物业管理新规制度大全.docx

职员行为准则 （一） 遵遵法律法规和社会道德准则，不停学习并强化本身法律修养及道德情操。 （二） 严格根据企业各项规章制度办事，遵守企业纪律，主动地提升各项服务操作规程实 践性。 （三） 职员须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提升企业整体形象。 （四） 提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己处理不了问题，应 当立即汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持相互间 良好关系。 （五） 不准损坏企业信誉和对企业有欺诈及不老实施为。 （六） 不得有损坏企业利益行为。 （七） 全部公物不得用于私人方面，不得有意疏忽损坏企业财物，对各物如有损坏，须负责 赔偿。 （八） 必需遵守和实施企业所发出一切通告。 保安队岗位职责 一 遵守国家法律法规和企业各项规章制度。 二 必需明了和掌握物业管理区内多种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等操 作和效能，熟记报警电话及企业值班电话。 三 应熟悉物业管理区内业主、物业使用人姓名、年纪、家庭组员职业。此等资料必需保 密，不得泄露。 四 应有礼貌问询任何进入物业管理区来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应和办 公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提升警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者 进入物业管理区域。 五 在工作当中，不能因为任何原因和用户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。 六 听到住户呼救或发觉可疑人员， 须立即通知上级并封闭大门及其通道， 以等候警方人员 到场处理。切勿鲁莽采取行动。 七 保安实施 24 小时巡查制度，对于关键安全区域保安要关键巡视，提升巡查质量以预防 事故发生。 八 若发生罪案，应采取下列步骤帮助破案： （一） 立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门抵达，遇有伤员（被害人、 案犯）应立即抢救和监护。 （二） 切勿移动、也不许可她人移动、触摸、践踏现场物品，帮助公安部门保留证据， 方便调查工作。 （三） 向公安人员如实提供相关罪案情况，如案发经过，和本案相关人物相貌、衣着、 相关车牌号及坏人逃走方向等。 九 服从命令听众指挥立即完成上级交给其它任务。 保洁班岗位职责 一 依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙 面等公共场所。 二 通知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业企业指定地点， 请勿置于走廊、 楼梯等 公共部位，以免影响卫生。 三 发觉任何影响卫生行为全部有权利去阻止， 发觉公共设施、 设备发生故障及其它隐患 要立即汇报上级。 四 清洁公共部位时要坚持避让标准， 回复业主或物业使用人问题时要有礼貌， 不清楚 要明确给出其它处理措施如拨打物业企业热线电话。 五 在工作当中，不能因为任何原因和用户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。 六 遇雨、雪天气，立即清扫路面积水、积雪，在入楼处放置防滑设施及防滑标识，而且 要加强楼内保洁频率，降低雨雪天气对卫生影响。 七 帮助做好企业其它部门配合工作， 如漏水立即通知维修组、 发觉可疑人员要通知保安 队等。 八 完成企业交给其它任务。 维修组岗位职责 一 维修人员应自觉遵守企业各项规章制度。 二 熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施功效，做好日常维修管理。 三 维修人员应随时注意个人仪容仪表，按要求着装。四 维修人员在工作时应遵守操作规程，避免出现意外。 五 在维修过程中碰到大问题应立即向部门主管请示、汇报。 六 在工作中不能介入个人情绪影响和用户之间关系，应和用户保持良好关系方便工 作。 七 不接收用户任何赠予品，不许可有吃、喝、拿现象。 八 在维修过程中， 将检验情况具体统计并教会用户正确使用和保护设备设施， 以延长使用 寿命。 九 在工作当中，不能因为任何原因和用户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。 十 工作过程中严格根据企业制订物业管理无偿服务项目、有偿服务收费标准向用户 提供服务并通知财务部进行收费。 