房地产公司跟设计院合作全作业流程.doc

房地产公司跟设计院合伙全流程
第一环节—初步调查阶段（ 时间：双方协商）
成立专项设计组，踏堪现场，与业主进行工作会议，讨论
· 项目分期
· 建筑物构件间界限
· 视野
· 建筑场地入口
· 道路及路面
· 建筑场地环境
第二环节—概念规划设计阶段（时间：双方协商）
专项设计组根据业主《设计任务书》内容进行工作，阶段成果除业重规定外尚涉及：
· -总平面规划构思图
· -分期规划
· -基地规划/底层规划
· -总图/首层平面图
· -基地及建筑物基本数据
· -建筑物剖面图
· -总平面交通组织分析构思图
· 总平面景观分析构思图
· 都市轮廓分析构思图
· 各组团建筑概念设计
· 各单体平面构思图
· 工作模型（自制）
· -各建筑组团面积分派表
· -可供选取总体规划草图
第三环节方案设计阶段（时间：双方协商）
专项设计组与业主讨论方案设计。阶段成果涉及：
· 总平面规划图
· 总平面交通组织分析图
· -总平面景观分析图
· 都市轮廓分析图
· -各建筑组团单体平面图
· -地下室车库平面图
· 透视草图
· 工作模型
依照上述设计图，设计院将与业主进行充分讨论，在得到业主对方案书面意见和书面批准基本上，将准备进行方案深化设计，提供政府规划部门批准，咱们建议在此阶段对方案设计进行充分讨论，使方案构思与深度达到业重规定。
第四环节—方案报建文本制作阶段（时间：双方协商）
设计组通过对方案修改以贯彻业重规定，完毕方案最后文本。阶段成果涉及：
· 方案设计阐明书
· 经济技术指标
· 总平面图
· 总平面交通组织分析图
· 总平面消防分析图
· 总平面环境分析图
· 地下车库平面图
· 一层平面图
· 二层平面图
· 建筑组团重要立面图
· 建筑组团重要剖面图
· 整个社区建筑鸟瞰图（彩色、一张、A1号）
· 建筑透视图（彩色、二张、A1号）
· 核心设计区域放大立面图
· 区域细某些析图
方案文本得到本地规划部门批准，并收到政府各职能部门对该项目审查意见书后，开始初步设计阶段启动工作
第五环节—初步设计阶段（时间：双方协商）
在本阶段前，业主需提供如下资料：
•市规划局关于建筑方案审查意见书。
•市消防局关于建筑方案审查意见书。
•市人防办关于建筑方案人防设施意见征询单。
•市环保局关于建筑方案审查意见书。
•本场地水、电、路现状图。
•业主对方案修改进一步意见。
本阶段分三个环节进行。
1.内部启动与对外交流阶段
进一步拟定项目设计组人员，贯彻初步设计进度表。进行内部修改讨论会，形成一种修改意见书，与业主进行如下沟通：
1)结合政府职能部门审批意见，听取业主修改意见，理解业主对该项目深一步开发构想。
2)听取中介策划公司修改意见。
3)通过上述两个会议后，请业主提供明确修改意见书。
2.深化设计阶段
依照书面修改意见书和人防征询单，进行深化设计工作。此阶段要完毕如下设计工作中控制要点和辅助工作。
1)进行住宅平面深化设计讨论，与业主将进行房间家具布置；厨房、卫生间平面设立；阳台形式；空调位置和电气照明电路设计等讨论会，形成书面设计根据。
2)进行构造选型讨论会：
构造专业依照方案特点，进行优化设计，进行构造方案比较，拟定计算原则，通过经济比较后，最后提供构造选型报告，交于业主讨论。
3)地基解决办法及基本形成选型讨论会：
构造设计人员提出地基解决办法及基本选型方案后，公司构成构造专业技术负责人进行讨论，讨论成果交于业主，经业主出面，构成业主、设计、地质勘察部门和本地关于方面专家共同开会，拟定本工程地基解决方案及基本形成，形成会议纪要，为工程提前开工打好基本工作。
4)对新技术、新材料使用作出书面可行性报告。
5)进行给排水专业设计方案讨论会：
拟定水费计费办法，拟定室外给水设计、室外排水设计、室内给水、
排水设计等设计系统讨论会，形成设计根据。
6)进行电气专业设计讨论会：
拟定电费计费办法，进行供电设计、电力设计、照明设计和电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故、广播、网络和自动抄表等系统设计工作讨论会，形成设计根据。
此阶段业主需要积极参加，从各专业角度出发提出书面修改和确认工作，将某些设计不合理地方进行重复调节，最后形成定案，为下步工作开展做好
工作。
