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酒店式公寓专题分析

在济南写字楼和商业市场不够景气情况下，酒店式公寓逐步受到了投资者青睐，越来越多发展商看到了其中契机，酒店式公寓这一新型物业形态正在济南悄然兴起。
一、酒店式公寓产生背景分析
酒店式服务公寓概念，最早源于欧洲，意为“酒店式服务，公寓式管理”，市场定位很高，是当初旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门酒店管理企业进行统一管理，现有酒店性质又相当于个人“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓雏形。很快以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步得到广大消费者认可，现在已遍布全球。
酒店式公寓在中国最早出现在改革开放前沿城市——深圳，以后在上海、北京等地全部有发展。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多个功效于一体。
中国酒店式服务公寓经过几年发展，在原有基础上已经形成自己特点，含有“自用”和”投资”两大功效。和传统酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务愈加家庭化。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以，备受投资人士和在中国工作外籍商务人士青睐。
二、酒店式公寓产品分析
从产品品质来发明物业价值，是酒店式公寓基础。产品本身品质关键表现在规模、房型、装修标准、功效配置等四方面。
1、物业规模
现在济南市场上酒店式公寓项目，规模全部较大，比如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体综合物业，嘉汇环球广场包含商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓部分体量就有600余套。分析原因，应和这类产品在济南市场尚属探索阶段相关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型接收程度，大型物业比较有利于会所等公用设施充足使用，便于形成服务规模效应，降低单位成本，且大规模高级次强势进入有利于产品在市场上扩大影响、提升竞争力。所以现在济南市场仍是以大规模物业为主。单元数量少产品，即使难以形成市场主流，但也能够发明出独具特色产品，填补市场上产品缺位。物业规模确实定应该以各方面品质集约表现为依据。
2、房型
酒店式公寓，归根结底还是公寓房，所以房型通常和公寓无异，并提供居家生活所需厨卫、家俱，各类布艺等多个设备和生活物件。
酒店式公寓户型设计关键有以下特点：多为高层一梯多户格局，房型通常不规则；这类公寓房所处地段相对很好，所以在居室上很重视景观设计，而在居室朝向问题上通常不做太多考虑，而且多有暗间设置。在房间布局设计上基础采取目前一般住宅房模式，房间开间通常为3.6-4.2米左右，比较重视动静分区，干湿分离等设计理念。厨卫设计相对重视其居住舒适度和实用性，客厅和餐厅设计基础采取现在最流行模糊双厅概念，四处表现居住人性化，将酒店概念在此根本消除，使每位居住者在这里全部能找到一个“家”感觉。
酒店式公寓房型比较多样化，从上海、北京等成熟市场来看，二室和三室是在市场上最受欢迎，但一室也有较大市场份额。不一样户型房型设计各有特点，下面分别给予分析。
■房型主流为标房型一室户和直套型一室一厅，但仍有两房或三房产品推出。

　（1）一室房型。其中一室无厅形式，类似于酒店标准房间，适合中短期停留用户一人居住。而一房一厅则更富有家居气氛，不管起居室是独立还是半独立，全部颇受市场欢迎。一房中厨房和卫生间相对面积比较小，同时没有固定餐厅，便于整套单元面积控制，进而能控制住总价，便于销售。现在济南市场上30-70平米主力户型全部为这种户型结构。
但需要注意是，不管是酒店式公寓还是产权式酒店，假如房型设计大多采取宾馆标房式一室户房型和直套型一室2一厅，这种设计带来不足是只有一面开窗，客厅采光不足，影响了居室自然通风和采光。