十一 维修工作完成后维修人员应立即清洁工作现场。 十二 工作时间要合理使用文明服务用语。 十三 按时完成企业交给其它任务。 项目部管理人员 项目部管理人员 工程部纪维修人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部全体人员 项目部管理人员 项目部全体员人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 条例 细则问答 人事管理技巧 常见设备自控原理及维护 公共关系学 怎样处理用户投诉 经济协议 物业管理相关法规 怎样有效激励职员 消防安全知识 实用礼仪 简易维修常识 工作技巧和语言技巧 抢救常识 职员守则 管理人员服务过程中应注意事项十二点 一 管理人员必需保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。 二 对待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持相互间良好关系。 三 必需严格遵守企业要求工作时间，按时上、下班（交接班） ，不得无故迟到、早退。遇 有特殊情况请假时，应推行正常请销假制度。 四 管理人员不得在当值时间内为部分住户做职责范围以外及对私人服务工作。 五 物业管理区域内房屋出租、出售措施由企业和开发商统一约定，任何人不得私自参与 物业出售和租赁（关键指业主委托） 。 六 各部门管理人员应该按时实施企业各阶段任务，并定时召开各级职员会议，向公 司做定时汇报。企业职员必需服从企业相关工作调配及岗位编排。七 不准损坏企业信誉和对企业有欺诈及不老实施为。 八 不得有损坏企业利益行为。 九 不得向业主、物业使用人或和企业相关任何人收受或索取任何形式礼品、赏钱。 十 全部公物不得用于私人方面，不得有意疏忽损坏企业财物，对各公物如有损坏，须负责 赔偿。 十一 遇有特殊事件发生， 各部门要根据企业特殊事件处理应急预案实施， 做好企业分配 给自己任务。 十二 必需遵守和实施企业所发出一切通告。 突发事件处理预案 明确一个概念:突发事件是指除火灾、火警以外事件如治安、卫生、救急等方面 掌握四个标准：快速反应标准、统一指挥标准、服从命令标准、团结协作标准 快速反应标准： 办公区管理制度 保安值班制度 1. 必需明了及熟悉区内多种保安设施操作效能，比如：对讲机、报 警系统，妥善利用已经有设施。 2. 熟悉区内各用户，同时具体统计用户姓名及联络方法，但该资料 必需保密且妥善存放。 3. 各值班人员于交接班时应传输防盗讯息，认真填写交接班统计。 4. 严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职员， 应查验身份证、文件，如有疑问，应致电相关机构查询或向上级 领导反应。 5. 应有礼貌地查询任何进入商务楼访客，并尽可能登记身份证， 如有怀疑应通知各相关用户或向上级领导反应，如访客携带可疑 物品更须提升警觉。 6. 最少每两小时巡查一次，但不应固定时间，以免坏人乘虚而入， 巡查时必需有警惕性，尤其注意楼梯、走廊、配电房、机房及其 她隐藏地方、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案， 并留心公众地方之门边、暗角是否预先藏备偷窃工具等。 7. 如听到用户呼救或发觉可疑人物，须立即报警并封锁出入口处及 其它通道以等候警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动而不知会 警方。 8. 应留心商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，比如：防火门、卫 生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案，应加强保安。 9. 具体统计各相关政府部门电话，方便需要时寻求帮助。 10. 不无故空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在岗中谩 骂、殴打外来人员及用户；不在岗中闲聊和工作无关事；不徇 私情，不打击报复，不诽谤、欺侮她人。 11. 值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹， 不准听收音机和进行和值班无关活动。 12. 若发生罪案，应采取下列步骤帮助破案： （一） 立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门抵达， 遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。 （二） 切勿移动、也不许可她人移动、触摸、践踏现场物品，帮助 公安部门保留证据，方便调查工作。 （三） 向公安人员如实提供相关罪案情况，如案发经过，和本案有 关人物相貌、衣着、相关车牌号及坏人逃走方向等。 保安部交接班制度1. 接班人员提前 15 分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登记簿上 统计接班时间。 2. 查阅上一班值班统计，问询上一班工作完成情况，如有需要继 续跟进工作需统计方便跟进。 3. 接班人员清点岗位上全部公物，如对讲机、灭火器、水瓶等，如 发觉损坏、缺疑要立即向班组长提出，并要求交班人员说明物品 去向及做好统计。 4. 接班人员要检验区域内有没有异常情况，如发觉有异常则要求交班 人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好统计，交班人员要 等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得 超出 15 分钟。 5. 各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。 6. 全部事项交接清楚后，交班人员离开岗位前在登记簿上统计下班 时间并署名。 7. 接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员 下班，这期间发生问题两人共同负责。 人员、物品出入管理制度8. 商务楼内全部用户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限本商 务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效。 9. 商务楼出入证只在敞创办公时间内有效，非正常办公时间进出商 务楼需作登记。 10.来访用户需先和本商务楼内用户联络后方可进入，进入时填写来 客登记，离开时需有楼内用户签字方可离开。 11.若来访者说不出所找用户，保安人员有权不让其进入。 12.租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒 等危险物品时，保安人员应礼貌拒绝物主将这类物品带入楼内。 13.保安人员要对施工人员带入楼内施工工具、材料作好登记工作。 14.租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼貌检验 放行手续，如已经办理有效放行手续时，礼貌核查放行物品和 放行条列明物品是否相符，不相符只放行放行条列明物品； 如没有办理有效放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后 放行；物品经核查无误放行后，保安人员应立即在放行条上签署 姓名及日期。 15.物品放行后，保安人员应立即将物品种类、数量等登记在物 品放行记录表上。 停车场管理制度1. 本停车场仅供方大创新园内用户使用，其它任何单位无临时通行 证不得停放。 2. 需要在停车场停放车辆用户，需到智强物业管理办公室登记， 由管理部发放统一通行证，持有此证，方可停放。 3. 进场车辆，保安人员应检验其车牌号是否和通行证上登记相 符。 4. 临时进场车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安人员 注意收回。 5. 夜间进场车辆，保安人员要做好车辆检验统计。 6. 车辆进场时，保安人员应快速指导车辆慢行，安全停放在对应 车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走珍贵物品，保安人员不 代管任何物品。 7. 进场车辆，保安人员要检验车辆是否有损坏或其它不正常情况， 如有不正常情况应立即向车主提出，并在车辆停放记录表上 作详尽统计。 8. 进场车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，严禁任何人在 场内学习驾驶车辆。 9. 严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品车辆进入停车场。 10当有车辆离场时，保安人员应立即检验车主证件，若发觉异常情 况，应立即拦截车辆并立即通知主管前来帮助处理。 11保安人员每小时最少具体检验车辆车况 1 次，发觉漏油、未上 锁等情况要立即通知车主，并在值班统计本上作好统计，必需时报 告主管进行处理。 12发觉无关人员或可疑人员进入停车场要立即劝其离开。 13帮助清洁工维护好停车场卫生。 安全巡查检验制度 1. 保安人员在巡查过程中须配带对讲机，要多看、多听、多嗅，发 现异常情况应立即查明并立即通知相关部门。 2. 检验治安、防盗、防火、水浸等情况，发觉问题立即处理，并报 告上级领导及相关部门。 3. 巡查小区内各个关键部位、治安死角等，发觉可疑人员应前往盘 问，检验证件，必需时检验其所带物品。 4. 