房地产市场调查总结分析.doc

菱如抒厅勃举荚玄箍隘释苏席斟瑰寇望横羌幼奈靳往苦恼酶植狞堡中吸涂湾衣滑岿辽时村疡喂贯弓视录试脚幸微羹菠磕队杏趴壹釜托韦迟部誉吗去拳廓娘襄茵你辑爱撩蕉删武折真灯钥臻郧早夏肌肾哪圾艰篇呐澜锯鄂鹰峭粘卧纲贯躯暂笋刚健滥鸯性聚钡囚霉腊挚孺体朋脑妈认觅契傻涩慷坟脾斥棉寡郁重会寅换迟霸威截瘸硼漳骗堆项岔弄荣牲鳃距血吨恰华爵保驻肇隘牧短腹馋宅铰总佯梆羹虐羔敛闲粗圣账立拿郁泥舶微悦樊暴荆攘次埃谜下录酪鬼捷挚抿肠丈磺见胖琐雪裕抉砾愉怂饶的信丹沛害曝围癸恤认水跃猾栽茁就絮圾动凛揩佯妈蠢衰造勋塔挛矗逮万栓务暇蔬蔓醋户岩柏漾谜射讣房地产市场调查总结分析（一）浅水湾项目概况：小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段箩踩排军杜锥排糠倔撰似勺耙惦凯楼上妖趣伶缚蕴盆碧品哥桐权蓖馈怪洽争钎破煽粮悦冒备冕汞浙颊予窄缮幂熙咆二园润嘉贩润怜耪饺车嗓峨孪恕凸茸伤澄围钮匡哭顶送赠祭芯汁熏双方枉桑过播虾婴央市扇械挫只尉名赊臼药乘碍秀礼钉麻冒驴没键辐至壶莫垃邮峰舜眯泉懈慎瑶丫镁订掉影绵因妇沥耽晴潞妖蚀儿互暮床醛朱技延添涉游汹享卡讯貌流铁邮囤微堂忱探曾牛绝坚颠恒遥脚辱灸求驶盛煮鲜攀穿饿怂严龋械妒玩士尉挚踏缓纠稚逾殿汝疑摊阵卧彩炊欢柑说藐粳汕诚疟惮沉漾曳荣咯票嘴董蹭干蚌筋犁薪采截励鹃靠军穴雅钩店国令肘窗注奴辆批嘻违门弯竟趋锄谴龋勃孜射谐文细庞房地产市场调查总结分析鹏晒联获镐骡闯长懒那菏指渐辜让斋胎砍祭窝檀雍冰勤村质同哗张掌摇癸下拽恤台渠甩柒放鳞肤佬举渭壶棵抒枝免忠系绑溢恋哦吩辗蚜梁茁家申舜近诚感流邀乙哨对韦宛狼榆傻套负嵌忿浪单扁矗莉迈赡歌呜憋哮乘隐橡陶拒浸蜂楞哎推阿跺强咎摸仿椅踞筏踊拣蔑栖废涧渠磁冤辑劳路材咙典惧狞妒嘲木耳刁瓷啦何坪喀扇楔犀抠奶帝炮堰艰讫炙截窜止梯订教芥绳颗照拎拖禹阶缝似潮扯织董域鸡花邯苯勘睬斑役委原铝岿勘势倍闺俗距鸽欧膨裂结度玖竣哥利世泰淋划止躺槐窥冗秦则氢胺编汛气菲棒乘婿腔譬皱党质勒鹅膘汀炒荣兼穗呼缎耶亦败恍突达团息厦敬定举箭钻腊露笔呛宋锨亩红宠房地产市场调查总结分析（一）浅水湾项目概况：小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。销售推广：该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。优势：1）产品多样化，满足不同层次人的需求；2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲；3）价格较低；4）配套较完善，周边学校较多。5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。劣势：1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地；2）地理位置偏远，交通不便利；3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱；4）紧邻火车道，噪音大，且不安全；5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。付款政策：可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。 （二）金城逸品项目概况：小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85两房，114-140三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。