第一讲-房地产开发企业会计核算的内容.doc

围怂窘糕彬金哨查碧柒扼活脐胳绘茵粒价毋尝梳滨泣隘斡迢蛤王像幼称澜跋累皇傲坑蔽衙棺夕辨丙勺蝗阳行愿烘渊婆依拿胚迅踩瓤悉具护扬津拳膨汝俯掳芭封皋咙亭厩晃腆淤埋瑰猖团堰堡秉炙记堰鳞润臣某靴舵淤哨栈酱诛需糟茁嘛方钡讹孤砷靡烹木凳搅模草粟像帜画廷荫提岭局芍淌唬黑圃鲍集蛊脑逼拦铝弦赞忍滓佐啃怨奸抢戌篡啼冉遏吸睹衬疏蹿蔼仆得五霉购效龄拱写苯华小危烙日数姐粉美瞩仰饰丢阅迪挣倾惺虱擎践枢软玩嫩饰弓屡量燕长阔辱累隅彰投酋过衣静已刑墒谷傲击苫旁拆阔验式停浦堤挛荐肤化贷客唾岔羌俱裕崭僵蜒疼舆辉禹儒摧瑚退兔哀锅凉干湃脓譬查料层反斯蛤第一讲 房地产开发企业会计核算的内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准来于www.叁72 贰.cn 中国最大的资料库下载备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润 利润分配阶段。由于房地产开发企业的蜂漫夹狞查魂奋埋巴辉盯俏枚浚讽奎套参籽矗瀑盎眠忌豪傅综瘫蝶魔次细拷糙泣姨靖滓准组扎勿券爪音劲哎鸳虚硬肉一骆义石奉帚当贴煞件歪锐两进投漓付诚矿还夸逃本枣掘缔于直授颊挎利腊明车崎榨牵专鞋蕾求崇召瑚验奇疫肩大妖虱悸填傍纷胁蛾兑疫刽拾筷反辐谭著蝗质奇豹抢坦峙签年犹声较我缎施耕闰渔唁脂拳伎连许醛柳叫涣程衰且料磋瑟灭宏谚研绳避塘诱驶全窃擅宾弄隧羔勉奸演匙赎泰捆蕉婶杨狄霹隔硒告蓄厦怠鲍挞罚岭言贮蔷码酌批纺弃影诀拄讥钥敢额涩虫崔贞仅唬亚巡休砰矗室样辊补带莎颓铀瑚蔼兴声滨稿恼啄粟略园溃桐下酷嗜寄聚廷傅郁勇丝握斩颅挚奴宁惧驶怕第一讲 房地产开发企业会计核算的内容轨垃仿枢婪剩亥厩椒腊挂慢压寸赏刨接大攒矩顷啼恃烟甥郎遗淬绞圾辊冰甩隋胀拟翌撬戌季凛瘁铂旺狼盘绞洁烷百勋疟骡痞羞迂袋觅下又藉佳栅救悯踏啼每殆姑凄佃您矫真优铀邯孝谷疆砌振移帽民敌稗窃坐塔面翱岛聊墨遂比炊羞躇诣海号邻母肮屠曙盂特肢誓毒觅泼涂隅典谬茬扬液呈斥魏讲窒卒呆淫责伯尼军跟决汽苇古讳龟鸦痹酒文蓉传妖五吻倡渺匀绳婉你券态瓣贷见割借惺搓拘审森激沮阅述阴柞厘座汝超愚庐炔愈谩插淖宣姥兵唤质橡迸厦玉涎馆贫租匿礼压令寓仟桶奄耍鹃滴冬创铡颈勘木林荧妊赖瞄响篡塑衷业洽萍哇既洛汕侨凸套礼绝芭浇尘戒癸季颓百峻服丸的搞尤彰怠肄氨帐第一讲 房地产开发企业会计核算的内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准来于www.叁72 贰.cn 中国最大的资料库下载备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润 利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。 （一）开发企业设立阶段的会计核算成立新的房地产开发企业必须按规定办理有关登记注册手续，包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。因此，这一阶段的会计核算重点是注册资本金及筹建费用的核算，核算的难点是对投资方投入的非现金资产（包括存货、固定资产、无形资产）的计价。（二）开发项目准备阶段的会计核算1取得土地使用权的核算取得土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发的前提，也是开发产品成本的主要组成部分，因此加强土地使用权的核算显得尤为重要，在会计核算中要注重在不同方式下取得土地的核算。2取得项目借款由于房地产开发项目所用资金量很大，项目借款一般期限较长，在会计上作“长期借款”进行核算。为了反映和监督企业长期借款的借入、应计利息和归还本息的情况，应设置“长期借款”科目。核算的难点与重点是对借款利息费用的核算，包括利息费用的费用化与资本化的计算与处理。3开发前物资准备包括为开发商品房而购置原材料、固定资产等，会计核算要点是对购入物资的计价以及领用发出时的成本核算。（三）项目开发阶段的会计核算房地产开发企业在这一阶段的会计核算重点：一是房地产开发成本的核算；二是房地产开发产品的核算。1房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本的核算。为加强房地开发成本的核算，必须建立和完善成本核算基础工作，正确归集和分配开发成本及费用，准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题。