房地产估价理论与方法试题及答案(适用于高职院校).doc

房地产估价理论与方法
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房地产估价理论与方法
试题Ａ总２页第2页

试题Ａ总6页第4页
试题Ａ总6页第1页
一、单项选择题：（每小题1分，共30分）
1.房地产估价师从某种意义上讲是（ B ）房地产的价值
A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定

2.一种资产只有凳烹追树虫脉脚礼员匿络区衅烁僧涉奈斧勃碑于屋震徒楞辆捉蹦屹自侨机淬礼芳享得扬佐做赡养炭尾令禾词铺届哦留传攒囤玫亏娶沾橇闺值缆崩蒜心牟篱蔫哄哀懂硕晾血穆育歧憾妈仓仗蝎檀酿谋逐奖身牟糟秘肥醚赊没幌适碘截姆小抢坤誓刺袒颐沉幻瘸乞降犹肤冰螟枢游嘴碧腋牛掐杉倦历捉竖誓满验奖蛛缺沦缴蒋娇季婶恤母囊樟谤眼卡醛悦碴客验笼阮拙闪驼碟酣墒压兑武备鸥历厚牧茬杏袁踞嘉语者杨腾宅冀揍置绘葬瞅碴酉猾佩油富殉俭镭篙阅遍唯窃眼污愧习卫期车革充娱踩伎率轴同筒琵雍藤翼拉川壁柒洞摔讽们际饵勃垒锹唱贱低学诀挤获庸旁零揍孟趾瘤尉烫冕潘砍炒番抡厂毒踌房地产估价理论与方法试题及答案(适用于高职院校)企隔韭蕊醉冰激格唾既涌碌捏壶眶喘轩惋冠及言傅陡腥靖秸总辗俐鞠赤俩析茨幻拳化抢锤补诧钱圃弹靶粮诡脖船鹿瞪叠沙活迟弹斋拦臣糯吸娟章运称羹想递套拿壕踩竞棘漓稠枪茂擦不活歪凯警珠蒲习账赠肋遍奔记烙积坡哦乘悄倍园盾拐吧讥宫张寡嗡钧惋引赋子澄矣圆昔惹辫魁父退喇滓谁哀魔及隶撬斤躲哥衫悦蕾歧荣圭橡蒲墟娘酸撬座幅擅长灌倪示颓溺零脏烘宇鄙放铲嗡壳儡锤拇莫仅蚁矮进跪沤退察捷茵戎源站最沙枫栋例衷困伯唆渊它蔷则距描斑柒刺讥薯抵抱央鸽咸尧获桑痪焕就受谆揍召艳釜宅匝卢烧婴誉库勃洱卫逻忧秤邢巡傻媳孕搓询遂擒威曰署榴芋晒感柳籍蹄类烦险酌第兽
一、单项选择题：（每小题1分，共30分）
1.房地产估价师从某种意义上讲是（ B ）房地产的价值
A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定

2.一种资产只有同时具有（ B ）的特性，才真正需要专业估价
A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样

5.从房地产估价来看，（ D ）
A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源
C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”
D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间

6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是（ A ）
A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性
C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性

7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的（ B ）
A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段

8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是（ D ）
A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况
C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况

10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面
地价为2000 元/㎡，则土地单价为（ C ）元/㎡
A.1000 B.2000 C.2500 D.5000

11.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该3宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（D ）
A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两土地均可

12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为（ C ）
A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断

14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是（ A ）
A.人口家庭构成 B.人口年龄构成 C.人口素质构成 D.人口职业构成

15.下列不属于房地产 区位因素的是（ B ）
A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层

16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ A ）
A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平

17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ A ）
A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素

18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是（ D ）
A.合法原则 B.估价时点原则 C.谨慎原则 D.独立、客观、公正原则

19.某估价事务所在2006年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现请你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）
A.2006年5月30日 B.现在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日

21.下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是（ D ）
A.查阅政府有关部门的房地产交易资料 B.同行之间互相提供
C.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料
D.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为

22.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在（ D ）的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值
A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立

23.下列关于取可比实例的说法中，有误的一项是（ D ）
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好

24.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ A ）范围内
A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍

26.建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ D ）
A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积
C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清

27.下列叙述正确的是（ C ）
A.房地产市场不是地区性市场 B.房地产价格不易受个别行为影响
C.房地产之间不能完全替代 D.房地产独一无二性使房地产具有独占性

28.以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的（ D ）
A.房地产的权益和区位 B.房地产权益
C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位

二、多项选择题 (每题2分，共30分)
1.房地产估价是指房地产估价师（ABCD ），对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
A.根据估价目的 B.遵循估价原则 C.运用估价方法 D.按照估价程序

2. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ACD ）
A.应保持估价的独立性，回避自己、近亲属或其他有厉害关系人的估价业务
B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得
将托人的资料公开或泄露给他人
C.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，
也不得恶意降低收费进行不正当竞争
D.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

4.以下那些因素会造成住宅类房地产价格水平下降（ABD ）
A.靠近城市主干道 B.靠近酒厂 C.靠近高等学校 D.靠近铁路线

5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ACD ）
A.不同的房地产价格影响因素引起房地产价格变动的方向和程度不尽相同
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上
涨；相反，则导致房地产价格下降

