1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。
2.52 斜面结构屋
指设计建造时房屋顶层部分是坡形屋顶结构，且和房屋整体结构是连为一体；其中符合自然层条件使用面积应达成整个层面使用面积2/3以上。
2.53 伸缩缝(温度缝)
在长度较大建筑物或构筑物中，设置在基础以上竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度改变所引发伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。
3．通常要求
3.1用于房屋产权登记建筑面积测绘应该在计划报验资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更而增加建筑面积或改变层数等，未经原设计部门同意和计划部门同意，仍按原计划设计计算房屋产权面积。设计单位对提供图纸和说明书负责。
3.2 测绘人员应依据国家标准和要求及本实施细则进行测绘，采取实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。完工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必需绘制草图。全部边长尺寸经实地测量后，必需进行边长配赋，满足几何条件、整线段等于分线段之和或矩形对应边相等要求。
3.3 本实施细则中多种数量指标，凡“大于(以上)”者包含本数，“小于(以下)”者不包含本数。
3.4 本实施细则房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差。具体要求以下表:
各类房屋建筑面积精度要求
房屋建筑面积精度等级
中误差
最大误差（限差）
一
0.01× +0.0003×S
0.02× +0.0006×S
二
0.02× +0.001×S
0.04× +0.002×S
三
0.04× +0.003×S
0.08× +0.006×S
注:  S为房屋建筑面积，m2
3.5 房屋建筑面积测算精度要求：
3.5.1 对特殊房屋，应达成上表一级精度；
3.5.2 对新建房屋，应达成上表二级精度；
3.5.3 对其它房屋，应达成上表三级精度。
3.6 房屋建筑面积以m2为单位，计算过程面积取位至0.0001 m2，最终面积取位至0.01 m2，共有面积分摊系数取位至0.000001。
3.7 量（测）距应使用经检定合格钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达成对应精度仪器和工具，边长取位至0.01 m；任何边长全部应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最终量测结果。
3.8 量（测）距精度根据边长总长限差控制和按百分比限差控制两种方法评定：
3.8.1 边长超出50m，以总长限差控制，限差为0.04m；
3.8.2 边长未超出50m，以按百分比限差控制，限差计算公式：
ΔD＝±（0.02+0.0004D）
式中：D—实测房屋边长值，以m为单位；
当D小于10m时，以10m计。
3.9 房屋建筑面积测算及内容：
房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层(高层)房屋按各层建筑面积总和计算。包含房屋套内建筑面积、应分摊共有建筑面积和不应分摊共有建筑面积测算。
3.10 房屋建筑面积计算条件
    能够计算建筑面积房屋及其隶属物通常应含有以下条件：
    a）应含有上盖；
    b）应有围护物；
    c）结构牢靠，属永久性建筑物；
    d）层高在2.20m以上；
e）可作为大家生产或生活场所。
3.11 房屋建筑面积测算基础单元和幢认定：
房屋建筑面积测算基础单元是幢。群楼式建筑（其组成通常下部为裙房，上部为多幢塔楼，有有地下室或局部地下室，含有同期计划、同期建设、裙塔楼间相通条件）按单幢处理。连体楼（其组成通常为多幢楼房经过局部连接体等形式在平面上毗连成片）或地下室相连，地面以上多幢独立楼房建筑通常按多幢处理。
3.12 房屋墙体厚度采取实地测量，墙体厚度不包含外墙装饰贴面厚度，但包含对墙体起保护作用通常抹灰层厚度。
3.13 房屋层数
3.13.1 房屋层数是指房屋自然层数，通常按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上半地下室，其室内层高在2.20m以上，通常计入地下层数。房屋总层数为房屋地上自然层数和地下层数之和。
3.13.2 旋转上升式楼房，按地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高大于2.20m水平投影为自然层，所在层次按对应自然层次编号。
3.13.3 错层房屋层数按自然层来划分。所在层次按对应自然层次编号。
3.13.4 夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，和突出屋面楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。
3.13.5 房屋套内含有使用功效，但层高低于2.20m部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h＜2.20m”。
3.13.6 斜面结构屋坡形屋层高达成2.20m以上部分占整个顶层中使用空间2/3以上时，该层计入房屋自然层数。
3.14 玻璃、金属等其它材料建造幕墙，其主墙或装饰性墙体认定，以设计单位出具说明书为准。
4．房屋建筑面积测算规则
4.1 通常要求
4.1.1 计算全部建筑面积范围
    a) 房屋内夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。