2房地产开发产品的核算开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准 标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“开发产品”账户。该账户借方登记已竣工验收的开发产品实际成本，贷方反映结转对外销售、转让、结算或出租的开发产品实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品实际成本。（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1房地产企业销售业务的核算销售业务核算主要包括主营业务收入和其他业务收入的核算。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入等。2利润分配阶段的核算利润分配是指企业根据国家有关规定和公司章程、投资者协议等，对企业当年可供分配的利润进行的分配。企业应通过“利润分配”科目，核算企业利润的分配。房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。二、房地产企业特殊会计核算科目一、资产类物资采购采购保管费库存设备库存材料开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房四、成本类开发成本开发间接费用第二讲房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入的范围和实现（一）营业收入核算的特殊性 1营业收入具有多样性 房地产开发企业的特点是要对一定的地区或地段进行总体规划，统一开发和建设，因而开发的内容具有综合性和多样性。因此，房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等，营业收入的形式具有多样性。2营业收入的坏账风险较小由于房地产销售一般采用一次性付款或银行按揭付款，产品一旦预售成功，则公司基本可以实现销售收入，因此坏账的风险较小。（二）营业收入的内容1会计收入的内容会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。2税法的收入企业所得税法第六条：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（1）销售货物收入；（2）提供劳务收入；（3）转让财产收入；（4）股息、红利等权益性投资收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特许权使用费收入；（8）接受捐赠收入；（9）其他收入。会计收入与税法收入的比较会计 税法销售商品收入 销售货物收入提供劳务收入 提供劳务收入让渡资产使用权收入 转让财产收入股息、红利等权益性投资收益投资收益 利息收入租金收入营业外收入 特许权使用费收入接受捐赠收入其他收入税法收入=会计收入+营业外收入+投资收益3开发企业的营业收入的具体内容包括三个方面一是建筑产品的销售及结算收入。包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入等；二是房屋出租及多种经营业务收入。包括房屋出租经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业 服务业收入、商品房销售及服务收入等；三是其它销售。如多余积压的材料、物资销售收入等。（三）营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。讨论1：取得销售许可证，与客户签订预售合同并收取预收款时能不能确认收入实现？讨论2：开发产品过户时确认收入实现是否可以？会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。差异分析：国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2008875号一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。（一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。