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房地产开发全步骤目录第一章：项目决议阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、计划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，确保施工需要2、施工场地平整，达成施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点和座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理三、申请完工验收，取得建筑工程完工验收立案证四、申办建设工程计划验收五、进行权属登记，取得商品房权属证实书六、物业移交第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理程序上讲，房地产开发通常可分为五个阶段，即可行性研究和项目决议阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决议阶段 产开发项目经董事会（企业主）同意初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。1、可行性研究内容可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。可行性研究关键内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模确实定;(4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及提议。2、可行性研究组员知识组成：经济师、市场分析教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师。3、可行性研究工作阶段1）投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。3）具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。4、可行性研究按5个步骤进行：(1)项目企业接收委托或集团企业董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择和优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究汇报。5、集团企业董事会经过，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权关键方法：1）经过行政划拨方法取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；5）联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得；6）经过司法裁决取得；7）经过吞并、收购等股权重组方法取得。开发商获取土地使用权程序土地使用权有偿出让方法：出让方法是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让和土地使用者。根据中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权出让方法有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望，由国有土地代表和有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权相关事宜这么一个出让方法。招标出让是指在指定期限内，由符合条件单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依据一定要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）出让方法。以招标方法出让土地使用权，不仅要明确协议双方当事人权利义务，而且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地全部者代表在指定时间、地点，组织符合条件土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权土地公开叫价竞投，按“价高者得”标正确定土地使用权受让人一个出让方法。依据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求，建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，必需经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确定书，然后签署国有土地使用权出让协议。开发商取得国有土地使用权出让协议后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让协议、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地，应提供建设用地同意书；属存量用地，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：地形图2份；5）加盖了“权属已审核”宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证实；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证实和身份证实；9）土地登记委托书。送土地主管部门。（1）土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续审核和报批工作。（2）土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上（含10亩）城镇建设用地划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下城镇建设用地划拨手续。（3）征用土地征用耕地1000亩以上，其它土地亩以上，由政府部门审核后报国务院同意。征用耕地3亩以上1000亩以下，其它土地10亩以上亩以下，由人民政府同意。征用耕地3亩以下，其它土地10亩以下，由区（县）人民政府同意。（4）地价评定市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续地价评定工作及评定汇报审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证实、银行资信证实，并按要求缴纳投标确保金。(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议，并按协议要求支付总地价款一定百分比作为定金。(7) 按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序：(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证实、银行资信证实，并按要求缴纳竞投确保金。(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。(6) 用地者在要求时间、指定地点到拍卖现场参与竞投。(7) 企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议，并按要求支付总地价款一定百分比作为定金。