南充房地产市场调查分析报告.doc

目 录前 言3第一章、宏观经济情况调查4第一节、国民经济基础情况41、中国宏观经济概要42、中国宏观经济预期5第二节、全国房地产行业基础情况51、宏观调控52、价格涨幅63、近期国家和地方对房地产调控实施关键政策74、房地产行业趋势12第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况141、四川房地产市场展现特点142、四川关键二级城市房地产开发投资增幅情况15第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析16第一节、南充市宏观经济及城市发展计划概况161、城市概况162、经济环境183、房地产政策环境204、城市发展计划215、南充市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要22第二节、南充市房地产市场发展特征241、三区房地产市场情况242、三区房地产价格情况263、消费者购置特征分析284、发展趋势分析30第三章、南充市中高级住宅市场分析34第一节、供给市场情况341、产品形态供给分析342、面积及户型供给情况35第二节、多层中高级住宅项目分析351、多层中高级项目简析362、价格分析402.1、04-主力价格走势402.2、底部分代表性楼盘价格汇总40第三节、电梯公寓中高级住宅项目分析411、电梯公寓中高级项目简析412、价格分析43第三节、中高级住宅供给分析441、多层项目推出面积分析442、电梯公寓项目推出面积分析443、拍卖地块推出面积预估分析45第四节、中高级住宅销售速度加紧46第五节、高级住宅步入品牌竞争46第四章、消费者需求调查471、调查样本概述472、项目品牌关注度调查483、产品形态接收度调查504、面积及户型需求调查515、购置力调查546、配套需求调查567、物业管理费接收调查57第五章、市场机会和风险分析591、市场机会分析592、威胁分析59前 言南充房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争时代。房地产开发不仅需要雄厚资金实力、良好社会资源整合能力，更要有战略性全局眼光、专业开发及营销能力。“览大局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵照市场背景和规律、围绕开发战略目标来把握方向、在对市场正确掌控条件下对项目进行定位和开发。此次调查以行业及城市发展高度为组织设计关键点，站在宏观战略高度观察行业、探究城市、研析项目。并将以下研究结果聚集成本案，为项目标开发和策划提供客观资料借鉴。第一章、宏观经济情况调查第一节、国民经济基础情况1、中国宏观经济概要到，中国宏观经济连续7年保持8%至10%左右适度增加区间内平稳较快运行。“十一五”开局之年，中国宏观经济总体运行平稳，经济社会发展取得了显著成绩。中国经济发展展现“高增加、高效益、低通胀”良好局面。以来，中央采取了一系列宏观调控政策，进入三季度后取得了初步成效，经济运行总体上展现出增加快、运行稳、质量高发展格局，实现了十一五良好开局。 前三季度，中国生产总值达成141477亿元，同比增加10.7%，增幅比上年同期加紧0.8个百分点。估计中国GDP增加率为10.48%。宏观调控成效显著，经济运行情况良好。首先是中国生产总值增速高位回落。第二，工业生产增速回落。第三，固定资产投资增速回落。第四，货币信贷增速高位趋稳。这次宏观调控政策是立即和有效，不仅有效地避免了经济运行由偏快转向过热，把过快增速放慢了下来，而且也没有出现大回落，避免了经济运行猛烈波动。这关键得益于这次宏观调控：一是多重用力。既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也合适利用必需行政方法，在使用货币政策和财政政策时，还综合利用了多个政策工具。二是边看边调。在4月份出台上调金融机构贷款基准利率基础上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。三是微量频调。在短短六个月内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整力度不大，存款准备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调整全部在0.27个百分点。2、中国宏观经济预期中国经济立即实现连续第4年两位数增加之时，宏观经济政策大局已定。权威机构和教授普遍估计，中国经济将延续高位增加态势，增加率将保持在10%左右。 12月5日至12月7日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展良好势头”列为明年经济工作八项关键任务首位，提出必需保持宏观经济政策连续性和稳定性，适时适度进行预调和微调，确保经济平稳较快发展。”中国明年将加强和改善宏观经济调控，以确保经济稳定、快速地增加。“稳”成为中国明年宏观经济政策突出特点。中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，最关键是保持经济平稳较快发展，预防出现大起落。“将好放在快前，这是中央经济工作会议一大亮点，意味着中国经济发展思绪将更重视调整经济结构和转变增加方法，重视质量和效益。