    b) 穿过房屋通道，房屋内门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内回廊部分，层高在2.20m以上，按其水平投影计算面积。
    c) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
    d) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20m以上部位，按其外围水平投影计算面积。
    e) 挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影计算面积。
    f) 属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影计算面积。
    g) 和房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影计算面积。
    h) 房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影计算面积。
    i) 地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包含采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。
    j) 有柱或围护结构门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
    k) 玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。
    1) 属永久性建筑，有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。
    m) 依坡地建筑房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构，按其高度在2.20m以上部分外围水平投影面积计算。
    n) 有伸缩缝房屋，若其和室内相通，伸缩缝计算建筑面积。    
 4.1.2计算二分之一建筑面积范围
    a)和房屋相连有上盖无柱走廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
  b) 宽度在1.20 m以上和房屋相连有上盖无柱檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算（两端全部有和房屋相连墙体作为围护结构，视为有围护结构檐廊）。
    c)独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算。
    d)未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
    e)无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积二分之一计算。
    f)有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算。
4.1.3不计算建筑面积范围 
   a)层高小于2.20m夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。
   b)突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
   c)房屋之间无上盖架空通廊。
   d)房屋天面、挑台和天面上花园、泳池。
   e)建筑物内操作平台、上料平台及安置箱、罐平台。
   f)骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分。
   g)利用引桥、高架桥、高架路桥（路）面作为顶盖建造房屋。
   h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
   i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
   j)房屋室内不相通房屋间伸缩缝。
4.2 成套房屋建筑面积测算
4.2.1 成套房屋套内建筑面积
成套房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
4.2.2 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间面积，以水平投影面积按以下要求计算:
a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总和。
b) 套内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积。
c) 不包含在结构面积内套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
4.2.3 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围维护或承重墙体或其它承重支撑体所占面积，其中各套之间分隔墙和套和公共建筑空间分隔和外墙(包含山墙)等共有墙，均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
4.2.4 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围和房屋外墙之间水平投影面积计算。
4.3 特殊情况处理标准

4.3.1 阳台
a) 主体结构外设有支撑柱不封闭阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。