　（2）两室房型。不一样两房房型中，因为厅和卫生间数量不一样，造成了不一样面积差距。小于100平方米大多为“两室一厅一卫”形式。比较经典两室房型形式，其中较大一个为“两室加书房”设计，和这类似还有“两室加工人房”形式。因为该种户型通常能确保两个关键房间直接通风采光，所以居住质量较高，比较适合中长久小规模家庭使用。现在济南市场上此种户型较少，100平米左右户型多是以行政套间形式出现，偏重房间商务办公性，关键面向在家办公私企业主。
（3）三室房型。三房房型关键住客为长久外籍人士，这类房型为完整“家庭型”，通常拥有孩子家庭会考虑租用三室。书房和工人房通常也是三房关键功效空间。因为这种产品总价较高，现在济南市场极少有这种户型供给。
■房型突破平面结构
部分住宅性质小户型物业已经突破了传统平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功效分区和私密性更佳。这类跃层式房型项目有济南尚层E墅和上海青年汇、静安自由自宅等。
■一梯数户，走道过长
现有可售型小户型物业，大多是几梯几十户集中式电梯设置，如海蔚广场2梯14户，爱特公寓3梯19户，三庆•锋尚solo1梯14户，电梯运载负荷极高。同时大回廊式高密度平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业识别性、私密性差。
■小户型主力面积为35-65平方米
这两年，推出可售型小户型物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。诸如尚层E墅这类立体空间小房型底层建筑面积为37-52平方米之间，因为进行了上下分割，实际使用面积扩大了1.5—2倍，为很多购房人士所欢迎。
■客源对产品影响
客源不一样，对房型要求也有较大差异。比如对于欧美用户，通常身材比较高大，正是因为这么身体条件和居住习惯，她们需要更为气派、宽大交通和室内空间。宽大舒适是其选择住所首要条件，在设计上不管是大堂、电梯厅还是公共走廊，室内布局全部追求一个宽大明亮，大气高贵感觉。首选房间设计就是3房2厅和复式，建筑面积全部在200平方米以上，且层高要高，多采取多扇落地窗，增加房间通透感和视觉效应。而韩日用户就更重视户型设计私密性和空间布局合理性。
总来说房型设计不是影响酒店式公寓成功是否最关键要素，不过有几方面原因需要在房型设计中充足考虑：功效齐全：从用户需求出发，卧室、起居室、厨房和卫生间缺一不可；空间布局合理：各房间之间联络组织紧凑、使用方便；起居室面积要大（20平方米以上），适应好友聚会、家人沟通要求；厨房卫生间设施齐全，两室以上厨房面积不能太小。

3、装修
酒店式公寓作为一个高级租赁物业，其硬装修有着高贵而又不失家居特点，同时，酒店式公寓高不高级还不能仅仅看其表面。因为它其实是一个成品商品房，提供室内装修并附带部分家俱，所以装修标准总体高于一般公寓，而且新盘项目标装修标准往往优于老盘项目，楼盘内在品质正逐步提升。判定其价值除了外表以外，还要尤其看它“软家俱”——提供什么家俱，使用什么电梯、是否有中央空调，电容量多大，和水路管线敷设是否合理等。总而言之，一个含有良好市场表现或投资价值酒店式公寓从外墙面砖到室内门窗，从地板到浴缸、家俱，甚至水泵、阀门等全部会努力争取选择高级产品。这些东西对于业主入住后生活来说将发挥关键作用，而且将会对物业维护管理费用高低产生较大影响。不管在硬装修上还是在软装修上全部使用著名品牌，并进行精益求精施工，是开发商对业主负责良苦用心。新建酒店式公寓在装修上不停引入新科技、新设备，净水系统、中央新风系统、中央吸尘系统，地热系统等一系列较为奢华及新型建材设备越来越多地被采取，而且多使用一整套智能化设施。
附录 高级小户型物业经典装修材料

（1）立面
酒店式公寓外立面表现出来是一个建筑语言，是本身象征符号。它诉求和其周围环境要相得益彰，和其产品本身要相辅相成。若要给人一个庄重气氛和宁和感觉则多采取罗马式圆拱大门和大理石廊柱，立面细节上利用较为烦琐建筑符号；若要表示一个优异现代诉求，则多采取现代风格，外立面采取玻璃幕墙和铝板，选择银灰色为主色调，半圆柱体建筑体块，凸出一个时尚感。

（2）建材及硬件配置
公共部位

公共部位包含大堂、电梯、电梯轿箱内部及公共走道等部位。大部分酒店式公寓大堂全部以星级酒店大堂设计为主，通常占地在300平方米以上，高度挑空一到二层，并在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气派明亮。地面墙面全部大量采取花岗岩等天然石材铺设，配以高级水晶吊灯、画、绿色植物等装饰，增添豪华气势。和酒店大堂一味追求高贵、豪华感觉不一样，酒店式公寓多采取暖色调，增添居家温馨气氛。
其次，酒店式公寓在电梯厅、电梯轿箱内部及公共走道等部位细部全部进行了精巧装修，以表现住客尊贵感。
室内部分
酒店式公寓室内装修和基础家俱、家电配置四处表现出酒店式公寓服务性宗旨。首先努力争取发明一个最便捷舒适生活方法。装修配置齐全到全部细节方面，提供大到家俱电器、小到每一个餐碗茶具；会依据住客生活习惯进行细节方面调整，如对西方住户提供电磁炉和干衣机等。同时酒店式公寓室内装修更努力营造居家气氛，如在整体色调上强调温馨感，在灯饰利用上，发明生活气氛等。
室内家电配置
酒店式公寓房间中内部装饰和家俱配置是在房型设计基础上，愈加能提升物业附加值地方。酒店式公寓家居配置通常比较齐全，比酒店更凸现家居化，它精心考虑长住客人需求，因以前者比后者提供更多设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。
基础家俱配置
从酒店式公寓家电设施配置来看，酒店式公寓全部配置基础家俱，以下表：

