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1、
欧景名城物业管理方案 目 录 一、 小区项目概况和特点..................................................... 二、 物业管理目标………………………………………..... 三、 物业管理模式和内容…………………………………. 四、 物业企业管理制度…………………………………….. 五、 物业企业组织构架和人员配置………………………. 六、 物业管理物资配置……………………………………. 七、 物业服务内容，标准及质量确保方法……………….
2、 八、 物业特色服务内容和小区文化………………………. 九、 物业费成本测算……………………………………. 一、小区项目概况和特点 欧景名城建设项目标建设。现将项目相关情况公告以下： 一、开发单位： 浙江万厦房地产开发 二、建设地点及规模： 项目在义乌市江滨南路、城江路交叉口西北侧。项目总投资5万元，计划总用地面积186191.79㎡，分南、北二个区块建设，北区为13幢33层高层建筑组成高层区，南区是关键为4层多层区。总建筑面积为606886㎡，其中住宅建筑面积为450401
3、㎡，公建面积为14297㎡，地下建筑面积142187㎡。小区设计居住3962户。绿地率为35％。 三、项目关键污染物排放情况: 整个项目实施雨、污分流，废水排放近期实施《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准，远期纳入水处理厂第四分厂集中处理后可实施三级标准；区域噪声实施《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类区标准，交通干线侧实施Ⅳ类区标准；油烟废气须经专用附壁烟道至楼顶高空排放。 四、项目环境影响评价结论: 依据该项目环境影响评价汇报书结论，本项目标建设符合国家产业政策和义乌市总体计划
4、选址合理，经采取防治方法后能够做抵达标排放，实现社会、经济、环境三者统一。建设单位能在建设中和建成后切实做好各项管理工作，认真落实环评提出各项环境污染防治方法，落实环境保护投资，做到环境保护投资，做到污染物达标排放，则从环境保护角度来看，本项目是可行 五、项目拟采取关键环境保护方法： 生活废水须经有效处理后排入市政污水管道；地下车库汽车尾气经搜集后由排风系统经通风竖井至住宅楼顶排放，车库换气次数不低于6次/h；住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后，集中搜集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放；建设期、运行期全部必需选择低噪声设备及采取有效消声降噪方法；加强施
5、工期管理，选择优异施工手段，合理安排施工时间，严禁夜间施工；垃圾做到定点搜集，日产日清；做好小区四面、道路两侧绿化美化工作。 下面提供该小区部分基础项目概况 物业名称 新光物业 物业类型 商住小区 计划总用地面积 m2 186191.79 居住区用地面积 m2 120401 总建筑面积
6、nbsp; m2 606886 住宅建筑面积 m2 450401 公建建筑面积 m2 14279 总户数 &
7、nbsp; 户 3962 总人口 人 11591 户均建筑面积 m2 123 含待征道路容积率 0.94 不含待征道路容积率 1.1 建筑密度 25.08% 停车位 1300个 二、管理目标 管理设想
8、是： 1、建设专业技术管理队伍，训练并贮备金地物业管理专业人员； 2、利用该小区计划建设以环境取胜特点，营造独特高品味小区环境文化； 3、在物业管理基础职能方面（包含：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理等）全方面导入ISO9002质量管理体系，“职能管理标准化”，并结合本物业实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准； 4、主动了解业户服务需求（包含潜在、尤其），在物业管理范围内实施金地物业提倡“以人为本”全方位个性化业户服务，并维持良好沟通，共同营造“温馨家园”。 三、物业管理模式和内容 从项目定位和用户需求角度上分析有四大特点，其一、新
9、城市主义建筑风格，含有绿色走廊、城市关键、有层次开放空间、地域性、小区邻里关系特点；其二、独天独厚自然条件，有丰富水域和植被；其三、身处于优厚且较大压力职场上，有着对自然、健康、自由生活环境渴望；其四、便利商业、高端生活方法。 ² 开放 1、 自由出入大小区，充裕公共设施和场所，独立且安全组团； 2、 物业安全管理关键是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡查、二十四小时控制中心值班机制； 3、 组团外施行“无人化管理”，经过智能化设备对关键场所监控、和巡视员交叉巡查确保公共场所治安，同时给用户充足自由空间。 4、 小区不在是私家领地，