b) 作为消防通道两户相连且有固定分隔界标阳台，计入该两户各自套内建筑面积。
c) 无顶盖、顶盖和阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖和房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积二分之一敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。
d) 阳台上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。
e) 一幢房屋中部分楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成下一层阳台上盖距离该阳台内底面高度大于两个楼层，不计算建筑面积。
f) 阳台顶盖水平投影面积和阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于阳台围护结构外围水平投影面积二分之一时，按少投影面积二分之一计算建筑面积。
g) 上有阳台、含有围护结构底层平台，视作阳台。
4.3.2 飘窗通常不计算建筑面积。当其窗台高度小于0.15m，且层高在2.20m以上时, 按外围水平投影计算建筑面积。
4.3.3 通道
a) 房屋底层公共通道，不计算建筑面积。
b) 临街楼房、挑廊下底层及小区内底层走廊作为公共通道，不管是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。
4.3.4 地下室或半地下室使用通风井、烟道，在地下部分按其经过地下室或半地下室层数计算建筑面积；在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度大于2.20m，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室建筑面积中；地下室或半地下室使用通风井、烟道，在地面部分是设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室建筑面积中，其经过地面以上各层应除去该部分面积。
4.3.5 和室内不相通类似于阳台、挑廊、檐廊建筑，不计算建筑面积。
4.3.6 房屋层内，以机械设备划分若干层次立体车库，不管高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。
4.3.7 架空层
a)层高在2.20m以上架空层作为公共开放空间，不计算建筑面积;
b)依坡地建造房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高在2.20m以上部位计算建筑面积；
c)架空层中层高在2.20m以上并加以围护封闭利用门厅、楼梯、电梯和水、电、
排风管道井等部位，计算建筑面积。
4.3.8 由室外地面通向房屋通行坡道，室外部分不管有没有顶盖、围护结构，均不计算建筑面积。
4.3.9 在地下室内和屋顶上水箱或储水池，不计算建筑面积。
4.3.10 技术层、夹层、插层
a) 技术层计算建筑面积，应含有以下三个条件：
①建在自然层（标准层）之间或自然层内；
②经计划部门审核同意；
③层高或可利用空间垂直高度在2.20米以上。
b) 层内夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩下层高均在2.20m以上，两部分均计算建筑面积；当其中一个部分层高不足2.20m，但上下两部分层高之和大于2.20m时，按一层计算建筑面积（外墙不能反复计算）。
4.3.11　跃层、斜面结构屋
a) 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶），顶层高度2.20m以上部位计算建筑面积。
b) 跃层层高在2.20m以上部分，按实际水平投影计算建筑面积。
c) 跃层、斜面结构屋层高在2.20m以上外墙，二分之一计入套内建筑面积，另二分之一计入幢共有建筑面积。
4.3.12 楼梯
a) 门厅或大堂内旋转式固定楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。旋转梯所形成中空部分，属大堂或门厅一部分，计入大堂或门厅面积。
b) 层内专为通往跃层、阁楼、夹层等内部楼梯，其在本层楼梯按水平投影计算面积；跃层、阁楼、夹层等有高度大于2.20m部分，其中楼梯孔按对应梯位（或设计梯位）水平投影面积计算建筑面积。
c) 属永久性结构室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。
d) 挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积二分之一时，挑平台不计算面积；挑平台顶盖水平投影面积和挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于挑平台围护结构外围水平投影面积二分之一时，按少投影面积二分之一计算建筑面积。
e) 广场式室外楼梯和用于检修、消防用室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯，不计算建筑面积。
f) 楼梯已计算建筑面积，其下方空间不管是否利用均不再计算建筑面积。
4.3.13 墙体
　　a) 同一楼层外墙，现有主墙，又有玻璃、金属等其它材料作装饰幕墙，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
b) 各楼层墙体厚度不一样时，分层分别计算。
c) 对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，层高2.20m以上部分计算建筑面积。