(8)按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地，开发商经过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确定书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市计划区内国有土地上原有房屋及其隶属物等，不适应经济、社会发展需要部分进行拆除重建，使城市整体功效得到改善和提升。1、拆迁方法：1）政府组织拆迁：关键指经过批租、旧城改造方法取得土地使用权所包含拆迁。2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产企业常见模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。2、拆迁关键内容包含：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功效、用地布局和空间结构调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项目进行，是城市建设关键组成部分，尤其是旧城改造中一个关键步骤，处于建设项目标前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2）建设项目同意文件；3） 建设用地计划许可证；4）国有土地使用权同意文件（建设用地同意书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评定机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基础情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清楚安置用房证实；拆迁赔偿资金起源及预算资金额度。）7）相关金融机构出具拆迁赔偿安置资金证实。依据市城市房屋拆迁管理实施措施要求，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完成。符合条件，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁，并和拆迁人签署安置赔偿协议。安置赔偿共有三种方法，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完成后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证。三、 计划设计建设工程计划管理关键内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程计划许可证。在已开发使用城镇国有土地范围，项目计划申报基础步骤是：(1)在项目提议书报批或可行性研究汇报编制之前，开发商要向计划局申报计划关键点，计划管理部门应在关键点通知书中对批复时参考依据；(2)在项目提议书批复后，开发商应向计划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址计划意见通知书，对项目用地位置、面积、范围等提供较具体意见，并须同时下达计划设计条件；(3)计划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，计划部门下达委托设计机构进行计划方案设计依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向计划部门提出审定申请；(4)经过审定设计方案，是编制初步设计或施工图依据，也是取得建设用地计划许可证必备条件；(5)开发商依据审定设计方案通知书和可行性研究汇报批复，并在计划主管部门咨询土地及拆迁部门相关用地及拆迁安置意见后，应向计划局申领建设用地计划许可证，该证是取得土地使用权必备文件；(6)申领建设工程计划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行验证工程建设符合计划要求最终法定程序，该证申办开工必备文件。进行营利性房地产开发，必需取得国有土地使用权才能进行。依据城市房地产管理法相关要求，房地产开发用地一级市场取得方法有两种：即出让和划拨。经过出让方法取得使用权法律凭证是国有土地使用权证：经过划拨取得土地使用权临时证件是建设用地同意书或划拨决定书。1、申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地计划许可证。并取得建设项目选址意见书附件：计划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请城市计划行政主管部门依据全市经济社会发展策略、城市总体计划、分区计划、控制性具体计划等各级计划，根据国家城市计划法、建设项目选址计划管理措施等，考虑建设项目标要求，在要求期限内提出计划方面初审意见和选址意见。以后，由城市计划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所包含到相关部门意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意项目报政府审批后，在要求审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书关键内容应包含：建设项目标基础情况和建设项目计划选址关键依据。2）申办建设用地计划城市建设用地计划管理基础是依据城市计划确定不一样地段土地使用性质和总体布局，决定建设工程能够使用哪些土地，不能够使用哪些土地，和在满足建设项目功效和使用要求前提下，怎样经济、合理地使用土地。城市计划行政主管部门对城市用地进行统一计划管理，实施严格计划控制是实施城市计划基础确保。3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报计划关键点：计划关键点是计划立项或建设工程可行性研究计划基础依据。计划部门能够要求开发单位初始计划部门对于开发项目标意见，再行决定对可行性研究汇报批复。当建设单位完成计划报批手续以后，应到计划部门申报选址定点，以获取选址计划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：1）建设用地申请；2）房地产开发单位营业执照和资质证书；3）土地使用证或土地权属证实；4） 1：地形图。开发商取得建设项目选址意见书及建设用地计划许可证后，即可同时到a/建管处办理计划方案报建手续，取得建设工程计划许可证；b/到耕保处办理土地征用、转用手续，取得建设用地同意书。到土地利用处办理土地出让协议或划拨手续，签署国有土地使用权出让协议或取得建设用地划拨决定书。c/到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证；2、持计划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）计划方案审批阶段，取得计划建筑方案同意意见书。在此阶段需要提供资料为：a1：地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）； c建设项目计划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不一样设计单位计划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（计划设计使用条件和计划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供资料为：a土地证复印件或宗地图或出让协议或划拨决定书；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。