10、而是含有和政府共同治理特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵遵法律和小区规范人员，将充足享受无阻尼服务，尽情享受丰富生活方法。 5、 小区将无“严禁践踏草地”标识牌，开辟可直接接触绿地，拉近人和自然距离，供用户享受青草芬香和阳光沐浴。 ² 生活 1、 引领庭院文化，丰富组团内小区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大小区中享受更贴切服务； 2、 营造绿树葱荫生活环境，丰富小区公共场所娱乐设施； 3、 对商业业态更含有生活味布局，生活必配置项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调跳蚤市场；亲和力廉价百货项目； 4、 多元信息沟通
11、渠道，遍布小区音乐广播、人流密集出电子屏系统、可随时求援招援电话、传统宣传公告栏。 5、 缤纷色彩小区文化，以健康、科学、探险为专题适于各类人群，尤其包含儿童寓教于乐科教活动。 ² 便利 1、 小区提供便利商业配套，引进大型购物商家交通车； 2、 通畅交通设计，路边停车方法，缩短步行距离； 3、 物业服务全部以业主便利为中心设置快捷办事步骤，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务； 4、 提供家居生活清洁、育苗、维修、代购物等便民服务； 5、 提供房屋租售、转让服务。 四、物业企业管理制度 管理制度 科学完善、合理量化、健全而又可操作性规章制度将是我们推行规范管理
12、关键法宝。下面列示本物业管理企业管理制度内容，在进入实质性管理前我们将结合欧景名城具体情况进行对应性取舍，使规章制度切实可行。 1、岗位职责 管理处主任岗位职责 管理处主任助理岗位职责 管理处接待员岗位职责 管理处档案管理员（兼）岗位职责 小区文化主管（兼）岗位职责 管理处综合管理员岗位职责 管理处保安队队长岗位职责 保安队车辆管理员岗位职责 保安队治安管理员岗位职责 维修员岗位职责 管理处绿化监管员（兼）岗位职责 清洁卫生监管员（兼）岗位职责 工程部经理岗位职责 技术主管岗位职责 工程部业务主管岗位职责 工程部质检主管岗位职责 工程部电梯班班长岗位职责 工程部电梯安全检测员岗位职责 工程
13、部电梯维修工岗位职责 工程部电梯值班员岗位职责。 2、管理运作制度 管理处资料整理、检验制度、管理处档案资料管理制度、管理处档案资料保密制度、管理处用户档案建立规程、管理处档案资料借阅规程、管理处档案资料销毁制度、管理处空置房屋管理制度、管理处装修管理规程、管理处维修回访工作规程。 管理处巡检规程、管理处治安管理制度、管理处保安员巡查工作规程、管理处保安员交接班制度、电梯保养和安全检验制度、高压配电室安全操作规程、低压配电室安全操作规程、配电设备维修保养制度、电气维修要求、低压配电柜保养规程。 干式变压器保养规程、供电站值班制度、供电运行交接班制度、配电室运行管理制度、电工值班制度、管
14、理处保安队装备管理制度、管理处保安员对突发事件应急方法 管理处保安员碰到枪劫、偷窃处理方法、管理处对业主（用户）碰到刑事和治安灾难事故处理方法、管理处保安员执勤中发生可疑情况处理方法、管理处保安员执勤中碰到不实施要求不听劝阻处理方法。 3、业主条约和公众管理规程 业主（用户）投诉处理步骤、管理处办公室每日工作步骤、管理处房屋、绿化、卫生主管每日工作步骤、安全、交通管理运作步骤、管理处绿化运作步骤、清洁保洁工作步骤、工程部运作步骤、住宅区供水、供电、供气管理要求、电梯使用管理要求、智能化设施使用管理要求、物业小区精神文明建设条约。 物业小区房屋维修管理要求、物业小区房屋外墙管理要求、物业小
15、区户外广告管理要求 物业小区装修管理要求（附件一：装修施工管理措施）、物业小区严禁违章占地及违章乱搭建管理要求、物业小区严禁乱张贴、乱涂画、乱摆卖要求。 物业小区公用配套设施管理要求、物业小区公用配套设施维修养护管理要求、物业小区楼宇天面管理要求、物业小区公共场地管理要求。 4、文档管理 我们对档案将采取“集中化、有序化、信息化”标准进行管理。在加强用电脑管理档案同时，在资料搜集时广开信息渠道，存放时做到内容全方面、丰富、完整。建立档案管理制度，包含资料密级制度、领用归还制度、储藏时“防火、防潮、防霉、防盗”措施等。还要研究资料怎样为我们管理和服务发挥它使用价值。 &nb
16、sp; 五、组织构架和人员配置 主 任 1 个 社 区 主 管 1个 维 修 主 管 1个 保 安 主 管 1个 环 境 主 管 1个 财 务 2个 客 服 3个 家 政 服 务 6个 水 电 工 4个 电 工 4个 电梯工 3个 值 班 电 工 3个 安 全 一 班 6个 安 全 二 班 6个 安 全 三 班 6个