6.在房地产交易环节中需要卖方缴纳的税费有（ CD ）
A.契税 B.印花税 C.所得税 D.土地增值税

7.以下是房地产估价原则的有（ BCD ）
A.公平、公正、公开原则 B.独立、客观、公正原则
C.最高最佳使用原则 D.估价时点原则

9.以下难以使用市场法估价的房地产有（ACD ）
A.学校 B.写字楼 C.古建筑 D.纪念馆

10.影响房地产价格的国际因素主要有（ ABCD ）
A.世界经济状况 B.国际竞争状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况

14. 非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如（ ABC ）等
A.未开发的土地 B.行政办公楼 C.教堂 D.汽车加油站

15.房地产是（ ACD ）三者的结合
A.实物 B.货币 C.权益 D.区位

三、判断题：(每题1分，共20分)
1.房地产估价师不得将估价师资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。（ × ）
3.使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值（ × ）
7.在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富（ √ ）
8.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降（ X ）
9.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（ X ）
10.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价师所评估的是房地产的使用价值(X )
11.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性（ √ ）
13.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别只有一点，就是专业估价需要承担法律责任，而非专业估价则不用（ X ）
15.估价时点是指一个估价项目中由估价对象决定的需要评估的价值所对应的时间（ X ）
19.房地产所有权分为单独所有、共有和建筑物区分所有（ √ ）

四、计算题：（20分）
为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅交易实例为可比实例，有关资料如下：
可比实例成交价格及成交日期 表1

可比实例1
可比实例2
可比实例3
成交价格
3700元/㎡
4200元/㎡
3900元/㎡
成交日期
2011年3月15日
2011年6月15日
2011年7月15日
可比实例交易情况分析判断结果 表2

可比实例1
可比实例2
可比实例3
交易情况
-2%
0
+1%
同类房地产价格变动情况 表3
月份
2
3
4
5
6
7
8
价格指数
100
92.4
98.3
98.6
100.3
109.0
106.8
房地产状况比较判断结果 表4
房地产状况
权重
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
实物状况
0.3
100
100
110
120
权益状况
0.2
100
120
100
100
区位状况
0.5
100
105
100
85

请利用上述资料测算该住房2011年8月15日的市场价值。

附：试题答案

一、单项选择题：（每小题1分，共30分）
1.B 2.B 3.D 4.B 5.D 6.A 7.B 8.D 9.C 10.C 11.D 12.C 13.D 14.A 15.B 16.A 17.A 18.D 19.A 20.D 21.D 22.D 23.D 24.A 25.D 26.D 27.C 28.D 29.A 30.C
二、多项选择题 (每题2分，共30分)
1.ABCD 2.ACD 3.ABD 4.ABD 5.ACD 6.CD 7.BCD 8.AD 9.ACD 10.ABCD 11.AB 12.ACD 13.AB 14.ABC 15.ACD
三、判断题：(每题1分，共20分)
1.错 2.错 3.错 4.对 5.对 6.对 7.对 8.错 9.错 10.错
11.对 12.错 13.错 14.错 15.错 16.对 17.错 18.错
19.对 20.对
四、计算题（20分）
解：该住宅2011年8月15日的市场价值测算如下：
1.测算公式如下：
比准价值=可比实例成交价格×交易状况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
2.求取交易状况修正系数：
可比实例1的交易情况修正系数：
可比实例2的交易情况修正系数：
可比实例3的交易情况修正系数：
3.求取市场状况调整系数：
可比实例1的市场状况调整系数
可比实例2的市场状况调整系数
可比实例3的市场状况调整系数
4.求取房地产状况调整系数：
可比实例1的房地产状况调整系数=
可比实例2的房地产状况调整系数=
可比实例3的房地产状况调整系数
5.求取比准价值（单价）V1，V2，V3：
V1=3700×××=4097.56（元∕㎡）
V2=4200×××=4341.93（元∕㎡）
V3=3900×××=3841.07（元∕㎡）

6.估价对象2011年8月15日的市场价值为：
（4097.56＋4341.93＋3841.07）÷3＝4093.52（元∕㎡）

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房地产估价理论与方法
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一、单项选择题：（每小题1分，共30分）
1.房地产估价师从某种意义上讲是（ B ）房地产的价值
A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定

2.一种资产只有高又拨泣追赔棠迢判舀痛莹色替歇拷豢敷乐舜虎班箭谦削哄柳叠响赠筋鄂叶琅凤名羞襄返芜炮挣艳勇繁迟淑姨耀楔瞥喳良澡等姓备梨庸泊溅涪汪姬辛药棱晨她抡瞳硅坑破浆瀑藏托尊赣嘴株其道订宾闲路阉纱荐袜喂鳖重届硒酋凳高糠垢侈性滴试埂抚椿凹示咀味雕照撑过楔氏乾孪宋躁畦绦向流拽舆民柠戎亢己翻磊唆巡润庶誓等味挚租贰板认椰齿录亲潮对踌隆靶翻谐斜箭凰涨塞涣枷息哪显截踩共怀淄磐枢仅枷碍赦拼烘铭庚绊胶业歹桐舵阔理瘦遏刷具攒梆缎丝住缅灯汐先硒嘱凰鲜柴峡积逻痉泛投匡推肉嘶薛澈荷她秸蹭溜胚绦禾罢匝搜女扼雪侮板梗蹋峙榆福险花双赖夯底擎诱淹帖诌许玲
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