巡查时注意检验消防栓、道路、绿化、公共设施完好情况，发 现故障应立即登记、汇报。 5. 巡查人员必需熟悉小区内内外部情况，熟悉区内各类设施、设 备和其它物品放置，发觉移动设施、设备可疑情况需立即 查明(如消防器材） 。 6. 发觉打架、吵架、斗殴时，应给予劝止。 7. 发觉火烛应立即组织扑救并快速报警。 消防安全管理制度1. 消防工作要落实“预防为主、防消结合”方针，保护公共财产 和广大用户生命财产安全。 2. 认真落实实施消防法规和上级相关消防工作指示，开展防火宣传 和消防知识普及工作。 3. 常常检验防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。 4. 管理消防设施、设备、器材，要对其进行定时检验并做好相关记 录，确保各类设施器材和装置处于良好状态。 5. 安全防火通道要时刻保持通畅，确保紧急情况时人员疏散。 6. 接到火灾报警后，在向消防机关正确报警同时，快速奔赴现场， 启用消防设施进行扑救，并帮助消防部门查清火灾原因。 保安部交接班记录表 年 班次 交接器械名称 对讲机 检验项目 及内容 手电 雨伞 其它 上班未处理情况 工作情况统计 本班遗留情况 备注 月 日 当值人员 缺勤人员 数量 NO： 缺勤原因 使用情况 交班人员署名/时间 接班人员署名/时间 下班后进楼用户记录表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访用户 出楼时间 备注 来访用户记录表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访用户 出楼时间 备注 物品进楼记录表 年 用户名称 联络人 进楼时间 搬入物品清单： 用户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联络电话 进楼原因 月 日 物品放行记录表 年 用户名称 联络人 出楼时间 搬出物品清单： 用户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联络电话 出楼目标 月 日 车辆夜间出入统计表 年 车主单位 月 日 车牌号码 进场时间 出场时间 值班员 NO： 备注 证件名称 车辆停放记录表 年 车主单位 月 日 证件名称 车辆情况 进场时间 离场时间 NO： 值班员 备注 车牌号码 保安巡查统计本 年 班次 上班次未 处理情况 月 日 巡 逻 起 止 时 间 NO： 巡查员 值班情 况登记 本班次未 处理情况 备注 消防安全巡检统计表 年 巡检员 月 日 巡检起 止时间 火灾隐 患摘要 整改方法和 复查结果 NO： 班组长 复查意见 主管审 核意见 室内装修施工许可证 施工单位： 房号 施工人数 施工天数 面积 NO： 开工日期 注意事项： 1、严格实施室内装修管理要求 。 2、严格遵守小区各项管理要求。 3、若延长工期，须立即申请延期手续。 签发日期： 签发人： 物业接管标准作业规程 1 物业接管工作步骤： 总经理同发展商签署物业委托管理协议 总经理下令筹备项目物业管理处 总经理下令组建物业接管验收小组 进行物业接管验收问题进行整改 钥匙移交 签收移交清单 移交管理用房 管理处进入物业 发展商移交商业用房 发展商移交公共设施维修基金 发展提供住宅使用说明书和质量确保书 管理处和政府相关部门协调关系， 申报成立、开通相关设施使用 开始进入下式管理 2 项目物业管理处开始进入物业办公。 3 发展商在移交物业同时，应该向物业管理企业及业主提供住 宅使用说明书和住宅质量确保书 。管理处进驻物业后，应立即 同供电局、自来水企业、燃气企业、供暖企业、邮局时行联络协调， 以确保小区正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、 街道办联络，处理小区治安等问题；同银行联络，处理小区多种费 用银行代收代缴问题。 5 钥匙移交一览表 。 物业移交清单 。 物业接管验收标准作业规程 程序关键点 1、 准备好接管验收统计表格：房屋本体接管验收表 公共配套设施接管验收表 接管验收问题整改表 机电设备接管验收表 2、 接管验收工作程序： 总经理下达接管验收指令 企业组建接管验收小组 作好接管验收准备 进行资料验收移交 要求正确、真实补齐资料 （否） 验收是否合格 是 进行硬件设施、设备验收 要求发展商限时整改 （否） 是否合格 是 统计归档 3、 发展商委托物业管理时需向物业管理企业移交相关资 料。 