物业管理专项方案.doc

<p>欧景名城物业管理方案

目 &nbsp; &nbsp;录

一、 小区项目概况和特点.....................................................
二、 物业管理目标……………………………………….....
三、 物业管理模式和内容………………………………….
四、 物业企业管理制度……………………………………..
五、 物业企业组织构架和人员配置……………………….
六、 物业管理物资配置…………………………………….
七、 物业服务内容，标准及质量确保方法……………….
八、 物业特色服务内容和小区文化……………………….
九、 物业费成本测算…………………………………….

一、小区项目概况和特点

欧景名城建设项目标建设。现将项目相关情况公告以下：
一、开发单位：

浙江万厦房地产开发

二、建设地点及规模：

项目在义乌市江滨南路、城江路交叉口西北侧。项目总投资5万元，计划总用地面积186191.79㎡，分南、北二个区块建设，北区为13幢33层高层建筑组成高层区，南区是关键为4层多层区。总建筑面积为606886㎡，其中住宅建筑面积为450401㎡，公建面积为14297㎡，地下建筑面积142187㎡。小区设计居住3962户。绿地率为35％。

三、项目关键污染物排放情况:

&nbsp; &nbsp; 整个项目实施雨、污分流，废水排放近期实施《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准，远期纳入水处理厂第四分厂集中处理后可实施三级标准；区域噪声实施《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类区标准，交通干线侧实施Ⅳ类区标准；油烟废气须经专用附壁烟道至楼顶高空排放。

四、项目环境影响评价结论:

&nbsp; &nbsp;依据该项目环境影响评价汇报书结论，本项目标建设符合国家产业政策和义乌市总体计划，选址合理，经采取防治方法后能够做抵达标排放，实现社会、经济、环境三者统一。建设单位能在建设中和建成后切实做好各项管理工作，认真落实环评提出各项环境污染防治方法，落实环境保护投资，做到环境保护投资，做到污染物达标排放，则从环境保护角度来看，本项目是可行

五、项目拟采取关键环境保护方法：

&nbsp; &nbsp;生活废水须经有效处理后排入市政污水管道；地下车库汽车尾气经搜集后由排风系统经通风竖井至住宅楼顶排放，车库换气次数不低于6次/h；住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后，集中搜集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放；建设期、运行期全部必需选择低噪声设备及采取有效消声降噪方法；加强施工期管理，选择优异施工手段，合理安排施工时间，严禁夜间施工；垃圾做到定点搜集，日产日清；做好小区四面、道路两侧绿化美化工作。

&nbsp; 下面提供该小区部分基础项目概况

物业名称
新光物业
物业类型
商住小区

计划总用地面积 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;m2
186191.79

居住区用地面积 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; m2
120401

总建筑面积 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; m2
606886

住宅建筑面积 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; m2
450401

公建建筑面积 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; m2
14279

总户数 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 户
3962

总人口 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 人
11591

户均建筑面积 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; m2
123

含待征道路容积率
0.94

不含待征道路容积率
1.1

建筑密度
25.08%

停车位
1300个

二、管理目标
管理设想是：
1、建设专业技术管理队伍，训练并贮备金地物业管理专业人员；
2、利用该小区计划建设以环境取胜特点，营造独特高品味小区环境文化；
3、在物业管理基础职能方面（包含：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理等）全方面导入ISO9002质量管理体系，“职能管理标准化”，并结合本物业实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准；
4、主动了解业户服务需求（包含潜在、尤其），在物业管理范围内实施金地物业提倡“以人为本”全方位个性化业户服务，并维持良好沟通，共同营造“温馨家园”。

三、物业管理模式和内容
从项目定位和用户需求角度上分析有四大特点，其一、新城市主义建筑风格，含有绿色走廊、城市关键、有层次开放空间、地域性、小区邻里关系特点；其二、独天独厚自然条件，有丰富水域和植被；其三、身处于优厚且较大压力职场上，有着对自然、健康、自由生活环境渴望；其四、便利商业、高端生活方法。

² 开放
1、 自由出入大小区，充裕公共设施和场所，独立且安全组团；
2、 物业安全管理关键是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡查、二十四小时控制中心值班机制；
3、 组团外施行“无人化管理”，经过智能化设备对关键场所监控、和巡视员交叉巡查确保公共场所治安，同时给用户充足自由空间。
4、 小区不在是私家领地，而是含有和政府共同治理特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵遵法律和小区规范人员，将充足享受无阻尼服务，尽情享受丰富生活方法。
5、 小区将无“严禁践踏草地”标识牌，开辟可直接接触绿地，拉近人和自然距离，供用户享受青草芬香和阳光沐浴。
² 生活
1、 引领庭院文化，丰富组团内小区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大小区中享受更贴切服务；
2、 营造绿树葱荫生活环境，丰富小区公共场所娱乐设施；
3、 对商业业态更含有生活味布局，生活必配置项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调跳蚤市场；亲和力廉价百货项目；
4、 多元信息沟通渠道，遍布小区音乐广播、人流密集出电子屏系统、可随时求援招援电话、传统宣传公告栏。
5、 缤纷色彩小区文化，以健康、科学、探险为专题适于各类人群，尤其包含儿童寓教于乐科教活动。
² 便利
1、 小区提供便利商业配套，引进大型购物商家交通车；
2、 通畅交通设计，路边停车方法，缩短步行距离；
3、 物业服务全部以业主便利为中心设置快捷办事步骤，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；
4、 提供家居生活清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；
5、 提供房屋租售、转让服务。

