物业管理专项规章新规制度.doc

管 理 制 度

第一章 管理机制和组织机构

一、管理机制与管理原则
我司实行执行董事领导下总经理负责制。公司设总经理、副总经理和总经理助理，按各自职责范畴负责其分管工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、工程部、安防部、人事部、财务部和策划部，下属管理点设管理处。各部门设经理一名、主管1名，各管理处设主任1名，大社区设项目经理1名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。
我司内部实行垂直领导，层级管理，正常状况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。
我司设立公司党支部和公司工会委员会。
二、组织构架图

总 经 理

副总经理兼管理者代表
常务副总经理

管 理 部
财 务 部
经 营 拓 展 部
工 程 部
安 防 部
人 事 部

管 理 处
管 理 处
管 理 处
管 理 处
管 理 处
管 理 处

第二章 部门职责重要岗位及考核原则

一、重要岗位职责及考核原则
执行董事职责

1、决定公司发展规划、年度经营筹划和投资方案；
2、决定公司经营方针和管理机构设立；
3、制定公司年度财务预、决算等方案；
4、制定公司增长和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终结和清算等重大事项方案。
5、分管财务部；
6、聘请和辞退总经理和其她高档管理人员。

总经理职责

1、主持公司经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部；
2、拟订公司年度经营筹划草案，并组织实行；
3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设立方案；
4、拟订公司规章制度方案；
5、提请聘请或调聘公司副总经理、财务负责人；
6、执行董事交办工作。

副总经理职责

1、协助总经理解决公司寻常工作，分管管理部；
2、管理社区管理处工作；
3、负责公司质量管理工作；
4、执行董事和总经理交办工作。

总经理助理职责

1、负责公司经营业务拓展，；
2、新承办物业验收接管筹划和交接；
3、管理点管理合同到期善后工作。
4、协助副总经理与开发商、社区业委会、行业管理、街居等协调关于工作。
5、执行董事和总经理交办工作。

管理部职责

1、拟草社区管理季和年筹划，报分管领导审批执行。
2、管理处周检和月检，建立社区资料档案。
3、负责检查管理处收费，及时发现收费中问题并协助解决。
4、负责解决管理处上报重要投诉。
5、负责协调解决管理处上报与人事、维修、安防、保洁、绿化等关于事务。
6、与行业管理、街居及社区业委会协调关于工作。
7、负责制定质量管理筹划和创立“物业管理先进住宅社区”筹划并指引实行。
8、安排社区水池清洗、水质化验，绿化工作。
9、安排社区二次装修垃圾清运。
10、分管领导交办工作。

安防部职责

1、制定安防工作月、季、年筹划，并组织实行。
2、安防人员考核，提出转正、调动、辞退等。
3、制定安防人员培训筹划，并负责实行。
4、检查安防值班，涉及夜间。
5、指引治安巡逻。
6、制定社区施工人员管理，并组织实行。
7、制定消防系统各类设备操作规程，并组织实行。
8、组织消防设施设备检查，运营管理业务指引。
9、监督、检查车辆停放管理。
10、编制治安突发事件和重点防火部位灭火预案
11、治安和火警事件解决。
12、解决社区因安防员值班巡逻而发生问题。
13、提出安防员奖罚方案。
14、分管领导交办工作。

维修部职责

1、制定设施设备维保月、季、年筹划，报批。
2、按筹划组织安排设施设备检查和维修保养。
3、社区关于设备检修，安排组织零星维修。
4、组织设施设备突击抢修。
5、建立社区设施设备台帐。
6、建立公司工具设备台帐以及管理。
7、制定物资采购筹划，报批后实行。
8、分管领导交办工作。

