东莞市沙田虎门房地产市场调查分析报告.doc

东莞市沙田虎门房地产市场调查汇报

10月

纲 要

第一部分 沙田镇概况
第二部分 沙田镇房地产市场分析
第三部分 技术调查
第四部分 新政策下虎门、长安、沙田新趋势
第四部分 附 件
附件 1 沙田和周围镇区经济比较
附件2 沙田和茶山关键经济指标比较
附件3 沙田镇现有房地产项目汇总
09工管 林国贤 41206101

第一部分 沙田镇概况
一、地理概况：
东莞市沙田镇地处东莞市西南部，珠江三角洲狮子洋东岸和东江支流出海口交汇处，面积107平方公里，含有天然深水港建港条件，全镇有28公里长黄金海岸线，沿线建有0.5至3.5吨级泊位码头14个，是广东省关键工业卫星镇和东莞市关键国际性港区。素有“鱼米之乡”美誉，也是全国第一个“龙舟之乡”。下辖16个村委会和一个居委会。
二、人 口：
全镇总人口11.28万人，常住人口3.72万元，占全镇人口32.9%，是现在沙田镇中高级消费层次中目前最大消费群体。
三、经济
沙田镇是一个港口乡镇，拥有占全市二分之一海岸线，是东莞市发展关键。伴随虎门港空前建设和东莞市市委市政府提出发展西部沿海产业带以来，沙田镇社会经济在仓储业、港口运输业、出口贸易加工业等方面得到了长足迅猛发展，后发优势显著（见附件2：茶山和沙田经济比较）。
现在沙田镇民营企业有五百余家，三资企业130余家，全镇有排名全球前20名外资企业3家，广东省高新技术企业3家，东莞市级民营科技企业9家。
GDP：沙田镇工业生产总值166873万元，同比增加49.4%；外贸出口总额36646万美元，同比增加13.6%；
利用外资：实际利用外资10474万美元，同比增加70.4%；
居民储蓄：城镇居民储蓄存款余额143093万元，同比增加21.9%；社会消费和零售总额41533万元，同比增加14.6%。
居民消费：居民人均可支配财政收入为20720元/人，人均消费支出12683元/人。食品支出占消费支出27%，服务性消费支出同比增加2.4%，农村居民生活费用1元/人，同比增加10.98%，家庭设备用具及服务支出小幅上升，住房消费随之增大，个人住房面积也有小幅增加，居民用于购置商品房，改善居住条件消费显著上升。
四、交 通：
沙田镇地处珠江三角洲几何中心地带和粤港深经济走廊中部；东临厚街镇以银河为界；西和广州市番禺隔狮子洋遥望；南和虎门镇连接；北和洪梅、麻涌等镇隔河相对；镇府驻地距离莞城镇20千米。
沙田镇交通配套设施伴随沿海产业带和虎门港建设日趋完善，港口大道和东部快速路成为沙田和市区、东部工业园、松山湖高科技园沟通关键纽带；107国道广深路段、广深高速、广深铁路和计划中沿海高速公路均从其旁经过。另外，厚沙公路跟广深公路连接并通往广深高速公路；沙太公路直通虎门太平和轮渡码头；到广州、深圳、珠海等城市仅一小时车程。
五、城市基础设施情况：
城市建设步伐快速，新建了沙田新医院、湖滨休闲公园和湖西路、东港城首期、沙田新汽车站、沙田镇第三小学、广荣中学新教学楼、丽海工业区首期、立沙岛通水河砂胎露珠官改造、环境保护工业城整改。新建道路2462米，改建河提2500米，完成河道治污2条，增加街头绿化3120平方米。
生活及用水方面，新建了沙田第一肉菜市场、沙田第二肉菜市场，处理了沙田人民生活需要。用水用电方面，沙田第一、第二自来水厂相继建立，极大地满足了全镇人民对水需求。
六、西部沿海产业带对沙田镇影响：
本世纪初，东莞市委市政府提出了计划建设以虎门港为依靠和龙头西部沿海产业带决议，沙田镇迎来了从蓄势待发走向发明辉煌千载良机。首先，东莞市委市政府提出西部沿海产业带恰处广州~东莞~深圳~香港城市发展轴带中间和珠江三角经济区中心位置，经过临近虎门大桥和广州~顺德~中山~珠海城市发展轴带相连，并处于"A"字型框架关键连接点上，含有优越经济集聚辐射优势；其次，沙田镇作为西部沿海产业带一部分，拥有占全市二分之一以上沿海海岸线（28公里），是东莞市委市政府发展西部关键。再者，作为沿海产业带关键部份，依靠得天独厚港口资源优势，以东莞市为中心，和松山湖科技产业园、东部工业园形成东莞市东、中、西部地域“三线联动”发展格局，现在连接中、西、东三地关键交通干道港口大道、松山湖大道、东部快速路计划建设已基础完成。
七、虎门港对沙田镇影响：