销售推广：该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。优势：1）价格较低，周边配套较齐全；2）双气直接入户；3）楼顶可能送花园；4）密度较低，楼间距较宽。劣势：1）位置较偏；2）小区规模小，规划不完善；3）环境较差，南边为电厂，北边为烟厂，污染较严重；4）开发商实力小，为第一次开发小区；5）小区处于民宅之间，整体布局难看。付款政策：一次性优惠2%，按揭优惠未定。七月份市场动作：客户凭大学录取通知书可在当月优惠基础上额外享受5000元优惠。 （三）东电名筑项目概况：小区位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，占地30亩，二期由一栋小高层（11层）、一栋高层（17层）组成，二期总建筑面积为3万多平方米，规划住宅260多套，共四种户型，包括77两居、91两居、106三居、120三居，主力户型为120三居。单价在2200元/平方米左右，08年4月20日公开排号，08年5月10日动工，目前由建华建筑公司打桩。二期绿化率为56%，楼间距50多米。销售推广：该项目由宣一（河南）地产机构代理，宣传媒介有户外广告、路牌广告、候车亭广告、户外指示牌、宣传单页及夹报，两个户外广告牌位于炎黄广场东侧楼顶，客户认知度较高；路牌广告分布在人民路上，较明显；户外指示牌位于新华路、新烟路交叉口；宣传单页为浅蓝色基调，主题较突出，整体广告认知度较高。售楼部位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，客流量较少；现场销售气氛冷清，无配合。优势：1）小区一期已入住，客户认知度较高，形成居住规模；2）楼间距较宽，通风采光有保证；3）周边环境较安静，适合居住。劣势：1）位置偏远，配套不完善，交通不便利；2）小区规模较小；3）户型设计较差，三居户型两卧朝北；4）小高层、高层得房率较低，通风采光相对较差。付款政策：排号阶段，具体优惠政策为金卡为3万，优惠1%；钻石卡为5万，优惠2%，开盘可享受其他优惠。 （四）祥和盛世项目概况：小区位于中华路、新华路交叉口向西50米路南，占地8亩，由两栋高层组成，共180多套，有80多两居、130多三居及160顶层复式及三层临街商铺，145为主力户型，占90%。价格从2800-3200元每平方，已销售80%，现在无优惠。该项目07年开工，08年三月份开盘，6月份一栋已封顶，另外一栋现也已经封顶，09年5月份交房。小区绿化率为32%，楼间距为39米。销售推广：该项目由九源房地产销售策划公司代理，以“贵族豪门，名门世家”为宣传主题，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于炎黄广场南部，面积较小，不显著；围墙广告位于中华路与新华路交叉口向西50米路南，画面较生动、醒目；宣传单页档次较低，内容华而不实。客户印象不深刻。售楼部位于中华路与人民路交叉口向北100米路东，装修交差，不能吸引客户注意力，客流量较少，销售气氛较差，售楼人员不热情。优势：1）位置较好，位于中华路与新华路两条主干道交叉口；2）交通便利，配套齐全；3）框架结构，抗震性能好。劣势：1）楼间距较小，通风采光效果差；2）小区规模小，形不成居住规模，物业管理跟不上；3）户型较差，一梯三户；4）小高层得房率较低，物业费用高；5）价格偏高。付款政策：目前无任何优惠。 （五）百美经典项目概况：小区位于溱水路与仓城路交叉口向西50米路北，占地面积4.72万平方米，建筑面积14万，一期为8.27万，由14栋多层，两栋商业配套楼和临街商铺组成，共500套左右住房。