财务部职责
会计职责
1、制定财务管理制度和财务筹划，报执行董事审批。
2、依照财务管理制度，审核工资和各项费用报销。
3、及时解决帐务，上报各种财务报表。
4、社区经济核算工作。
5、财务档案管理。
6、分管领导交办工作。
出纳职责
1、按财务管理规定，负责钞票和银行存款管理和帐务解决。
2、负责各种费用报销和工资等发放。
3、发票和收据管理。
4、负责员工社保工作，准时缴纳社保费。
5、准时交纳税金。
6、交纳各管理处水费和公用电
7、保管财务档案、办理行政和财务关于证照。
8、检查督促收费，催讨债权。

人事行政部职责

1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。
2、管理印章。
3、文献收发，送阅、存档。文献资料打印、复印。
4、档案管理。
5、会议组织，整顿睬议纪要。
6、负责接待和关于外联工作。
7、公司财产管理和办公室管理。
8、分管领导交办工作。

经营拓展部

1、制定年度经营筹划，涉及业务联系、投标等工作，并详细实行。
2、详细制定新承办物业验收接管筹划，向管理部移送。
3、详细与开发商或业主委员会协调关于工作。
4、解决管理点管理合同到期善后工作。
5、协助管理部与行业管理、街居及社区业委会协调关于工作。
6、分管领导交办工作。

项目经理职责

一、领导2个管理处，负责项目管理工作。
二、项目接管验收与组织业主接房手续，
三、寻常管理筹划、布置、检查贯彻。涉及入伙期和寻常物业管理服务。
四、管理项目收费工作，保证达到和提高公司下达收费率。
五、与开发商、街居、派出所等协调关于工作。
六、社区文化宣传和创“物业管理先进住宅社区”工作。
七、公司领导交办其她工作。

管理处主任职责

一、负责社区寻常管理工作，涉及事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。
二、业主收楼工作以及二次装修监督管理。
三、负责收费工作，保证达到和提高公司下达收费率。
四、解决业主投诉，并做好跟踪和回访工作。
五、开展有偿服务。
六、执行管理部管理筹划。
七、上级交办其她工作。

楼管员职责

一、熟悉所管辖楼房构造、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简朴水电故障鉴别；熟悉所管辖楼房楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。
二、协助业主接房，住户二次装修监督和管理。
三、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。
四、宣传物业管理法规、政策，传达关于告知等。
五、巡逻所管理楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时解决，并向主任报告，跟踪解决状况。
六、详细负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任解决，并跟踪、反馈。
七、协助开展有偿服务。完毕主任交办其她工作。

维修主管职责

一、制定设施设备维修保养月、季、年筹划，负责实行。
二、按筹划组织安排设施设备检查和维修保养。
三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时解决故障等。负责社区关于设备年检。
四、维修人员值班和零星维修。
五、组织设施设备突击抢修。
六、建立社区设施设备和工具台帐及管理。
七、上级交办其她工作。
维修工职责

一、坚守岗位，做好值班记录。
二、每日检查电房1次、泵房1次，做好运营记录，发现问题及时报告，及时解决，保证正常供电、供水等。
三、按安排定期维护保养设备，做好记录。参加突击维修设施设备。
四、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常状况及时检查解决。
五、每日记录当天水计量总表数据，发现异常及时检查水箱进水控制器、阀门等，及时维修，并做好记录。
六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。
七、主管交办其她工作。

电梯工职责

一、每日检查电梯运营状况，做好记录；
二、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；
三、监督电梯寻常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、理解检修和保养成果。
四、发现电梯运营安全隐患、需要停止使用，做出暂停使用建议，并报告主管。
五、在电梯安全检查合格有效期届满前30日内向检查机构提出定期检查申请。
六、规范电梯乘客行为，发现电梯乘客实行下列行为及时予以纠正：
1、违背电梯安全使用规定操作电梯；
2、乘坐明示处在非安全状态下电梯；
3、采用非安全手段启动电梯层门；
4、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安所有件；
5、运载超重货品乘坐电梯；
6、其她危及电梯安全运营或者她人安全乘坐行为。
七、发现电梯因停电、故障等因素致使乘客困梯时，应在保证自身及乘客安全前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急告知维保单位派技术人员到现场放人。
八、协助维修工工作。
九、主管交办其她工作。