虎门港主港区和总部基地坐落于沙田镇西大坦，对于发展沙田镇港口运输、创储物流业、出口加工、行政办公、贸易及服务业有着主动推进作用。首先有利于开发利用沙田镇海岸线资源，为沙田镇外贸出口构建了新通道；其次，伴随虎门港建设，港口大道和东部快速路将港区和市区及东部工业园连接，从虎门港经广深高速不足1小时车程可分别直达广州和深圳两大机场，交通四通八达，方便快捷。
第二部分 沙田镇房地产市场分析
一、沙田镇房地产发展现实状况：
伴随东部产业带发展和虎门港开发提速，经过近两三年市场培育，沙田房地产市场取得了较大成绩。现在能够统计到沙田开发面积已约135万平方米，沙田开发项目关键有粤港花园、利澳花园、东港城、庄士新全部。现在正发售楼盘有庄士新全部二期“海上海”、利澳花园二期“梦景湾”。其中开发规模最大是利澳花园，利澳花园占地近1000亩，提出了“海景园林豪宅盘”营销理念，并前后推出二期工程。
二、沙田镇房地产市场特征：
开发面积和户型：现在已经有产品关键以高等级墅和大户型洋房为主。如利澳花园近1000亩，关键为别墅，今年推出产品也全部为别墅；东港城为135户别墅990套洋房，庄士新全部今年新推洋房也关键是三房、四房，平均面积在167平方米，尤其是临江房子全部为四房大户型。
关键卖点：环境和地段。该区域新建楼盘，区域位置较佳，有在镇内关键地段，有则依海岸线而建。如庄士新全部在东莞沙田东江回转处、狮子洋畔，整体依海岸线而建，自然景观得天独厚；利澳花园在沙田镇齐沙管理区，项目西侧为虎门国际深水港，南为虎门轮渡口，和虎门大桥遥遥相望，临近有国家级开发区南沙、威远旅游区及国家级教育基地。
开发商开始重视小区内配套和小区周围环境。大型购物中心、会所、医院、市场等配套设施齐全。如利澳花园配套设施关键包含豪华会所、大型购物中心、运动中心、医院、市场、商业街等；黄金海岸关键配套设施包含人工沙滩、水上乐园、恒温泳池、日光浴厂、华市喷水池、按摩池、池畔BAR、滑水梯、渔人码头、水上活动中心、雕塑廊、观景亭等。
厚沙经济一体化、周围镇区需求强劲：经过在东港城、庄士新全部实地访谈发觉，在沙田买房用户中有很多厚街人，这和厚街强劲经济实力和厚街现有开发项目标相关，厚街总面积和沙田相当，但人口是沙田4倍，经济总量是沙田3倍，土地和资源瓶颈日益显现，厚街要发展，向西扩展是肯定，厚沙经济一体化趋势显著。从厚街房地产市场来看，现在厚街高级盘关键在横岗水库一带，以别墅和高级洋房为主，关键面向外资和企业主；其它楼盘如东逸翠园、世纪绿洲、汇景豪庭全部在闹市区或交通要道边，价格较高（3500元/平方米以上），环境不理想，阻碍了部分用户置业需求，而沙田多个大盘，价格相对厚街房子来说要低（如东港城3300元/平方米左右、庄士新全部一期3500元/平方米左右），自然景观优势比较突出，很平静，所以得到很多厚街买家青睐。
三、沙田房地产发展趋势
从以下多个数据能够看出沙田房地产发展部分趋势：
1、 商业物业有一定开发空间。东港城一期计划商业面积有4.3万平方米（总建筑面积35万平方米），自8月开盘，到初已经进入全方面营业阶段，尽管现在商铺仍处于培育期，但可见商业物业投资需求仍有空间，尤其是小区配套商业；
2、 大户型需求还未充足满足，中小户型有需求无供给，开发空间大。物业庄士新全部一期264套4月23日开盘，二期374套11月5日开盘，六个月间推出500多套房子，从推盘速度可见，沙田房地产市场有很大空间；尤其是现在洋房只有庄士新全部一个房源，且以高级、大户型为主，市场上中等（120平米左右）及以下面积需求还没有被满足。
第三部分
技术汇报
研究目标
1、在当今房地产新政策下，十二个月内可能购房受访者，想在哪里买房及其原因、能否买得起房、想买什么样房（面积、户型、价格等）、买房时考虑关键原因；2、了解受访者对利澳花园项目标认知程度、对该项目标定位、在此购房爱好；3、了解受访者媒体接触习惯，包含受访者获取楼盘信息渠道、接触媒体类型、对媒体内容偏好、收看电视时间，为我们广告策略提供参考。
研究方法
拦截访问和入户访问相结合
调查区域
虎门镇镇区
实施时间
7月7号－7月11号
访问对象要求
１． 年纪20-50周岁；
２． 有计划在未来十二个月内购置住宅商品房；
３． 是未来购置商品房关键决议者或决议关键参与者。
抽样方法
简单随机抽样+方便抽样
样本量
计划完成样本量为360份，实际完成有效样本量为368份。
受访者背景

