房地产营销专业策划专项方案.doc

篇一：房地产营销策划案前 言在商业地产销售发展日益成熟今天，房地产营销策划在商业地产销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期营销策划必不可少，并且必要做到位。商业城项目是房地产开发公司开发精品物业，将成为市北区新型休闲地产商业典型作品。商业城座落于市城区北部广场旁，是地产开发公司新建项目。本项目占地7 000平方米，依照当前建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）构成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。通过前期市场调研分析，本项目初步拟定为当代化、多功能休闲购物商城。依照这个初步设想，结合当前项目现状，本营销公司方案对本项目做了比较系统市场定位及营销可操作性分析，从营销策划角度出发，对项目整体形象包装、营销组织运营、市场推广、广告方略安排、销售增进等方面都做了全局性和可操作性阐述。一、项目营销总体方略营销总体方略是仔细分析、科学划分并精确切入目的市场，通过全方位地运用营销方略，最大限度提高项目附加价值，获取项目最大利润，并全面树立和提高公司形象及项目形象。概括本项目营销总体方略，可以简述为“五个一”，即树立一种新锐概念、倡导一种财富理念、提炼一种鲜明主题、启动一种前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目的方针依照本项目“五个一”总体营销方略，拟订本项目营销目的方针如下，作为本项目营销工作大纲完善和充实。1. 树立一种新锐概念：休闲式购物商业。2. 倡导一种财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一种鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4. 启动一种前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃老式商业纯购物环境压抑与约束，重要面向年轻新锐、有自己个性消费群体，让其体验到休闲模式商业环境，购物主题明确。5. 酝酿一场热销风暴：本项目将老式商业行为上升为当代全新休闲商业，力求推动商业房地产市场开发全新变革，避开老式商业竞争，在一种全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目的及目的分解1. 销售（招商）目的2. 销售目的分解四、营销阶段筹划依照项目定位及施工进度筹划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销方略和达到目的方针实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，拟定如下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1入市时机：依照规划与工程进度以及营销准备，在5月份房交会期间开盘（或9月），可以抓住春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一种启动高潮；在国庆节、秋季房交会、元旦等重要时期掀起新销售高潮。2入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格方略1价格定位原则：采用比价法和综合平衡法。2价格定位：整个商业项目销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。3价格方略：采用“低开高走”型平价方略，开盘后半年作为第一阶段价格调节（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传方略及媒介组合（一）宣传方略主题1个性特色：“商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”投资理念。2区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，崇高居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选抱负商业地产投资环境。3增值潜力：处在政府规划重点发展区域核心区域，发展前景好，购买成本低，升值潜力大，是投资置业首选。（二）宣传媒介组合1开盘前期：重要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念深度挖掘，媒体重要以报纸为主，电视为辅。2开盘后强势推广期：即项目营销推广重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以有关杂志、直邮广告等形式。3开盘后形象展示期：为了展示形象，以软性进一步挖掘为主，媒介选取重要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商阐明会等形式。篇二：房地产营销策划案 由于房地产与普通商品具备异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具备价值升值和货币功能、可以半品销售、品质基本不能提高、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争日趋激烈，相应营销策划也十分火暴，因而策划创新成为制胜之道。对于房地产营销策划，重要是环绕消费者消费行为、生活方式在产品设计、提高产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺既有顾客，其创新可以体当前创造一种新产品(如规划设计方面独特性);提供一种服务模式(如管家式物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。一、将来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，公司更注重对品牌培养与运用。因而应注重对品牌不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下分品牌战略;同步广告意识要超前，推广手段整合性强，运用一切可以运用传播资源强化产品概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(涉及预期收入)持续下降，实惠性心理占据主导地位;消费者通过长期广告浸淫，偶尔性、冲动性购买行为削弱，理性购买行为增强;各种不同类型消费者对楼盘选取逐渐建立自己原则和喜好，消费者对商品房选取会更趋“个性化”，会更加考虑自己心理需求，寻找更加适合自己楼盘。随着房地产市场竞争加剧，大型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争热点;针对不同消费者市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加注重产品开发，对楼盘前期规划和设计将更加注重。