安防队长职责

一、负责制定社区安防工作筹划，并组织实行。
二、管理社区安防人员，涉及值勤安排、内务管理等。
三、负责安防人员培训，涉及消防培训。
四、负责组织、检查社区安防值勤和巡逻，涉及夜间。
五、负责社区车辆停放管理。
六、负责编制社区治安突发事件和火灾解决预案。
七、负责治安和火警事件解决，重要事件及时报经理。
八、定期组织社区安全检查，涉及消防检查。
九、负责安防员考核，向经理提出奖罚方案。
十、公司安防部经理交办其她工作。

安防班长职责

一、管理本班安防员，涉及该班次各岗位值勤安排、车辆停放和巡逻检查等。
二、检查本班安防员值勤。
三、负责社区巡逻工作。
四、负责解决该班次发生突发事件。
五、按队长安排，开展社区安全检查、安防和消防训练等。
六、主任安排其她工作。

安防员职责

一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格执行各项规章制度。
二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退，不准擅自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非我司人员。
三、着装整洁，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。
四、做好来访人员和车辆登记收发《车辆出入证》工作，认真查验物资出门，按出门条放行。
五、维持好社区门岗交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。
六、遇突发事件应及时报告，必要时及时报警。
七、爱护公司公共财物和社区内设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得擅自违法实行惩罚，或收取公司规定以外费用。
八、按公司关于制度规定，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。
九、严格执行公司规定考勤制度。
十、班长交办其她工作。

安防巡逻岗职责

一、准时交接班，着装整洁，仪容清晰，精神饱满。
二、检查社区内路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏路灯记录上报客户中心。
三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货车辆。
四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位置。
五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。
六、检查楼层涉及空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时解决和报告，遇突发事件必要时报警，并协助解决。

监控员职责

1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。
2、认真监视画面，发现可疑状况及时报告管理处或饭店保安部。
3、注意消控室设备运营状况，发现报警铃声及时报告管理处或饭店保安部。
4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。
5、认真做好交接班，办理设备和值班状况交接手续。
6、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。
7、按规定保管监控资料。

保洁员职责

1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场合、各层走道、楼梯、电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。
2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场合门、窗、玻璃、信报箱。
3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场合、休闲场合、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。
4、垃圾收集清运：每日2次收集、清运各户生活垃圾和社区公共场合垃圾。
5、依照管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。

二、文明服务细则

员工守则
总则
一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。
二、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚诚实，廉洁奉公。
三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。
四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，准时完毕各项任务。
五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。

礼仪规范
一、服务用语：
敬语：您好 请 谢谢 对不起 再会
称呼语：先生 小姐 太太 夫人 女士 小朋友 大叔 大伯 阿姨 大妈
问候语：您好 早上好 下午好 晚上好
祝贺语：恭喜 祝您节日高兴 祝您生日高兴
欢迎语：欢迎光临
询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？
请问，您有什么吩咐吗？
操作语：请稍侯半晌，我及时为您服务。
请不要客气，这是我应当做
道歉语：对不起，让您久等了 请原谅 打扰您了 很抱歉
感谢语：多谢您提示 请您多提宝贵意见 不必客气 没关系，这是我应当做
告别语：再会 您走好
二、服务忌语：
不 不行 不懂得 不可以 不清晰 不也许 没有办法 你够麻烦 你意见真多 下班了，明天再来 你说什么 声音大一点，我听不见 我正忙着呢，当前没空
三、礼貌要点：
1、接电话时应先说：“您好，管理处”；
2、当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。禁止工作人员坐着与站着客人交谈；
3、当业主表达感谢时应说：“不用谢，这是我应当做”；
4、当业主表达道歉时应说“没关系”“请不要介意”；
5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起，打扰了”。
6、对进出大门人员，保安人员应先敬礼同步说“您好”，再进行询问或检查等工作；
7、管理处工作人员与业主同步进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；
8、在社区内应积极协助业主解决困难，禁止视而不见。
八要八不
1、要维护公司名誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司名誉行为。
2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益事。
3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。
4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。
5、要真诚诚实，不准提供假状况。
6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。
7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。
8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。