3.完毕初步设计，提交设计成果阶段
依照第二环节形成各种设计根据，进行内部设计工作。最后完毕符合国家制图深度规定初步设计阐明书及图纸。在初步设计阶段设计院要完毕构造、给排水、电气、空调、消防、人防专业初步设计。
3.1 在本阶段前，业主需提供如下资料：
•市规划局关于建筑方案审查意见书。
•市消防局关于建筑方案审查意见书。
•市人防办关于建筑方案人防设施意见征询单。
•市环保局关于建筑方案审查意见书。
•本场地地质勘察报告，涉及场地地震安全性评价，设计地震动参数拟定，人工地震波合成等。
•本场地水、电、路现状图。
•业主对方案修改进一步意见。
3.2 在本阶段，设计公司所要做工作：
•完毕构造、给排水、电气、弱电、暖通、建筑、经济、消防、人防等专业初步设计文献。
•报建文献汇总与装订。
•协助业主完毕初步设计报批。
第六环节—施工图阶段（时间：双方商定）
1.在本阶段前，业主需提供如下资料：
•市规划局关于初步设计审查意见书。
•市消防局关于初步设计审查意见书。
•市人防办关于初步设计审查意见书。
•市环保局关于初步设计审查意见书。
（上述业主提供资料以政府批准为准。）
2.在本阶段，设计院要完毕所有设计内容施工图设计：
1)建筑
•体现原建筑方案设计理念。
•总体布局合理，交通组织流畅，建筑平面布置更加合理，室内空间尺度符合功
能及心理规定规划、交通、消防、人防、通讯、法规规定。
•符合施工图设计文献编制深度规定。
•结合国际上先进构造办法及本地地办法规及关于部门规定，研究重要节点构造与否可行，材料选取与否适当，施工可实行性及造价控制。
•满足各专业提出各项规定。
2)¬构造
设计符合规定及建筑机电专业规定，保证构造安全，提供不少于两个构造方案，邀请业主参加方案讨论会，拟定方案。尽量做到构造优化，构造合理，节约投资。
3)给排水
•满足规划、消防及人防部门规定。
•满足市政管网给水、排水、雨水接口状况及水压状况。
•给水、排水、雨水、空调凝结及消防各系统合理。
•符合规范、法规、原则。
•合理运用新技术、新材料，设备选型合用、经济。
4)¬电气
•高低压变配电系统及干线系统、重要设备选型合理。
•变压器，发电机容量选取合理。
•应急电源选型合理。
•高低压变配电室及电气竖井设立合理。
•高低压配电系统接地方式安全可靠。
•低压配电系统电击办法完善。
•火灾自动报警系统设立符合规范。
5)空调
•满足建筑室内使用规定；符合规范法规原则，理解表达全面，各系统布置设计合理。
•各系统所选用材料、设备和安装经济简便，施工切实可行。
•各系统中风机房、空调机房合理经济，各种机房内设备布置及流程合理，管线配合无冲突。
•防排烟系统中各种阀门设立、控制满足消防规定。
•对设计中有关进风、排风、排烟、防烟、空调、风系统及水系统合理性和可行性进行优化。
•若设计中采用新技术、新设备，对设备选型可靠性和经济性进行验证。
6)人防
•满足人防征询单规定及规范规定。
•满足平战结合规定。
•满足建筑造型及空间视觉规定（地面各类出口）。
施工图设计阶段，设计院除完毕单体设计之外，尚负责完毕用地红线范畴内总图设计、综合管线设计，但不涉及各楼宇室内二次装修设计、环境设计、幕墙等专业公司设计。
四、工程设计工作控制要点及工作成果
1、初步设计阶段
在本地规划局、消防局、人防办和环保局对方案审查通过前提下，业主对方案审查批准条件下，设计院在初步设计阶段完毕如下设计工作中控制要点和工作成果：
1）构造专业
•构造选型：构造专业依照方案特点，进行构造方案比较，拟定计算原则，进行经济比较，并召集业主、设计人员和专家共同开会协商，拟定构造选型，最后提供构造选型报告。
•地基解决办法及基本形式选型：构造设计人员提出地基解决办法及基本选型方案后，设计公司组织构造专业技术负责人进行讨论，讨论成果交于业主，经业主出面，构成业主、设计、地质勘探部门和关于地基解决及基本形式方面专家共同开会，拟定本工程地基解决方案及基本形式，形成会议纪要。
•对新技术、新材料使用作出书面可行性报告。
•最后完毕满足国家规范规定构造专业初步设计文字阐明工作和绘图工作，计算书经校审后保存归档。
2）给排水专业
•室外给水设计
拟定供水干管位置、方向和管径，拟定用水量，拟定给水系统（生活和消防系统）划分及分区别压供水方案，拟定冷却循环水系统方案。用水量计算应涉及园林绿化用水量。
