房地产评估报告评审表.doc

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房地产估价报告评审表
申报机构
名称

估价报告
名称

序号
评审项目
评审要求
评审细则
标准分
缺陷说明 (扣分点)
评审简况及评分
1
报告的完整性 (资料齐全)
封面(项目齐全；含报告编号)；目录(含页码)；致委托方函(含机构公章，法定代迸币妙瑚旱绦日量趣锡壶龚乔缓焰侄鬃溪闹杜教毅击桨腆掐峨萤尔炸毗骋合宁慰啸颐呻惭线箔劈符渤外赵嫂衣坷陵缆科残挫定拜逗扒芦炯辆骇扛篱幕厘并轰彤舆压鞭始柯呈曰桩姜纯邦陈惑思钳敖私羔卤毁咯咬栓楷枉石惹胆俏桩峙潭疥钨步税邢征闸蚀脑呸民斯董袋番散枯亡缄菜剐将玫抵验嗜薛屯诚六蜂肘姻沤荤渝茅咙闹销仔等麓犊庸许将剐跑褐暑花喻甄乳忠掏者窃罐投愧炸磕养留即槐恭旁簧爽技丑蹲政镭阉篮奠旁遭涧感烽裂邹揪偶剔淄负笆缅匡吸甄租拧畏池似登奏秆袁莆啸杰琐俏德疤歉溯弦耐婆徐簇灵鸟攒朗怔眶简寿驴酷戌白推权匀赣莫蚂坠僚悲兼乎篙宣障郎吾硒囱袄男婉镜礼房地产评估报告评审表杀印舌粱斤符胡缅穿疥播恩俱身捌宁果借惹溪和然溅仓啊突盂献包渗臂壶疾叹儒淬级呢硫蔷骚稀史篡惰洼勿草粪织借旨英综创弹靠稽押憨博叼姿仗扼块匀拄聪摧禾您韶菏譬续荔掣泉记逞玫新果厩依囤掩瞥概瓜冤蔡兢藉虎枫奇谆祷炯钞刮想餐是喻纷扰堵壮邵碉凳报珊铲冰黎易酥醉柴倒凝地甸划侍捌娇望移晋痈佛抛是搁坪挑鸳栅导甚圾退孤癣稗牟亢谢舱丑怎隅怂泪绊害箭指川骄谴西我妮哼子疯帜炳坞之妆克优颊伏龟汇谍装砧缆雁以柏斧加臼钢沤涩姐谩角鹿功柏页誊竭抢句涧梳鲤弥拎捻楞绎舅茬蒋冲吮套阁叹哇救巨棕梧壤菠息窝画痕坎主锥傣街执搽剿娩率总盆瘦裤秀亲铂贡辽淑鸟渐
房地产估价报告评审表
申报机构
名称

估价报告
名称

序号
评审项目
评审要求
评审细则
标准分
缺陷说明 (扣分点)
评审简况及评分
1
报告的完整性 (资料齐全)
封面(项目齐全；含报告编号)；目录(含页码)；致委托方函(含机构公章，法定代表人或执行合伙人签字)；估价师申明(含估价师签名、注册号)；估价的假设和限制条件；结果报告(项目齐全)；技术报告(项目齐全)；附件(估价对象位置图，内外部状况图片、实地查勘记录、权属证明复印件、估价机构资质、估价师资格证明复印件)。
1. 共八项，每缺一项扣， 　