第三章 管理制度

第一节 劳动人事管理制度

员工招聘制度
一、招聘条件：
1、符合岗位素质规定，持岗位证书。
2、外来人口必要提供规定关于证件。
3、特殊及重要岗位必要提供政审证明或公司承认资信担保。
二、员工聘任程序与审批权限：
1、应聘人员应如实填写登记表、并备关于证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录取手续。
2、员工到职三个月为试用期，工作体现特别先进者，可缩短试用期。
试用期中员工，如发现不符合录取条件或体现不良者，或因公司经营发生变化而产生冗员，及时予以辞退或辞退。
试用期中员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。
3、员工服务工龄，自试用之日起计算。
4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并订立劳动合同。
员工培训制度
三、新员工必要接受岗前培训，培训合格后方可上岗。培训内容涉及公司概况、关于规章制度、安全教诲、岗位职责、操作规程等。
因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出书面申请，由公司统一安排。
四、凡外派培训，须呈报批准后实行，外派个人就读培训须与公司订立培训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文献申请支付培训费用。
员工考勤管理制度
五、工作（作息）时间
每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，涉及收费、安防、保洁、维修等人员，依照工作性质安排工作时间。
六、迟到
1、上班后来签到为迟到。迟到15分钟如下每次扣发当天工资30％；上班迟到15--30分钟，每次扣发当天工资50％；上班迟到30分钟以上，按旷工半日解决。
2、若发生以上各条情形，实属事出有因，经上一级领导订立后，可酌情解决。
七、打卡（签到）
1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一经查出，代到人和被代到人每人每次罚款50元；同年度发现3次以上者予以开除。
2、上、下班漏签到者由各部门负责人证明签核。否则均以旷工论处。若忘签到经查不切实，则以旷工论处并记大过一次。
3、月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当天工资30％，五次以上者，每次扣发当天工资50％。
八、加班
1、员工（管理处主任如下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单，经批准后方可加班。特殊状况应在事后及时补办关于手续。
2、加班按每4小时为一种计量单位计,实际加班时间应扣除每次用膳时间3 0分钟。
3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班的确无法安排补休，予以计发加班费。法定节日加班以日基本工资300％计算加班费，除当天外，另发2天基本工资。
4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。
九、假期
1、法定假日：
元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国庆节（三天）为有薪假日。
2、结婚假：正式员工结婚时可享有有薪假期三天，晚婚假七至十五天。
3、慰唁假：员工直系亲属不幸去世，可申请三天有薪慰唁假。
4、产假：女员工分娩，必要持有医院证明及准生证，可享有有薪假期九十天，发给基本工资。
十、请假
1、员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单（请假计量单位以半日计，福利假应一次性请完）。事前无法请假，应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续，逾时或遗忘，均以旷工论处。
2、请假审批权限
部门主管和管理处主任（含副职）如下员工请各种假由公司领导批准。部门主管和管理处副主任如下员工请各种假，一天由管理处主任批准，二天以上由公司领导批准。
