德国住房保障新规制度构成特征及启示.doc

德国住房保障：制度构成、特性及启示基金项目：本文为福州职业技术学院人才引进专项项目“国内P2P网贷商业模式变革及创新研究”（编号：RCQD01）阶段性研究成果。作者简介：郑云峰（1986），男，福建安溪人，经济学博士，福州职业技术学院人文系讲师，重要研究方向：金融与财政。 郑云峰(福州职业技术学院人文系，福建福州，350108)【摘要】住房保障是住房政策及社会保障重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注重点问题之一。德国是最早提出社会保障国家之一，在住房保障领域获得了一定成效，其经验对国内完善保障性住房制度具备重要借鉴作用。德国保障性住房制度涉及公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房、购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥政府政府在住房保障方面作用与责任，在此基本上总结德国住房保障经验对国内完善保障性住房制度借鉴与启示。【核心词】住房保障；德国；制度构成住房问题是全世界共同面临重要民生问题，是关系各国国计民生与社会稳定重大经济与社会问题。城乡中低收入家庭住房问题是城乡住房问题重点与难点，是政府住房政策重点领域之一。德国是最早提出社会保障国家之一，在履行市场经济过程中也很注重社会福利制度构建。住房保障作为社会保障重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平重要手段，提出了许多保障居民住房权益政策办法。因而对德国保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善国内保障性住房制度具备重要借鉴作用。一、德国保障性住房制度构成19世纪开始，德国迅速工业化与都市化使大量农村劳动力进入都市，人口大量汇集使都市住房问题开始凸显。某些公司主开始建造住房为工人提供宿舍，某些都市居民也开始投资住房用于出租。为了减轻都市居民购房压力，1847年德国某些都市模仿英国住房信贷合伙社制度，成立住房合伙社，实行住房储蓄制度，开始了保障性住房制度实践。进入20世纪之后，德国加大了对中低收入家庭住房保障力度，重要采用补贴建房方式间接参加，并在1925年先后在柏林、汉堡等地开展公共住房建设实践。二战之后，由于战争破坏，德国住房极度紧缺，德国当局一方面直接政府投资建设大量公共住房，另一方面出台许多优惠政策勉励私人建房，缓和了二战导致房荒问题。通过一种多世纪实践，德国已经形成涉及公房建设、房租补贴、金融支持等一系列完善保障性住房制度体系。1、公共住房建设德国公共住房建设重要在二战之后，由于战争破坏，德国住房供应严重局限性，从1950年起，德国多次通过立法大力推动公共住房建设，并由政府以低租金向居民分派。德国法律规定对于由于经济收入低，或某一民族、某一宗教信奉或孩子太多等因素导致找不到房子家庭，政府有责任向其提供公共住房。公共住房建成后来，政府以成本租金出租给低收入家庭，租金普通为市场租金50%左右。二战后德国公共住房建设解决了许多低收入家庭住房问题，据记录，1950年，德国有一半人口居住在政府提供公共住房，19491979年期间德国总共建成公共住房780万套，占同期新建住宅总数49%。1同步，德国有关住宅法律法规对申请公共住房条件、公共住房建设原则、租金水平以及公共住房退出机制进行严格规定，对于承租公共住房但已经不符合申请公共住房原则租户则按照市场租金水平收取。22、房租补贴制度为了增进住宅投资以及加快公共住房成本回收，20世纪60年代之后德国政府逐渐取消了房租管制制度。房租管制制度取消之后，市场租金涨幅很大，给中低收入家庭导致了很大承担，住房困难加剧。1970年，德国颁布新住宅补贴法，在全国范畴内实行房租补贴，规定德国公民凡是家庭收入局限性以支撑租赁适合住房，有权享有房租补贴。房租补贴数额依照家庭收入、人口以及住房消费支出等因素综合考虑拟定。依照1970年新住宅补贴法规定，住房租金超过家庭收入25%某些由政府补贴支付，德国联邦政府以及地方政府各承担一半。