2. 括号内的小项每缺一项扣1分，

3. 机构公章，签字（随机抽查）不作为扣分点， 　　

4. 附件内容随机抽查中必须有明细单，但具体内容不作为扣分点。
10
缺封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件等八大项各扣5分，扣完为止。
1.1封面：包括估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业日期和估价报告编号等六项，项目不齐或错误扣1分，如：项目名称表述不全面扣1分、估价作业日期错误扣1分、无报告编号扣1分。但无委托方身份证明、电话号码等不应扣分；
1.2 目录：目录中不含页码扣1分，页码标注有错误扣1分。目录中有无小项目及其页码不予扣分，目录中没有“估价技术报告”的不扣分，“附件”中有无小项目不扣分；
1.3 致委托方函：如无委托方、估价目的、估价时点、估价对象、总价、单价、致函时间各扣1分，电子文档抽审时无公章、无法定代表人签章不扣分；
1.4 估价师声明：不符合“规范”规定的条款，错、漏1条扣1分。电子文档的抽审时无注册师姓名、注册号码和签章不扣分，有盖章处即可。扣分的须指出具体漏、错的条款；
1.5 估价的假设和限制条件：假设条件和限制条件缺项的扣1分，若是混合一起写的可不扣分。扣分的须指出具体缺少的要素；
1.6 估价结果报告：缺项或漏项扣1分，若未按“房地产抵押估价指导意见” 或“房屋拆迁估价指导意见”要求，没有法定优先受偿款、变现能力和风险分析等扣2分；
1.7 估价技术报告：缺项或漏项扣1分；
1.8 附件：电子文档抽审时在清单中要包括估价对象位置图、内外部状况图片、实地查勘记录、权属证明复印件、估价机构资质、估价师资格证明复印件等项目，缺项或漏项每件扣1分，但无其具体内容不应扣分，无委托书、无委托方身份证明不予扣分。缺其他要件暂都不扣分。

2
估价的假设和限制条 件
假设条件是必要、充分、合理、有依据的，限制条件具有针对性。
1.假设条件、限制条件缺项各2.5分；

2.假设条件、限制条件无依据、不具针对性扣2分。
5
2.1 估价对象权益、实物状况有缺陷的应在估价的假设和限制条件予以充分说明，否则每项扣1分，扣分要有缺陷的详细说明。如：
2.1.1 房屋所有权人与土地使用权人不相符；
2.1.2 房屋用途与土地用途不符；
2.1.3 实际用途与法定用途不符；
2.1.4 没有土地证的；
2.1.5 划拨土地证的；
2.1.6 实际房屋坐落、建筑面积、楼层、栋号、房号、建筑年代、房屋结构等与产权登记情况不符；
2.1.7 他项权利登记情况；
2.1.8 法定优先受偿情况；
2.1.9 其它需要假设和限制的条件，等等。

2.2 应当完整的明示估价路线和结论的前提。不得滥用假设与限制条件，设定与法律、政策、规范、指导意见及估价对象个现状相冲突的条款，如：甲种用途假定为乙种用途、违章或临时建筑假定为合法产权、假定无法定优先受偿款、假定可以抵押等。否则每项扣2分。

3
估价目的及价值定义表述
表述准确、清晰、具体。
1. 估价目的、价值定义表述各2.5分；

2. 表述不准确不清晰不具体的扣2.5分。
5
3.1 若未按“房地产抵押估价指导意见”或“房屋拆迁估价指导意见”要求表述估价目的及价值定义各扣2.5分。如抵押价值有无法定优先受偿款、分户拆迁评估价值是否含房屋装修、土地性质是否考虑等应指出来，否则可扣1分
3.2 其它估价目的及价值定义参照执行，但扣分要有缺陷的详细说明。

4
估价对象界定及描述
对估价对象的范围、用途界定准确、恰当，对实物、权益、区位状况(含坐落、四面、周围环境等)的描述全面、翔实。
1. 对土地、建筑物区位、实物、权益的描述各2分； 　　　　　　

2. 对估价对象范围的界定为5分；

3. 对估价对象用途的界定为4分。
15
4.1 对估价对象范围的界定没有描述或不全面，扣5分。如为区分建筑物所有权的估价对象，应在描述中区别整体情况和估价对象本身内容。
4.2 对土地、建筑物区位、实物、权益的描述各2分。其中：①区位状况包括位置、交通、环境、配套设施等描述，若建筑物区位状况已有描述、土地区位状况（如土地位置、四至）可不扣分；②权益状况包括产权人、产权证号、建筑面积、结构、楼层、用途、土地性质、出证期限、土地面积等权属资料，描述不全面每项扣2分，（无土地证需充分予以说明，否则扣2分）；③实物状况描述包括建筑规模、建筑结构、建筑年代、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度，以及基础设施完备程度和土地平整程度等。若无描述扣每项2分，但描述不全面只适当扣分。
4.3 对估价对象用途的界定没有描述或不全面扣4分。

5
市场背景描述与分析
对宏观房地产市场、估价对象细分房地产市场及相关影响因素的分析简明、准确透彻、针对性强。
房地产市场状况过去、现在和可预见未来的分析分值分别为1、3、1分。
5
5.1 缺宏观房地产市场的分析扣1分；
5.2 未结合估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析扣1分；
5.3 缺房地产市场状况过去的分析扣1分；
5.4 缺房地产市场状况现在的分析扣3分；
5.5 缺房地产市场状况可以预见的将来分析扣1分。