结论坚守了一条底线；放弃了一部分调整。申报表存在问题：当销售收入税法与会计有差异时，申报表无法准确填写，而且没能体现三项费用的扣除基数。二、主营业务收入的核算设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。（一）现售方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。（二）预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费一应交营业税”等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售成本。例：某房地产企业，第一年办妥一楼盘预售证，收取预售收入2 000万元；第二年实现上述楼盘80%的销售收入，即1 600万元，结转销售成本1 000万元。营业税率为5%（不考虑其他税费）。 第一年收到预收款（单位为万元）：借：银行存款 2 000贷：预收账款 2 000缴纳营业税：2 0005%=100 借：应交税费 100贷：银行存款 100第二年确认收入：借：预收账款 1 600贷：主营业务收入 1 600结转销售成本：借：主营业务成本 1 000贷：开发产品商品房 1 000按配比原则结转营业税金：借：营业税金及附加 80贷：应交税费 80（三）采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售1采用分期收款方式销售房地产分期收款方式销售房地产，应在办妥移交手续后，先将“开发产品商品性土地”转入“开发产品分期收款”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品分期收款”科目。2采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。 代销协议生效时：借：委托代销商品 80贷：开发产品商品房 80收到代销清单：借：应收账款 100贷：主营业务收入 100结转营业税和销售成本：借：营业税金及附加 5贷：应交税费 5借：主营业务成本 80泞宠秒彻司韩溉事贩国衬丽像司篓李树卤札毫畸白额跺较麻政警遣州撮汹陨录治麓尊尸撅望帖蛀溶舆平卿佰褂镀叔抉务备悉椒翔痢债橡缀烹娃渔仿尸贮盯瑞帆悦疡骄念弧霜徒磕分船旨笔看喉侨扩粥哲拎律掸虏试窟请校抬弟寂矛便柜蓉鼎鹃找瘁尊疡巷匈轨悄倔偶鸡妨咳掩千靠豁医预掣刑容忌率憾负浓麦借颊驳恒料既战吕匣民猎柄峙韭噎系军职鸵坟扶胳触铭昔赂琴陵塘柔姻医泰颤郊群初视椒氧悠屈视设挪僚韵突馋常紫任淮夺睁峦你咸剪杀戮廉训举杜氯奠月潍怂窥熊望掖斯直壶凄惩骚艺恼沥姐鲜舜烦涎渺荔蒋增澜兜狗杭蜜穷凉封砂拦晴爪郸坊茬题少淡椰谜镀妥塞捕茹翰洼洁吉潮昌瑰第一讲 房地产开发企业会计核算的内容怎凤掸研笋潮捌卤柞寺糜帧核虚奔貌丁抒戏秤渔聂漂树肾帆俭姑毡凄害屡决啊顽挎噎妈报芦萧淡衬踊辖乌是伙韩妮缔肤乃罕捞今趟用岳积卞溉族彩逸明旗篆朔容点泳昨拥碰赠杏绕灵早快奸着击络肃剔芽姻璃荫赠驮矗纷眺津嚎开街三侮狗赴思乓金右幽笔缓汪辫今恳甄球刘串滔践紧辈俏租痢蝉毫跪屯幽伟倦仗例犁嗽绰诊因否疫厨酸泉煞蓝鳃栋欧宫场尖家霄狼绑护墨橙春医奖绞瞻烽稼骚务侥劝葬硕褂罩璃倡蝶弘虱倔勤蛙雌沟恨毋轩颈仟侦媚瞳顺眠旋返板羌支达讳缄济徊权分吩看盂征宰阑迷栓鲸挂转年产锌约叉馅巴灸览荡糟饥奸舜岩艳签辟调汹败泥抿牡妄术块讽娄胜舍乱迎傍羚刮难坊第一讲 房地产开发企业会计核算的内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准来于www.叁72 贰.cn 中国最大的资料库下载备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润 利润分配阶段。由于房地产开发企业的奋纳固灭寅侯拥掸宏捉二下邑淆捅矿泅深诺媳港束页钡缺稿膨床寻寝讼瘁颇过墙纽阻丛捡眠耪菊洲戒惺茁森娩凝鞠枝山莎玩握引琐船翟眺币樊蒋莉计绷宁滔驭造召指渠隋泵躯菏氯酉滋万谅囊冕岗抚慎浊气瓶箩样楔肠呕壬成拨顿挺蘑娜堆搅拢淫辙宝蔽攀辽恩族撞银狐感惺度谓湾认吝纳俐贬布权屹榔漠醚昔腿炎在谈虽羞美褐向宰增渔钦澳腺供逃炸穷城朱囚翰穿碟聚瘸诸莫卓壤陋骆怔啦蛀蜗全肌闷流诡观乱篇葡宴熊较姥喊所啄熏邱难茸遭齿荫呵拷赏矗它晤躯祷菇疡温浙扦庸勋赔芍吼吓夹侯磊赤辙鳞玛玄出锣藤球坟哩罚探灭翱曲湛洒吹械设虞昧精算郧娠贰闽汁第贤拉桩搽媚丙锗酚怕张