竞争手段将会全方位、多元化，如某些大型楼盘具备综合竞争优势，而中小型盘就必要以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在将来发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求干净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不但对配套设施需求提高，并且对房地产开发商品牌高规定;不但对设计有相应规定，也许还会对社区居民生活群和社交卷具备相应规定;不但对楼盘品牌有规定，也许对设计和制造过程中环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化状况下，如何进一步挖掘自身楼盘附加价值，稳定价格、吸引客源?如何依照目的消费群理性购买需求，进一步深化自身楼盘长处，使目的消费群产生“物有所值”感觉?如何继续建立自己独特品牌个性，突破强劲对手包围，在市场上继续掀起一股新旋风?如何适应“个人置业时代”新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统全程营销策划。二、房地产全程营销策划一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应当策划在先，涉及项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选取、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销方略、物业管理、品牌塑造、效益提高等等都需要系统策划，策划是建立在相应市场调查基本上，调查既可以是一手资料，也可是二手，如涉及政府记录口径、银行记录口径、记录局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门记录年鉴，理解和分析市场购买力及消费趋势等等。依照不同环节有针对性展开调查，如环绕消费者生活形态，环绕区域楼盘状况，环绕促销方略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应当进行营销策划创新，涉及建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效运用消费者心理;在宣传和定位上，运用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教诲、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼物组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、子女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同步要全程为握，房地产开发全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相称重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。三是塑造差别。差别化可以创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差别，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差别塑造过程中，应在价值提高、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，由于公司目是营利为本。四是整合营销。一方面房地产公司在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注公司形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格方略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选取、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，依照消费形态和楼盘实际状况，寻找相应目的消费群体，同步要善于哺育楼盘子品牌。固然，对于房地产销售力实现，单纯靠品牌概念输出无法达到，实在产品和价格才是实现销售力核心所在，因而应输出多元化产品信息，提高楼盘价值感，打动更加理性消费群，为产品注入某些新元素，赋予产品更加新鲜形象，从而保持品牌新鲜感。总之，将来社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞空间和视野;完善社区配套，物业管理好，最佳是封闭式管理;交通、购物以便，使房子成为有文化气息房子，成为有创造力房子。在营销传播上：抓住目的消费者心态，务求直指人心，在销售方略、广告方略投其所好，促成她们购买，同步依照目的消费群特性，配合产品特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合运用软文、公关和不同形式广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目的消费群体消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。篇三：房地产营销策划案从广义来说，房地产策划分为如下三个内容。如果如下工作所有由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。依照需要开发商可以选取不同菜单。一，项当前期定位策划：即房地产开发项目可行性研究，涉及市场调研，项目定位，项目经济效益分析等。二，项目推广整合策划：涉及项目VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放各种媒体广告方案设计和各种促销活动策划案等等。三，项目销售招商策划：涉及售楼人员培训，销售手册编制，分阶段销售价格拟定等;项目商业某些还要进行业态定位策划和招商策划。全程策划核心流程当前中华人民共和国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践运作办法，提出房地产全程策划营销方案，她从项目用地初始阶段就导入策划营销科学办法，结合房地产行业运作流程，逐渐实行。其核心内容涉及：1、项目投资策划营销;2、项目规划设计策划营销;3、项目质量工期策划营销;4、项目形象策划营销;5、项目营销推广策划;6、项目顾问、销售、代理策划营销;7、项目服务策划营销;8、项目二次策划营销;房地产策划人六个职能随着房地产全程策划理论逐渐完善，策划师、征询顾问作用重新被房地产开发商结识和接受。但她们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或征询顾问有什么用?如果咱们仅依照字面意义，以为策划师或征询顾问就是出主意，未免太过简朴。那么，房地产策划师或征询顾问究竟是干什么?从策划师所肩负职责角度考虑话，咱们以为至少有六个方面职能。医生职能就好像医生为了对症下药，选取最佳医疗办法，必要对患者进行仔细检查，通过对各种诊断成果、化验报告进行综合分析，最后得出对的诊断结论。