房地产市场调查分析报告.doc

房地产市场调查汇报一、背景介绍从至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大规模态势，企业也从最初混乱向平稳和有序前进。据不完全统计，xx市现在房地产开发企业近千家，有项目企业估计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就能够衡量出房地产业这几年发展。税收收入0.9亿，截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。能够说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观xx市房地产走势，我们发觉，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”过程中，xx市房价一直打着政府宏观调控政策擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕十八届三中全会上，相关对财税体制改革，集体土地使用权改变，和房地产税开征及推广，这些政府宏观调控政策实施全部会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对一般住宅刚性需求稳中缓升，而对非一般住宅、商铺等高级住房或奢侈品房价格将会下降。二、影响房价变动原因1、房价组成要素：土地费用：现在这是关键组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本全部会转稼到消费者头上。伴随改革力度加大，中央对财税体制改革，土地财政现象会逐步改善，那么关乎国计民生一般住宅供给将会增大，也就是说未来房地产市场改革方向要从需求市场向供给市场转变，依据经济学中需求供给函数改变，供给增多，则一样均衡量下，均衡价格下降，所以这是对房价关键影响原因。 配上图：需求供给曲线税金及费用：房地产企业税负率7%左右，现在税负率近13%。拿现在销售不错首开房地产来说，当年销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达成600万，平均每套房多负担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。房产税开征现实状况：对从价按房产1.2%征收，从租根据12%，但对国家机关企机关和军队房产免税，对个人非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平用于个人居住非营业用房产我们认为开征可能性很小。那么税制改革就不会影响到一般住宅房价，所以我们认为一般住宅会根据市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升。对于非一般住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，现在已升至6万/平米。伴随房产税开征，投资者会转向别投资市场，造成市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到现在已降至1.8万/平米，该处房产代表了未来高端奢侈品房屋价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会原因国民经济发展水平体制改革深化程度居民收入水平改变政策导向小区环境选择地理位置其中，国民经济发展水平、居民收入水平，伴随经济社会发展，这两项全部是逐年递增，这些原因会影响房地产市场总体供求，尤其是影响需求。通常来讲，一个地域经济发展水平越高、经济增加越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国情况来看，改革开放20多年后今天和改革初相比，房价有了巨幅增加，就是源于全国经济发展水平、居民收入水平等一系列经济原因方面迅猛发展。三、政府调控政策三中全会提出，要让市场在资源配置中起决定性作用，那么政府调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，和国际接轨。体制改革深化程度税制设置房地产税开征规范性文件出台国五条细则中未提及征收二手房交易20%个税问题。伴随市国五条细则出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反应：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅企业，加大了（销）预售证等相关证件审评力度，这在一定程度上将造成部分有正当证件房价正再一次涨价。四、房地产企业怎样确定未来经营战略。一线城市因为经历了几轮调控洗礼，开发商相对比较理性，经过降价来促进销售已经成为一个常态，那么就需要降低开发商利润来降低房价，吸引消费者，达成销售目标。对于二线城市来说，对于一般住宅销售，如正规、著名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高级房，如星河湾，房产商就要缩小本身利润空间以寻求更多市场。泸州市是四川南部一个中等规模城市，一个时期以来，泸州市房地产业取得了长足发展，房地产在经济和社会生活中地位和作用日益关键。分析泸州房地产市场形势，能够了解西部同类型城市房地产业基础特点。一、泸州房地产市场现实状况(一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求据统计，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年37.4%增加到了1999年65%。但总说来，居民住房情况和全国、全省相比还有巨大差距。1999年，整年仍有危房面积 3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅 173.36万平方米。据相关资料显示，全市城镇人均居住面积和全国相比低一倍左右，和全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。(二)住房制度改革全方面推进，住房社会化、商品化条件基础成熟截止6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。同意房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比深入协调，租金标准达成了双职员家庭收入10.81%，新房达成了14.4%，均达成了国家和省政府提出10-15%要求。(三)房地产开发投资快速平稳增加，商品住宅价格平稳上升完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年10.23倍，平均增加率44.23%，施工面积为167.7万平方米，比92年增加 2.86倍，年均增加35.7%。92年至，累计完工面积为330.6万平方米(含拆迁安置用房)，累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳住房。92年以来，全市商品住宅价格基础保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。现在一般商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为300-800元/平方米，和全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。(四)土地供给深入规范，招商引资工作取得进展以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让取得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场决定，加大了对土地供给调控力度。为适应实施西部大开发战略需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场发展改变增添了外来原因。二、房地产市场发展存在关键问题(一)房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地和计划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确计划，到现在为止还未建成一个10 万平方米以上小区，单个市场规模也较小。这个问题现在已引发市委、市政府重视，相继出台了相关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展大环境。泸州市商品房售价和相邻地域相比并不高，关键是售价和成本之间相对利润空间小。关键原因一是政府、行业部门应投入水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高，和周围中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场管理不够严格，开发商和有单位炒买炒卖，提升了用地成本。(二)房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高一是金融贷款资源利用差。据银行提供数据，全市金融机构存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金起源中所占百分比为32.45%。因无置业担保企业负担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，本市现在引进十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。关键是数量多、规模小、实力不强、信誉差，还未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意本身形象品牌树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。(三)房改相关步骤不配套一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心和房改办公设，住房公积金管理、使用和房改政策脱节，职员对自己公积金归集、使用、审批不清楚，不能立即用于购置新房、维修补助，加上住房补助未到位，一定程度上减弱了个人买房支付能力。三、未来房地产市场发展前景估计市人口估计达成480万人，其中非农业人口将达成 120万人，比现在增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来中，对住宅理论需求量平均在80万平方米以上。经济发展和市民收入水平提升，实际购置力将不停增强，住宅有效需求量将增加。全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。以后市区平均住宅有效需求量将大于理论需求量，是能够实现。不一样消费群体对不一样档次住宅产生不一样需求量。依据相关调查分析，高收入者对高级住宅需求，中值收入者对中等住宅需求，和低收入者对一般经济适用房需求，三者之间百分比关系大致分别为20%，40%和40%。四、发展房地产市场对策方法一要加大政策动力，制订扶持制政策和发明良好软环境，提升房地产业在国民经济中地位，把它作为新经济增加点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，依据城市功效定位和发展战略，集中力量关键突破。房地产开发是房地产业和房地产市场发展基础、生产步骤，所以，必需遵照相关标准。一是住房消费社会化、商品化。二是土地供给规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市战略，对市场开发建设应做到统筹计划，合理布局，围绕产业特征进行配置。具体应制订和实施以下政策：采取主动金融信贷政策，刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹计划，做到使房地产开发实施相关键、有计划;引导企业重组，实施集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱情况;打破限制、根本放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证住房，除国家要求不能转让外，全部可上市交易;发展和规范中介机构，搞活流通;加强物业管理。 屏蔽此推广内容