中国经济将步入一个愈加重视科学发展轨道。” 第二节、全国房地产行业基础情况1、宏观调控房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提升生活质量；在宏观经济层面，是有效预防关联行业投资过热、确保经济平稳运行。以来，房地产市场经历了一轮新调控，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场关键目标。为了达成这一目标，加息、“国六条”、“9070%”、“限外”等等包含金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台，调控从“宏观领域”深入“微观层面”。2、价格涨幅2.1、投资涨幅1-9月，全国房地产开发投资连续平稳增加，房地产开发投资12902.4亿元，同比增加24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济适用房开发投资占3.2%。东、中、西部地域商品住宅开发完成投资同比增加分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地域商品住宅开发投资增幅显著低于中、西部地域。1-9月，全国完成购置土地面积24054.23万，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。总体来看，1-9月房地产市场正在朝着宏观调控目标方向发展：住宅为主房地产开发投资平稳增加；商品房施工、完工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所降低，完成土地开发面积上升。2.2、价格涨幅2.2.1、房地产市场价格涨幅情况纵观中国房地产市场，房价可用“且调且涨”四字来形容。初，发改委和国家统计局公布调查数据，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%；二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%；到了10月份，全国70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.4%，房价涨幅基础得到控制。房地产投资增速已经趋向稳定，房价大幅上涨势头也得到初步遏制，房地产业步入连续、稳健发展轨道。2.2.2、上六个月房价改变特点（一）、商品房价格连续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。（二）、各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。（三）、各地域房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。从上六个月房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供给结构、稳定住房价格政策后，房价涨势有趋缓迹象。3、近期国家和地方对房地产调控实施关键政策3.1、加息央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上商业房贷基准利率由原先6.12%上调至6.39%；5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。央行当初表示，此次上调金融机构贷款利率是为了深入巩固宏观调控结果，保持国民经济连续、快速、协调、健康发展良好势头，深入发挥经济手段在资源配置和宏观调控中作用。点评：加息直接诱因是第一季度GDP增加过快、固定资产投资同时出现过热现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度新增贷款几乎完成了央行六个月贷款目标，信贷增加刺激了投资增加，进而推进了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其它固定资产投资行业，很多产业出现产能过剩。加息有利于调整国民经济增加速度，也意味着国家对经济宏观调控开始。3.2、国六条时间：5月17日关键内容：(一)、切实调整住房供给结构。关键发展中低价位、中小套型一般商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地全部要制订和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体百分比要求。(二) 、深入发挥税收、信贷、土地政策调整作用。严格实施住房开发、销售相关政策，完善住房转让步骤税收政策，有区分地适度调整信贷政策，引导和调整住房需求。科学确定房地产开发土地供给规模，加强土地使用监管，阻止囤积土地行为。(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增加。