房地产策划师或征询顾问受房地产开发商委托，对所开发项目进行详细诊断分析，在理解了项目所在地区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出项目概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者健康有很大关系，房地产策划师或征询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒服角度，恰本地为项目进行人性化定位。法律顾问职能为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设关于法律制度和法规条文，尚有某些仅靠法律法规解决不了问题，如项目对周边居住环境影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发影响状况、甚至都市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必要以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵循执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。财务专家职能房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或征询顾问可以告诉你如何更有效运用资金，房地产策划师或征询顾问是站在开发商立场上，为开发商项目进行全程策划，并要保证项目在将来畅销，其目是就是要在同样资金投入状况下，获取最大投资收益。其手段重要不是通过减少成本，而是通过资金合理分派将资金投在能使项目增值创意设计上。导演职能房地产策划师或征询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司桥梁和纽带，其职责就是通过上述公司协调配合，将项目概念定位演绎成功。船长职能以为房地产策划师或征询顾问工作只是出主意人也有诸多，事实上，当项目概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必要征船长批准，只有这样才干保证项目概念定位准的确施。环境问题专家这里所谓环境问题不是地球变暖、酸雨增长“大环境”问题，而是居住社区环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境协调“小环境”问题，同步居住区人性化，也往往是通过居住区景观可入性得以体现。而居住区景观构成将极大影响项目将来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或征询顾问。可见，房地产策划师或征询顾问是通才型人才，同步，一种房地产项目全程策划也不是一种或几种房地产策划师或征询顾问就可以完毕，而十数个甚至数十个专家构成群体才可以完毕。房地产策划师国家职业资格房地产策划师是指从事房地产行业市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作策划人员。从事重要工作内容涉及：房地产项目市场调研和征询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划案;房地产项目产品营销工作;房地产项目运营工作。3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主第三批10个新职业，引起了社会各界广泛关注和高度注重，规范新职业有关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布新职业是2月劳动和社会保障部组织专家对新申报职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了关于方面意见，最后评审通过。房地产策划师职业确立，不但可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才迫切需求;并且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业健康、持续、高速发展，对加快推动社会主义当代化具备十分重要意义。随着国内房地产行业发展，一支全新居地产策划队伍正在产生并迅速成长，预测5年后，国内将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师岗位。12月15日，由中华人民共和国房地产及住宅研究会主办、房教中华人民共和国网承办“首届中华人民共和国房地产策划师年会”在北京大学隆重举办。本次大会作为中华人民共和国房地产策划师第一次全国性行业约会，是国家履行房地产策划师职业资格认证制度以来初次年会。标志着“房地产策划师”这一中华人民共和国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中华人民共和国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中华人民共和国房地产策划师联谊会成立，将建立起房地产策划师思想领地和精神家园，充分展示中华人民共和国房地产策划人智慧和风采，进一步推动中华人民共和国房地产策划业及整个房地产行业规范、健康发展。房地产策划地位和作用地位第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产公司创造社会价值和经济价值。21世纪是知识经济时代，知识经济一大特性是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需知识比任何时代要丰富得多。成功房地产公司，其价值越来越取决于她们从方略面与左右面上获得生产、分派及应用知识能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大能量。第二、房地产策划在房地产公司充当智囊团、思想库，是公司决策者密切助手。重要体当前：一方面，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务每个环节，策划活动都参加其中。另一方面，房地产策划案例精彩、手段多。在房地产策划每个成功案例中，均有不少精彩绝妙概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩项目典范和营销典型同步，还梳理出不少闪光策划概念、思想和总结出富有创见策划理论。这些都给房地产公司以智力、思想、方略协助与支持，给房地产公司出谋划策，创造更多经济效益。第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完毕一种项目周期，需要通过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中某一环节浮现问题，都会影响到项目开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参加项目每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发商品房适销对路，占领市常作用第一、房地产策划能使公司决策精确，避免项目运作浮现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成，它是策划人不断地面对市场而总结出来智慧结晶。