3、凡请病假，均应附县级以上医院证明（指病历、医疗费收据、建休单等），否则按事假解决。
4、若请工伤假，应由当事人或发生部门在事故发生后24小时内上报，三日内出示职业伤害报告证明书及医院诊断书报批办理病休手续(工伤治疗期间基本工资照发)。
十一、公出请假
所有员工上班时间因公外出须向直接领导请假。未请假擅自外出,视为旷工。
十二、缺勤
1、请病假：
①试用期员工请病假按事假解决；
②正式员工服务工龄满一年以上（含试用期），享有五天有薪病假；超过按事假解决。
③员工请有薪病假一天,扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）50％。
2、请事假：
员工请事假一天，扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）。
3、当月旷工半日者，扣发当天工资及当月岗位补贴；当月旷工一天以上两天如下者，扣发半个月工资及当月岗位补贴；当月旷工两天以上或全年合计旷工三天以上者扣发当月工资和岗位补贴并予以除名。
员工辞退制度
十三、辞职
1、在试用期内辞职，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴予以发放，不作任何经济补偿。
2、经劳资协商，批准辞职工工，除发给当月事实上班天数工资及补贴外，不作任何经济补偿。
3、在合同期内自行离职，扣发当月工资及所有补贴，不作任何其她经济补偿。
十四、辞退
公司有权辞退不合格员工及冗员。被辞退员工，除发给当月事实上班天数工资及补贴外，并按如下原则予以经济补偿（违背劳动纪律或被辞退处分除外）：
工作满半年以上者，予以补发半个月基本工资；
工作满壹年以上者，予以补发壹个月基本工资。
十五、开除
开除员工须报公司领导批准。被开除员工扣发当月工资及补贴，导致公司损失追究经济责任，触犯法律送交政府关于部门法办。
员工辞退、辞职、被辞退、被开除，书面告知离职工工办理关于离职手续。离职工工在离开本公司此前必要交还公司一切财物、文献以及业务资料。否则，人事部门不予办理任何手续，并追究法律责任。
员工工资制度
十六、公司实行“以岗定薪”劳动分派制度。
公司员工工资实行月薪制，员工月薪（工资）＝基本工资＋岗位补贴或加班费。
工资按员工所担当职务及岗位套定。职务、岗位发生变动按新职务、岗位套定工资；所有工资调节均从次月1日起生效。
基本工资原则表（附后）和岗位补贴（加班费）按规定发放。基本工资是计算加班费、工会费、社保缴费、辞退经济补偿基数。
十七、员工月薪计算、发放：
1、以每月26天计算（安防、保洁等特殊岗位除外）。
2、员工日薪＝月薪÷26天。日薪尾数以人民币角为单位，不计“分”。
3、工资于次月15日发放，逢节假日可予以提前，遇春节放假第一天在10日左右，提前5日发50%，节后第二天再发50%。辞职和辞退人员工资原则上在次月15日发给，特殊状况，在每月10日、20日、30日发给。
基本工资（元）：
一级
二级
三级
四级
五级
500
400
400
400
400
岗位补贴（加班费）（元）：
一级
二级
三级
四级
五级
800－3000
500-1500
300-800
100-600
50-300
4、安防、保洁等人员岗位补贴一栏为加班费。
5、兼职人员基本工资和岗位补贴，由总经理定。
6、员工当月所有收入超过个税规定，超过某些按规定交个人所得税。
7、级别阐明：
一级员工：总经理、副总经理、总经理助理
二级员工：部门经理
三级员工：管理处主任、部门主管、财务人员、技术管理人员
四级员工：管理员、技术工种、安防员（保卫员）、其她管理人员
五级员工：保洁员、其她简朴劳动员工
8、公司对由公司办理社保管理人员和其她骨干人员，按公司规定予以补贴。
员工劳动合同
十八、公司所有转正员工（兼职人员除外）都必要与公司订立劳动合同，劳动合同订立期限如下：
公司领导、财务人员订立三年期合同；部门经理、主管和管理处主任如下员工订立一至三年期合同。
十九、公司办理团队意外伤害保险和团队意外伤害医疗，所有入职工工都必要参加新员工第二个月参加。保险费100元/人年，分4个月从员工工资中扣取。在保险期内员工因各种因素辞职，均不退款，保存至保险期满为止。
二十、劳动合同一旦订立即具法律效力，劳资双方必要严格遵守，认真履行合同各项商定。
员工奖惩条例
二十一、奖励
员工奖励分为加薪、记大功、记功、嘉奖四类。
