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房地产估价报告 项目名称:美地雅登房地产 委 托 方：王丽云 估 价 方：马冬哨 估价人员：马冬哨 估价作业日期：12月10日至12月18日 估价报告编号：xxxx（）个字第0110号xxxx房地产评估有限公司二零一四年致委托方函王丽云：受您委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参照根据。估价人员依照估价目，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学估价办法，通过现场勘察，在认真分析既有资料和对将来市场进行分析预测基本上，通过周密测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素分析，拟定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8）在12月18日市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。评估成果明细表：估价对象建筑面积（）评估单价（元/）抵押价值（万元）美地雅登17615340270详细估价过程及关于阐明见估价成果报告。 顺致 xxxx地产评估有限公司法定代表人 ：马冬哨 12月18日估价成果报告一、委托方和权属方1、委托方：王丽云2、权属方：王丽云二、估价方基本状况估价方名称：xxx房地产评估有限公司法定代表人：马冬哨分公司负责人：联系人：马冬哨联系电话：xxx三、估价对象所在区位状况1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道；2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等；3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套普通4、邻近商圈：东山渔港商业圈；5、周边商业氛围：较优；6、基本设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”；7、公共交通：137路、103路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。四、估价对象基本状况1、房屋坐落：翔安新城区2、销售案名：xxxx；3、房屋构造：钢混；4、现状用途：商业；5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层构造，评估对象位于第2层；6、建筑面积：176；7、套型：商铺；8、朝向：东南；9、建筑年代、保养状况：左右，保养状况较优；10、社区环境、绿化：所在社区环境较优，绿化较优，保洁状况较优；11、车库（车位、车棚）状况：地下车库、地上停车位；12、物业管理：物业公司管理；13、所在项目规模：普通14、商业氛围：较优；15、其她：公共某些装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；五、权属状况1、房屋权属状况（1） 证号：xxxx第JN00150280号；（2） 房屋所有权人：王丽云；（3） 房屋坐落：翔安新城区（4） 丘权号：-；（5） 房屋性质：私有；（6） 幢号：55；（7） 房号：11；（8） 房屋构造：钢混；（9） 房屋总层数：15；（10）所在层数：2；（11）建筑面积：176；（12）规划用途：住宅；（13）产权来源：转移；（14）建筑年代：-；（15）备注：-；（16）共有状况：单独所有；（17）她项权利状况：依照委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何她项权利。2、土地权属状况（1）证号：xxx（）第07292号；（2）土地使用权人：王丽云；（3）座落：翔安新城区；（4）地号：；（5）图号：-；（6）用途：住宅用地（商品房）；（7）使用权类型：出让；（8）终结日期：2079年02月23日；（9）使用权面积：58.8；六、估价基本领项1、估价目为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参照根据。2、估价时点12月18日3、估价办法选用市场比较法和收益还原法作为本次估价基本办法。（1）市场比较法基于评估人员掌握有充分交易实例，选用市场比较法比较适当。市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产价值一种估价办法。（2）收益还原法收益还原法是在估算不动产在将来每年预期纯收益基本上，以一定还原率，将评估对象在将来每年纯收益折算为评估时点收益总和一种办法。其中租金采用市场比较法测算。（3）然后，估价人员依照估价经验，结合估价目，对所用估价办法所得估价成果赋予不同权重，拟定估价对象房地产价值。4、估价作业日期12月10日至12月18日；5、估价报告有效期 自报告完毕之日起1年内有效；6、变现能力分析（1）通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业规定、户型设计合理，通用性普通；（2）独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；（3）可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；（4）变现价值：在市场较活跃状况下估价对象较容易实现迅速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。