17、 控 制 中 心 5个 绿 化 工 8个 清 洁 工 8个 六、物业特色服务内容·质量确保及小区文化 物业管理服务能够分为基础服务、专题服务和特约服务。又能够将专题服务及特约服务内容划分为无偿服务和有偿服务。 （1） 无偿服务 代办银行开户 代订酒店客房 保安对讲检修服务 代办电话开户 使用公共运动场所 代订牛奶 代叫出租车 代请家教 代购车船、飞机票 代寄、代领邮件 提供图书阅览 组织多种展销活动 开设棋类活动场所 （2）有偿服务 清
18、洗排风扇 20-50元/次 清洗抽油烟机
19、 50-100元/次 清洗空调过滤网 1元/个·次 钟点家庭服务 （日常服务）1
20、5元/小时·人 安装玻璃 5-50元/次（不含材料） 安装排风扇
21、 10-30元/部 安装洗衣机 10-60元/台 挂画、挂镜框
22、nbsp; 5-10元/幅 安装抽油烟机 25-50元/部 安装空调（窗式）
23、nbsp; 250-400元/部 安装空调（分体） 350-500元/部 检修电路 &nb
24、sp; 50-200元/次（不含材料） 修理防盗门 25-30元/扇（不含材料） 修理家俱配件
25、 10-100元/次（不含材料） 修理木门 50-100元/次（不含材料） 检修家用电器 &
26、nbsp; 10-300元/次（不含材料） 修理窗、帘、拉帘等 5-50元/次（不含材料） 疏通下水管道（主管） &nb
27、sp; 50-200元/次 疏通下水管道（支管） 10-100元/次 修理、更换电表、水表等 10
28、50元/次（不含材料） 修理、更换开关、插座、电话盒 10-50元/次（不含材料） 洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水处理 10-50元/次 （3）小区文化 将年纪相仿、爱好爱好相同业主组织起来组成专题活动团体,定时交流活动,并逐步引导其自主开展活动;结合当地人文、地域特点,
29、开展各类专题小区活动,强调娱乐性、知识性、趣味性,吸引业主广为参与,直至形成小区文化特色代表;还能够和专业机构合作针对不一样层次业主组织专题活动,首先为业主提供良好服务,其次增加一定经济收益。 A) 针对不一样年纪用户群体,组织对应爱好爱好活动团体: 儿童爱好班: 儿童活动是联络陌生家庭之间关键纽带,可依据资源情况组织部分 儿童爱好班,舞蹈班、音乐班、游泳班、绘画班等。 夕阳红艺术团: 丰富小区内老年业主生活,可组织成立书法班、合唱团、戏曲小组、 棋牌活动小组等。
30、 各类体育项目俱乐部 针对中青年业主,能够组织成立各类日常体育项目俱乐部,定时组织 联赛、友谊赛等,如足球、篮球、羽毛球、乒乓球、网球等体育队， 定时开展竞技比赛。 B)各类专题小区活动: 郊游活动 在季节适宜情况下,组织业主赴郊外出游,既使业主身心得到放松， 也能促进业主间交流,塑造小区内良好人际关系。 各类展览活动 针对某一专题请业主提供物品参与展览,如书画展、摄影展、自制手 工艺品展等,既提升了活动文化气息,也为业主提供了展示自己 舞台。 &nbs
31、p; 环境保护活动 经过组织一系列和环境保护相关活动,如环境保护知识宣传,废物利用 比赛等,提升业主环境保护意识,共建美好家园。 文艺活动 重大节日期间组织文艺晚会、嘉年华会,活跃气氛,增强小区凝聚力。 C)引入专业机构举行专题活动: 医疗保健讲座 针对中老年人,和医疗服务部门共同组织医疗保健讲座,提升中老年 人保健知识,同时对这类机构及产品有所宣传,可合适获取一定服务 费用。 美容护肤讲座 针对女性业主,和美容
32、机构定时组织美容护肤知识讲座,宣传相关知 识和产品,可合适获取一定服务费用。 旅游俱乐部 和专业旅行社联合,针对热爱旅游业主开展旅游景点介绍,旅行知 识介绍,组织旅游沙龙、论坛等,组织进行出游活动等,收取一定服 务费用。 （4）管理控制方法 管理控制方法将采取目标责任管理。首先确定管理总目标，其次依据不一样管理层次细化成各子目标。以划分服务工作责任域，将社会效益、经济效益和环境效益内容进行分析并找出关键和关键，进而实施定量和定性归类，然后制订出带强制性硬性指标、带激励性软性指标和带刺激性激励指标，充足发挥人在服务管理工作中主导作用，最终用有制
33、约性签约形式明确各层次责任人。 （5）服务质量确保体系 依据物业管理综合服务特征，即无形性、过程性、不可贮藏性及差异性，将建立服务质量确保体系强调是多渠道信息起源、环型反馈修正系统和有监督绩效考评。该体系还重视作业行为规范性和可操作性，把最不轻易把握由人提供服务质量控制在许可偏差值之内。我们认为带有些人性化、个性化、差异化特色服务是建立在职业化规范服务基础上，我们将从一开始就参考ISO9000系统编制质量手册、程序文件、作业指导书及各类表格。 七、物业管理人员费用物资配置及成本预算 一、 人员费用