(四)、深入整理和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，阻止私自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)、加紧城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，主动发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地处理低收入家庭住房困难。(六)、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全方面、立即、正确地公布市场供求信息，坚持正确舆论导向。点评：国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展方法。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控决议和布署以来，各地域、各部门做了大量工作，房地产投资增加和房价上涨过快势头初步得到抑制。但房地产领域部分问题还未根本处理，关键是少数大城市房价上涨过快，住房供给结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。国六条拉开了国家对房地产行业宏观调控序幕，是以后出台各项政策总指导方针。而此次国六条在宏观性中又含有很强针对性，表明楼市调控不是对房地产市场整体打压，而是保持连续、稳健产业发展。3.3、国十五条时间：5月17日关键内容：经济适用房建设目标9月底前公布；90以下住房须占项目总面积7成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付百分比不低于3成；居住用地供给量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。点评：国十五条包含面广、力度大，被认为是国六条细则之一，该政策是对房地产市场影响最大政策，直接造成了上海房地产一、二手交易量下降而且对房地产行业发展起到长久影响作用。因为各地全部将会出台新政细则对国六条和国十五条进行深入阐释，以后各地就国十五条所出台细则，和各部委就国六条、国十五条所进行深入调控，将宏观调控力度充足凸显出来。 3.4、预售时间：7月10日关键内容：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应该在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包含认订、登记、选号等)、收取预定款等多种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售，责令其限期整改；对拒不整改，要从严查处，直至取消开发企业资质。点评：建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，深入整理规范了房地产交易秩序。深入整理规范房地产交易秩序通知能够有效抑制开发商捂盘行为，对保持房地产市场稳定供给进而稳定房地产价格有主动作用。3.5、外资时间：7月24日关键内容：规范外商投资房地产企业市场准入，提升了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中比重，明确了外商投资房地产企业设置、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面行为；严格境外机构和个人购房管理，要求境外机构在境内设置分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超出1年，能够购置符合实际需要自用、自住商品房，规范了境外机构和个人购房手续。点评：意见在坚持对外开放方针基础上，针对目前房地产市场新情况，借鉴国际上多数国家通例，根据统筹中国发展和对外开放标准，深入规范和完善了外资进入房地产市场相关政策。意见从供给和需求两个方面打击外资对中国房地产行业影响，对外资助涨中国房地产有显著遏止作用。立即地阻止外资在中国房地产行业不合理扩张对中国房地产行业长久稳定发展含有主动意义。3.6、个税时间：7月27日关键内容： 年6月1以后，个人将购置不足5年住房对外销售全额征收营业税。个人将购置超出5年（含5年）一般住房对外销售，应持相关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续；从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%个人所得税。点评：该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，根据现在上海房地产价格上涨水平，投资一般住宅5年内已经无利可图。多个政策叠加效应，让绝大多数期望投资一般住宅赢利投资、投机者不会再进行投资，房价上涨“推力”被卸去了一部分。3.7、土地关键内容：深入明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地相关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，严禁私自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检验，严厉惩处土地违法违规行为。财政部国土资源部、中国人民银行联合公布相关调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知。