7、房地产抵押价值将来下跌风险分析预期将来也许导致房地产抵押价值下跌因素重要有如下几种方面：（1）房地产实物状况。房地产临街状况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等因素，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象位于xxxxxxxxxxx，平面布局较好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，预测估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。（2）房地产所处区域状况。房地产所处区域将来规划及发展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产市场状况良好，在将来一定期限内区域因素趋于稳定，预测估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持稳定。（3）房地产市场状况。房地产价格水平及其变动，是由房地产供应和需求共同作用成果。由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低供求状况，重要是本地区本类房地产供求状况。预测估价报告在评估有效期内，抵押价值基本保持不变。8、房地产抵押估价报告使用提示 （1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值也许产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增长法定优先受偿款，房地产市场没有大波动状况下，预测估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（2）对抵押期间也许产生房地产信贷风险，估价报告使用者应予以关注，估价对象房屋与否存在现状变更及环境变化引起房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调节而引起房地产信贷风险。（3）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时迅速变现及费用影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，与否会浮现法定优先受偿权利。 （4）定期或在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。9、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上容许、技术上也许、经济上可行，通过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物规划用途为住宅，现状用途为商业，本次评估按照商业用途作为最高最佳使用。10、价值定义按照国家关于法律规定，本估价报告中评估价值为估价对象分摊土地剩余一定年期一定用途土地使用权及建筑面积176平方米建筑物所有权价值。本报告采用公开市场价值原则，即估价成果为估价对象在公开市场上于估价时点最也许形成价格。11、估价根据（1）中华人民共和国都市房地产管理法（8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）。（2）中华人民共和国土地管理法（第二次修正，8月28日中华人民共和国主席令第28号发布）。（3）都市房地产转让管理规定（1995年7月28日经第十次建设部常务会议通过自1995年9月1日施行）。（4）都市房地产抵押管理办法（7月23日建设部第45次常务会议审议通过，自发布之日起施行）。（5）中华人民共和国物权法（3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自10月1日施行）；（6）国资办发199236号国有资产评估管理办法施行细则。（7）建设部颁发房屋完损级别评估原则。（8）建设部发建标199948号房地产估价规范(GB/T50291-1999)。（9）江苏省建设厅江苏省建筑工程概算定额（）。（10）委托方提供评估对象产权等资料。（11）现场勘察鉴定记录资料和评估人员走访征询收集掌握有关案例数据与资料。（12）建房住8号建设部、中华人民共和国人民银行、中华人民共和国银行监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务有关房地产抵押估价管理关于问题告知、房地产抵押估价指引意见。12、估价原则根据公平原则、合法原则、最高最佳使用原则、代替原则和估价时点原则等原则对估价对象进行了公正、客观、科学估价。（1）合法原则以估价对象合法使用、合法交易、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家法律、法规和本地政府关于规定。一是规定在估价时必要确认估价对象具备合法产权。二是规定在估价时所涉及估价对象用途必要是合法。三是规定如果涉及估价对象交易或处分方式时，该交易或处分方式必要是合法。（2）最高最佳使用原则估价对象最高最佳使用为前提估价，以为保持现状最有利时应以保持现状继续使用为前提。最高最佳使用原则受到合法原则约束，房地产最高最佳使用还必要得到技术上支持，不能通过不经济方式来实现房地产最高最佳使用。（3）代替原则估价对象不得明显偏离类似房地产在同等条件和状态下正常价格。房地产估价所要拟定估价结论是估价对象客观合理价格或价值。对于房地产交易目而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最也许形成或成立价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量类似房地产近期成交价格来拟定估价对象客观合理价格或者价值。