房地产资产评估分析报告.doc

房地产资产评定汇报

姓名：陈晓

班级：10财管一班

学号：
房地产估价汇报

评定项目名称：xxx机关办公楼评定汇报
评定委托人：xxx机关
评定人员：陈晓
评定作业日期：10月30日至11月5日
评定时点：11月5日
评定汇报编号：xx估字（）123456号
致委托方函

受贵方委托，我所组织估价人员，于10月30日至11月5日，依据委托目标，遵照国家标准《房地产估价规范》、遵照《中国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策要求，经现场勘查和社会调查，遵照客观、公正、科学、合理标准，根据必需估价程序，选择了成本路径法进行了分析和测算，确定该评定对象房地产在估价时点市场价值是412.38万元，人民币大写：肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。
评定人员：陈晓
11月05日
房地产估价结果汇报
（一）委托方
名称：湖北工业大学商贸学院
法定代表人：xxx
地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号
联络电话：xxxxxxx
（二）估价方
名称：陈晓
地址：武汉xxx房地产估价企业
联络电话：xxxxxxx
资格等级：xx级
估价机构证书编号：xx房地自估（）第xxxx号
（三）估价对象
此次估价对象为在湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为0平方米，建筑总面积为3平方米，四层错落式布局，共七层，建于月。土地评定单位为1800/平方米。
（四）评定目标
评定该房地产10月市场价值
（五）评定基准日
二零一二年十月三十日
（六）评定标准
1、正当标准
2、替换标准
3、最高最好使用标准
4、估价时点标准
5、客观、公正、公平标准
（七）评定依据
1、国家标准《房地产估价规范》
2、房地产估价委托书
3、房地产估价协议书
4、政府部门相关计价和税费标准及现在当地域房地产价格信息
5、委托方提供和估价人员现场勘查取得全部资料
6、《中国城市房地产管理法》
7、中国国家标准《城镇土地估价规范》
（八）评定方法
因为评定对象房地产为机关办公楼，无直接收益，也极少有交易实例，故确定采取成本路径法进行此次估价。
成本路径法基础思绪：成本路径是经过估测被评定房产重新构件成本，然后扣除多种贬值，以确定评定对象房地产价值评定思绪和技术方法。
估算计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值；建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术汇报
（1）估测土地价值
土地总价值=1800*1000=180万元
（2）估测建筑物价值
①估测建筑物安装成本（采取单位工程造价比较法）
A、B、C3个参考物成本情况

参考物
项目
参考物A
参考物B
参考物C
单位造价（元/平方米）
1800
1750
1700
建筑面积（平方米）
30000
28000
27000
层数
8
7
7
建筑结构
框架
框架
框架
完工时间
.4
.2
.4
用途
培训中心
图书馆
办公楼

经分析比较，得悉：参考物A外部装修好于评定对象，所以单位工程造价比评定对象高3%；参考物B门窗材质较评定对象差，所以单位工程造价较评定对象低2%；参考物C和评定对象情况基础相同，无需调整。
参考物A调整后单位造价为：1800×100／103=1747.57（元/平方米）
参考物B调整后单位造价为：1750×100／98=（元/平方米）
评定对象单位工程造价为：（1800+1750+1700）÷3=1785.71（元/平方米）
评定对象建筑安装成本为：1785.71×3=57142857（元）=5714.2857（万元）
②估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本2%收取，其它前期工程费按建筑安装成本1.5%计。
则总前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200（万元）
③计算基础设施及配套工程费。依据政府相关要求及费用标准要求，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。
④计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本2%计算。
则管理费用=5714.2857×2%=114.29（万元）
⑤计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.
则各年应计算利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率
第十二个月末：300/2*6％＝9万元
第二年末：(300.9＋400/2)*6%=30.54万元
第三年末：（300.9＋400＋30.54＋500/2）*6％＝59.37万元
建设期利息和＝9＋30.54＋59.37=98.91万元
⑥计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产平均投资利润率为15%。
则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）×15%=1041.87（万元）
⑦计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加和销售费用累计为开发后房价9%。
则销售税费=[（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87）／（1－9%）] ×9%=778.68（万元）
⑧计算建筑物重置成本。建筑物重置成本为前几项之和。
则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）
⑨估测建筑物成新率。

赞同

建筑
名称
图书馆
结构
类型
框架
建造
年份

层数
7层
建筑
面积
3
平方米
分部
序号
项目
评分

结构
部分
⑴
地基基础
24
完好,无任何下沉,有足够承载力
⑵
承重构件
24
墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝
⑶
非承重墙
14
平直完好，无裂缝
⑷
屋面
19
完好平整，无渗漏
⑸
楼地面
14
整体面层平整牢靠，无裂缝
⑹
（⑴+⑵+⑶+⑷+⑸）×G
71.25

装修
部分
⑺
门窗
24
开关灵活、完整无损
⑻
外装饰
19
完整、牢靠、无裂缝、空鼓
⑼
内装饰
19
完整、无破损
⑽
顶棚
18
完整、无破损
⑾
细木装修
13
完整牢靠、油漆完好
⑿
(⑺+⑻+⑼+⑽+⑾) ×S
11.16

设备
部分
⒀
水卫
38
上下水通畅、器具齐全、无锈蚀
⒁
电气照明
23
线路装置完好、牢靠、绝缘
⒂
暖气
33
设备管道完好、使用正常
⒃
(⒀+⒁+⒂) ×B
12.22

总计 ( ⑹+⑿+⒃ )
94.63
成新率
94.63%

评定人：周升 评定日期：11月4
说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分修正系数，此次评定分别取0.75、0.12、0.13.
则建筑物评定价值=重置成本×成新率
=8652.04×94.63%
=8187.42（万元）
（3）计算房地产评定值
房地产评定值=土地使用权评定值+建筑物评定值
=180+8187.42
=8367.42（万元）
房地产单价=8367.42×10000÷3=2614.82（元／平方米）
（三）评定结论
依据计算结果，经分析确定评定对象房地产市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。
附件
1、估价对象示意图