此外，为了协助低收入家庭租到适当住房，德国专门成立了“租房者协会”、“社会福利协会”、“土地和房屋拥有人协会”，为低收入家庭提供多元化住房保障服务。由于完善房租补贴制度以及充分住房资源，德国拥有产权住房家庭比例不高，大概有52%家庭依托租房解决住房问题。3、补贴建房、购房制度二战后，为了勉励私人以及社会资金参加公共住房建设，刺激地产投资，减轻政府财政承担，德国制定了一系列补贴建房以及购房制度。一是勉励社会资金参加保障性住房建设。对于公司参加保障性住房建设，由政府征地并出资给公司，政府向公司提供金额为建筑费用50%财政贴息贷款，期限为25年。二是勉励私人建设住宅，增长市场供应量。政府向私人建设住宅提供优惠政策涉及将建设费用按一定比例抵扣应纳税所得额、建房贷款产生利息抵扣应纳税所得额、免征土地税费等。三是勉励私人购买住宅，对按市场价格购买住宅家庭提供补贴以及购房贷款。4、住宅储蓄制度住宅储蓄制度在德国具备较长发展历史，1924年德国浮现了第一家住宅储蓄银行，并在1931年出台专门法律将住宅储蓄制度纳入国家监管之下。特别是二战结束后来，德国住宅储蓄制度获得了迅速发展，当前已经形成完善制度。德国住宅储蓄制度涉及如下几种方面内容：一是储户必要先储蓄，然后才干获得贷款资格。由储户与银行订立合同，达到一定储蓄额时获得贷款资格。二是实行专款专用。德国住房储蓄法对住房储蓄用途与经营原则进行严格规定，不得用于风险交易，提高住房储蓄安全性。三是运营独立，实行低息政策。住房储蓄独立于德国资我市场，其利率变动不受通货膨胀以及市场资金供需状况影响，并维持相对稳定低息。四是政府制定优惠政策勉励居民参加住宅储蓄。涉及按照储蓄额度予以一定比例储蓄奖励以及购房时提供一定比例贷款补贴。二、德国保障性住房制度特性同样是发达市场经济国家，但与美国、英国等国相比，德国更加强调政府在社会保障以及社会福利方面责任。因而在住宅政策特别是住房保障方面，德国政府角色更加重要与突出。1、政府对房地产业进行合理规划与严格管理，保持房地产市场稳定。德国政府依照本国经济发展、人口特性等制定了合理住房发展规划，综合运用法律、税收、金融、土地等手段加强对房地产市场管理，构建以住房租赁市场为主体多层次住宅供应体系。依照人口增长速度以及居民收入状况，稳步增长住房数量，并且对高档、中档以及低档住宅构成做出合理化安排。通过政府对房地产业实行科学规划、严格管理以及运用各种手段打击炒房行为，德国在过去几十年里保持了房地产市场供需平衡，房价以及房租基本保持稳定，涨幅合理，使居民收入增长速度达到超过房价以及房租增长速度。2、政府在保障性住房建设方面发挥重要作用，将为中低收入群体提供保障性住房作为政府重要职责。二战结束之后，为了缓和极其紧张住房供应状况，德国政府一方面直接参加公共住房建设，即运用各级政府住房建设基金直接兴建公共住房；另一方面，制定各种优惠政策勉励个人、私营房地产公司、住房合伙社等社会主体参加公共住房建设，优惠政策涉及提供免息或者低息贷款、税收优惠政策等。德国政府对于公共住房支持使战后德国住宅公共极度紧张状况得到有效缓和，对于保障低收入家庭住房权益发挥了重要作用。33、构建以公共住房为主体保障性住房体系，将住房保障与市场机制适度结合，实现保障性住房建设可持续发展。德国将公共住房建设作为保障性住房体系重要方向，并通过政府直接兴建公共住房以及勉励社会资金参加公共住房方式实现住房保障与市场机制适度结合。特别是在勉励社会资金参加公共住房建设方面，德国规定每个房地产开发项目必要配套一定比例保障性住房，并予以金融以及税收方面支持。这种保障性住房建设模式优势明显，一是可以调动社会资金参加公共住房建设积极性，减轻政府财政压力；二是将低收入家庭合理分布在各个社区，避免贫民窟等社会问题；三是借助市场优质房地产商力量，提高保障性住房建设以及管理效率；四是形成保障性住房建设资金良性循环，实现保障性住房建设可持续发展。4、十分注重保障性住房建设立法工作。在居民住房保障方面，德国通过立法将居住权确以为公民权利重要构成某些。通过立法明确规定了德国联邦政府以及地方政府在居民住房保障方面职责。二战之后，德国制定了完善保障性住房法律法规，涉及住宅建设法、工人置业增进法、住房补贴法、租房法、住房储蓄法等，这些法律成为保障低收入家庭住房权益重要保证。