为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增加，促进节省用地。1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提升一倍，同时继续实施中央和地方30：70分成体制，相关收入专题用于基础农田建设和保护、土地整理、耕地开发。点评：国务院相关加强土地调控相关问题通知和相关调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知是继国务院相关深化改革严格土地管理决定出台后，中国政府在土地管理和调控政策上又一次重大调整。新出台土地政策着重处理目前土地管理和调控中存在突出问题，以后土地市场将会越来越规范。3.8、计划时间：9月30日关键内容：套型建筑面积在90以下商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积70%以上。点评：“住房结构”调控细则出台，主意在于从结构上处理供给百分比，降低购房门槛，其目标是保障中低收入阶层购房需求，此计划对新项目标设计、定位提出了更高专业要求。3.9、稽查时间：底关键内容：11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评定验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追回欠缴出让金、改革易诱发商业贿赂管理方法。和此同时，各个部门全部同时加大了对治理商业贿赂工作力度。点评：国土管理部门在近期调控过程中不停加大力度，财政部亦开始表明房地产企业刻意隐瞒利润过高；和此同时，信贷步骤上调控指令也开始通畅。种种迹象表明，各部门在底，已经打出了稽查楼市违规组合拳。4、房地产行业趋势4.1、加大对房地产市场调控和管理力度展望政策走向，尽管政策调控效果还未充足得到表现，但作为稳定规范市场政策，稳定价格、规范市场、预防泡沫、促进发展仍然将是政策出台关键目标。所以，从目前市场情况看，在税收、金融、土地供给等方面仍然存在政策出台空间。热议中物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场关键。应该说政策仍然是影响市场走向最大原因，而这种影响或将加强。国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用同时，将抑制房地产投资过快增加和房价过快上涨。经过建立健全廉租住房制度，改善规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构处理困难群众住房问题等措施促进房地产市场健康发展。4.2、行业并购走向纵深化从企业层面考察中国房地产行业，吞并收购仍是一个关键。政策调控、市场竞争造成行业洗牌，同时成为并购整合基础推进力。能够预见房地产企业并购将会在基础上得以延续并深入发展，以获取资源为目标并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目标并购也将逐步成为市场一个方向。而不管是强强联合，还是强弱结合房地产企业间吞并重组方法，全部是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值整合和挖掘，对不一样资源优化组合来达成双赢甚至多赢最终目标。4.3、城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟中国已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地域三大城市集群经济圈格局，现在正处于高速发展时期，目标是成为含有世界竞争力组团式大城市集群。依据中国城市发展汇报数据显示：珠江三角洲城市群GDP约占全国10%，长江三角洲城市群GDP约占全国GDP18%，京津环渤海湾城市群GDP约占全国9%，中国三大城市群GDP对于全国GDP总量贡献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚战略平台。所以三大城市圈发展潜力巨大，单纯依靠中心城市标杆作用略显不足，二三线城市快速发展才是提升城市集群竞争力巨大后发力量。4.4、市场呼叫升级专业服务中国房地产市场环境将愈加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平、市场类技术水平日益成为未来房地产市场竞争关键。升级中房地产市场，将逐步形成发达国家产业链专业分化模式，走向专业化分工协作路径，从而形成众多房地产专业服务产业链。目前房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。在专业服务提升市场背景下，房地产项目品牌、品质开发将成为市场主流。第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况1、四川房地产市场展现特点1.1、房地产市场投资呈连续稳定增加 以来，四川房地产业因为到位资金连续稳定增加，为房地产开发提供了关键保障。全省房地产开发投资增幅逐月回升，展现低开高走态势。1-8月，四川房地产开发投资551.5亿元，同比增加30.6%。