3、申办建设工程红线定位和验线，取得建筑核位红线图。红线定位包含建筑红线定位和市政红线定位。其步骤是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：1）建筑红线：审批手续齐全红线图、建筑施工图，和建筑红线放线通知单。2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3）市政红线：审批手续齐全红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线和计划道路或其它预留计划控制范围相关，建设单位还须到市级计划部门提取道路坐标及其它相关数据。4、申办建设工程计划许可通知书，办理完成后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程计划许可证。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报建设工程计划许可通知书应提交以下资料：1）国有土地使用权证；2）城市基础设施配套费收据；3）人防费收据；4）建设工程计划许可通知书申请表；5）投资许可证；6）经放线红线定位册正本。5、申办建设工程计划许可证。申办完成后开发商持建设工程计划许可证至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程完工后3个月内，开发商持完工图申办建设工程计划验收合格证。建设工程计划许可证时提交以下资料：1）建设工程计划许可通知书；2）经正负零验线、盖章红线定位册副本；3）经正负零验线、盖章核位红线图；4）垃圾处理费联络单。建设工程计划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：1）变更申请；2）工商部门更名通知、变更后工商执照；3）开发商资质证实；4）土地变更批复；5）变更后土地使用证；6）（土地批租费、使用费）收据；7）原建设工程计划许可证；8）建筑红线图；9）抵押权人同意变更意见（办理了在建工程抵押）；10）法院裁决项目还应提交判决书。房地产项目开发步骤全过程（三）四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总步骤： 建设工程交易中心依法必需进行招标项目范围和规模标准，根据省人民政府要求实施。施工单项协议估算价在50万元人民币以上或建筑面积达成1000m2 建设工程新建、扩建和改建建筑建设工程必需进行招标。工程建设项目必需在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应该报建而未报建工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项同意文件、银行出具该工程项目资信证实、经同意建设用地证实和计划审批文件等。工程建设项目标报建内容关键包含：工程名称、建设地点、投资规模、资金起源、当年投资额度、工程规模、拟开工和完工日期、发包方法、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：1) 建设单位或其委托代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取工程建设项目报建表。2) 按报建表内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。3) 工程建设项目立项批文、资信证实、建设用地证实、计划审批文件、施工图设计文件审查同意书连同报建表同时提交。4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目标投资和建设规模发生改变时,建设单位或其委托代理机构应立即到市交易中心进行补充登记o筹建责任人变更时,应办理变更手续。1、建设项目报建登记工作内容：填报建设工程项目报建表需带下列资料：（一）建设项目同意文件；（二）建设工程项目土地使用正当证实文件；（三）施工图设计文件审查同意书；（四）资金证实（银行出具六联单或审计汇报）；（五）私营、民营、合资项目必需出具正当证实文件。报建信息管理：（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各相关管理机构。2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报建设工程“一费制”收费认定表按下列程序办理（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具市行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面汇报核准前按上述程序办理。3、投标申请人投标报名（一）投标报名、评标、定标依据资料：1、投标申请人营业执照；2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、项目经理相关资料；5、业绩及其它和投标活动相关资料。（二）网上投标报名：4、招标人依据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：（一）招标人依据工程需要对投标申请人投标资格预审，应按已公布公告内容和要求对投标申请人进行资格预审；（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购置资格预审格式文件；（三）招标人采取对投标申请人资格预审，凡预审合格者少于7家，应重新公布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定，应在市建设局采取随机方法抽取不少于7家投标申请人。5、投标文件编制、内容、递交和接收工作内容：（一）招标文件编制标人应依据招标文件和招标工程图纸和工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件要求打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求份数。采取标准保密化评审技术标（暗标）严格按武建招办字18号文件要求实施。（二）投标文件内容1、投标函；2、施工组织设计或施工方案；3、投标报价；4、招标文件要求提供其它材料。（三）投标文件递交和接收1、投标文件递交投标人应在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人能够对所递交投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改内容为投标文件组成部分。并须按招标文件要求进行编制、密封和标志。2、投标文件接收在投标截止时间前，招标人应做好投标文件接收工作。在接收中应注意查对投标文件是否按招标文件要求进行密封和标志，并做好接收时间统计，未按时或提前送达，招标人应该拒收。6、组织评标委员会工作内容：（一）招标人于开标前（早晨召开评标会应提前18小时以上，下午召开评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构监督下，经过市建设工程交易中心计算机系统按要求随机抽取评委，并提供以下资料：1、建设局抽取评标评委申请表；2、代理银行代收专柜开具以建设面积为计算基数“一费制”收费项目标缴款凭据。（二）由建设局指定专员通知评委参与评标；（三）建设局负责将已抽取评委具体资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保留。