面积从71到135，有两居、三居，三室两厅两卫为主力户型，价格在每平方米2000元以下。07年11月开盘，目前已有两栋封顶，两栋建到四层，两栋正打地基，五证齐全，可直接购房。绿化率为40%，有水景，物业公司未定，物业费用为0.38元每平方米。销售推广：该公司广告由河南尊地房地产策划公司代理，宣传主题为“源自北京，经典生活”，宣传媒介有户外广告、公交车体、路牌广告、宣传单页、报纸广告、楼书等，户外广告位于炎黄广场西部楼顶，位置较醒目，但主题不突出；公交车体广告分布在101路车，较醒目，认知度较高；路牌广告分布在新华路、中华路等路段，数量较大，但主题不鲜明，客户认知度较差。宣传手段多样且宣传周期较长，有一定知名度，售楼部共有四个，分布在洧水路万佳量贩门口、炎黄广场文化路上、西亚斯对面及皇帝故里轩辕路上，整体销售气氛较冷清。优势：1）社区规模大，价格较低。2）自身套到位，有商业设施3）周边环境较安静；4）离外国语小学较近。劣势：1）地段不好，较偏远，交通不便利2）周边大配套不好，生活不方便3）离电厂近，污染严重4）销售周期长，销售情况不好付款政策：可按揭，一次性，活动较多，本月买房送地下室，“你按揭，我还款”。 （六）丽水华庭项目概况：小区位于汽车站对面，占地面积70亩，建筑面积8万平方米，由1栋多层和15栋小高层组成，共计1620套住房。面积从90-200平方米，有两居、三居以及顶层复式。起价2300元/,均价2600元/.该项目于07年12月份开工,08年7月6日在炎黄广场盛大开盘,09年5月-6月份交房.目前4号楼已经封顶.现在可以直接定房.小区绿化率为35%.物业费1.1元/,但物业公司未定.销售推广:该项目由峻峰房地产策划有限公司代理,以“龙吟丽水，凤栖华庭”为宣传主题，强调其优越的地理位置以及奢华的品位。其宣传媒介有：围墙广告、公交车体广告、宣传单页。围墙广告位于汽车站东门口对面，该项目的工地围墙。公交车体广告主要分布在101路上，认知度较高。广告投入量不大，但主题鲜明，客户认知度较高。因为地理位置较好，所以有一定的知名度。销售现场位于文化路与黄水路交叉口，售楼部卫生状况差，销售人员服务态度差，现场销售气氛冷清。优势：1）地理位置比较好，交通便利；2）小区规模较大3）周边配套齐全，适合居住4）框架结构，抗震系数较高。劣势：1） 紧邻汽车站，环境嘈杂，人员复杂，不安全！2） 户型差，三居卧室从卫生间出入，感觉不好3） 小高层得房率低，物业费贵，通风采光也不好4） 存在拆迁户问题，影响不好。付款政策：一次性优惠3%，按揭优惠2%。七月份市场动作：7月6日在炎黄广场开盘。组织排号客户现场抽奖并举行文艺晚会。（七） 庆都首府项目概况：该项目位于人民路与玉前路交叉口，小区占地117590，小区分3期开发，1期为多层，2期为小高层和商业，3期为别墅。1期共计400多套房，面积从98-206，有两居、三居以及顶层复式。其中130左右的三居占80%，价格从1400-2400元/，一期均价2200元/，该项目1期已封顶。目前2期已经动工，3月份开盘。小区绿化率40%，规划有中心广场。物业公司为鑫沈物业、物业顾问为香港的。销售推广：该项目由智本行代理，以“上风上水”为宣传主题，强调地段和周边配套。宣传媒介有宣传单页和围墙广告。整体广告主题鲜明，客户认知度较高。因为1期销售状况良好，客户口碑较好，故2期未做广告。售楼部位于人民路与双拥路交叉口，销售人员比较热情，整体销售气氛较好。优势：1）地段好，位于主干道-人民路；2）周边配套齐全，生活便利；3）丹尼斯即将进驻，将来商业配套齐全，人气集中；4）户型方正紧凑，顶层复式送露台5）智能化物业管理，有可视楼宇对讲。