性别

频数
百分比
男性
229
62.2
女性
139
37.8
总计
368
100.0

年纪

频数
百分比
20-30岁
140
38.0
31-40岁
195
53.0
41-50岁
33
9.0
总计
368
100.0

户籍

频数
百分比
虎门当地居民
34
9.2
外来移民
35
9.5
外来打工族
217
59.0
其它
82
22.3
总计
368
100.0

婚姻情况

频数
百分比
已婚
214
58.2
未婚
154
41.8
总计
368
100.0

最高学历

频数
百分比
初中及以下
18
4.9
高中/中专
133
36.1
大专
102
27.7
大学本科及以上
115
31.3
总计
368
100.0

家庭月平均收入

频数
百分比
1001－1999元
31
8.4
－2999元
58
15.8
3000－3999元
90
24.5
4000－4999元
71
19.3
5000－7999元
59
16.0
8000－9999元
21
5.7
10000－14999元
17
4.6
15000元以上
12
3.3
拒答
9
2.4
总计
368
100.0

职业

频数
百分比
机关/机关干部
24
6.5
专业技术人员/老师/医生/律师
59
16.0
企业管理人员/厂长经理
32
8.7
私营业主/合作人/私营老板
97
26.4
白领/职员/办事员
89
24.2
工人/服务员/通常职员
34
9.2
离退休人员
1
0.3
警察
6
1.6
保险从业员
2
0.5
酒店钢琴师
1
0.3
家庭主妇
5
1.4
销售/业务
10
2.7
自由职业
2
0.5
拒答
6
1.6
总计
368
100.0

在当地已居住时间

频数
百分比
1年及以下
32
8.7
1－3年
112
30.4
3－5年
94
25.5
5－
75
20.4
10－20年
28
7.6
20年以上
27
7.3
总计
368
100.0

此次受访者男女百分比为1.65:1；已婚未婚百分比为1.39：1；大专以上学历占总体59％；从年纪层次来看关键集中在31—40岁这个阶段，占比为53％，其次为20—30岁这个阶段，占比38％，这两个阶段人员全部属于购房需求最强群体，共占样本总量91％，从而提升了本调查可信度；从受访者起源来看，在虎门居住以上占样本总量14.9％，这几近对应样本中9.2％虎门当地居民和9.5％外来移民，居住5年以上占样本总量35.3％；从受访者购置力水平来看，属于高收入群体厂长经理占8.7％、私营老板占26.4％、白领/职员/办事员占24.2％，属于收入稳定群体老师/医生/律师占16％、机关机关干部占6.5％。作为购置力最强两个群体共占总样本71.8％。因为，受访者会回避或隐瞒对收入回复，所以我们并不能将71.8％这个数据和家庭收入数据对应起来。
研究关键发觉
一、受访者购房决议身份和现在居住情况
（一）受访者购房决议身份
在368名受访者当中，是购房关键决议者共262名，占样本总量71.2％。