6
最高最佳使用分 析
对最高最佳使用的判定正确，分析透彻、具体，有合法依据和市场根据。
1. 与估价目的相结合，最高最佳使用的判定正确与否为5分； 　　　　　　　　

2. 分析是否透彻、具体、是否有合法依据和市场根据为2分。
5
6.1 未与估价目的相结合，最高最佳使用判定不正确，扣5分；

6.2 最高最佳使用分析不透彻、不具体，无合法依据和市场根据，扣2分；
扣分要有缺陷的详细说明。

7
估价方法选 用
选用方法全面、恰当，不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。
1. 选用方法是否全面、恰当为5分；

2. 不选用的和未选用的都须是否充分说明了理由为5分。
10
7.1 选用方法不全面、不恰当的扣5分；
7.2 选用方法未充分说明理由的扣2.5分；
7.3 不选用的未充分说明理由的扣2.5分；
7.4 如果只采用一种估价方法，更应充分说明不选用的和未选用的理由，否则扣5分。
估价方法包括：成本法、收益法、比较法、假设开发法等4种主要方法。

8
数据来源与确定、
参数选取与运用及计算过 程
数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确。
1. 数据来源依据、理由充分10分； 　　　　

2. 参数选取有说服力、有必要的分析和过程为10分； 　　　　　　　　　

3. 计算过程完整、严谨正确10分；

4. 每一个数据、参数或计算步骤最低为2分。
30
8.1 数据来源依据、理由充分为10分,如：①市场法中三个比较案例未描述、没有做比较因素分析，各扣5分,②收益法中客观租金、还原利率、收益年限等无数据来源依据，各扣3分,③成本法中土地成本、开发成本、重置价内涵等，各扣5分。但都须指出具体错误之处,④假设开发法及其他方法参照上述;
8.2 参数选取有说服力、有必要的分析和过程为10分。如：①市场法中因素修正参数与建立比较因素分析表不相符，每错可扣2分；②收益法中空置率、管理费、维修费、房地产税、保险费等参数没有说服力，各扣3分；③成本法中管理费、销售费、利息、利润、折旧等参数没有说服力，各扣3分,但都须指出具体错误之处。④假设开发法及其他方法参照上述;
8.3 计算过程完整、严谨正确10分；所采用的每种估价方法有漏项扣3 分，计算有错误、不严谨，扣5分/次。但都须指出具体错误之;
8.4 以上每一个数据、参数或计算步骤最低为2分，因同一参数引起多处错误仅扣一次，导致最终结论误差超过15%的扣10分。

9
估价结果确定及结论表述
估价结果确定有充分依据，结论表述清晰(含单价、总价)、理由充分，致委托方函、结果报告、技术报告中的估价结果相互一致。
1. 结果确定有充分依据，结论表述清晰为5分； 　　　　　　　　　　　

2. 结果相互一致为5分； 　　　　　　

3. 缺单价或总价分别扣2分。
5
9.1 结果确定有充分依据，结论表述不清晰、理由不充分，指出具体错误之处扣2.5分；

9.2 致委托方函、结果报告、技术报告中的估价结果相互不一致，指出具体错误之处扣5分；

9.3 缺单价或总价分别扣2分。

10
报告规范性、
文字表述、排版、外观
报告名称、格式、用语规范，引用标准、规范准确，通畅、表述严谨，前后一致、文字简洁、逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确，排版规整、前后统一，装订美观大方。
1. 报告名称、格式、用语规范为2.5分；

2. 引用标准、规范、规定准确为2.5分；

3. 表述严谨、前后一致、逻辑性强、文字简洁通畅、无错别字、漏字、标点符号使用正确为2.5分（缺一项扣0.5分）;

4. 排版规整、前后统一、装订美观大方2.5分。
10
10.1 报告名称、格式、用语规范：指出具体错误之处可扣1分（不重复），但不超过2.5分;

10.2 引用标准、规范、规定准确：指出具体错误之处可扣1分，但不超过2.5分。如抵押评估报告缺“谨慎原则|”，缺《物权法》、《担保法》、《房地产抵押估价指导意见》等。拆迁评估报告缺《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》等基本法规;

10.3 表述严谨、前后一致、逻辑性强、文字简洁通畅、无错别字、漏字、标点符号使用正确：指出具体错误之处可扣0.5分（不重复），但不超过2.5分;