增幅比上月回升2个百分点，但比去年同期回落6.4个百分点。在投资保持稳定增加同时，开发结构深入优化。其中住宅投资387.4亿元，增加39.9%；办公楼投资10.9亿元，下降3.9%；商业营业用房投资67.7亿元，下降15.7%。办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场发展需要。同时，商品房销售情况仍然很好。1-8月，全省共销售商品房2236.5万，增加32%。其中住宅销售2061.4万，增加35.3%。1.2、房地产开发规模继续扩大，施工及完工面积增加较快1-8月，全省商品房施工面积达8662.5万，同比增加22.9%。其中住宅施工面积7014.5万，增加26.7%；商业营业用房施工面积1129.9万，增加1.6%；办公楼施工面积137.2万，下降1.8%。全省房地产开发在建规模中新开工面积3139.9万，同比增加12.1%。其中住宅新开工面积2656.5万，增加14.8%，占全省新开工面积84.6%。商品房供给情况很好，1-8月，全省商品房完工面积达1175.2万，同比增加39.5%。其中住宅完工面积968.6万，增加46.9%。全省商品房完工面积中住宅占了82.4%。商品房施工及新开工面积增加，为后期房市供给提供了较充足房源。1.3、商品房销售继续活跃1-8月，全省商品房销售面积2236.5万，同比增加32%。其中住宅销售面积2061.4万，增加35.3%，占全省商品房销售面积92.2%。在商品房销售中，现房销售548.6万，增加28.2%，其中住宅销售472.2万，增加28.7%；期房销售面积1687.9万，增加33.3%，其中住宅销售1589.2万，增加37.5%。各市、州商品房销售面积全方面增加，其中增加60%以上地域有：凉山（194.1%）、雅安（164.9%）、宜宾（113.8%）、绵阳（75.9%）等4个市、州。2、四川关键二级城市房地产开发投资增幅情况(数据统计截止时间:10月) 地域房地产投资额（万元）住宅（万元）房地产投资额比去年同期增加（%）住宅比去年同期增加（%）自贡市114388 77656 38.7 33.5 攀枝花市130568 88348 88.2 134.1 泸州市128723 99425 10.1 7.7 绵阳市274948 181429 15.8 13.5 南充市152398 129547 -0.9 12.9 遂宁市149269 90863 61.6 73.1 内江市121994 102685 40.0 48.5 乐山市156878 132949 34.8 41.6 眉山市105847 91115 30.6 50.5 宜宾市280568 189674 75.4 53.9 广安市123433 94082 19.8 19.9 达州市179631 119411 30.6 20.3 资阳市86147 56942 31.2 18.5 点评：以上数据显示，南充房地产发展开发投资比去年同期增加不显著，在四川二级地市当中属于增幅不高城市之一。二级城市房地产市场投资资金不一样程度增加，意味着在以后四川二级房地产市场将存在巨大市场供给量。二级城市房地产市场商品住宅销售面积大幅度上升，意味二级市场蕴藏巨大住宅需求市场；二级城市房地产市场供给量增加，市场将面临猛烈竞争，对开发商和对产品品质、营销手法提出更高要求。第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析第一节、南充市宏观经济及城市发展计划概况1、城市概况1.1、城市概况“南充”这个在天府之国东北部腹心地带区域中心城市，自古以来就以历史文化悠久、物产丰富、名人辈出而著名于世。南充在四川盆地东北部、嘉陵江中游，幅员面积1.25万平方公里，人口726万，辖5县1市3区。南充进几年一直根据“强化计划、构建骨架，完善功效、优化环境，全方面经营、规范运作”总体思绪，强力推进大城市基础设施建设，不停优化人居环境，深入促进了城市发展。“建成大城市框架”目标已经实现，城市综合实力和发展后劲显著增强；现在南充城市建成区面积已增加到50.5平方公里，城市居住人口达成68.5万，100平方公里大城市框架初步形成。1.2、城市定位南充城市性质川东北地域中心城市和交通信息枢纽，以发展轻化工、商贸、文教科研为主生态型园林城市；将城市空间结构以江、城、山、田自然格局为基础，沿嘉陵江水系发展组团式城市；将城市形象结构“一核一心、三环八轴、六园五带”轴心式结构模式；将城市发展方向明确为以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展。城市一环、二环、三环东段道路，政府新区道路及1、2、3号办公楼，人民公园广场、体育中心、大剧院、滨江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大桥等城市关键工程相继建成，总投资上亿元青居电站、小龙门电航桥工程、嘉陵江三桥、绕城高速西段、光彩大市场等工程正逐步建成设，博物馆、科技馆、图书馆、文化馆立即兴建。这些项目标实施，拉大了城市骨架，完善了城市功效。1.3、交通以联接成渝、沟通周围道路建设为关键，大力构建区域性交通网络。继成南高速公路通车后，南广（安）高速、南充绕城高速公路东段通车，南充汽车客运站、南充港和高坪机场投入使用，城市一环、二环、三环东段道路，政府新区道路等城市关键工程相继建成,南充城市由点及面扩张效应和由面及点吸纳功效不停增强。