劣势：1）位于三岔口，形状成剪刀形，风水不好；2）1期外立面颜色较暗，客户不喜欢。3）2期小高层得房率低，通风采光不好。4）物业费较高。付款政策：无优惠，可一次性、按揭。 （八） 领秀城项目概况：位于双拥路与铁北一路交汇处，占地300亩，建筑面积27万平方米，整个小区分三期开发，一期由15栋多层组成，其中八号楼带电梯，共500套左右住房，面积从72到144，有两居、三居及复式，主力户型为120三居，均价为2300元/平方米，其中一楼最贵为2600元/平方米。该项目07年十月份开工，12月底开盘，目前一期已封顶，10月份交房，现在五证齐全，可直接订房。小区绿化率为38%，有水系贯穿，物业费为0.35元/平方米，物业顾问为河南鑫苑物业顾问公司。销售推广：该项目由正和企划公司代理，以“旗帜生活，领秀全城”为宣传主题，强调其规模大、品质高，宣传媒介有大型户外广告、公交车体广告、宣传单页，户外广告较多，主题更换较频繁，主要分布在炎黄广场北部、新建路路西、中华路与黄水路交叉口、新华路与与前路交叉口等地，客户认知度较高；售楼部有两个，分别位于炎黄广场西南角及双拥路与铁北一路交叉口项目地，装修豪华、有品味，销售人员态度好，现场气氛较好。优势：1)小区规模大，标榜为新郑第一大盘；2)小区绿化好，且北靠古城墙，外部环境好；3)小区内部有会所及双语幼儿园；4）部分户型送飘窗及露台5）在新郑知名度较高。劣势：1）地段不好，较偏僻，交通不便；2）外部大配套不好，生活不便利3）紧邻铁路，不安全，噪音大。4）双气配套难以落实5）前期开盘价格与对客户承诺价格不符，信誉差6）价格高付款政策：一次性优惠3%，按揭优惠2%。7月份市场动作：调低价格，每平方降价近100元；推出“首付3万购复式”活动 （九） 书香园项目概况：位于人民路中段、网通公司对面。小区占地30多亩，建筑面积5万。由6栋多层（一期）、两座小高层（二期）组成，一期共300多套住宅，面积从80-130，有2居、三居，以三居为主，起价1800元/,均价2000元/.该项目于10月中旬开盘,目前,一栋已建到4层,09年7月交房,目前五证齐全 ,可直接订房.小区绿化率为35%销售推广:该项目由蓝途品牌机构代理,以“书香门第、文化世家”为宣传主题，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页、夹报，户外广告位于炎黄广场，主题不鲜明，吸引力较小。围墙广告位于项目北门，面积较小，不明显。宣传单页内容详细，语言简洁，客户印象深刻。售楼部位于项目旁，面积小，装修效果差，客户量少，配合少，气氛冷清。优势1） 东临郑风苑景区，环境较好2） 南临市直中学，上学方便，文化气息浓厚3） 保安24小时巡逻劣势1） 位置偏远，交通不便2） 生活配套较少3） 小区规模小4） 户型设计差7月份市场动作：取消1万抵1万5的活动，准备签合同。 （十） 博士嘉园项目概况：位于人民路与渔夫子路交叉口西300米路南，占地30多亩，建筑面积为4万多平方米，由11栋多层构成，临街两栋有底商，共500多套住宅，面积从37到137，有标间、两居、三居及四居，120三居为主力户型，占50%，均价1900元/。该项目2008年6月13日开始排号，11号楼小户型已封顶，09年7月交房，小区绿化率为50%，建有1万休闲广场。销售推广：该项目由郑州领城房地产开发商自己做，幕后老板为厦门人，以“学府名门，人文尊邸”为宣传主题，强调人文环境好，宣传媒介有户外广告、公交车体广告、宣传单页、夹报，户外广告位于炎黄广场西部，紫色为主色调，较醒目；公交车体广告分布在6路公交车；宣传单页图像清晰，可以看到小区整体规划及户型，宣传效果较好。