（一）员工有下列体现之一，嘉奖、发给奖金：
1、遵规守纪,工作认真负责,堪为全体员工榜样；
2、参加行业举办竞赛获奖为公司争得荣誉；
3、维护公司形象或名誉体现突出。
（二）员工有下列体现之一，记功、发给奖金：
1、按规定期间完毕暂时紧急任务有功；
2、完毕或超额完毕公司下达年度工作或利润指标（指负责人）；
3、抢险或排除事故隐患成绩突出。
（三）员工有下列体现之一，记大功发给奖金：
1、提出合理化建议经采纳成效卓越；
2、消除事故有功，使公司免遭严重经济损失；
3、及时举报并防止营私舞弊或危害公司利益行为发生；
4、见义勇为，树立或维护公司形象体现突出。
（四）员工有下列体现之一，予以晋级加薪：
1、持续三年被评为先进员工；
2、对公司有特殊贡献；
3、三年内获二次记大功。
二十二、惩罚
对员工惩罚分为行政处分和经济惩罚两类。两种惩罚可合并使用。
（一）行政处分。对员工行政处分分为警告、记过、降级（职）、辞退、开除。如情节严重，触犯法律，交关于部门法办。
员工有下列体现，予以书面警告：
1、遇非常之事故，故意回避者；
2、在工作场合内发生口角，经劝导不予纠正者；
3、工作拖拉，质量低下者；
4、未完毕本岗位工作，但尚未导致经济损失和不良影响；
5、对于上级批示未阐明合法理由不予执行，或不能如期保质保量完毕或解决不当但尚未导致经济损失和不良影响，经主管领导口头警告二次仍无改正者；
6、办公时间无合法理由擅离工作岗位或擅自外出或工作时间私事串岗者；
7、当月内迟到次数合计达五次以上者。
员工有下列体现之一，予以降级或记过：
1、直属主管明知属下员工舞弊，而予以隐瞒庇护或不举报揭发；
2、部门负责人以上领导明知所管辖员工工作有失误不予惩罚，或公报私愤惩罚不公者；
3、违抗命令或威胁侮辱主管之行为，情节较轻；
4、未完毕岗位责任制中所规定工作，但所导致后果较轻；
5、冒、替签到；
6、在工作场合有不道德或有伤风化行为；
7、在工作场合酗酒滋事，影响秩序者；
8、未按公文解决时限积压公文影响业务运作；
9、遗失公司重要文献、物件或工具；
10、人为损坏公物或破坏工作环境；
11、一年内被书面警告三次者。
员工有下列体现之一，予以开除或辞退，情节严重者，追究法律责任：
1、严重违背公司规章制度失职、失职影响恶劣者；
2、营私舞弊、贪污或挪用公款，收受贿赂；
3、泄漏机密、制造谣言，使公司遭受重大损失；
4、玩忽职守，未能履行岗位职责导致工作失误，致使公司蒙受经济损失；
5、仿冒上级主管人员签字、盗用印鉴或擅用公司名义；
6、一年内被记过二次；
7、当月旷工两天或年累积旷工三天者；
8、品行不端，严重损害公司信誉或违法乱纪受到刑事处分及治安条例惩罚；
9、在工作场合聚赌或斗殴影响恶劣；
10、不服从上级指挥调遣，并有严重威胁行为，影响正常工作秩序。
（二）经济惩罚。经济惩罚类别视情节轻重定为：
1、普通过错惩罚，惩罚金额为20元----100元；
2、明显过错惩罚，惩罚金额为100元---200元；
3、严重过错惩罚，惩罚金额为200元---500元；
4、连带过错惩罚，惩罚金额为20元---500元，根据“普通过错”、“明显过错”、“严重过错”量罚原则拟定。
普通过错、明显过错、严重过错中若导致经济损失，还应付补偿责任。
1、普通过错惩罚范畴：
本条例规定中受到书面警告行政处分行为。
2、明显过错惩罚范畴：
本条例规定中受到降级或记过处分行为。
3、严重过错惩罚范畴：
本条例规定中有严重损害公司利益行为以及导致公司经济损失过错行为。
4、连带责任过错惩罚范畴：
⑴管理处主任以上领导对直属员工工作过错负有连带责任，直属员工在一种月内受到三次“普通过错”惩罚，该负责人应受到一次“连带责任过错”惩罚；直属员工一种月内受到二次“明显过错”惩罚，该负责人应受到一次“连带责任过错”惩罚；若直属员工受到“严重过错”惩罚，该负责人均要受到“连带责任过错”惩罚。
⑵公司员工因工作需要须二人以上配合完毕某项事务时，应明确负责人，发生过错时，配合人应负连带责任，并视情予以“连带责任过错”惩罚。
（三）惩罚权限：
1、公司员工发现违规行为均有建议惩罚权。
2、公司领导对其所管辖员工违规违纪行为拥有直接惩罚权。
3、管理处主任对所管辖员工拥有直接惩罚权。
4、严重过错惩罚应报批后方可执行。
本条例不妨碍员工受到规章制度中所规定其她奖励或惩罚。
本制度解释权归公司管理部。