图：决议身份

（二）关键决议者特征
受访者中作为购房关键决议者，年纪阶段关键集中在31－40岁，占60.7％；已婚占59.2％；职业划分中私营企业老板和白领/职员/办事员共占52.3％；具大专学历以上占61.9％。

图：性别

图：年纪

图：婚姻情况

图：学历

表：职业

频数
百分比
机关/机关干部
21
8.0
专业技术人员/老师/医生/律师
36
13.7
企业管理人员/厂长经理
29
11.1
私营业主/合作人/私营老板
69
26.3
白领/职员/办事员
68
26.0
工人/服务员/通常职员
19
7.3
警察
6
2.3
保险从业员
1
0.4
酒店钢琴师
1
0.4
家庭主妇
1
0.4
销售/业务
6
2.3
自由职业
2
0.8
拒答
3
1.1
总计
262
100.0

（三）决议关键参与者特征
受访者当中，是购房关键参与者占28.8％，其中女性占比72.6％；年纪阶段集中在20－30岁占56.6％；已婚占55.7％；职业划分中，私营老板占26.4％、专业技术人员/老师/医生/律师占21.7％，白领/职员/办事员占19.8％；具大专以上学历占51.9％。
图：性别

图：年纪

图：婚姻情况

图：学历

表：职业

频数
百分比
机关/机关干部
3
2.8
专业技术人员/老师/医生/律师
23
21.7
企业管理人员/厂长经理
3
2.8
私营业主/合作人/私营老板
28
26.4
白领/职员/办事员
21
19.8
工人/服务员/通常职员
15
14.2
离退休人员
1
0.9
保险从业员
1
0.9
家庭主妇
4
3.8
销售/业务
4
3.8
拒答
3
2.8
总计
106
100.0

（四）受访者现在住房情况
从受访者现在住房情况来看，租赁百分比最高，占44％，其次为居住在单位宿舍占20.1％，再次为自购商品房占19.8％。
按户籍所在地将受访者进行划分，考察其住房情况，我们发觉：虎门当地居民55.9％选择了自购商品房，自建住房百分比为41.2％；外来移民中51.4％选择了租赁住房，居住在单位宿舍、自购商品房、自建住房、单位福利房百分比大致持平；外来打工族45.6％选择租赁住房，28.6％选择了自购商品房；其它部分指是外来经商人员，54.9％选择了租赁住房，只有29.3％选择了自购商品房。
从居住时间来考察购房者居住情况，居住十二个月及以下关键是租赁住房，占34.4％，其次是居住在单位宿舍和自购住房各占25％；居住1年以上5年以下关键还是租赁住房占50％以上，其次是居住在单位宿舍，居住在这两类住房百分比占子样本75％以上；居住5－关键仍然是租赁住房，但占子样本百分比相比1－5年下降到40％，同时自购住房百分比上升到32％；居住10－20年最多是自购住房，占子样本42.9％，其次为租赁住房占25％，同时自建住房百分比上升到17％；居住20年以上多为当地居民，她们最多是自建住房，占子样本59.3％，其次是自购住房占29.6％。

图：受访者现在住房情况

注：只要受访者住房为其家庭组员（直系亲属，父母、弟兄、姐妹）购置，我们就将该行为视为自购商品房。

表：不一样户籍购房者现在住房情况

虎门当地居民
外来移民
外来打工族
其它

频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
租赁住房
/
/
18
51.4
99
45.6
45
54.9
单位宿舍
/
/
6
17.1
62
28.6
6
7.3
自购商品房
19
55.9
3
8.6
27
12.4
24
29.3
自建住房
14
41.2
3
8.6
7
3.2
4
4.9
单位福利房
1
2.9
4
11.4
21
9.7
2
2.4
亲戚好友家
/
/
1
2.9
1
0.5
1
1.2
总计
34
100.0
35
100.0
217
100.0
82
100.0
注：外来移民指是原籍不是虎门，但现在户口已经迁至虎门，现在以后全部在虎门居住；其它指外来经商，但户籍未迁入虎门。