1.4、人口年上六个月总人口（万人）717.73724.77728.94728.94根据南充市城市总体计划(至)经省政府同意实施（见8月20日成全部商报A3版），同意把南充市建设成为区域中心城市和现代化大城市。南充市确定城市计划蓝图是，到，城市用地规模62.5平方公里，城市人口70万人；到，用地规模100平方公里，城市人口控制在100万人以内。而现在南充城市居住人口达成68.5万，伴随城市竞争力深入提升，到发展到100万人目标实现可能性较大。2、经济环境2.1、GDP年 上六个月GDP（万元）2393039290076633527261754474年上六个月.10月GDP增加率13.80%21.21%15.58%14.10%12.5%点评：在全国经济放量背景下，南充经济总量上了一个大台阶，全市经济实力大幅提升，、上六个月南充GDP仍然保持高速增涨势头，整体经济发展势头良好，依据南充“十一五计划”中“地域生产总值年均增加速度保持在12%以上”，估计经济增加态势将保持在10%以上。2.2、社会消费品零售总额和储蓄存款年上六个月社会消费品零售总额（亿元）107.33123.63142.384.92 零售总额逐年增加率（%）15.115.1815.0915.7储蓄存款（亿元）187219.36257.96393.17储蓄存款增加率（%）13.6517.3017.5952.41点评：社会消费品零售总额保持逐年、稳步高速增加；而储蓄增加则迅猛提升，消费欲望有待深入释放、蕴涵着巨大消费潜力。2.3、商品住宅投资年份.10月商品住宅完成投资额（亿元）9.415.415.2点评：商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，“商品住宅完成投资额”上升幅度最大达成63.8%，而前10个月靠近整年投资，表现出房地产企业对市场信心，同时也侧面反应出南充房地产市场火热、健康局面。2.4、城市人口人均消费能力年上六个月居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增加率（%）9.811.17.78.99职员平均工资（元）924210652117356311职员平均工资增加率（%）12.115.2510.167.55点评：城市经济保持高速增加，城镇居民人均可支配收入仍然保持增加势头但相对较慢，在消费实力评定上需正确细分、谨慎对待。3、房地产政策环境在南充“十一五计划”中把“主动发展房地产业”作为计划关键目标之一。深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道处理城市特困群体居住困难，加紧农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方法，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。强化城市建设计划导向功效，推行小康型住宅建设，提升住宅计划设计水平。全方面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五”末，城镇人均住宅建筑面积达成30。南充市房地产市场发展历史即使不长，但伴随系列宏观调控政策出台，其相关法律、法规正在逐步完善，如网上立案系统开始开启、70%90指标严格实施等相关宏观调控政策落实等，南充房地产市场已开始逐步进入规范。南充市政府在12月12日下发了南充市房地产市场整理通知，并在随即正式组织了相关会议，经过政策及舆论方法来规范、检验南充房地产市场违规行为。在此次会议以后，南充市房地产市场销售违规情况受到了显著改善。南充房地产政策环境将使整个产业健康、连续稳健地发展。4、城市发展计划4.1、南充将建成特大城市中共四川省委相关制订国民经济和社会发展第十一个五年计划提议提出：“促进攀枝花、绵阳、自贡、南充加紧发展，有条件向特大城市前进。”12月19日，市委副书记、市长杜光辉在南渝经济合作项目推介会上提出：“要立足南充，经过借力成渝，早日把南充建成特大城市。”南充正处于由中等城市向大城市发展过渡阶段，南充将经过绕城高速公路建设，拉大城市骨架，扩大城市规模，增大城市容量；以市政府整体搬迁为契机，整合城市要素，拓展城市空间，带动城市扩张。到时，南充嘉陵江上将有13座过江大桥，南充建成区面积将达60平方公里，建成区居住人口超出100万人，南充作为川东北中心城市地位将愈加巩固。4.2、南充城市发展方向以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展。4.3、城市发展布局一核：城市关键以旧城商业区和高坪商业区共同组成一个拥江发展商务区，是城市最关键功效区和景观重心。一心：城市绿心以嘉陵江中坝为关键，形成以生态、休闲为一体城市生态绿心。三环：城市内环（顺庆滨江大道和玉带路组成），共13公里；中环（经过小龙电航桥、张爷庙大桥、江东大道等，加强3个城区之间联络），共27公里；外环（绕城东环、西环高速公路），共约42公里。六轴：3条东进轴（涪江路、模范街至鹤鸣路，大东街至高坪东方大道，胜利路至松林大道）；3条南北拓展轴（人民南北中路、滨江大道、江东大道）等组成交通干道。