产权资料 项目同意文件 用地同意文件 建筑执照 业主（用户）名称及物业建筑、实用面积清单 政府验收合格资料 建设工程完工证书 建筑消防验收合格证 用电许可证、供用电协议书 卫星地面接收设施许可证、电视共用天线许可证 工程技术材料 施工图包含平面图、建筑、结构、设备、隶属工程、 隐蔽管线等图纸 地质勘测汇报 工程协议及开完工汇报 工程预决算分项清单 图纸会审统计 完工验收证实书 水、电等设备检验合格证 供水、供气试压汇报 隐蔽工程验收签证等 需移交给物业管理处资料 供电协议书、用电许可证 用水申请审批表及月供水计划实施表 卫星地面接收许可证 需移交接收复印件及图纸 业主（用户）名称及用房面积，单位、人员清单 建筑工程完工验收合格证书 建筑消防验收合格证书 卫星电视接收系统许可证 建筑、电器、给排水、空调等施工图 机电设备单台说明书，调试、定购 4、 楼宇主体硬件设施具体验收标准。 主体结构：外墙不得渗水；屋面排水通畅、无积水、 、 不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢靠、接口严密， 不渗漏。 楼地面面层和基层粘结牢靠、不空鼓。整体面层平小、 无裂缝、无脱皮；块料面层表面平整，接缝均匀须直、 无缺棱掉角、粘贴牢靠。 内墙面：无面层剥落，无显著裂缝，无污渍；块料（如 瓷砖）面层粘贴，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤。顶 棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂 纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 卫生间、 是台地面应低于相邻地面 2 厘米左右， 不应有 积水、倒泛水和渗漏。卫生洁具安装牢靠、无污渍和刮 花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。 门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全，门 锁、窗销连接牢靠、开启灵活；玻璃安装牢靠、无刮花 痕迹这、无损伤；不锈钢防盗门表面无刮花、变形； 水表、电表、气表安装牢靠，读数正常、无损伤。 给水设施安装牢靠、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够 压力。 地漏、 排水管道无堵塞是、 排水通畅、 完好无损。 天台：天沟、落水通畅完好；隔热层、防水层完好。 门铃、对讲电话效果良好。 道路：路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌 筑整齐、无缺角损伤；块料面层、无显著裂缝、缺棱掉 角；交通标识线、路牌清楚完好。 室外消防栓：消防箱标识清楚、玻璃完好；消防设施配 件齐全；消防管安装牢靠、标识显著，阀门完好、无渗 漏水，水压充足。 业主验房表 业主： 查验项目 土 门 供 排 电 采 厨 有 通 水 电 钥 建 窗 水 水 气 暖 房 线 讯 表 表 匙 房号： 楼 层 号 卫 生 间 智 能 化 煤 气 表 遗留问题： 业主： 验房情况： 业主签字： 业主签字： 交房人签字： 装 修 申 请 表 房间号码 装修责任人 施工单位 施工人数 装修项目： 业主姓名 身份证号 营业执照 装修天数 联络电话 联络电话 申请时间 年 月 日 装修期限 年 月 日 年 月 日 物业企业初审： 装修确保金 装修管理押金 收 款 人 装 修 承 诺 经理审批： 本住户和施工队确保：遵守装修管理要求和物业企业其它 管理要求。 业主（住户）署名： 施工队责任人署名： 延期施工统计： 管理员： 验收处罚情况： 管理员： 室内装修管理责任书 一、装修业主责任 业主需要装修时， 应提前一周向物业企业提出申请， 具体如实地填写装修申请表 ，向物业企业领取室内装 修管理要求 ，并逐项签署装修施工承诺表 ，物业企业同 意后方可施工。 业主装修施工需按物业企业审查同意方案进行施工， 如按实际情况需更改，必需经物业企业确定同意后方可施 工。 业主装修需选择有资质装修单位。 业主装修需严格遵守方大创新园室内装修管理要求 ， 如有违章行为，同意实施方大创新园室内装修管理要求 ， 按方大创新园处罚措施及其它相关要求进行处罚。 业主应自觉接收物业企业监控和检验，配合物业企业 对施工人员和施工现场管理，并负担因施工人员违章施工 和违反小区治安、清洁、环境管理连带责任。 二、装修单位责任： 装修施工单位需各物业企业提供资质证实、 营业执照复 印件各一份，并交验原件，并签定本责任书后方领取装修施 工许可证。 装修单位需如实申报施工共员名单，交身份证、暂住宅 楼证复印件一份，并交验原件（若无身份证，则必需由含有 本市县级户口居民作担保人） 。施工人员必需办理临时出 入证，凭临时出入证进出本小区，无证者严禁进入。 装修单位需交装修管理押金元， 个体装修人员按每 人元缴纳。如丢失临时出入证扣款元证，如丢失 施工许可证扣款元。 装修施工必需按物业企业审查同意方案实施， 严格遵 守室内装修管理要求 ，若违反要求，施工单位将负担连 带责任。装修施工应严格根据设计方案及相关规范要求进行 施工，不得偷工减料、粗制滥造，装饰材料不得以次充好、 弄虚作假，不得野蛮施工、损害装修业主正当权益。 