（4）估价时点原则估价成果应是估价对象在估价时点客观合理价值。估价结论具备很强时间有关性和实效性。重要是考虑到资金时间价值，在不同步点上发生钞票流量对其价值影响是不同。估价成果是估价对象在估价时点价格，不能将该估价成果作为估价对象在其她时点价格。（5）独立客观公正原则规定估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及有关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（6）谨慎原则在面临不拟定因素状况下作出判断时，应保持必要谨慎，充分预计抵押房地产在处置时也许受到限制、将来也许发生风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉法定优先受偿款。七、房地产市场背景分析（一）厦门楼市概况1、住宅厦门楼市极富戏剧性；厦门楼市同样不安静。与卖房近10万套销量相比，新居销量下跌超50%。厦门楼市商品住宅仅成交47615套。纵观全年行情走势，遭遇史上最严调控厦门楼市，销量也跌宕起伏。截止12月10日，10月厦门楼市销量最高，当月成交6835套，另一方面为9月成交6096套。1月-12月，厦门楼市销量走势波动较大。“金三银四”以及“金九银十”两大旺季销量较好，淡季则能明显感到市场变冷。从全年销量来看，厦门楼市日均卖房134套，局限性一半，显示出调控下厦门楼市，销量日渐回归正常水平。年初，厦门楼市可售房源约为2.5万套。进入，这一数字一度在3月达到谷底，为22075套，随后，厦门楼市可售房源套数一路攀升，直至突破3万大关。截止12月10日，厦门楼市可售房源套数为32455套,比起年初增长了7000多套。按照当前销售速度（日均卖房约134套），厦门楼市新居仍面临一定销售压力。2、商铺截止12月10日，厦门市商铺成交面积为451496.6平米。商铺市场1-3月比较稳定，四月份在销售量与套数上浮现猛增，而5，6月又恢复比较稳定趋势。8月整体成交数据较高，9月延续前一月势头。9.29新政到来，并未导致10月商铺成交大涨，但是长期压抑，使商铺成交在最后两个月迎来了销售高潮。3、写字楼数据截止于12月20日，写字楼成交面积为199018.平米。写字楼市场整体比较稳定，波折不是很大，11月达到了一种销售高点。厦门第三季度甲级写字楼租金环比涨2.24%，同比涨8.1%，达到每天每平方米3.19元。写字楼空置率也在二季度扩大后，三季度受到需求强劲增长而大幅减少。以银城广场、新地中心、紫峰大厦等一批高品质写字楼入市，使写字楼产品品质得到提高。（二）展望经济工作重点为加快推动经济构造战略性调节，稳定价格总水平，预测房地产政策调控不会放松，为保增长而放松房地产调控是小概率事件。详细来看，限购、限贷政策执行放松也许性不大。一方面，通胀预期加大状况下投资投机性需求存在再度反弹也许；另一方面，重点都市供应仍显局限性大背景下，若放松限购限贷政策也许导致房价再度迅速上涨。八、估价人员（签章） 注册房地产估价师 马冬哨 注册证号：xxxxxxx 注册房地产估价师 马冬哨 注册证号：xxxxxxx九、估价成果估价人员依照估价目，遵循估价原则，采用科学估价办法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素基本上，经采用市场比较法和收益还原法两种办法测算，拟定委托方选定位于翔安新城区商业用房地产在估价时点房地产抵押估价总值取整为：人民币270万元大写人民币为贰佰柒拾万元整估价师声明咱们郑重声明：1. 咱们在本估价报告中陈述事实是真实和精确。2. 咱们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。3. 咱们依照中华人民共和国国标房地产估价规范【GB/T502911999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4. 咱们已对本估价报告中估价对象进行了实地勘察。5. 没有人对本估价报告提供了重要专业协助。6. 本估价报告使用范畴仅服务于本次估价报告阐述目。委托方将本报告全文或某些内容公开披露，需征得我司书面批准。我司承诺未经委托方批准，不以任何方式向第三者披露报告内容。我司不承担由委托方对本报告使用不当所导致一切后果。7. 本报告评估出是房地产市场价值，供抵押中涉及各方参照，抵押比率按关于规定拟定。8. 本估价报告中分析、意见和结论是咱们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明假设和限制条件限制。估价假设和限制条件1. 本次估价成果是以估价对象在既有用途和周边环境维持不变，并且考虑到估价时点各种房地产价格影响因素作用，为抵押目而提供客观合理价格。2. 本报告之评估价格为12月18日这一估价时点客观合理价格，随着时间及市场状况变化，该价值需作相应调节。3. 本次估价成果是基于估价对象具备抵押条件并可以公开上市交易前提下测算市场价值。4. 估价对象房屋权属、建筑面积、构造、她项权利等状况均以委托方提供房屋所有权证、国有土地使用证中所记载数据进行描述及测算。5. 本报告仅指估价对象在估价时点房地产市场价值，不包括其中附属家具电器等物品价值且未考虑估价对象房地产所涉及债权债务关系。6. 依照委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何她项权利。本报告所评估价值，未含估价对象所设定任何她项权利，按估价对象土地使用权及建筑物所有权是完整进行评估。7. 本报告所根据委托方提供文献、资料，咱们以为是合法。咱们未核算上述文献资料与否存在着未交咱们审核任何修正条款。8. 