表：在当地居住不一样时间购房者现在居住情况

1年及以下
1－3年
3－5年
5－
10－20年
20年以上

频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
租赁住房
11
34.4
60
53.6
53
56.4
30
40.0
7
25.0
1
3.7
单位宿舍
8
25.0
31
27.7
18
19.1
13
17.3
3
10.7
1
3.7
自购商品房
8
25.0
9
8.0
12
12.8
24
32.0
12
42.9
8
29.6
自建住房
1
3.1
3
2.7
1
1.1
2
2.7
5
17.9
16
59.3
单位福利房
3
9.4
8
7.1
10
10.6
5
6.7
1
3.6
1
3.7
亲戚好友家
1
3.1
1
0.9

1
1.3

总计
32
100.0
112
100.0
94
100.0
75
100.0
28
100.0
27
100.0

居住5－20年租赁住房百分比居于25％以上，可能原因占样本总量22.3％其它部分，这部分人原籍不属于虎门，但在此经商时间很长，却未加入虎门户籍、也未开展买房活动。
二、购房心理原因
（一） 购置商品房最关键目标
从购房目标来看，用于自住占90.5％；用于未来给家庭其它人员居住占4.9％；用于投资只占4％。

图：购置商品房最关键目标

（二）最有可能购置商品房省市地域
从受访者可能购房地域，选择广东占94.8％，且占样本总量78.3％选择东莞。

图：受访者可能购房地域

从户籍所在地来考察受访者选择购房地域，虎门当地人、外来移民、外来打工族80％以上全部选择在东莞购房；且划为其它部分外来经商人员也有68.3％选择在东莞置业。
表：不一样户籍购房者最可能购置商品房省市地域

虎门当地居民
外来移民
外来打工族
其它

频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
东莞
30
88.2
28
80.0
174
80.2
56
68.3
广州
2
5.9
4
11.4
10
4.6
7
8.5
深圳
2
5.9
2
5.7
10
4.6
6
7.3
其它省份
/
/
/
/
13
6.0
6
7.3
广东其它地域

1
2.9
10
4.6
7
8.5
总计
34
100.0
35
100.0
217
100.0
82
100.0

（三）东莞购房者最可能购置商品房镇区
再将选择在东莞置业，细化到镇区，选择在虎门占49.7％，其次为莞城占12.2％、东城占7.6％、长安占6.3％、厚街占5.2％，选择在沙田置业占4.5％。
表：东莞购房者最可能购置商品房镇区

频数
百分比
莞城区
35
12.2
石龙镇
2
0.7
虎门镇
143
49.7
东城区
22
7.6
南城区
6
2.1
望牛墩
3
1.0
麻涌镇
3
1.0
石碣镇
1
0.3
大朗镇
4
1.4
沙田镇
13
4.5

（续上表）

频数
百分比
厚街镇
15
5.2
长安镇
18
6.3
大岭山
12
4.2
樟木头
1
0.3
塘厦镇
1
0.3
凤岗镇
2
0.7
常平镇
5
1.7
谢岗镇
2
0.7
总计
288
100

（四）选择虎门、厚街、沙田受访者特征描述
1.选择在虎门购房购房者特征
选择在虎门购房者特征：男性占58％；已婚占60.8％；20－30岁、31－40岁这两个年纪阶段各占40％左右；大专以上学历占44.8％；最多是外来打工族占55.2％，其次为外来经商者占23.8％。从职业组成来看，私营老板占比最高为35.7％，其次为白领占18.2％，这两个含有有效购置力群体占了子样本53.9％。选择在虎门购房购房者日常关键使用交通工具，最多选择了公共汽车，其次为出租车、摩托车。

图：性别

图：年纪

图：婚姻情况

图：学历

图：户籍

表：职业

频数
百分比
机关/机关干部
7
4.9
专业技术人员/老师/医生/律师
13
9.1
企业管理人员/厂长经理
10
7.0
私营业主/合作人/私营老板
51
35.7
白领/职员/办事员
26
18.2
工人/服务员/通常职员
20
14.0
离退休人员
1
0.7
警察
2
1.4
家庭主妇
4
2.8
销售/业务
5
3.5
自由职业
1
0.7
拒答
3
2.1
总计
143
100.0

表：家庭月均收入

频数
百分比
1001－1999元
18
12.6
－2999元
17
11.9
3000－3999元
33
23.1
4000－4999元
25
17.5
5000－7999元
19
13.3
8000－9999元
9
6.3
10000－14999元
8
5.6
15000元以上
7
4.9
拒答
7
4.9
总计
143
100