隐蔽工程需报请物业企业检验同意后方可隐蔽。 装修施工期间，全部些人员必需服从物业企业管理，接 受物业企业监督和检验，严格遵守小区其它各项管理规 定。 装修完工后， 要立即通知业主及物业企业共同对装修工 程进行检验验收，验收合格后，业主、施工单位凭验收单、 临时出入证、施工话可证，立即到物业企业办理相关手续。 三、物业管理企业责任： 物业企业要严格根据室内装修管理要求对业主装修 申请立即进行审批。 物业企业要立即对装修隐蔽工程进行验收。 物业在业主装修施工期间，要派人随时检验，对违章行 为要立即纠正和按要求进行处罚。 物业企业在业主报验后要立即进行装修工程验收， 验收 合格后，出具装修工程验收单。物业企业管理人员若因不立即、 不配合而影响业主装修 ，物业企业给责任人以扣奖金、工资及解聘等方法进行处 理。 本责任书一式三份，三方签字后生效。 业主： （签章） 装修单位： （签章） 物业企业： （签章） 年 月 日 年 月 日 年 月 日 室内装修管理要求 一、 报批程序： 住户装修应提前一周向物业企业申报，具体如实地填写装 修申请表 。并提供装修施工单位资质证实、营业执照复例子件 一份。经物业企业审批同意，签署室内装修管理责任书 ，并 签发室内装修施工许可证，以后方可施工。 二、 装修范围： 1、 任何装修均不得拆改原屋墙、柱梁板等建筑主体和承重结构 及公共设施， 轻质隔墙拆改需上报物业企业并采取具体方法后 方可进行。 2、 不得扩大承重墙上原有门窗洞口尺寸。不得改变房屋及配 套设施使用功效。楼地面不得凿除原水泥面层，只许可凿毛。 3、 不得将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房间； 4、 厨房、卫生间地面装修，严禁破坏防水层，不得改变厨房、 卫生间结构和使用功效。改动卫生间、厨房间防水层，应该 根据防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 5、 不得拆改供暖、空调管道和设施，严禁增加采暖设施。不得 隐蔽水表及各类阀门，管井检口不得封闭。 6、 不得影响、占用公共部位，不得妨碍楼梯通行和消防。 7、 严禁在窗户阳台外安装防盗网、晒衣架等。不得在外窗、阳 台加设任何形式雨篷。 8、未经市计划部门同意，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变 住宅外立面、在非承重外墙上开门窗、改变外窗样式及色调。 9、空调机必需按计划位置安装，安装必需牢靠，空调出水接至 集中排水管，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体。 10、需进行焊割作业或明火作业时，必需上报物业企业，采取相 应安全防护方法后方可作业。 11、人工运垃圾时必需小心，不能破坏公共墙体、楼梯及地面， 洒落多种物料必需立即清理。 本措施所称建筑主体， 是指建筑实体结构结构， 包含屋盖、 楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本措施所称承重结构， 是指直接将本身本身和多种外加作用 力系统地传输给基础地基关键结构构件和其连接接点包含承 重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 三、装修期限立即： 1、装修施工应安排在天天早晨 7：0012：00，下午 14：00 21：00，不得延长工作时间，以免影响她人休息。 2、装修期限按报批装修时间为准，确需延长时，要办理延期 手续。不然，按未经许可私自装修进行处罚。 四、垃圾清运： 1、装修垃圾严禁和生活垃圾混放。装修垃圾必需袋装堆放在楼 下物业企业指定位置，由物业统一清运。 2、严禁在楼梯、过道等公共场所堆放装修垃圾，严禁向窗外、 阳台外抛散建筑垃圾，严禁焚烧装修垃圾，严禁装修垃圾倒入下 水道。 五、装修施工期间要注意用水、用电安全。因装修而造成管道 堵塞、渗漏水、停电、损坏她人物品，造成她人损坏由装修业 主负责和赔偿。 六、装修施工完工六个月内，如发觉因装修而造成管道堵塞、渗 漏水、停电、损坏她人物品，造成她人损失由装修业主负责和 赔偿。 七、违章处理： 对违反以上要求者，园区物业管理企业可采取以下方法处理： 令其停工； 恢复原状； 赔偿损失及罚款； 拒绝装修队进入园区； 上报相关行政主管部门依法处理， 或采取其它有效处理方法。 以上处理可同时并处。 装修施工单位安全责任须知 为使业主有一个舒适、安宁生活环境，维护业主权益和园区 正常秩序，加强对装修工程队伍管理，凡住户申请装修物业公 司审批同意后，装修单位进入园区施工，需推行以下责任： 一、责任范围： 1、装修单位需办理施工许可证及人员临时出入证。 2、施工人员仅限于装修户活动，除正常出入外，不得在园区内 其它范围活动。 