5、南充市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要“十一五”发展总体目标：根据市委提出建设“川东北区域中心城市”要求，地域生产总值在基础上翻一番。基础奠定川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通信枢纽区域地位；基础建成嘉陵江中游生态屏障。5.1、经济快速健康发展地域生产总值年均增加速度保持在12%以上，全市地域生产总值达成670亿元以上，人均生产总值达成8995元以上。经济结构深入优化，三次产业增加值比重由现在32：33.7：34.3调整到22.5：44.3：33.2，非农就业比重达成55%以上。地方财政收入年均增加15%以上。5.2、城镇化水平显著提升着力构建以市辖三区为中心、县城为主干和若干小城镇为基点城镇体系，创建中国优异旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家环境保护模范城市和省级文明城市，使南充成为有特色、有品位、有文化、有影响力现代化城市。城镇化水平由“十五”末28.3%，提升到35.8%。5.3、主动发展房地产业深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范发展住房消费信贷，多层次多渠道处理城市特困群体居住困难，加紧农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方法，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建设，促进城镇住宅建设产业化。强化城市建设计划导向功效，推行小康型住宅建设，提升住宅计划设计水平。全方面实施物业管理招投标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五”末，城镇人均住宅建筑面积达成30。5.4、加紧城市基础设施建设完善区域中心城市功效，美化城市环境，提升城市形象。完成城市二环线和小龙电航桥、上中坝、朱凤寺大桥等关键工程建设，构建顺庆、高坪、嘉陵三区间快速通道，形成方便快捷城市交通网络。强化城市道路建设和改造，大力发展公共交通。加紧城市地下管网、城市防洪堤、污水和垃圾处理等环境保护设施建设。加紧市政新区配套建设，完善给排水、电网、供气、公共消防、通讯等设施。加紧文化馆、图书馆、科技馆、体育场馆、博物馆等公共设施建设。扩大城市绿化面积，改善城市生态环境。搞好城市计划和土地利用计划修编、衔接，加紧工业集中区基础设施建设，调整用地布局，为产业发展发明条件。5.5、优化城镇结构根据合理布局、特色鲜明、功效互补标准，构建中心城市、中小城市和建制镇在内城镇体系，繁荣城镇经济，增加就业容量。加紧南充中心城市建设。大幅度提升综合经济实力，增强辐射和带动作用，推进城市人口向100万规模发展，成为川东北城市群关键依靠城市。科学计划区域内经济中心、产业聚集区、基础设施网络、绿地系统、自然保护区、待开发保留地域，建设生态良好、创业条件优良、适宜居住特大城市，为实现“四中心、两枢纽”奠定坚实基础。加紧县城建设。第二节、南充市房地产市场发展特征1、三区房地产市场情况1.1、不一样物业供销情况1.1.1、住宅供销情况项 目住宅供给面积（万）住宅销售面积（万）住宅销售金额（万元）顺庆区108100.37141915.4嘉陵区4743.1948230.5高坪区1514.2312659.4合 计170157.79202805.3南充住宅供给面积达成了170万，而销售达成了157.8万，销售率达成92.8%，销售势头很好，住宅供求比较平衡。其中电梯公寓供给量见下表：案名建筑面积地中海蓝2.0万瑞露嘉全部约6.5万望泰雅居1.8万锦绣江山0.85万水天丽景2.6万现代名门2.0万浪高凯跃2.664万玉带明珠1.0548万总计19.47万在住宅供给中，电梯公寓比重占到11.45%，而推出电梯公寓销售情况均很好，依据调查除新开盘项目望泰雅居销售达70%外，其它电梯公寓销售率均超出90%。1.1.2、非住宅供销情况项 目非住宅供给面积非住宅销售面积非住宅销售金额顺庆区18万7.86万24103.8万元嘉陵区11.5万（含光彩大市场）1.19万2145.21万元高坪区12.7万7.63万17231.47万元合 计42.217.3943480.48在非住宅供给中，供给量高达42.2万，而销售量仅为17.08万,其十二个月空置量达成25.12万、百分比达成了推出量59.53%，分析南充办公物业开发极少，侧面反应出商业空置面积较大，未来商业物业开发需要谨慎对待。1.2、不一样方位住宅供销情况项 目住宅供给面积（万）住宅销售面积（万）供销百分比顺庆区108100.3792.93%嘉陵区4743.1991.9%高坪区1514.2394.87%合 计170157.7992.81%三区供给面积百分比三区销售面积百分比在住宅供销中，顺庆区为最高、其供给量达63%、销售百分比达64%；其次为嘉陵区、其供给量达28%、销售百分比达27%；高坪区为最弱、其供给量为9%、销售百分比为9%。2、三区房地产价格情况2.1、均价增加情况2.1.1、市辖三区商品房销售面积、销售总价、销售均价统计表区域销售面积(单位:万)销售总价(单位:万元)均价(单位: 元/)顺庆区49.8657.9728167587714601310嘉陵区2.93