5、切实保护住宅承租人合法权益。德国自有住房率很低，很大限度上市是由于租房客权益受到较好保护。德国通过租房法等法律法规对住房租赁中出租人与承租人权利与义务进行详尽规定，对合同订立、解约以及合同期限等要素提出指引性意见，并在法律中强化对承租者权益保护。例如，一旦订立租房合约即视为无限期合约，出租者不得随意解除租房合同，必要在法定条件下或者提出合理理由，例如承租人没有按期缴纳房租等，才干解除住房租赁合同。三、德国保障性住房制度重要启示马克思在资本论第一卷第一版前言中指出“一种国家应当并且可以向其她国家学习”，德国保障性住房制度实践经验对国内来说是一笔不可多得财富，对德国保障性住房制度进一步研究、借鉴可以让咱们在保障性住房建设进程中少走弯路，形成保障性住房建设后发优势。1、必要充分发挥政府在保障性住房建设中主导作用，强化政府在保障中低收入家庭住房权益中职责。从德国住宅产业发展经验来看，住房是一种具备准公共产品属性特殊商品，固然要充分发挥市场机制在住宅产业发展中作用，但是如果仅仅依赖市场机制，必然形成将广大中低收入家庭排斥在房地产市场供应范畴之外局面。可见，通过市场机制自身无法解决中低收入家庭住房问题，必要充分发挥政府这只“看得见手”，在保障性住房制度实行中发挥主导作用，才干较好地解决中低收入家庭住房问题。从德国住房政策实践经验来看，无论是采用哪种保障性住房模式，都强调政府在保障性住房建设中职责与主导作用，即政府必要兼顾住房供应公平与效率。反观国内，自从将房地产业确立为国内支柱产业之后，政府在一定限度上忽视了保障性住房制度建设，面对日益攀升房价，城乡中低收入家庭只能“望房兴叹”，导致了严重后果。金融危机以来，作为拉动内需政策，中央政府加大对保障性住房建设力度，获得了不少成绩，但是大多数地方政府依然未能正视保障性住房建设巨大社会效益以及政府职责，必要在此后进一步强化政府在保障性住房建设中责任意识。42、保障性住房建设必要坚持立法先行，完善保障性住房制度有关法律体系。从德国保障性住房制度建设实践来看，在住房紧缺时期，一方面通过立法确认公民基本住房权益，出台一系列支持保障性住房建设法律法规，从立法角度为保障性住房建设提供法律根据与硬约束。从国内保障性住房建设立法状况来看，尚有许多方面依然有待加强。突出体现是缺少关于保障性住房制度专门法律，保障性住房建设重要依照政府出台各种政策、文献，由此导致房地产业对政府政策高度敏感性，并且由于缺少法律约束经常导致保障性住房政策执行过程中浮现执行效率低下问题。因而，在国内此后保障性住房建设中，应当坚持立法先行原则，对保障性住房保障对象、保障原则、保障方式、资金来源、政府职责等方面内容进行严格规定，并加强对违背保障性住房法行为惩罚力度，维护保障性住房法法律权威。3、必要结识到保障性住房建设是一种长期过程，需要依照客观形势变化适时调节保障性住房制度内容与重点。从德国保障性住房制度建设实践来看，保障性住房需求随着着工业化与都市化发展或者战争破坏而产生，并依照经济社会发展而不断变化。同步，从德国保障性住房制度建设过程来看，都经历了一种长期而漫长集中建设阶段，在居民基本住房续期得到满足之后，还会产生层次更高保障性住房需求。德国在面对不断变化经济社会发展形势以及居民保障性住房需求，也都不断调节保障性住房制度。对于国内来说，由于都市化以及工业化迅速发展，保障性住房需求不断积累，并且可以预见是，将来相称长一段时间内保障性住房需求还会不断增长。面对这种状况，咱们一方面要明保证障性住房建设是一种长期过程，要做好打“持久战”准备，加强保障性住房建设后来会成为一种常态化工作状态。近几年国家大力支持保障性住房建设为中低收入家庭带来了福音，但是也要防止一哄而上导致保障过度或者保障房建设脱离中低收入家庭实际需求，应当循序渐进、稳扎稳打地推动保障性住房建设。4、应当注重构建多层次保障性住房体系，满足不同收入阶层保障性住房需求。通过近年努力，国内保障性住房建设获得了不少成绩，初步形成了多层次保障性住房体系。近年来，有不少人针对经济合用房制度实行过程中存在问题质疑经济合用房及可售型保障房存在必要性与合理性。