第二节 财务制度

一、我司执行《施工、房地产开发公司财务制度》和《物业管理公司财务管理规定》。
二、我司会计核算程序。 依照公司业务特点，物业公司财务会计核算程序为科目汇总表帐务解决程序。其操作环节如下（见下图）

钞票日记帐
银行存款

会 计 报 表
科 目 汇 总 表
记 帐 凭 证
原 始 凭 证
总分类帐

明细分类帐

（一）依照原始凭证，按经济业务不同性质分别编制记帐凭证。
（二）依照原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记钞票和银行存款日记帐。
（三）依照记帐凭证和关于原始凭证逐笔登记各明细分类帐。
（四）依照记帐凭证编制科目汇总表。
（五）依照科目汇总表登记总分类帐。
（六）月末将钞票日记帐、银行存款日记帐各种明细分类帐余额与总分类帐户余额核对相符。
（七） 月末依照总分类帐和明细分类帐记录编制会计报表。
三、成本和费用
1、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生各项支出，计入成本、费用，在物业管理活动中发生各项直接支出，计入营业成本。
2、 成本涉及直接人工费、直接材料费。间接费用等计入管理费用。
直接人工费涉及直接从事物业管理活动等人员工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费涉及在物业管理活动中直接消耗各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用涉及管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运送费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护非低值易耗品摊销费等。
3、管理用房有偿使用费计入营业成本。对管理用房装修装饰费计入递延资产。
4、年终按年末应收帐款余额0.5计提坏帐准备金。发生坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销坏帐，增长坏帐准备金。
四、营业收入及利润
1、营业收入涉及主营业收入和其她业务收入。主营业收入涉及物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
2、利润总额涉及营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入。
营业利润涉及主营业务利润和其她业务利润。
五、代管基金
代管基金指公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应专户存储、专款专用。其利息净收入经承认后转作代管基金滚存使用和管理。
代管基金作为公司长期负债管理。
六、资产管理制度
1、钞票管理
钞票管理按照《钞票管理暂行条例》及《钞票管理暂行条例实行细节》规定执行。严肃钞票使用范畴和库存钞票限额，建立钞票收支内部控制手续和出纳员、结算员、收银员岗位责任制，规定出纳备用金周转、报销和补充制度。出纳员、收银员收入钞票必要当天送存或上缴。钞票明细账要逐笔登记，日清月结，对账款不符要及时查明因素，并逐级上报解决。
2、银行存款管理
应以银行账号分别设立明细账序时登账，如实反映银行存款收付、余额状况。严格按照《票据法》、《支付结算办法》、《国内信用证结算办法》和《违背银行结算制度惩罚规定>>使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查，必要时通过银行查询，以保证票据有效性和可靠性。银行存款账户不准出租或出借，银行存款应定期查询核对余额、发现未达账要逐笔查明因素、按月编制余额调节表，使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符。