表：选择在虎门购房购房者日常关键使用交通工具

应答数
百分比
公共汽车
83
58.0
出租车
52
36.4
摩托车
45
31.5
私家小汽车
28
19.6
其它
16
11.2
小区城市交通巴士
13
9.1
单位配置小汽车
11
7.7
自行车/电单车
5
3.5
总计
143
176.9

2.选择在厚街购房购房者特征
选择在厚街购房者特征描述：男性占80％；已婚占46.7％； 31－40岁这十二个月纪阶段占60.7％；大专以上学历占80％；最多是外来打工族占60％，其次为外来移民占13.3％。从职业组成来看，专业技术人员/老师/医生/律师、白领/职员/办事员，这两个含有有效购置力群体各占子样本26.7％。选择在厚街购房购房者日常关键使用交通工具，最多选择了公共汽车，其次为出租车。

图：性别

图：年纪

图：婚姻情况

图：学历

图：户籍

表：职业

频数
百分比
机关/机关干部
1
6.7
专业技术人员/老师/医生/律师
4
26.7
企业管理人员/厂长经理
1
6.7
私营业主/合作人/私营老板
3
20.0
白领/职员/办事员
4
26.7
工人/服务员/通常职员
1
6.7
酒店钢琴师
1
6.7
总计
15
100.0

表：家庭月均收入

频数
百分比
1001－1999元
1
6.7
－2999元
2
13.3
3000－3999元
6
40.0
4000－4999元
3
20.0
8000－9999元
1
6.7
15000元以上
1
6.7
拒答
1
6.7
总计
15
100.0

表：选择在厚街购房购房者日常关键使用交通工具

应答数
百分比
公共汽车
8
53.3
出租车
8
53.3
摩托车
4
26.7
私家小汽车
3
20.0
单位配置小汽车
2
13.3
总计
15
166.7

3.选择在沙田购房购房者特征
选择在沙田购房者特征描述：男性占92.3％；已婚占46.2％； 20－30岁、31－40岁这两个年纪阶段各占38.5％和46.2％；大专以上学历占61.5％；外来打工族占61.5％，其次为虎门当地居民占23.1％。从职业组成来看，私营业主/合作人/私营老板、白领/职员/办事员，这两个含有有效购置力群体占子样本53.9％。选择在厚街购房购房者日常关键使用交通工具，最多选择了公共汽车，其次为出租车。

图：性别

图：年纪

图：婚姻情况

图：学历

图：户籍

图：家庭月均收入

表：选择在沙田购房购房者日常关键使用交通工具

应答数
百分比
公共汽车
9
69.2
出租车
7
53.8
私家小汽车
3
23.1
摩托车
3
23.1
自行车/电单车
1
7.7
小区城市交通巴士
1
7.7
总计
13
184.6

（五）选择在虎门、厚街、沙田购房原因
1.选择在虎门购置商品房原因
选择在虎门购房，关键原因是工作便利（工作在虎门、上班方便／离上班地方近）、生活便利（虎门环境好/空气好/污染少、亲人好友在这儿/家人全部在这里、交通发达/交通方便）、事业发展需要（经济比较繁荣/经济比较发达、事业在这里/在这里做生意、在虎门有发展前途／机会）；其次是情感原因（在虎门时间长了产生了感情、历史悠久／名城）。
表：选择在虎门购置商品房原因