本报告未考虑特殊交易也许引起价值变化、国家宏观经济政策也许发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价成果影响。9. 本报告未考虑因潜在因素对估价影响。除特殊阐明外，咱们假设估价对象不附任何影响其价值限制条件。当上述条件及本次估价所遵循原则发生变化时，本估价成果普通会失效。附件1. 房屋所有权证2. 国有土地使用证3. 估价对象现状照片4. 估价对象位置示意图5. 估价方营业执照6. 估价方房地产估价资格证明7. 估价人员资格证明【全文完】 房地产估价技术报告一、个别因素分析（详见估价成果报告）二、区域因素分析（详见估价成果报告）三、市场背景分析（详见估价成果报告）四、最高最佳使用分析（详见估价成果报告）五、估价办法选用（详见估价成果报告）六、估价测算过程A、底层房地产价格拟定（一）收益法：1、租金案例物业名称北沿路门面西路门面北沿路门面租金单价（元/年）150016001500建筑面积()8081.2593.34交易日期1月2月12月交易状况正常正常正常区域因素商业氛围较优较优较优升值前瞻较优较优较优区域繁华度较优较优较优距镇中心距离较优较优较优交通便捷度3条公交线路以上3条公交线路以上3条公交线路以上商业服务设施商服配套较齐全商服配套较齐全商服配套较齐全基本设施状况较优较优较优人流量较优较优较优个别因素建筑类型板式板式板式建筑构造钢混钢混钢混楼层1/31/21/3朝向西南东装修精装修精装修精装修临街状况北沿路文靖西路北沿路规模体量较优较优较优物业管理有有有建成年代2、因素修正比价案例 案例A 案例B 案例C交易状况100100100100100100交易日期100100100100100100区域因素1001001009710097个别因素10010010099.5102.5100.5交易价格150016001500比准价格1554.161560.981538.7算数平均值1551.283、测算过程项目计算根据数值单位1底层年租金单价依照区域市场及估价对象状况拟定1551.28元/2房屋出租率委估标所处地理位置较好，房屋出租率取95%90%3其她影响因素比率其她影响因素比率为95%，其她影响因素涉及租金减免、折扣及租金拖欠等90%4有效毛收入房地产年总租金出租率其她影响因素比率1256.54元/5出租运营费用租金均为净租金，运营费用均由承租方承担，故本次评估不计运营费用。0元/6房地产年纯收益（4）-（5）1256.54元/7资本化率以安全利率加上风险调节值作为资本化率6.25%8剩余使用年限按该房产所在土地剩余使用年限53年9房地产单价房地产年纯收益/资本化率11/（1+资本化率）剩余可收益年限19295.8元/（二）市场比较法1、比较因素条件阐明表 比较实例比较因素可比实例一可比实例二可比实例二座 落北沿路门面西路门面西路门面交易价格（元/）199452160020800建筑面积() 90.2574.0886.54交易日期2月1月1月交易状况正常正常正常实体因素区域因素商业氛围较优较优较优升值前瞻较优较优较优区域繁华度较优较优较优距镇中心距离较优较优较优交通便捷度3条公交线路以上3条公交线路以上3条公交线路以上商业服务设施商服配套较齐全商服配套较齐全商服配套较齐全基本设施状况较优较优较优人流量较优较优较优个别因素建筑类型板式板式板式建筑构造钢混钢混钢混楼层1/31/31/2朝向东南南装修精装修精装修毛坯临街状况北沿路文靖西路文靖西路规模体量较优较优较优物业管理有有有建成年代2、比较修正因素拟定（1）交易状况修正因所选实例交易状况均属正常，故交易状况不作修正。（2）交易日期修正厦门市房地产市场近期房地产交易指数变动不大，故不作调节。（3）区域修正因素、个别修正因素拟定见下表： 估价对象及 比较实例比较因素可比实例一可比实例二可比实例二成交单价（元/）199452160020800交易日期100.00 100.00 100.00 交易状况100.00 100.00 100.00 实体因素区域因素商业氛围-100升值前瞻-100区域繁华度000距镇中心距离000交通便捷度000商业服务设施000基本设施状况000人流量-100区域因素共计-300个别因素建筑类型000建筑构造000楼层000朝向-0.50.50.5装修330临街状况-2-1-1规模体量000物业管理000建成年代000个别因素共计0.52.5-0.53、测算过程价格（元/）因素修正比较价格一比较价格二比较价格三交易状况100100100100100100交易日期100100100100100100区域因素10010010097100100个别因素100100100100.5102.599.5交易价格192501998019550比准价格20459.5621073.1720904.52算数平均值20812.41依照上面求出三个比准价格相差不大，采用简朴算术平均法来拟定委估对象市场比较法单价。（三）底层房地产价格拟定依照江宁区房地产市场发展状况及估价人员所掌握资料来分析，以上两种估价办法各有其自身特点，分别从不同侧面阐明估价对象价值水平，且测算成果相差不大。因而咱们计算其简朴算术平均值作为估价对象房地产价值。底层房地产单价=19295.800.5+20812.410.5=4元/平方米（去尾取整）B、其她楼层房地产价格拟定依照该区域商业房地产市场状况及估价对象自身特点，再依照估价人员现场勘查及估价师经验拟定，二层房地产单价约为底层房地产单价70%，负一层房地产单价约为底层房地产单价60%，则二层房地产单价=底层房地产单价70%=14037元/平方米（去尾取整）负一层房地产单价=底层房地产单价60%=12032元/平方米（去尾取整）则估价对象负一层至二层均价为15340元/平方米（去尾取整）C、估价成果拟定则，总价为15340176=270元取整为270万元（取整去尾）