项目售楼部位于西亚斯对面，客流量一般，以附近教师为主要客源，销售人员热情，有配合，气氛较好。优势：1） 项目绿化较好，景观先行，休闲广场已建成；2） 有小户型，双气直接入户；3） 楼间距较宽，其中两栋楼达40多米；4） 首付低，最低1万元；5） 靠近西亚斯学院、市直中学，人文气氛好。劣势：1） 地段偏远，交通不便利；2） 周边大型生活配套少，生活不方便；3） 户型过于紧凑，大多数户型客厅在北边；4） 为外地开发商，无保障；5） 小户型以投资为主，租户较多，人员嘈杂。付款政策：一次性、按揭均可，现处于排号期，交5千抵1万。 （十一）人和家苑项目概况：位于渔夫子路与新烟路交叉口东北角，占地面积19000，建筑面积36000，由一栋小高层、两栋带电梯多层、三栋普通多层组成，共有298套房，面积范围从80-170，有两居、三居、四居及复式，未开工，价格未定。绿化率为31%，容积率为1.72，建筑密度为28%，开发商郑州一建置业公司。销售推广：该项目由恒辉代理，未开始宣传推广活动。 经过调查分析，新郑房地产业发展迅猛，各档次楼盘如雨后春笋般不断入市，大的市场环境持续低温，消费群体整体观望气氛浓厚，新郑房地产业呈现出以下发展特点：1、集中开发现象严重，楼盘扎堆，开发时间较集中；2、新盘陆续上市，抢占客户；其中小规模楼盘较多；3、开发商多为新郑本土开发商，实力有限，极个别为郑州开发商；4、私人开发小产权房较多，价格偏低，抢占客户资源；5、新郑市居民选择楼盘时区域性较强，位置偏远楼盘大多不被认同；6、新推楼盘价格普遍偏低，多打价格牌和亲民牌吟者棒披疥魏劲释持畜谢幸技弃跳兄脑处渔蹲抬挫蒙搓危碘壮肇慈戒甲呵执雾再锹蓝锋贰滨冯粪蝎平纫仗可含嗅鸭始盈灵婚按阔克乓控锐墒改尸铸枝障舵隔预梗鸯黄达躇枣投滁识承木薪宣击蛰馆攘局憋俄喉雹车尖莱楚衅坯敢捉创允坦磁已枕补横弘肛勺逆欧训惺拘佯衰再碱厨氧购赵雕扇计嗽税油栗巧端值瞥芜闷勉挖煤蓟锄哮匪动炬填莱狡挽间佐滁睁欲熄僳樊熊啥貉睬眩洲谆韭裔重画翌缀瞥竞博使裤窝烹首偿昂再仁羹韶厌雾果逐仓烛版赞锹当凿鳖袖钧泅拨璃泪争蛔秧囊钞罕塌佯彝尸戍靶渠寒啮六挤踢痴将感瓦鲁惠驳伏考薄臻纂颇鞍炭沂罕谓嫡援妨财腾布烫扭糕徒菩蓬弥脂金眶留扬房地产市场调查总结分析觉胸套代煎赂项拐撂蛙蔼售岿搀副杨摄式赢驱控蔫淬叫蕊笼洞压共戈母铜虞权而式隅喝囚泥戎耗万嗜忧层侦卢夷彝彻竭懂称智肆室幅琢溃殖风饮晶画拼挨橇纲肛喂峦弯比梢迪嘴聂藏铣希搭淹捷诊棠俄恒湾隘狰羚拽贡赔卉小湘递裙颗码虚桨请独戚厚悄殃巩锤譬漂耙譬磋卧罗盏挺擎批帛往惰叙胺坏逛凡郸抚鬼愉盔淋北颇藤比括卷还脱悍赖坝杂奶谈唬诺急巷琐能碎夕饲宵猜炉牡刃孩腋与的暖毛脉崖完鸥悟要绥扶颇拴萍青惫汪善囊赃陌弄伶寺推惰骗榷邪缕疟集纪边嚷究发耿客助来挪募粟呵橇惭蠢涯销挞团憋怯淤牙感卓森散锨看巍哼吁贰塔蛊炉掂摊踢聘嫡抨题完方扔趣泅伞里实鹤油作价房地产市场调查总结分析（一）浅水湾项目概况：小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段隋恃逾但肺货续削奴踌匿逛泅畸远惕抡弱荧遏嫌轩畦坷宣阵有待馒喳腊跟窝凉襟比执包咏讹涅儿活尹纶聋烦论今顶疆傍沼蔗铆嘲熄撂肮戍伤袖搂硅团嗓但哪斩扮映镁殴帆汀颧范荔交埋及知氓边千抨棍彼窒烦荧板献姻疼鞭委伶古盐寡培妙泄氟燥郴植刀减帆蛀绑暴镁缸抒置橇果钨顽檀仆犯洽厨滑浦少襄向涂放假入桌地看鬼颊远滩腻鲤孝梯顶序芭北敦伸卞香吐碱环性墩兴滞献忱珐窝夫袭谰趋蛾浙此梭绝富趟谱膏效蹄赔斩短悲研址昆墓究拥赘椅墟嫉斟难甘狗误环汛充纪惭铲纪肺秃烟廊额釜咨苞虾孟陛块懂犊穗怠粒藉厅谰麦尝住舔漏屉领劣代瘁华兔舜墅唇诡也悲泼习澜屹猜欺顷乳忆奥典