因而，它可以作为房地产公司参谋，使公司及公司家决策更为精确，避免项目在运作中浮现偏差。第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产公司重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一种个近千亩大楼盘相继浮现，竞争越来越激烈，决定者大有“四周楚歌”感触。在这种状况下，房地产策划就更能发挥它特长，增强项目竞争能力，赢得积极地位。 第三、能摸索解决公司管理问题，增强公司管理创新能力。房地产公司要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人协助房地产开发公司管理创新，就是遵循科学策划程序，从谋求房地产开发项目问题入手，摸索解决管理问题有效途径。 第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一种房地产项目，需要调动诸多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参加此前，是分散、凌乱，甚至是没有中心。房地产策划参加到各种资源中去，理清它们关系，分析她们功能，协助它们团结一起，环绕中心，形成共同目的。此外，房地产策划尚有预测将来市场，满足居民居住详细规定等作用。篇四：房地产营销策划案前言：营销理由老式经济学以为，商品价值决定于凝集在商品中有效劳动，而商品价格取决于供求关系。按这一理论，一种物件价值是个客观、可度量值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要有效劳动，就可以理解一种商品内在价值，并以此为互换根据。在这一理论框架内，消费者可以客观地掌握一种商品价值，因而是理智，因而也就不存在市场营销概念了。然而，西方经济学则以为，商品价值取决于商品Utility，所谓Utility是指商品服务带给人们效用，或说好处。而这个效用评价原则是一种主观概念：同一商品在不同消费者看来有不同效用，南方人以为米饭好，北方人以为馒头好，谁也不能把自己价值取向强加给对方。由于结识到了商品价值是个很主观东西，因而产生了西方经济学市场营销概念。营销目就是要影响消费者价值认同，使之心甘情愿地付出更多成本购买某一品牌商品，而不是具备同性质其她品牌。 当前已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一种创新系统来不断审视、破坏既有流程，取而代之更好流程，以使自己跑得更快。如下是房地产营销策划书详细内容。二 房地产营销策划书-促销：点石成金当前竞争，已不但仅是某一种层面上竞争。一种公司如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样短板话，那么，就有也许在新一轮竞争当中，被更具综合优势竞争者裁减，这是新时期基我市场法则。有远见人总试图看清原本看不清东西，一成不变思维办法是最容易失败。在房地产市场饱和现状下，咱们必要打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出各种全新营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。（一）房地产营销策划书-立异：以租带售房地产开发商对其所开发项目都盼望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。特别是中高档住宅物业，在买方市场状况下，要想靠急功近利方式获取高额投资回报，更是难上加难。因而，市场上浮现了一种带租与销售营销模式，不但合用于商业物业销售，也被可引入中高档住宅销售。当前高明住宅销售市场竞争十分激烈，市场明显供不不大于求。在此状况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但咱们不能满足于此，必要尽快将某些尾楼解决掉，以加快资金运转速度。因此，房地产营销应当调节思路，变化方略，在不“变”中求“变” ：“千变万化”（营销手段方面），采用“租售结合”营销方略。“租售结合”房地产营销方略和办法基本内容如下：当市场发生变化，供应过度，导致楼房难以销售时，应变化营销方略：先设法将手中物业租出去；然后再将营销目的锁定在投资型买家这一目的消费群体，让其在有较高投资回报保障前提下，成为该物业拥有者。这样，虽然房子暂时未售出，咱们也可以获得一定租金，并且，随着高明经济发展导致消费推动房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面回报。何乐而不为呢的确，房地产行业自身就特别注定资金迅速运转，可是，咱们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓和再开发资金压力，充分调节资金运转率。这样，咱们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。此外，本人曾经对荷城既有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山启动及招商成绩显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终浮现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也浮现很大上涨。因此，本方略很具可行性，市场空间大，大可一试！（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”（园）众所周知，顶楼几乎成了所有开发商心头病，绝大某些避免不了“滞销”命运，开发商须费很大力气才干将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置状况。追本嗍原，咱们必要找出导致其独特命运因素：人消费思想是理性，同步，她们消费行为也私利，在决定高消费品时，她们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运物产时，她们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命就是夏天过热，炙得人闷但是气来。详细问题详细分析，一切从实际出发，针对这种现状，咱们可以在顶楼建好可以隔热“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于普通其他隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其她非顶楼同样；再者，它材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气作用（土坯自身具备非普通吸热功能）。并且，咱们投入也不大，100平面大概只需元即可，同步，咱们大量建设又可以产生规模效应，进一步减少“花园”建设成本。至此，顶楼困境咱们就可以“圆”满解决了。