同时大多酒店式公寓在家俱选材用料上、色泽搭配上四处表现建造者细致之处和执着用心，从多方面将豪华和自然浑然一体。
基础家电配置
酒店式公寓通常全部配置卫星电视、空调（依据不一样情况，设为分体式和中央空调），室内装配一部或两部可直拨电话，比较高级现代酒店还会配置ADSL宽带上网等设施。部分酒店式公寓配置了CD机和保险箱。
厨房内电器配置
对于厨房设计，酒店式公寓提倡开放式厨房存在，但不能不考虑中国饮食文化影响。室内设计将厨房采取开放式或全封闭式设计。厨房空间功效越加细化和人性化。
厨房内电器配置比较齐全，煤气、抽油烟机、热水器、冰箱、微波炉一应俱全。专门针对欧美用户酒店式公寓还会依据其起居特点，设置电磁炉、烤箱、干衣机等。
通常来讲，酒店式公寓会针对长久住客，依据其需求提供配置设施。如为常住客提供吹风机，熨斗及烫衣板，碗及餐盆，刀具，电水壶，烤面包机等小物品。
4、功效配置
良好物业管理服务和设施配置，是酒店式公寓一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓经营关键点。酒店式公寓租期相对酒店用户而言比较长，所以在服务内容上无须完全照搬“酒店服务”标准，在部分服务内容和配套设施方面需要合适进行调整，使其更含有“舒适性”和“私密性”。酒店式公寓除了在硬件设施（如会所等设置）上配置完善，更关键是让用户有熟悉认同感。
通常情况下，酒店式公寓功效配置包含硬件和软件两大部分：硬件关键指物业配套设施，包含会所设施和商业配套设施。软件关键指公寓服务管理水平。
会所功效配置
大多数中高级酒店式公寓全部拥有功效齐全独立会所，通常包含：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戏室、多功效室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等。
配套设施
配套辅助设施关键指商业设施，如商业中心、超市、美容美发厅等。酒店式公寓通常全部建有停车场，部分实施便捷市区巴士服务，最大程度满足用户方便快捷生活需求。
管理服务
酒店式公寓又名“SERVICE APARTMENT”，服务是其本质特征。就软件服务而言，酒店式公寓服务水准通常全部达成高星级酒店标准，甚至更胜一筹，它除了提供传统酒店各项服务外，更关键是向住客提供家庭住房格局和家庭式服务，真正实现宾至如归。
在服务种类上，通常全部提供家政服务（如日常房间清洁、干湿洗衣服务）；安全服务（二十四小时保安、二十四小时客房服务）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施）；其它服务（小区聚会、幼儿看护等）。不过，在服务水准上，不一样档次酒店式公寓差异较大。
服务水准差距关键表现在服务宗旨和服务人员素质上。高级物业物管人员接收专业、双语培训，并拥有丰富管理经验。在软件服务上进行以“用户需求”为中心管家式服务，会针对目标用户提供个性化服务。而中等及中低级物业在服务质量上就稍逊一筹，服务水平不高是决定其档次水平关键原因。
三、酒店式公寓竞争性分析
现在在高端租赁市场上，和酒店式公寓进行市场竞争关键包含高级公寓、别墅和酒店等物业。而在居住性、商务性、娱乐性、休闲形四大功效和经济性方面，其竞争优劣势表现以下表。
酒店式公寓及竞争物业比较表