d) 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿，以底板投影计算建筑面积。
f) 装饰性幕墙、主墙体外幕墙均不计算建筑面积。
4.3.14 不规则围护物
阳台、挑廊、架空通廊外围水平投影超出其底板外沿，以底板水平投影计算建筑面积。
4.3.15 变形缝
　　和室内相通，含有房屋通常条件，并能正常利用伸缩缝、沉降缝计算建筑面积。
4.3.16 和房屋相连无柱走廊、檐廊、挑廊顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积二分之一，按其顶盖投影面积二分之一计算建筑面积。
5．共有建筑面积测算
5.1共有建筑面积确实定
5.1.1 委托测绘单位应提供经设计或计划部门确定房屋共有部位性质、功效、用途等对应情况说明书, 经房产测绘人员对照完工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确定和登记。委托测绘单位对提供说明书负对应法律责任。
5.1.2 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得私自侵犯或改变其原始设计使用功效。
5.2 共有建筑面积分类
5.2.1 幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务共有建筑面积。
5.2.2 功效区共有建筑面积：指专为某一功效区服务共有建筑面积。
5.2.3 层共有建筑面积:指各层中专为本层使用或服务共有部位建筑面积。
5.2.4 其它共有建筑面积。
5.3 共有建筑面积处理标准
5.3.1 产权各方有正当权属分割文件或协议，按文件或协议要求实施。
5.3.2 无产权分割文件或协议，按相关房屋建筑面积按百分比进行分摊。
5.4 共有建筑面积内容
5.4.1 共有建筑面积关键内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，和其它在功效上为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积，以水平投影面积计算。
5.4.2 共有建筑面积还包含套和公共建筑之间分隔墙，和外墙（包含山墙）水平投影面积二分之一建筑面积。
5.4.3 独立使用地下室、车棚、车库，为多幢服务警卫室、管理用房、作为人防工程地下室全部不计入共有建筑面积。
5.5 共有面积按百分比分摊计算公式
对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算:
式中：K—为面积分摊系数；
—为各单元参与分摊建筑面积， m2；
—为各单元分摊所得面积， m2；
—为需要分摊建筑面积总和， m2；
—为参与分摊各单元建筑面积总和， m2。
5.6 共有建筑面积计算方法
整幢建筑物建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用地下室、车棚、车库、为多幢服务警卫室、管理用房、和人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物共有建筑面积。
5.7 共有建筑面积分摊方法
5.7.1 幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积百分比进行分摊；功效区共有建筑面积由该功效区内各单位按面积百分比分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积百分比分摊。
5.7.2 住宅楼共有建筑面积分摊方法
住宅楼以幢为单位，依据5.3处理标准和5.5计算公式，依据各套房屋套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得共有建筑分摊面积。
5.7.3 商住楼共有建筑面积分摊方法
首先依据住宅和商业等不一样使用功效按各自建筑面积将整幢房屋共有建筑面积分为住宅和商业两部分，即住宅部分应分摊幢共有建筑面积和商业部分应分摊幢共有建筑面积。然后按住宅和商业部分各自进行分摊。
 a) 住宅部分：将应分摊幢共有建筑面积，加上住宅部分本身共有建筑面积，依据5.3处理标准和5.5计算公式，按各套建筑面积分摊计算各套房屋分摊面积。
b) 商业部分：将应分摊幢共有建筑面积，加上本身共有建筑面积，按各层套内建筑面积依百分比分摊至各层，作为各层共有建筑面积一部分，加到各层共有建筑面积中，得到各层总共有建筑面积，然后再依据层内各套房屋套内建筑面积按百分比分摊至各套，求出各套房屋应分摊共有建筑面积。
5.7.4 多功效综合楼共有建筑面积分摊方法
多功效综合楼共有建筑面积根据各自功效和服务对象进行分摊，参考商住楼分摊计算方法进行分摊，通常需进行多级分摊。
5.7.5 多级共有建筑面积分摊，可采取从整体到局部逐层分摊方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功效区共有建筑面积至功效区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包含上一级分摊至本区域内共有建筑面积。
5.8 特殊共有建筑面积分摊基础标准
5.8.1 房屋内为小区或多幢楼服务管理用房、设备用房及其小区公益设施用房（如居委会、幼稚园、小区服务用房等），不作为共有建筑面积进行分摊。按独立单位处理，并在结果汇报书中作对应说明。
5.8.2 地下室各层和地面连通楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分共有建筑面积分摊方法以下：
a) 出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功效区共有建筑面积进行分摊；
b) 出入口设在该幢房屋内，且和该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功效区共有建筑面积进行分摊。