7、开标工作内容 ：（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；（二）当众检验投标文件是否符合要求，按要求启封投标书；（三）报投标标价、工期、质量、关键材料用量和需要尤其说明内容；（四）设有标底公布标底；（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。（六）招投标监督管理机构进行监督管理8、定标工作内容：根据中国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理措施进行。招标人应该在投标使用期截止时限30日前确定中标人。投标使用期应该在招标文件中载明。9、核准招投标情况汇报、中标通知书签发及中标人公告公告工作内容：招标人应该自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况书面汇报。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面汇报核按时，应提交下列资料：1、由各收费单位确定建设管理收费认定表；2、由代理银行代收专柜开具以中标价为计算基数“一费制”收费项目标缴款凭据。房地产项目开发步骤全过程（四）10、签署工程承发包协议招标人和中标人应该自中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人投标文件签订书面协议；招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容其它协议。签订书面协议后7日内，中标人应该将协议送管理机构立案。招标条件：1）勘察、设计招标，应该取得该项目标建设用地计划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应该完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应该完成勘察和设计工作；3）施工招标，应该完成立项审批手续，建设资金已经落实，按要求应该实施建设监理工程已签署建设监理协议；4）材料、设备招标，应该完成设计工作，材料设备技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章要求其它条件。公开招标工程应实施资格预审，邀请招标工程可实施资格预审，也可实施资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期，招标人应该合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应主动推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人，必需进入有形建筑市场经过招标投标方法确定。任何为招标项目标前期准备或监理工作提供设计、咨询服务法人及其隶属机构（单位），均不得参与该招标项目标投标。招标方法：开发建设工程招标投标能够采取公开招标、邀请招标和协商议标等多个方法：(1)公开招标由招标单位经过报刊、广播、电视等转播媒介公布招标通告，公开请承包者参与投标竞争。凡含有要求条件单位全部可自愿参与投标。在众多投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好承包商。这种公开招标方法，因为参与投标单位较多，所以审查投标资格及其标书工作量较大，招标费用开支较多。实施公开招标工程应实施投标人资格预审，当资格预审潜在投标人过多时，由招标人经过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标通常适适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握大中型工程建设建设项目，和采购数量多，金额大物资设备、材料供给。(2)邀请招标招标单位不公开公布招标通告，而是依据工程特点向经预先选择承包商发出招标通知书或邀请函，然后依据各单位回函回复情况，确定投标对象，请她们参与招标项目标投标竞争。邀请参与投标单位个数，世界各国全部有要求，本省在相关要求中，明确要求不少于三家。邀请招标方法因为对邀请对象技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅能够节省招标费用、缩短招标工作周期，也能够提升投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方法限制了竞争范围，有可能失去优异投标者。实施邀请招标工程可实施投标人资格预审，也能够实施投标人资格后审。(3)协商议标由建设单位直接选择投标单位，就工程工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参与议标单位应不少于两家。议标适适用于招标工作开展有困难地域。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上通常全部偏高。招标投标基础程序招标工作由开发企业主持，没有组织招标和编制标底能力开发企业，可委托工程咨询企业等招标服务企业代理。但这类服务机构必需含有一定技术资质，含有法人地位，经招标投标管理部门审查同意企机关。(1)工作程序审查招标单位资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；公布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及相关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位和中标单位签署承包协议。招标申请书应该包含以下关键内容：项目名称、情况、概算；开发企业负责组织招标人员姓名、年纪、业务简历、职务、职称；资金起源及落实情况；图纸、场地等情况是否含有招标条件；招标方法。(2)应注意问题工程建设招标投标必需编制完整招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有要求外，通常不得变更。招标必需依据相关要求编制标底，并送政府主管招标投标部门或其委托单位审查同意。编制标底人员资格，须审核同意。另外，一个招标工程，只能编制一个标底。为了确保招标公正性，应该以招标单位为主，约请相关部门及教授成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还能够邀请经验丰富、有较高技术和经济评定水平教授组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。假如决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标部门，有权给予否决。投标单位在提交投标标书同时，必需提交由其开户银行出具投标确保金证书。投标单位中标后，假如拒绝负担中标工程任务，招标单位有权向为其出具保函单位索取投标确保金。签署承发包协议时，必需严格推行标书各项条件，不得修改和变更；双方应交换各自开户银行出具履约确保金证书。确保金额在协议期满后应该退回。招标单位和中标单位签署协议后毁约，对方有权持履约确保金证书向其担保银行索兑确保金。因为违约给对方造成损失如超出履约确保金，还应赔偿履约确保金不足部门。