上表中 表示某项性能最好或相对最廉价； 表示该项性能次之或较廉价， ， 表示该项性能更次之或经济性适中， 表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基础不含有该项功效或最昂贵。
竞争优势
（1）酒店式公寓含有服务优势
对比高级公寓、传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹。它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其它部分设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，酒店式公寓也应有尽有，和高级酒店不分上下。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场、图书馆、阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。
（2）和高级酒店相比，酒店式公寓有价格优势
从表中看出，相比高级酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。这么，用户能够付较少钱却能住得愈加宽大、舒适。而且不少酒店式公寓设备愈加家居化，精心考虑长久住户需求，相比酒店，设施愈加完备，故其有一定价格竞争优势。
由以上分析能够看出，酒店式公寓吸收了传统酒店和传统公寓优点，现有一定“居家”生活气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务，而且租金愈加合理。所以，备受中短期租务需求白领、商务人士和异地旅游人士青睐。
竞争劣势
酒店式公寓在居住功效上尽管比酒店有优势，可是和高级公寓和别墅相比，居家气氛淡（其私密性不能得到充足确保），且价格和物业管理费也比高级公寓高。
四、酒店式服务公寓客群分析
济南当地酒店式公寓产品还全部没有用户入住，但参考中国成熟市场情况，酒店式服务公寓关键针对居住市场中较长久居住群体。即使没有特定标准，但酒店式公寓通常为“月租型”或“年租型”。这个市场关键客人有长久在外生意人及其家人，长久在外外资企业、外地企业高级管理人员、技术人员及其家人和正在放长假家庭。因为她们工作时间关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。因为住房补助或收入水平高，她们对居住品质和服务要求往往较高，优于公寓服务，低于酒店价格便使酒店式公寓成为了她们最好选择。
另外，常常往来济南商务人员或SOHO族也形成了酒店式公寓部分客群。因为业务或工作上关系，她们需要商务方面配套，同时商住两用性质又能满足居住需求，降低成本，酒店式服务又能大幅提升居住舒适度。
最终，投资者也是一个很大消费群体，当地和外地全部有不少人购置房屋用于投资。酒店式公寓通常处于城市优越地段，且户型面积小、总价低，部分管理企业还提供约定性回报率，无需投资者费心经营打理，投资者只需对管理企业能力和物业升值潜力作出预期，就可坐收红利。种种便利使酒店式公寓成为近些年投资者置业投资上佳选择。
五、酒店式公寓未来展望
1、总体上，展现稳步增加，逐步成熟态势
酒店式公寓作为一个济南市场上一个新型物业形态，现在仍处于探索阶段，尽管后期经营能够委托专业酒店管理企业运作，但开发商、投资商在市场估计、小区形态、建筑设计、服务设施配套、服务功效开发和计划等方面还需积累经验，市场对这类物业接收程度也需验证。但其丰富了济南房地产市场物业形态，是市场细分化产物，针对性强，且设施配置，服务种类灵活多变，在后期经营过程中含有很大发挥空间，所以酒店式公寓是一个极富发展潜力物业形态。伴随城市开放，市场扩大，需求多样化，酒店式公寓多种优势也会逐步表现，且以其连续不停活力在市场竞争中占有一席之地。
2、市场竞争性产品增多，市场深入细分
酒店式公寓是一个有形产品（公寓）和无形产品（酒店式服务）有机结合。首先，其要和传统酒店、产权式酒店、高级住宅、小户型公寓等产品形态竞争，其次，伴随产品和服务不停细分，酒店式公寓之间区分也越来越细微，相互之间竞争也会愈演愈烈。
3、服务、品牌成为竞争关键
在硬件条件差不多情况下，服务成为关键原因。上海、北京市场上有部分物业，即使其设备陈旧，但其租价全部高于周围新建酒店，甚至一直是一个身份象征，服务管理和品牌推广在其中起了决定作用。未来酒店式公寓将愈加重视服务，重视增加服务文化内涵，着重致力增强用户熟悉和认同感。酒店式公寓服务属于软性设施，极难用硬性指标来衡量。伴随市场逐步发展成熟，差异化服务将成为酒店式公寓关键竞争力。未来服务发展，将着重致力增强用户熟悉和认同感。
4、连锁式经营会在各地酒店式公寓中不停推广
酒店式公寓本身特点决定了其发展趋势不会只局限在一个地域，各地酒店式公寓全部会逐步走向全国连锁经营，甚至和世界酒店经营管理集体接轨、联盟。所以酒店式公寓经营管理肯定需要由国际酒店管理企业统一管理，走向跨国经营。尤其是新建产权式酒店公寓，优质物业管理企业能够带来广泛客源，同时统一经营方法使各业主经济利益捆绑在一一起，有利于保持物业整体租价，使投资者有稳定投资利润。