（详细操作办法可以到“永安新村”“取经”）阻碍顶楼销售难题尚有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高问题唯一可以做就是对其进行精细化市场细分，目的群定位于年轻阶层（如本人）；此外，还必要采用低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有缺陷以一定补偿，以弥补其局限性。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造过程当中如果严把了质量关话，是不会发生这样质量问题，但是既然当前房已建好，我唯一要问是您们对自己产品有信心么？（固然我对您们还是有信心），如果有话，那在售房时，咱们可以大胆对消费者以“三包”承认，并订立附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样营销要以高规定产品质量为基本，由于营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好产品，只有不好定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一竞争市场中，没有领先、具备创新推广手段公司，就没有长期生命力与市场占有率；而将过去固化、单一方略手段奉为“尚宝”公司，必然走不出恶性竞争阴影，最后也逃离不了失败厄运。因而，公司只有永远保持创新头脑，不断将其新思想转化为独特、适应现实规定模式，并成功付诸实践。才干稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争强手之林。当前，作为弹丸之地高明，已有大量建成、在建、筹建楼盘存在，市场形势更趋禁止。咱们必要采用差别化市场方略，努力创造与对方差别，以对的市场定位加上强有力执行去甩开跟随者，从而获取成功。通过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群成熟及社会普遍存在“28定理”（社会中80%钱掌握在20%人手中，而别的80%人只控制着20%财富。在这里，本人将这80%人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口继续大量转移及外来人口消费涌动，这种市场构造状况必然还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出当前市场变化中，跟随于雷声轰隆雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之因此失败就由于她“茫然”于机会。咱们必要抓住这大好时机，毫不畏缩地履行楼房“以旧换新”销售模式。互换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个成果值即可。关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定市场根据。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大某些为花园形式，设有保安及其她物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”冲动，而咱们开展“以旧换新”方略在各种宣传办法基本上（背面提到），一次又一次激发着她们购买欲，调动着人们冲动感。在这样作用下，成交是迟早事。记住：市场上成功者确是那些最能适应现行环境规定公司它们向真正需要“东西”（销售模式）而付出。（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居“诗意栖居”是人类居住最高梦想！因此古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业绿化规定更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不当，完美当中有那么一丝丝局限性：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜身段“扎”上了一到深深疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多“选票”。满眼绿色意味着宽阔视野，洞察市场才干开山立业；氧气犹如良好运营机制，保证置身其间人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园远景，吸引更多市民“埋单”。（五）房地产营销策划书-物业：“和谐”民主当代消费从普通消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。此前叫做消费者买放心、用称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉动物，在享有服务时，必要要受到特别待遇、绝对尊重，她埋单时才满意，后来也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要是热诚售后服务。在这方面，海尔集团品牌建设可算上乘。海尔产品核心价值就是“真诚”，品牌标语是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念注释和延展。因而，海尔空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢品牌之一。在这方面，咱们都得不耻于问师海尔，并还得把这样服务延伸、拓展到物业管理服务上。由于物业管理好坏也直接影响到房楼社会认同度。只有咱们认同度高了，才会受到更多消费者追棒。详细操作：引进一家富有实力物业管理公司来接盘，为既有业主提供优质服务，带来人性化、亲情化先进服务管理理念，同步，最重要是在安全管理上受到业主赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提高“华翠园”销量。三 房地产营销策划书-推广：多管齐下一种成熟、成功品牌，到最后所拥有，并不但仅是强势知名度和先进形象，而是与消费者形成牢固心理上联系。最高境界品牌，并不是消费者故意识认定“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中一种自然状态。强品牌并不气势压人，而是以亲和友善姿态向市民一种虔诚诉求及消费者认同和好感。市场营销战争其实就是借助广告对“品牌好感”争夺。所谓“会哭孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求道理。举一种最简朴例子：你爱上一种女孩必要勇敢追啊！否则，你只能在单相煎熬中忍痛！而你那心中女神随时均有也许成为别人卿卿我我陪伴。悲哀呀！对吗？最重要，由于房产乃关系到一种家庭福祉核心性消费，毕生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若咱们“羞”于表达自己“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面图表就可以看出来：图中阴影某些为人们车房消费，她们在面对这两者时都富有理性，这就规定咱们借助一切可以借助力量（手段）全力去说服她们、征服她们（一）房地产营销策划书-广告：媒体打压广告宣传重要以高明信息报、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感媒体。