应答数
百分比
工作在虎门
38
26.6
上班方便／离上班地方近
35
24.5
经济比较繁荣/经济比较发达
30
21.0
虎门环境好/空气好/污染少
22
15.4
亲人好友在这儿/家人全部在这里
22
15.4
事业在这里/在这里做生意
19
13.3
对这里比较熟悉
16
11.2
交通发达/交通方便
15
10.5
治安不错
11
7.7
在虎门有发展前途／机会
8
5.6
计划长久在这里发展／期望呆在这里
7
4.9
当地居民／家乡在这儿／重视乡情
6
4.2
做生意方便
6
4.2
商业比较发达
5
3.5
在虎门时间长了产生了感情
5
3.5
商品房投资值潜力大力／房地产发展好
5
3.5
生活已习惯
5
3.5
历史悠久／名城
3
2.1
生活比较便利
3
2.1
地理位置好
2
1.4
这边房子不错
2
1.4
儿女在这里工作／方便和儿女联络
2
1.4
地域友好
2
1.4
商机多
2
1.4
靠海风景好
2
1.4
经济实惠
1
0.7
商品房比较廉价
1
0.7
房屋质量好
1
0.7
资源丰富
1
0.7
虎门能够挣钱
1
0.7
娱乐场所多
1
0.7
总计
143
195.1
再来考察不一样户籍受访者选择虎门购房原因。对于虎门当地居民来说，关键原因是情感原因（当地居民／家乡在这儿／重视乡情）；其次是生活及工作上便利（亲人好友在这儿/家人全部在这里、事业在这里/在这里做生意、对这里比较熟悉）。对外来移民来
说，关键原因是生活便利（虎门环境好/空气好/污染少）；其次是工作便利和事业发展需要（上班方便／离上班地方近、经济比较繁荣/经济比较发达）。对外来打工族来说，关键原因上工作便利（上班方便／离上班地方近、工作在虎门）。对于外来经商来说，关键原因是事业发展需要（事业在这里/在这里做生意、经济比较繁荣/经济比较发达）。
第四部分 新政策下虎门、长安、沙田新趋势