应提交招标资料目录 1）招标代理协议及招标代理机构资质证书复印件(如有代理) 2）招标立案记录表 3）经同意邀请招标汇报(如系邀请招标) 4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标) 6）资格预审文件 7）资格预审评审汇报 8）招标文件 9）购置招标文件记录表 10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执 11）标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底) 12）评委名单 13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）招标统计一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标汇报 20）招标投标情况书面汇报 21）中标通知书及中标公告证实 22）办理建管手续联络单 23）协议立案表 24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）建设管理收费认定表（共2份） 26）安全和文明施工开工验收合格证房地产项目开发步骤全过程（五）招标投标管理1）施工企业资质管理：筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专题分包企业三类。按企业建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制订、公布。现在，施工企业资质登记标准按1989年建设部施工企业资质等级标准实施。企业资质等级实施分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级依据隶属关系由国务院相关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格企业由自治管理部门颁发建筑业企业资质证书(1)施工企业资质动态管理企业资质动态管理是指因为情况改变，当组成及影响企业资质条件已经高于或低于原定资质标按时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作对应调整管理。动态管理经过资质年度检验和其它形式监督检验进行。对企业资质升级、降级实施公告制度。实施动态管理，关键是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质决定作用。经过对企业资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务范围和规模；经过对企业经营果冻及工作业绩考评来重新评定资质等级。这种双向动态资质管理就是中国对施工企业进行行业管理关键手段和发展方向。(2)工程总承包企业管理伴随加工管理体制改革不停深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业资质管理，1992年4月建设部公布了工程总承包企业资质管理暂行要求。工程项目总承包企业资质分为三级。暂行要求从企业曾负担国总承包工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面要求了各资质等级须含有具体条件。7月，建设部出台文件，废止工程总承包资格证书，对从事工程总承包业务企业不专门设置工程总承包资质。含有工程勘察、设计或施工总承包资质企业能够在其资质等级许可工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程施工应由含有对应施工承包资质企业负担。工程建设项目组织实施方法现在有两种方法：其一是工程总承包方法，即指从事工程总承包企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，根据协议约定对工程项目标勘察、设计、采购、施工、试运行（完工验收）等实施全过程或若干阶段承包。工程总承包企业根据协议约定对工程项目标质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中部分工作发包给含有对应资质分包企业；分包企业根据分包协议约定对总承包企业负责。工程总承包方法通行做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计施工总承包（D-B）、依据工程项目标不一样规模、类型和业关键求，还可采取设计采购总承包（E-P）、采购施工总承包(P-C)等方法。其二是工程项目管理方法，工程项目管理是指从事工程项目管理企业受业主委托，根据协议约定，代表业主对工程项目标组织实施进行全过程或若干阶段管理和服务。工程项目管理企业不直接和该工程项目标总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签署协议，但能够按协议约定，帮助业主和工程项目标总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签署协议，并受业主委托监督协议推行。工程项目管理有两种基础方法，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业根据协议约定，在工程项目决议阶段，为业主编制可行性研究汇报，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（完工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、协议、信息等管理和控制。工程项目管理企业通常应根据协议约定负担对应管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业根据协议约定，除完成项目管理服务全部工作内容外，还能够负责完成协议约定工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作工程项目管理企业，应该含有对应工程设计资质。项目管理承包企业通常应该根据协议约定负担一定管理风险和经济责任。2）工程建设管理：工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，经过建设主管部门主持综合验收，达成用户能够住用程序过程。本阶段开发商要完成关键报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入年度施工计划；同时，和“四源”供给单位签定供源协议，按要求支付相关费用。以后，向建委提出申请开工汇报，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标同意手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到建委申领建设工程开工证。项目完工后，立即报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程计划验收。五、申办施工许可证1、施工许可证申办范围：在中国境内从事各类房屋建筑及其隶属设施建造、装修装饰和和其配套线路、管道、设备安装，和城镇市政基础设施工程施工，建设单位在开工前应该依据本措施要求，向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在万元以下或建筑面积在平方米以下建筑工程，能够不申请办理施工许可证。根据国务院要求权限和程序同意开工汇报建筑工程，不再领取施工许可证。2、施工许可证办理机构：建设局3、施工许可证办理程序：1）填写建筑工程施工许可证申请表，并领取办理建筑工程施工许可证必备资料清单。2）提供以下必备资料：建设工程用地许可证；建设工程计划许可证；拆迁许可证或施工现场是否含有施工条件证实；中标通知书及施工协议；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理协议或建设单位工程技术人