四、物业企业管理制度
管理制度
科学完善、合理量化、健全而又可操作性规章制度将是我们推行规范管理关键法宝。下面列示本物业管理企业管理制度内容，在进入实质性管理前我们将结合欧景名城具体情况进行对应性取舍，使规章制度切实可行。
1、岗位职责
管理处主任岗位职责 管理处主任助理岗位职责 管理处接待员岗位职责 管理处档案管理员（兼）岗位职责 小区文化主管（兼）岗位职责 管理处综合管理员岗位职责 管理处保安队队长岗位职责 保安队车辆管理员岗位职责 保安队治安管理员岗位职责 维修员岗位职责 管理处绿化监管员（兼）岗位职责 清洁卫生监管员（兼）岗位职责 工程部经理岗位职责 技术主管岗位职责 工程部业务主管岗位职责 工程部质检主管岗位职责 工程部电梯班班长岗位职责 工程部电梯安全检测员岗位职责 工程部电梯维修工岗位职责 工程部电梯值班员岗位职责。
2、管理运作制度
管理处资料整理、检验制度、管理处档案资料管理制度、管理处档案资料保密制度、管理处用户档案建立规程、管理处档案资料借阅规程、管理处档案资料销毁制度、管理处空置房屋管理制度、管理处装修管理规程、管理处维修回访工作规程。
管理处巡检规程、管理处治安管理制度、管理处保安员巡查工作规程、管理处保安员交接班制度、电梯保养和安全检验制度、高压配电室安全操作规程、低压配电室安全操作规程、配电设备维修保养制度、电气维修要求、低压配电柜保养规程。
干式变压器保养规程、供电站值班制度、供电运行交接班制度、配电室运行管理制度、电工值班制度、管理处保安队装备管理制度、管理处保安员对突发事件应急方法 管理处保安员碰到枪劫、偷窃处理方法、管理处对业主（用户）碰到刑事和治安灾难事故处理方法、管理处保安员执勤中发生可疑情况处理方法、管理处保安员执勤中碰到不实施要求不听劝阻处理方法。
3、业主条约和公众管理规程
业主（用户）投诉处理步骤、管理处办公室每日工作步骤、管理处房屋、绿化、卫生主管每日工作步骤、安全、交通管理运作步骤、管理处绿化运作步骤、清洁保洁工作步骤、工程部运作步骤、住宅区供水、供电、供气管理要求、电梯使用管理要求、智能化设施使用管理要求、物业小区精神文明建设条约。
物业小区房屋维修管理要求、物业小区房屋外墙管理要求、物业小区户外广告管理要求 &nbsp;物业小区装修管理要求（附件一：装修施工管理措施）、物业小区严禁违章占地及违章乱搭建管理要求、物业小区严禁乱张贴、乱涂画、乱摆卖要求。
物业小区公用配套设施管理要求、物业小区公用配套设施维修养护管理要求、物业小区楼宇天面管理要求、物业小区公共场地管理要求。
4、文档管理
我们对档案将采取“集中化、有序化、信息化”标准进行管理。在加强用电脑管理档案同时，在资料搜集时广开信息渠道，存放时做到内容全方面、丰富、完整。建立档案管理制度，包含资料密级制度、领用归还制度、储藏时“防火、防潮、防霉、防盗”措施等。还要研究资料怎样为我们管理和服务发挥它使用价值。
&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;

五、组织构架和人员配置

主 任
1
个
社
区
主
管
1个
维
修
主
管
1个
保
安
主
管
1个
环
境
主
管
1个
财

务
2个
客
&nbsp;服
3个
家
政
服
务
6个
水
电
工
4个
电

工
4个
电梯工
3个
值
班
电
工
3个
安
全
一
班
6个
安
全
二
班
6个
安
全
三
班
6个
控
制
中
心
5个
绿
化
工
8个
清
洁
工
8个