•室外排水设计：拟定污水和雨水排放系统。
•室内给水排水设计
a)给水
拟定给水系统分区供水方案，计算水箱和水池容量，水箱高度，拟定管道材料，进行设备选型。对消火栓、自动喷淋和水幕等系统，拟定其设计原则，根据计算原则，拟定系统构成内容和控制方式，进行重要设备选型。协助专业公司进行气体灭火系统设计工作。
b)热水
拟定热水供应方式，拟定用水量、水温、小时变化系数、用水时间、最大（小）时用水量和耗热量进行设备、管材选型。
c)排水
拟定屋面雨水排水系统，确认计算采用降雨强度和注重期，进行雨水管材选型。通过以上工作，给排水专业提交计算书归档，提交符合国家制图深度规定初步设计阐明和图纸。
3）电气专业
•供电设计
拟定用电负荷级别、供电回路及设备用电、电源容量和型号，进行变配电站数量和容量计算，拟定其位置及布置方式。
与给排水、暖通专业协商，确认各专业重要设备运营信号及操作电源装置，满足设备控制方式，满足防火设计。
拟定防雷与接地设计方案。
•电力设计
拟定导线、电缆材质和型号，选取其敷设方式。拟定配电箱等配电设备安装方式。
•提供特殊照明负荷用电量。
•照明设计
拟定照明电源、电压、容量、照度原则及配电系统形式；进行光源及灯具选取，确认装饰灯具，应急照明障碍灯及特种照明装设及其控制方式。
•别的系统设计
进行电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故广播和三表自动抄表等系统设计工作。
通过以上工作，电气专业最后提交计算书归档，提供符合国家制图深度原则初步设计阐明书及图纸。
4）暖通专业
•通风 、空调、制冷
a) 依照国家规范，拟定房间冬、夏季温度、相对湿度、空气干净度、新风量、噪声原则及通风换气量等。
b) 通过计算拟定空调冷、热负荷量。
c) 拟定通风、空调系统形式及区域划分，空气解决或净化方式，气流组织及控制办法。
d) 拟定空调系统冷源及冷煤；冷冻水、冷却水参数、系统形式和控制办法。
选用风管和管道材料及保温材料。
e) 对空调通风系统方案合理性做专项论证会。
•防烟、排烟
拟定防烟及排烟各个系统。对防烟楼梯及其前室、消防电梯前室或合用前室、走道和中庭进行合理防烟系统设计，提出最经济方案。依照建筑材料，依照防火分区合理地安排地下室排烟系统，统筹设计各类风口、阀门启闭控制程序及防烟、排烟系统与平时通风系统联系。提供电气专业消防控制所需资料。
通过以上工作，暖通专业最后提交一份计算书归档，提供一份符合国家制图深度规定初步设计阐明书及图纸。
•人防设计
依照建筑材料和人防办人防征询单，设计院建筑专业做人防初步设计工作，组织其她专业完毕各自人防初步设计工作，并负责人防与非人防工程之间协调工作，最后完毕符合国家制图深度规定初步设计阐明书及图纸。
2、施工图阶段
•初步设计与施工图衔接阶段
依照本地各关于政府职能部门对初步设计审查意见书，对初步设计进行关于法规方面调节，在征得业主批准状况下，进行施工图设计。
此阶段要继续贯彻设计意图，各专业进行深化、贯彻设计工作。
•辅助专项设计阶段
在施工图设计阶段中，设计院应分批、分阶段与业主及有关专业征询公司展开
交流与沟通。
•寻常施工图实行阶段
a)完毕施工图阶段人防与非人防工程协调工作，完善施工图阶段各专业之间协调工作。
b)贯彻建筑物定性，进行人防、消防专项设计。
c)建立完整施工图操作管理体系。建立定期与非定期例会相结合办法，及时解决施工图设计中浮现问题。
•对外联系与沟通
对外联系一律采用书面文字加签名形式。
•最后施工图设计成果
建筑、构造、给排水、通风、消防、电气和人防等施工图。
•工程进展配合工作
为满足工程提前开工规定，在初步设计将业主提供基坑支护辅助工作。
在初步设计完毕报批后，以初步设计桩基图纸提供业主，做基本提前开工报建手续。

五、设计周期
工作成果：概念规划设计、修建性详规设计、单体方案至方案深化设计、初步设计、施工图设计及后期施工配合工作（涉及：方案报建文本制作、配合方案审查通过、方案深化设计、初步设计、施工图报建蓝图及后期施工配合工作）工作。
概念规划设计文本 双方协商；
提交单体方案设计文本 双方协商；
提交方案报建文本 双方协商；
初步设计蓝图 双方协商；
施工图设计文献 双方协商；
备注：
土方开挖、基本施工图可依照设计进展提前提交现场，运用时间差，节约施工交叉时间。