34、 部 门 岗 位 人 数（个） 单位工资（元） 费 用（元∕年） 主管人员 主任 1 4000 48000 小区管理部 小区主管 1 3200 38400 财务 2 2800 67200 客服 3 2200 79200 家政服务 6 1000 7 维修部 维修主管 1 2500 30000 水电工 4 1300 62400 电工 4 1200 57600 电梯电工 3 1300 46800 值班电工 3 1200 43200 安全保卫部 保安主管 1 1500 18000 安全一班
35、 6 1000 7 安全二班 6 1000 7 安全三班 6 1000 7 控制中心 5 1000 60000 清洁绿化部 环境主管 1 1500 18000 绿化工 8 1200 115000 清洁工 8 900 86400 累计 70 1039600 注：职员保险：工资总额15% 155940元/年 福利基金：工
36、资总额14% 145544元/年 培训、教育经费：工资总额1.5% 15594元/年 总计：1353978元/年 二、物资配置 （1）办公用具 &n
37、bsp; 209800元 办公桌椅：（5套×1000元/套） 50
38、00元 会议桌：1套 6000元 电脑：（5套×8000元/套）
39、 40000元 管理软件 38000元 打印机：1台
40、 3000元 传真机：1台 元 复印机：1台 &
41、nbsp; 25000元 保险柜：1个 1000元 资料柜:（3套
42、×1000元/套） 3000元 制服费：（38人×250元/套×4套） 38000元 空调器4台
43、 16000元 热水器2台
44、 3000元 职员食堂灶具1套 25000元 电视机1台 &nbs
45、p; 200元 电风扇：（4台 ×200元/台） 800元 工牌：（40个×20元/个） &nb
46、sp; 800元 其它办公用具：一批 3000元 （2）维修工具
47、 26450元 75型室内疏通机：1部 2500元 200型室外疏通机：1部 &
48、nbsp; 4000元 电焊机1部 元 冲击钻1部
49、nbsp; 元 手电钻1部 &nbs
50、p; 600元 砂轮切割机1部 元 潜水泵1台 &n
51、bsp; 1500元 台钳1台 750元 电工工具2套
52、 2200元 木工工具1套 &nbs
53、p; 500元 水瓦工：1套 1000元 铝合金：2架
54、 1600元 测试仪：2套 元 高照度探照：1个
55、 800元 空调工工：1套 1000元 高空作业工：
56、1套 1000元 作业指示：8块 &n
57、bsp; 1000元 (3)清洁绿化工具 65700元 吸水吸尘：1台 &nb
58、sp; 8000元 多功效冼地：1台 15000元 户外垃圾桶（20个×200元）
59、 4000元 分类垃圾回收桶（36+15+5） 11200元 高/低压喷水清洗：1台 &n
60、bsp; 6000元 高位窗清洁工：1套 2200元 清洁工：4套
61、 1800元 手推：2辆 1600元 手推式剪草：1台 &nbs
62、p; 5000元 清洁及浇花胶管（1200米×3元） 3600元 绿篱修剪：1部
63、 元 机动喷雾：1台 2500元
64、绿化工：3套 1000元 提醒：10块
65、 1800元 （4）治安、交通、消防管理装备 60270元 天线对讲：1套 &nb
66、sp; 53000元 警棍：10根 120元 警示牌：12块 900元 雪糕筒：10个 1000元 防毒面具：３套 600元 钢盔：３套 300元 电警棍：１根
67、 250元 消防斧头：２把 100元 消防靴：２套 200元 巡查自行车：四辆 1800元 手提式１２１１灭火器：１０套 元 （5）机电设备维修
68、 44078元/年 电梯保养费（4台×800元/台·月×12月） 38400元/年 电梯年检费（4台×700元/台·年） 2800元/年 生活水泵日常维修 &nbs
69、p; 3000元/年 消防泵日常维修 1400元/年 变压电日常维修 &nbs
70、p; 200元/年 其它系统日常维修 1000元/年 创办费累计： 406298元 三、物业收费标准计算： 物业管理管理人职员资成本：1270712元 物业管理设施设备：362820元，设5年使用年限，每十二个月支付成本72564元 设施维修费用：44078元，每十二个月支付 十二个月物业管理总费用为1387354元 住宅建筑面积为450401㎡，每平米物业管理成本为3.08元 企业以营利为目标，定物业费为3.8元/平米/年，每平米营利0.72元，十二个月可营利35.13万元。
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