c) 出入口设在该幢房屋内，且和该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
5.8.3 通常住宅楼中，各单元共有部位内容一致时，全部单元共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。
5.8.4 住宅楼中，某一单元不一样于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室等，为该单元专设共有建筑面积由该单元自行分摊。
5.8.5 连接商场各层自动扶梯(电梯)，按自然层计算建筑面积，并按功效区共有建筑面积进行分摊。
5.8.6 地下室和半地下室内，为整幢楼服务设备间（变电室）等共有建筑面积，由该幢房屋地上和地下部分（地下部分包含：商场、地下人防、地下汽车库等）按面积百分比分摊。对于连体楼，应区分地下室和半地下室内共有建筑面积服务对象，依据谁受益谁分摊及是否为单幢和多幢服务情况确定分摊标准。
5.8.7 在地下室中电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影二分之一等专为地下室功效区而建造共有建筑面积，由地下室各功效单元面积按百分比分摊。
5.8.8 多功效综合楼，其由底层升至顶层楼梯间、电梯井（包含突出屋顶楼梯间、电梯机房）等，将其面积计和，按自然层数平均分摊（不管该层是否使用处于本层楼梯间、电梯）。
5.8.9 为单一产权人服务专用楼梯（单一产权视作套内），跃层住宅中户内楼梯，均计入套内建筑面积。
5.8.10 原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道建筑面积由全部铺位(间数)按其建筑面积百分比分摊。
5.9 以下不计入共有建筑面积建筑，在测绘结果中应给予说明：
a）独立为多幢服务管理用房、设备用房、会所等；
b）独立变电房、水泵房、门卫等共有建筑，人防工程和为多幢（或小区）服务公共设施等；
c）无明确使用功效、空置设备间；
d）不作为关键人行通道室外金属消防梯；
e) 层高大于2.20m技术层（包含设备层、转换层）；
f）用作公共事业市政建设建筑物；
g) 超高层建筑中，层高在2.20m以上，作为消防疏散公共空间避难层。
6.附则
6.1 本实施细则自5月1日起实施。
6.2 设区市以上房地产行政主管部门可结合当地域实际，对本实施细则未明确或未包含情况作出补充要求。
6.3 本实施细则由浙江省建设厅会同浙江省测绘局负责解释。
《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》于上月起在本省实施。
　　《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》是浙江省建设厅、浙江省测绘局依据国家《房产测量规范》和国家建设部相关要求，并结合本省实际，对建筑面积计算和建筑面积分摊进行了补充细化。《细则》对房屋自然层、净高、架空层、电梯井等作了明确定义。《细则》中特殊情况处理标准对阳台、飘窗、通道、阁楼、楼梯、地下室、架空层、不规则围护物等轻易产生歧义建筑物测算作了具体解释。
　　商住楼、综合楼楼梯、电梯面积分摊也有了新要求：经过下部非住宅层通往上部住宅各层楼梯、电梯，不管下部非住宅层是否使用，全部同住宅层一样按层平等参与楼梯分摊。举例来说，假设一幢层高为10层商厦，一至三层为商业或办公用房，四层以上为住宅用房，则通往住宅层楼梯、电梯总建筑面积，30%由一至三层分摊，70%由四层以上住宅分摊。
　　《细则》还有以下多个关键点：1.外墙抹灰层计算建筑面积，外墙装饰面及保温层不计算建筑面积；2.在地下室内和屋顶上水箱或储水池(消防水池)不计算建筑面积；3.当飘窗窗台高度小于0.3米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平计算建筑面积；4.为地下室服务排烟井、通风井，在地下部分按其经过地下室或半地下室层数计算建筑面积，而在地面部分，有围护结构、有上盖，且高度在2.20米以上，只按一层计算建筑面积；5.阁楼(暗楼)不承载任何应力，不属于房屋原有结构组成部分，不计算建筑面积。

7月，浙江省建设厅和浙江省测绘局发文通知，正式实施《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》。宁波市测绘设计研究院认真组织房产测绘专业技术人员学习细则内容，加班加点重新测算了东部新城经济适用房、青林湾一期B区、上东商务中心等50万平方米房屋建筑面积，调整了万特商务中心、吴家商务楼等估计汇报中20万平方米房屋建筑面积测算，按时优质提交了新资料。
市测绘院关键明确新面积测算方法和老标准不一样之处：一是房屋墙体厚度计算，《细则》要求墙体厚度包含对墙体起保护作用通常抹灰层厚度，而原测算方法不包含通常抹灰层厚度；二是对于商住楼分摊方法，《细则》要求首先依据住宅和商业等不一样使用功效按各自建筑面积将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，然后住宅和商业部分将所得分摊面积再各自进行分摊，而原来测算方法是对于下部若干层为非住宅，上部为住宅商住楼，设计上专为通往上部各层服务室外或室内楼梯(电梯)建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数百分比共同分摊；三是对于多功效综合楼分摊方法有了调整，《细则》要求多功效综合楼，其由底层升至顶层楼梯间、电梯井(包含突出屋顶楼梯间、电梯机房)等，将其面积计和，按自然层数平均分摊(不管该层是否使用处于本层楼梯问、电梯)。而原测算方法是将其由底层升至顶层楼梯问、电梯井(包含突出屋顶楼梯间、电梯机房)等面积计和，先根据功效区面积百分比分摊到各功效区，然后依据功效区所分摊到面积再分摊到各层。

宁波市测绘设计研究院：顾开建
1月14日