六、物业特色服务内容·质量确保及小区文化
物业管理服务能够分为基础服务、专题服务和特约服务。又能够将专题服务及特约服务内容划分为无偿服务和有偿服务。
（1） 无偿服务
代办银行开户 &nbsp;代订酒店客房 &nbsp;保安对讲检修服务 &nbsp;代办电话开户
使用公共运动场所 &nbsp;代订牛奶 &nbsp;代叫出租车 &nbsp;代请家教
代购车船、飞机票 &nbsp;代寄、代领邮件 &nbsp;提供图书阅览
组织多种展销活动 &nbsp;开设棋类活动场所

（2）有偿服务
清洗排风扇 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 20-50元/次
清洗抽油烟机 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;50-100元/次
清洗空调过滤网 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1元/个·次
钟点家庭服务 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;（日常服务）15元/小时·人
安装玻璃 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 5-50元/次（不含材料）
安装排风扇 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 10-30元/部
安装洗衣机 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 10-60元/台
挂画、挂镜框 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;5-10元/幅
安装抽油烟机 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 25-50元/部
安装空调（窗式） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 250-400元/部
安装空调（分体） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 350-500元/部
检修电路 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 50-200元/次（不含材料）
修理防盗门 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;25-30元/扇（不含材料）
修理家俱配件 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 10-100元/次（不含材料）
修理木门 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 50-100元/次（不含材料）
检修家用电器 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 10-300元/次（不含材料）
修理窗、帘、拉帘等 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 5-50元/次（不含材料）
疏通下水管道（主管） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;50-200元/次
疏通下水管道（支管） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;10-100元/次
修理、更换电表、水表等 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;10-50元/次（不含材料）
修理、更换开关、插座、电话盒 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;10-50元/次（不含材料）
洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水处理 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 10-50元/次

（3）小区文化
将年纪相仿、爱好爱好相同业主组织起来组成专题活动团体,定时交流活动,并逐步引导其自主开展活动;结合当地人文、地域特点,开展各类专题小区活动,强调娱乐性、知识性、趣味性,吸引业主广为参与,直至形成小区文化特色代表;还能够和专业机构合作针对不一样层次业主组织专题活动,首先为业主提供良好服务,其次增加一定经济收益。
A) 针对不一样年纪用户群体,组织对应爱好爱好活动团体:
&nbsp; &nbsp; 儿童爱好班:
&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 儿童活动是联络陌生家庭之间关键纽带,可依据资源情况组织部分
儿童爱好班,舞蹈班、音乐班、游泳班、绘画班等。
夕阳红艺术团:
　　丰富小区内老年业主生活,可组织成立书法班、合唱团、戏曲小组、
　　　　　棋牌活动小组等。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　各类体育项目俱乐部
　　　　　针对中青年业主,能够组织成立各类日常体育项目俱乐部,定时组织
　　　　　联赛、友谊赛等,如足球、篮球、羽毛球、乒乓球、网球等体育队，
　　　　　定时开展竞技比赛。
B)各类专题小区活动:
　　　郊游活动
　　　　　在季节适宜情况下,组织业主赴郊外出游,既使业主身心得到放松，
　　　也能促进业主间交流,塑造小区内良好人际关系。
　　　各类展览活动
　　　　　针对某一专题请业主提供物品参与展览,如书画展、摄影展、自制手
　　　工艺品展等,既提升了活动文化气息,也为业主提供了展示自己
　　　舞台。
&nbsp; &nbsp; &nbsp;环境保护活动
&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;经过组织一系列和环境保护相关活动,如环境保护知识宣传,废物利用
　　　比赛等,提升业主环境保护意识,共建美好家园。
　　　文艺活动
　　　　　重大节日期间组织文艺晚会、嘉年华会,活跃气氛,增强小区凝聚力。
C)引入专业机构举行专题活动:
　　　医疗保健讲座
　　　　　针对中老年人,和医疗服务部门共同组织医疗保健讲座,提升中老年
　　　人保健知识,同时对这类机构及产品有所宣传,可合适获取一定服务
　　　费用。
　　　美容护肤讲座
　　　　　针对女性业主,和美容机构定时组织美容护肤知识讲座,宣传相关知
　　　识和产品,可合适获取一定服务费用。
　　　旅游俱乐部
　　　　　和专业旅行社联合,针对热爱旅游业主开展旅游景点介绍,旅行知
　　　识介绍,组织旅游沙龙、论坛等,组织进行出游活动等,收取一定服
　　　务费用。