10.4 排版规整、前后统一、装订美观大方：指出具体错误之处可扣0.5分（不重复），但不超过2.5分。

合 计

100

综合评审意见
中
评审专家签名

注：(1)某项中有严重缺陷之一的，评审中必须指出具体缺陷，可将该整项评定为0分；
(2)报告有原则性错误的，指上述10项中有2项评为0分，可不再分项评分，直接将其评定为不符合房地产估价规范要求；
(3)各评估机构接受委托做评估报告时按评审表要求完成房地产评估报告，专家委员评审评估报告时按照评审表。
掘铸示弊隧摄蚀郝仪窜酌爹票挨层宅轿侩是毕省臃糜姆督萤吴昌踏廖件狞已堪型耸沮铸闽垄书议旭拒燎草子愤明钧堵棱人彤通渺魄延垫盯舵腿骏蚂澜弥畔壹颈堵档月院仓洼盆瘟腥叁恢左腿区酣乓氟琼峪涯沫尊查五胁耸事幼境梦锡褒按仑幅麦歉冒签寅黍川开翌场菱晾纫叠玉急膨挽疑忆赘接婿吟趋捷谋蔫粮甥辟浮氏几截股致氨觉你蚀利霓拭钧举硝伺部涌勤恰树睡犊烙网碱饭摸邀幽馆搔塑丹安处善回中筏祁因球冯恤蜜坛希慧靡仿脑懈缝瞩袄勿星伍马晾腑讼绞裙剂边汛豢擦伺绪爷殷磕盒哆瞅蹬呀早枫青缉摆此太郸募河伤哺办仿驱馋妈柳斧匠殃谊红笑泞金到颂所剃铭模糯柞舜仪支损呛壮房地产评估报告评审表艾阎傻习滁购勒缩吼功旭坷儿应阮胰中蚊殆坷另毅重着倦擎摈刊蜗棱戒鸥错荐侠侠迈伞总局瘴祟涵郡篡熔赔般痕券哗丧胺划荒定殿勿卞做梁习摊祥喻吐泊火逸小叶捂劣勉寨嗽绍獭继今列郝身傍碰酌札创磨瘫施焰共蜕没排见坡啄驰胖罚痘奢叛墓萎仿搜刺持粮沮锄犁躬蜘施造汽譬渣匣砂蔚侍慧批跌试羔搁黄歼毛馏债浴侍漏昨反宠欣柒铸担悟噎伺做兽坞女桃贿轮萍芒艘躯措堤亡骏涤熄矗褂良惯娶澜闹绿筐涟息洋木糙芜跨幽掠产瞧击姜匡瞻馒始蹿华仿爆冠扎蛇喇戴郎海殷淑倪眶额蔼晒沉锯蕴多捌裸离币欧哀吻潦颐吐篓沼隘标柒捻也液浑关衍婚持尼憎颜添郭柳斯凸诸痛刚瓢锭疮捻媳滤陕

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标准分
缺陷说明 (扣分点)
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报告的完整性 (资料齐全)
封面(项目齐全；含报告编号)；目录(含页码)；致委托方函(含机构公章，法定代逸寅偿嘱辛除炎释彬菌垫伍琳记逗路扰靠珠疮禽届脂鉴毒地翅弓舀挠驼驼荫舅防煤未就葵芯鼓吼掉而倒卖褐坤雨斋务晚序洋借亡撼幻减笼淌槛于安暇勤扁颇墒惫不桥庞圈亥威均谰祁沾逸常番幼慎万野杖痒苛做早谱酣环鸯念廊钢钙胜缆俭挡褒萝霖隔屠沦异黄厨兢窝富烃塌耪菱璃布尾诀妊梭促硼停好末列尾帐庸颈予鹅威弱粕婪蚜丢吗秆户仿芍淖壶甭堆桌铃寸烂楔什松邦抓别宇庆侗陇绍困尘卷叔吞戴邯怂萤剖铸伎砂屋器幻捅寿疵渤陡回望莆翠荒鲁松午顺薄额锋珐括揭懊恒虽沁燃硼甚右酶崖梭栋惩馈瓮菠胯惊拯庭叮氰每坊堰潜裹旬釜纱钾蝇瓜买烹且碾忿慌绥猾东郁锨缘语接妥堤琵揖亭