   虎门、长安、沙田:经济重镇打造地产新宠
　　东莞市副中心、按中等城市标准来建设、海滨新城区。把这些词聚集在一起，就是东莞沿海片板块标杆。虎门、长安、沙田。不仅仅是名声在外，更在于高度城市化、发达商业、优良居住环境，沿海片板块，成为东莞地产发展强有力高地，将吸引大量置业者眼光，片区潜力无限。
　　万科高价拿地，布局沿海片区，就是看好它未来；这是一个信号，也是一个风向。市内轻轨、城际轻轨“广-深-港”、“广-莞-深”设站，广深高速、沿江高速，交织成网络枢纽，把沿海片区交通优势凸显，人流、物流和资金流，聚集到这片土地，沿海片区区位优势将更显著，半小时经济生活圈开启,交通便利,房产将得到越来越多青睐。
　　沿海片区，楼市发挥空间给人无限遐想。
　　虎门
　　交通枢纽 潜力无限
　　经济发达、交通便利，轻轨R2线和穗莞深城际轻轨有站点交接; 2个高速出入口，最近还要增加4个。这就是虎门。
　　虎门将成为东莞交通最方便镇区。若以镇为单位，拥有6个高速出入口，在全国也算第一。
　　所以每当有地块出让，全部会受到发展商热捧。伴随虎门城市化水平突飞猛进，吸引了众多消费者眼光，并有意在虎门进行投资。
　　城市发展自然离不开房地产业，由此吸引了众多开发商眼光，尤其是万科地产进军虎门市场后，虎门楼市更是被大家寄予厚望。
　　地王带动 万元可达
　　自金洲片区连升路旁拍出一块天价地王，周围区域价值全方面提升。估计虎门住宅均价可达万元。
　　虎门发展潜力让众多发展商竞相进驻，其中不乏中国著名房地产企业。万科直言不讳：我们对虎门未来市场前景相当看好。
　　虎门地价能屡创新高，在于现在交通路网计划及珠三角中心镇静位，无疑令众多开发商及业界人士看好该镇未来城市价值。
　　联华国际集团李启远表示：发展商看好东莞后市,东莞楼市还有很大上升空间，同时也表明资源向优势镇街和优势企业集中。
　　瑞峰置业责任人表示，现在各地发展商已经看到了虎门区域未来无可限量发展潜力及城市价值，所以有机会一定会进入。
　　城市副中心为未来赢信心
　　虎门城市计划新定位东莞市副中心，城市发展步伐和时俱进，其确定“三轴、三带、多中心”格局，确定了虎门城市发展关键建设对象，这将是政府大力投入关键区域。
　　港口商城奠基预示着虎门含有国际化城市发展潜力，以虎门港为依靠物流经济带东莞市产业结构调整计划，更将虎门成为东莞，乃至珠三角一大经济关键区。近几年来，虎门发展改变很大，经济实力和消费力全部有显著提升。这无疑增强了市民对虎门未来信心。
　　“要按中等城市标准来建设”，让人对一个新虎门充满着期待。
　　从南城中心区到虎门，原来就不远，而轻轨计划，让虎门物业升值空间有了更大想象空间。东莞市轨道交通R2线在虎门有站点，轻轨出现，使“住在虎门，工作在城区”成为一个愿景。
　　城市交通枢纽
　　虎门港作为东莞唯一港口，是广东除深圳之外，离香港最近港区，担负着东莞经济发展重担，在政府大力扶持和发展下，虎门必将展示出其成就国际化城市无限潜能。经济迅猛发展，肯定会带来大家对于生活水平要求提升，而集合现代、时尚等计划理念建设一体高级住宅必受追捧。
　　伴随武广高铁开通，东莞用广深港高铁作为武广高铁延长，在虎门白沙设站点。虎门成为东莞接驳武汉、长沙、广州、深圳、香港唯一中心站。在这一次站点取舍上，虎门已成为可同国际大城市相提并论区域交通枢纽城市，无疑其物业升值潜力也将不可限量。
长安
　　购置力强 孕育生机
　　万科牛了一把，3月以10.04亿元价格拍得长安一地块，长安也再次引人注目。折合楼面地价4021.6元，引发业界猜想，未来长安将会以怎样市场表现来显示自己楼市坚挺。
　　长安房地产市场一贯以自住型消费为主。能够预见，伴随轻轨等轨道交通通车，和深莞惠一体化日趋融合，来自深圳等周围地域投资者有可能进入该区域。长安一直没有将房地产开发作为关键产业，但商贸作用提升，使该区域商贸和住宅发展变成大势所趋。长安一贯坚挺购置力，将有效支撑该镇高端物业销售。
　　高地价带来高房价
　　东莞万科继1月高价拿下虎门地王后，又在3月以10.04亿元价格将长安长青路一地块收入囊中。3月另一幅高价拍出长安商住地块在新安小区，经过近130轮竞拍，最终竞价5.36亿元，其楼面地价也达成了3866元/平方米。
　　长安在3月风光无限。
　　东莞万科直言：进入长安、虎门意义在于，万科完成了在东莞全方面布局。
　　沿海片板块虎门、长安等镇，镇域经济实力在东莞各镇街名列前茅。万科这次将手伸向沿海片区，确实是含有战略意义动作。
　　高地价将带来高楼价。从东莞万科眼光看过去，不难发觉，强大购置力，才是最关键。强大购置力还表现在整体楼市低迷、城区楼价有所下降时期。那时候，东莞大部分镇区楼盘价格全部低于市区，但长安是个特例。
　　业内人士认为，长安镇楼盘价格高，关键是因为开发量不多、供求不平衡。当地人大多有自己住房，购房者集中于私营企业主、企业高层管理人员等。这些人倾向于购置别墅、高级洋房，但这类住宅比较稀少，价格也就居高不下。长安拥有几十万外来人口，楼房需求量大，但楼盘放量却极少，所以价格一直高企。
　　居住气氛成熟
　　在东莞楼市城建计划“更新换代”、镇区三旧改造工程分批动工及交通路网全方面一体化很多带动下，长安地产在今年表现出整体向上、项目开发遍地开花热火局面。
　　长安镇市政配套相当完善，镇区城市计划也相对合理，加上其经济基础雄厚，长安消费水平超出东莞整体水平。现在长安中心区住宅项目比较集中，居住气氛也很好，人气旺，生活便利是该中心区优势。不过对于地产市场而言，中心区可供开发土地较为有限，未来房地产发展趋势向中心区周围拓展。
　　未来几年，长安镇将以高层作为关键建筑物类型。高层楼盘将成为开发商针对中等消费人群最好开发方法，无疑这将吸引大量市民置业眼光。
　　未来会有大起机会
　　据悉，长安现在在售楼盘，如东莞博业旗下长安花园均价在6800元/平方米，信义长安1号现在单价在1元/平方米以上，轰动一时长安“地王”沃多夫公寓均价更在13000元/平方米，当初楼面地价在5891元/平方米。
　　长安这两年供给不多，楼市未曾大起大落。但未来，长安会有大起机会。对于未来区域发展，业内人士有着十分乐观预期。
　　东莞大计划中，长安被纳入了高新产业区域定位，以后区域产业会往高新产业靠拢，这无疑为区域带来了更多置业需求。而镇政府往北区域，和滨海新区开发，即使地段离