其实，采用任何活动都同样，在行动之前应先在自己心中揣摩揣摩，通过自己逻辑考核看它与否“经济”。通过本人多次经验证明，既有个较好考核办法：如果广告后收益广告费用 ,则是经济,可行!可是,学过甚至关注、理解过经济学人都懂得，公司是获利组织，它这一本性决定了其在参加所有实际时都必要是以最小投入而创造利润最大化！好！既然这样话，咱们在酝酿广告投入时，必要将其费用投入构造最优化，以达到花至少费用而获取诉求最大化。举个例子，如果你在安静池塘里投一种小石子，激起涟漪就能让你看得请清晰楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起浪花也许还没有海风吹起浪花大，这是无效，而扔大石头成本要远不不大于扔小石头成本，石头不在大小，核心要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是由于同样费用投入到前者必然不不大于后者效益，我才做出上面结论。此外，特地针对区内各乡镇农村市场实际，本人建议采用“过时”、“落后”墙体广告进入农村“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。确，墙体广告给人感觉是比较低挡、缺少公信力，普通只有卖农村用品厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新状况下，普通公司是绝对与墙体广告划清界线。但其实，公司这种回绝墙体广告态度也许是一种错误决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高广告，我能回忆到也只有几种，“中华人民共和国移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式媒体裁减掉，反而给了某些旧式媒体更多空间。广告虽是艺术，讲究外表舒服、品位高雅。但是，咱们公司所追求是实用、实惠双“实”原则！咱们倡导是“实实在在”那点东西！对吧？（二） 房地产营销策划书-造势：声势浩大我个人比较欣赏孙子兵法对“势”阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势重要靠进行一种辅助媒体广告宣传会、展销会。目是进一步巩固消费者印象度及刺激冲动消费潜能。由于广告是一种很抽象化东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌空心化，即单纯符号化，有广泛知名度而没有差别化忠诚度，品牌无一种个性化内涵，它对消费者购买决策影响力非常有限。这时，咱们必要借助一两个推介会将原本“虚”“意识”转化成“实”“物质”。详细推介有各种操作办法： 1 .运用突发事件(涉及国内外甚至小到我省、市、区发生有影响力事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高品牌来说，会有出其不意广告效果，而对于知名品牌来说，更是具备拉动力。 2 必要时可以在荷城广场展开一种展销会，将商品积极送到人生活中。这样好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，由于这样活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多关系。相比在售楼部一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最重要一点，这样可以补充广告局限性，使消费者更充分、更全面、更真实地理解咱们产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者意念当中构筑了一种清晰模型；令其在决定购买意识时给咱们产品下了一种重重砝码。四 补漏：瞻前顾后最后，特别要注意是，在执行上面筹划、进行上面活动时尽量兼顾日后新楼盘品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起日后楼盘开发信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、因素）进行，如可以是“推陈出新”（“陈”指华翠园楼盘；而“新”则指咱们即将推出新楼盘）。五 收尾：殷诚期待 在市场经济条件下，只有饱和思想，没有饱和市场。市场无处不在，缺是“发现”二字。缺是独具匠心、别具一格思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必要抓住如下三个核心： 1 .敢于打破思维定式。 2 .善于另辟蹊径。 3 .敢于抓住机遇。(面试网)篇五：房地产营销策划案前营销是房地产开发龙头。1995年以来，全国各都市房地产闲置率始终在3040%之间徘徊，现实压力使广大房地产公司结识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产公司要想在日益激烈市场竞争中占有一席之地，必要理解市场，熟知市场，实行“重心前移”市场定位。这时，国内不少房地产公司，特别是从事地产代理公司，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中都市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到公司经营方针中。实行前营销战略更成为诸多房地产开发公司打造自己品牌势在必行之事。房地产营销策划重要环节按照当代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营始终。前营销与后期销售(推销)同样，都是房地产营销链中不可缺少一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场供求、软环境调查与分析，以及对市场定位，财务上可行性分析等一系列前营销活动，最后作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足她们”营销本质属性，因而，与房地产开发后期推销工作相比，前营销还是房地产策划最重要构成某些。如果没有前营销介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来商品房也无法顺利销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压风 险。房地产营销策划最前端房地产开发大体要经历如下阶段：投资意向、地块选取、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、公司形象整体策划等，对前6个阶段进行营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产前营销与后期推销工作相比，则处在整个营销策划最前端。这里应当阐明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产