从德国等发达国家保障性住房建设实践来看，的确是有些国家以租赁型保障性住房为主，但是也有不少国家（地区）勉励中低收入家庭购买可售型保障性住房。以德国、新加坡为例，在住房很紧缺发展时期，重要提供租赁型保障性住房为主，在度过住房紧缺时期，则都制定了优惠政策勉励中低收入家庭购买可售型保障房，实现“居者有其屋”目的。再回头来看国内保障性住房体系，经济合用房等可售型保障性住房广受质疑因素在于分派不公，保障性住房资源落入非保障对象之手，出路应当在于明保证障对象、健全家庭收入审查制度、完善退出机制等，而并非简朴取消可售型保障性住房。但是从国内经济社会发展实际状况来看，应当构建以公共租赁住房、廉租房为主保障性住房体系，并辅以经济合用房、限价房等可售型保障性住房，满足各个层次中低收入家庭保障性住房需求。55、完善保障性住房建设配套办法，为保障性住房建设提供支撑。国外保障性住房建设实践经验表白，无论采用何种保障性住房制度模式，都必要要有完善配套办法支撑。例如提供多样化财政支持、多样化融资渠道、政府管理机制创新、完善家庭收入审查机制等，只有提供完善配套办法，保障性住房建设才干获得预期效果。从国内发展实际状况来看，随着多层次保障性住房制度逐渐建立，各项配套办法也逐渐完善，特别是多渠道筹资方式、住房金融制度等也逐渐建立起来。但是总体来看，国内保障性住房制度配套办法尚有待进一步加强与完善，例如说家庭收入审核机制、政策性住房金融制度、法律法规配套等还处在比较薄弱状态，正成为国内保障性住房建设制约性因素。参照文献1罗应光，向春玲.住有所居：中华人民共和国保障性住房建设理论与实践M.北京：中共中央党校出版社：75.2杨瑛.借鉴德国经验，加快建设以公租房为主住房保障体系J.都市发展研究，（2）：7782.3杨晓楠. 国外公共住房模式比较及对中华人民共和国借鉴J.大连海事大学学报（社会科学版），（12）：8286.4卞靖.国外住房保障制度重要模式及对国内启示J.当代经济管理，(3)：3943.5徐镭，朱宇芳.中低收入家庭住房保障德国模式与美国模式比较研究J.德国研究，（3），8293.German Housing Security：System Configuration，Features and InspirationZheng Yunfeng(College of Humanities ,Fuzhou Polytechnic,Fujian Fuzhou ,350108)Abstract：Housing security is priority area of housing policy and social security,it is important to social justice and harmony,and it is one of the key concerns of the developed countries.Germany is one of the first countries to raise social security，it achieved some success in the field of housing security,and its experience of housing security system has an important reference to our country. Housing security systems of Germany including public housing system,rent and housing subsidies system，purchase systems，housing savings system and so on,the government plays important role in housing security.At last,it summarizes housing security system of Germany experience for reference and inspirationKeywords：Housing Security ;Germany;System Composition