3、应收和预付款项管理
公司应按业务及结算方式不同，分别进行往来款明细核算，设立明细账户。相应收账款，其她应收款，预付款项按照“谁经办，谁负责，谁记账，谁清理”原则进行管理。往来款项按月或定期与客户核对，并将应收和预付款项明细单位和余额告知关于部门或经办人，以便负责人及时催讨和清欠。按照生效经济合同、合同、其她经济文献等规定超过半年预付或应收款项，应上报公司领导及上级关于部门，以便及时采用办法，杜绝呆账、坏账发生。因失职或其她因素导致坏账损失应追究关于人员责任，并依照状况处以10%以上罚款补偿，同步公司财务按应收账款金额提取3－5%坏账准备。
4、存货管理
⑴各种物资存货按实际成本计价，领用或发出存货，按加权平均法计算实际成本。
⑵低值易耗品分期摊销。
⑶建立各项存货管理制度，收发领退制度，组织好寻常收、发、结存核算，还要预测各项存货资产资金占用量、实物储备量及采购批量，要以至少资金占用获得最佳经济效果。
⑷ 存货一种季度盘点一次，年终进行一次全面盘点。对于盘盈、盘亏及毁损存货应及时查明因素，分别不同状况进行解决。
5、固定资产管理
固定资产是指使用年限在一年以上与生产经营关于设备、物品；不属于生产经营重要设备物品，单位价值在元以上并且有效期限超过二年均列为固定资产。（特殊状况需报批）
固定资产折旧。按单项月折旧率计提折旧。本月增长固定资产当月不提折旧，本月减少固定资产当月份应计提折旧，固定资产折旧办法采用 直线法。
六、财务专用章、发票专用章(票务专用章)统一管理，指定使用人、保管人。印章保管人职责
1、 应将所保管印章放在保险柜内，不能将保险柜密码泄露给她人。
2、应经印章使用人批准并在《印章使用登记表》上签字后，方可在填写完整票据上盖章，不能在尚未使用空白票据上盖章。
3、不能将印章随意盖在空白纸张上，“发票专用章”（票务专用章）只能在我司发票上盖章，“财务专用章”只能在我司收款收据及支票上盖章。
4、 每次盖章应有监印人签字。
5、不能将印章携带外出（购买专用发票时税务部门有规定应填写印章使用登记表经使用人批准并指定监印人一同前去监印）
6、必须严格遵守以上职责，发现违背规定使用印章轻者每次罚款100元人民币，重者追究相应法律责任。
七、票证管理制度
1、发票和收据重要内容涉及：票头、字轨号码、联次及用途、客户名称、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额，以及大小写合计金额、经手人、开票日期等。
2、凡提供劳务服务以及从事其他业务活动以及获得收入时，均应向付款方如实开具发票和收据，并加盖印章，任何部门不得拒开发票和收据。
3、各公司任何业务部门和个人不得涂改、撕毁、转让、销毁和拆本使用发票和收据；禁止仿造发票和收据。对填写错发票，应完整保存其各联，也不得擅自销毁。丢失发票和收据，应及时报告。
八、会计档案管理制度
1、会计档案是指会计凭证、会计帐簿、会计报表和其她关于会计核算资料，它是记录和反映公司经济业务重要史料和证据。
2、各公司会计人员对本单位各种会计凭证、会计帐簿、会计报表，每天收支报表等会计资料，要定期收集、审查核对、整顿立卷、编制目录、装订成册、指定专人妥善保管、防止丢失损坏。会计档案由财务部经理负责保管。
3、调阅会计档案必要严格办理手续，公司负责人和内部关于人员调阅本年度会计档案，须向公司财务部负责人讲明因素，经批准后办理登记手续，方可调阅。
4、外部人员调阅会计档案一律持单位证明及个人身份证报批，要详细登记调阅档案名称、日期、调阅人员姓名和单位、调阅理由，经批准后方可调阅。
5、任何会计档案除特批外，不得携带外出，不得复制、不得拆散。如有特殊因素经批准后方可外借或复印，但应详细登记其内容、张数、金额、理由及归还日期。同步，不得拆散原卷册。
6、财务部对会计档案必要进行科学管理和妥善保管，做到存储有序、查找以便，同步严格执