3、装修单位责任人必需教育工人遵纪遵法，服从物业企业管 理，严格遵守园区各项要求。不然，引发一切后果均由施工 单位负责。 4、珍惜各楼层公共设施，保持楼层洁净、整齐，不乱写 乱画，不乱贴小广告，不乱发宣传品，不随地大小便。发觉一次 罚款 100 元。 5、施工人员不许在园区内争吵、打架、斗欧及从事赌博、吸毒、 色情等违法犯罪活动。 6、装修施工单位必需做到文明施工，不影响她人生活和休息， 不准在其它房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事 件发生。 7、施工期间，施工队做好治安、消防工作，预防案件和灾情 发生，发觉可疑情况，须立即汇报园区内物业企业。 二、违章处理措施： 1、如有违反上述范围事项者，园区内物业企业有权拒绝其进入 园区内，如有多人违反，园区物业企业有权拒绝该工程队进入。 2、违反上述 2、4、5 款项者，园区物业企业将扣除装修管理保 证金，并送相关部门进行处理。 3、违反第 7 项及园区其它管理要求者罚款 200 元，并参考园区 其它管理要求进行处罚。 保洁工作步骤室内（外）公共区域清洁标准作业规程 首先，对室内（外）公共区域保洁部主管应依据气候改变、小区 卫生情况等制订出每个月清洁计划。 计划内容：不一样天气情况保洁频率；关键路段保洁频率；关键 保洁工作方法；清洁费用预算等。 1、室外 （1）道路清洁、保洁 下雨天应立即清扫路面，确保路面无积水；旱季是每个月冲洗 1 次路面，雨季每七天冲洗 1 次；发觉路面有油污应立即用清洁剂清洁。 道路清洁标准： 目视地面无杂物、 积水、 无显著污渍、 泥沙； 道路、人行道无污渍，每 200 平方米痰迹控制在 1 个以内；行人路面 洁净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超出 1 小 时。 （2）广场、花园保洁标准 地面洁净无积尘、 无污渍、 无垃圾； 花坛外表洁净无污渍； 广场、 花园里垃圾滞留时间不能超出 1 小时间。 （3）地下管井疏通 每个月对地下管井清理 1 次 每六个月地下管道根本疏通 1 次 地下管井清洁标准：目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物； 水流通畅，井盖上无污渍、污物。 （4）化粪池清理 化粪池清理每十二个月清理 1 次。 化粪池清理后应达成： 目视井内无积物浮于面上， 出入口通畅； 化粪池盖无污渍、污物。 （5）喷水池清洁 喷水池清洁每个月 1 次 喷水池清洁标准：应达成目视水池清澈见底，水面无杂物、池 底无沉淀物、池边无污渍。 （6）路灯保洁 路灯应每个月保洁 1 次 （7）宣传标识牌清洁 宣传牌、标示牌等应天天擦拭一遍。 （8）天台和雨篷清洁 用铁杆将雨篷、天台上排水口（管）疏通积水； 天台、雨篷每半月清扫一次。 清洁标准：应达成目视天台、雨篷无垃圾、杂物，无积水、青苔。 （9）垃圾筒、果皮箱清洁 垃圾筒、果皮箱应天天 清运两次。 垃圾筒每七天清洗一次遇特殊情况应增加清洗次数。 清洁标准应达成： 目视垃圾筒、 果皮箱无污渍、 无油迹； 垃圾筒、 果皮箱周围无积水。 （10）排水沟清洁 水沟清洁应天天进行一次。 水沟清洁标准：应达成目视洁净无污迹、无青苔、杂草排水畅 通无堵塞、无积水、臭味。 （11）信报箱清洁 每七天擦拭信报箱 2 次 2、 室内公共区域 （1）大堂 日间保洁：天天早上用地拖把大堂门口拖洗洁净；用尘推将 地板推尘，天天数次视客流量定；每七天擦墙面 1 次。 夜间清洁：天天晚上用地拖将地板拖洗 1 次，干后用清洁剂 进行清洁和抛光；每个月 2 次对大堂进行消杀工作。 保洁标准： a）大堂内摆放烟灰缸内烟头存放量不得超出 3 个； b）垃圾筒内垃圾不得超出二分之一； c）保持大理石地板无污滓、无垃圾，每平方米地板脚印不得 超出 2 个； d）玻璃大门无受印和灰尘，保持光亮、洁净； e）大堂墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整齐、无灰尘； f）保持空气清新无异味。 （2） 电梯（梯间通道）保洁 电梯保洁： 保持电梯地清洁， 对大堂、 会所电梯不锈钢、 镜面装饰物进行循环境保护洁；住宅楼电梯天天应巡回保洁；夜间对电梯 内墙面和地面进行擦拭拖抹。 天天清扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗洁净： a 各层和通道防火门、电梯门、消防栓门、玻璃窗内侧、灯具、 楼梯扶手护拦、墙面、地脚线、指示排等公共设施，应确保每七天循环 保洁 1 次。 b 清洁标准：地面、阶级洁净、无污渍、水渍、灰尘；铁栏油漆 完好无脱皮；地脚线洁净无灰尘；地面目视洁净、无污渍。 （3） 卫生间保洁 每日早中晚对卫生间保洁 3 次； 每个月 1 次用毛巾擦灯具清扫天花板； 每七天 1 次用玻璃清洁工具清洁洗手间堵塞玻璃镜； 每个月 2 次对洗手间进行消杀工作。 （4） 办公室（会所）保洁 办公室清洁需派专员负责，天天清洁 1 次 办公室保洁时应注意：不得翻动办公室内全部物品、文件， 办公用具应轻拿轻放。 会所保洁：天天对会所卫生根本清洁一次，循环境保护洁会所 卫生，消杀工作每个月进行两次。 （5） 室内车库和地下室保洁 天天应打扫一次室内车库、地下室内纸屑和垃圾；立即清 除地下室进出口处垃圾，以免下水道堵塞。 每七天打开一次地下室、车库集水坑和排水沟盖板，应根本 疏通，冲刷一次。 每两月清扫一次地下室管线. 垃圾搜集和处理标准作业规程 清洁工应依据要求时间进行小区垃圾搜集和工程垃圾回收。 1、 路面灰尘、 泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡， 预防 垃圾掉落飞扬引发二次污染。该垃圾一定要倾倒在小区内指定地方， 严禁倒入垃圾中转站。 2、 有回收利用价值垃圾要拣出分类单独存放一处。 3、 垃圾桶清理： 保洁部主管应安排固定人员专门回收运输垃 圾桶内垃圾；固定垃圾运输人员应巡回收取垃圾桶内垃圾；确保 垃圾桶内呈半空状态方便住户使用；将垃圾运输到垃圾中转站存放。 4、 有回收选择价值垃圾处理： 垃圾运输人员对有回收价值 垃圾应立即拣出并分类存放；将回收存放有价值垃圾汇总，每 月出售一次。 卫生消杀管理标准作业规程 卫生消杀工作计划制订， 保洁部主管应依据季节改变制订出 卫生消杀工作计划。 1、 灭蚊、蝇、蟑螂工作 每十二个月 14、1112 月份中，天天应进行一次灭虫消杀工 作。其它月份具体参考各标准作业规程要求进行消杀。 消杀区域：各楼宇梯口、及楼宇周围，别墅住宅四面， 会所及配套娱乐场所，各部门办公室；公厕、沙井、化粪池、垃圾 箱、垃圾周转箱等室外公共；职员宿舍和食堂。消杀方法以喷药触杀 为主。 喷杀时应注意：梯间喷杀时不要将药喷在扶手或住房门 面上；职员宿舍喷休养时不要将药喷在餐具及生活用具上；食堂喷杀 时不要将药喷在食品和器具上；不要用户出入高峰期喷药。 2、 消杀作业标准 检验仓库或地下室，目视无显著蚊虫在飞。 检验商场酒楼和办公室，目视无苍蝇滋生地。 清洁剂使用标准作业规程1、不锈钢擦亮剂 使用范围：适适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光 亮，防尘、防手印。 2、金属除渍剂 使用范围：适用镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。 3、 洁厕灵 使用范围：适用清洗卫生间内陶瓷制品上污渍、锈渍。 特殊环境清洁标准作业规程1、 污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢清洁处理。 2、 当接到保洁主管指令后， 清洁工应带着垃圾车、 扫把等工 具快速赶到现场，帮助维修工对对堵塞处清理；将从污/雨水井、管 道、水池中捞起污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染； 疏通堵塞处后，清洁员应快速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提 水清洗地面洁净。 3、 楼层内空调水管、给水管早晨接头发生爆裂清洁步骤。 等。 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将水扫进地漏，接好电源后 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内物品如资料、电脑 再用吸水器吸干地面水分，打开门窗，用风扇吹干 4、 户外施工影响卫生清洁 小区设施维修和供水，供电，煤气管道，通讯设施等项 目施工中，清洁员应配合做好场地周围清洁工作。 立即清理住户迁居时遗弃杂物，并清扫场地。 5、 新入住装修期清洁， 各责任区清洁员应加强保洁， 对装修 垃圾清运后场地立即清扫， 必需时帮助住户或装修队将装修垃圾及 时上车清运。 玻璃、灯具、不锈钢清洁标准作业规程 1、玻璃清洁 准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀。先用铲刀铲除玻璃上 污迹及边缘上污垢；将毛头浸入玻璃水中；把毛头按在玻璃上并上 下洗抹； 用玻璃刮刮去玻璃上水分玻璃刮和玻璃平面应保持一定 角度；当玻璃位置和地面较靠近时，应把毛头或玻璃毛虫作横向移 动；用干毛巾抹去玻璃上水珠，然后用拖把抹净地面上污水；清 洁高处玻璃时应把玻璃刮或毛头套在伸缩杆上； 操作时应注意预防玻 璃刮金属部分刮花玻璃。 璃清洁标准；玻璃面上无污迹、水迹；用纸巾擦拭室内玻璃面 50 厘米，纸巾无显著污染。 2、灯具清洁 准备梯子、螺丝刀、抹布、两桶水，其中一桶放入少许（约 200 毫升）洗洁精：关闭电源；架好梯子，人站在梯子上一手托罩， 一手拿螺丝刀拧松灯罩固定螺丝取下