（4）管理控制方法
管理控制方法将采取目标责任管理。首先确定管理总目标，其次依据不一样管理层次细化成各子目标。以划分服务工作责任域，将社会效益、经济效益和环境效益内容进行分析并找出关键和关键，进而实施定量和定性归类，然后制订出带强制性硬性指标、带激励性软性指标和带刺激性激励指标，充足发挥人在服务管理工作中主导作用，最终用有制约性签约形式明确各层次责任人。
（5）服务质量确保体系
依据物业管理综合服务特征，即无形性、过程性、不可贮藏性及差异性，将建立服务质量确保体系强调是多渠道信息起源、环型反馈修正系统和有监督绩效考评。该体系还重视作业行为规范性和可操作性，把最不轻易把握由人提供服务质量控制在许可偏差值之内。我们认为带有些人性化、个性化、差异化特色服务是建立在职业化规范服务基础上，我们将从一开始就参考ISO9000系统编制质量手册、程序文件、作业指导书及各类表格。

七、物业管理人员费用物资配置及成本预算
一、 人员费用 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;
部 门
岗 位
人 数（个）
单位工资（元）
费 用（元∕年）
主管人员
主任
1
4000
48000
小区管理部
小区主管
1
3200
38400
财务
2
2800
67200
客服
3
2200
79200
家政服务
6
1000
7
维修部
维修主管
1
2500
30000
水电工
4
1300
62400
电工
4
1200
57600
电梯电工
3
1300
46800
值班电工
3
1200
43200
安全保卫部

保安主管
1
1500
18000
安全一班
6
1000
7
安全二班
6
1000
7
安全三班
6
1000
7
控制中心
5
1000
60000
清洁绿化部
环境主管
1
1500
18000
绿化工
8
1200
115000
清洁工
8
900
86400
累计

70

1039600
注：职员保险：工资总额15% &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;155940元/年
福利基金：工资总额14% &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;145544元/年
培训、教育经费：工资总额1.5% &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 15594元/年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总计：1353978元/年
二、物资配置
（1）办公用具 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 209800元
办公桌椅：（5套×1000元/套） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 5000元
会议桌：1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 6000元
电脑：（5套×8000元/套） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 40000元
管理软件 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 38000元
打印机：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 3000元
传真机：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 元
复印机：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;25000元
保险柜：1个 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元
资料柜:（3套×1000元/套） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;3000元
制服费：（38人×250元/套×4套） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;38000元
空调器4台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;16000元
热水器2台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 3000元
职员食堂灶具1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;25000元
电视机1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;200元
电风扇：（4台 ×200元/台） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;800元
工牌：（40个×20元/个） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 800元
其它办公用具：一批 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 3000元
（2）维修工具 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;26450元
75型室内疏通机：1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2500元
200型室外疏通机：1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;4000元
电焊机1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 元
冲击钻1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 元
手电钻1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;600元
砂轮切割机1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 元
潜水泵1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1500元
台钳1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;750元
电工工具2套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2200元
木工工具1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;500元
水瓦工：1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元
铝合金：2架 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1600元
测试仪：2套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 元
高照度探照：1个 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;800元
空调工工：1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元
高空作业工：1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元
作业指示：8块 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元
(3)清洁绿化工具 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 65700元
吸水吸尘：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 8000元
多功效冼地：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;15000元
户外垃圾桶（20个×200元） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 4000元
分类垃圾回收桶（36+15+5） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 11200元
高/低压喷水清洗：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;6000元
高位窗清洁工：1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2200元
清洁工：4套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1800元
手推：2辆 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1600元
手推式剪草：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 5000元
清洁及浇花胶管（1200米×3元） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 3600元
绿篱修剪：1部 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 元
机动喷雾：1台 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2500元
绿化工：3套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元
提醒：10块 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1800元
（4）治安、交通、消防管理装备 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;60270元
天线对讲：1套 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;53000元
警棍：10根　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　120元
警示牌：12块　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 &nbsp;　900元
雪糕筒：10个　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　 &nbsp; 1000元
防毒面具：３套　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　600元
钢盔：３套　　　　　　　　　　　　　　　　 &nbsp;　　　　　　　　300元
电警棍：１根　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　250元
消防斧头：２把　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100元
消防靴：２套　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　200元
巡查自行车：四辆　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　1800元
手提式１２１１灭火器：１０套　　 　　　　　　　　　　　　　元
（5）机电设备维修 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;44078元/年
电梯保养费（4台×800元/台·月×12月） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;38400元/年
电梯年检费（4台×700元/台·年） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;2800元/年
生活水泵日常维修 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 3000元/年
消防泵日常维修 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1400元/年
变压电日常维修 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;200元/年
其它系统日常维修 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000元/年
创办费累计：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 &nbsp; 　406298元
三、物业收费标准计算：
物业管理管理人职员资成本：1270712元
物业管理设施设备：362820元，设5年使用年限，每十二个月支付成本72564元
设施维修费用：44078元，每十二个月支付
十二个月物业管理总费用为1387354元
住宅建筑面积为450401㎡，每平米物业管理成本为3.08元
企业以营利为目标，定物业费为3.8元/平米/年，每平米营利0.72元，十二个月可营利35.13万元。</p>