德克士嘉年华餐厅可行性研究应用报告.doc

一、项目概述项目名称：烟大步行街德克士嘉年华餐厅承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主项目地址：烟台大学步行街XX号随着社会经济发展，生活节奏加快，快餐应运而生，并且逐渐受到全世界人们青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中华人民共和国，在中华人民共和国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了中华人民共和国快餐业发展纲要，其中快餐定义是：为了消费者提供寻常基本生活需求服务大众化餐饮，具备如下特点：制造快捷，食用便利，质量原则，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐公司即涉及以原则化、工厂化和连锁经营为重要特性当代快餐公司，也涉及以手工操作、现场加工和单店经营为主老式式快餐公司。随着社会经济发展，当代快餐体现出了越来越强劲生命力。本项目所在地烟台大学步行街，发展环境良好，毗邻三大高校，加上住宅社区，技术学院，初高中档，总人数在10万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基本设施日臻完善。二、基本数据1、餐厅概况面积为300，上下两层各150，租金为20万元年。该项目期暂定5年，5年后依照实际状况再做继续投资可行性研究。地址是烟大步行街，人流量寻常约10000人/日，节假约15000人日。2、项目项目进展状况德克士餐厅于1月1日正式与德克士食品开发有限公司签约。在此之前，烟台已有了一家德克士东方巴黎店，位于市中心，因此该项目又称为烟台德克士二店。项目进度筹划是1月初租店，缴纳租金，办好证件，然后进行装修，月底前竣工，依照装修原则拟定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中涉及设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、小朋友游乐区等。员工培训一种月，1月底进原材料，做好开业准备。2月1日正式开业。3、总投资估算及资金来源（1）建设总投资估算及资金来源经调查德克士新厨房设备价值68万，由于该项目期5年，故购买二手厨房设备，价值20万，其她设备有电动车2部，价值0.25万/辆，残值率5%，音响3个，空调2部，价值共1.5万，残值率5%，桌椅价值共2.5万，残值率1%.，电脑及有关电子仪器共0.5万，残值率3%，其她项目均无残值；加盟费为20万/5年；装修20万；开办费5万，其中开店前人事费用2万、证照费1万、开店广告、促销以及其她开办费用2万。总共70万，资金来源：自有资金30万，贷款70万，其中40万用于建设投资。（2）流动资金估算及资金来源原材料重要涉及食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共7万/月；应付账款为水电费、管理费等共0.4万/月；职工涉及：经理1名，月薪5000元，财务主管1人，月薪3000元，策划1人，月薪3000元，厨房职工6人，月薪1500元，前台3人，月薪1000元，零工2人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪1000元，支付职工薪酬共2.5万；钞票1000元；租金年初一次性支付，年租20万。共计流动资金30万，所有来自贷款。总投资如表1：表1. 建设项目总投资投资序号建设项目估算价值建设投资1固定资产45万1.1装饰装修工程共20万。涉及设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、小朋友游乐区等安装1.2设备购买25万1.2.1 加工设备20万1.2.2 其她设备5万2无形资产20万2.1加盟费德克士餐厅加盟金为20万/5年。3其她资产5万3.1开办费共5万元。涉及开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其她开办费用。A共计A=1+2+370万流动资产1租金20万/年2原材料7万3其她费用（水电费）0.4万4应付职工薪酬2.5万5钞票0.1万B共计B=1+2+3+4+530万项目投资C共计C=A+B100万4、产品成本和费用估算根据（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5年；（2）经营成本=原材料+工资+修理费+其她费用。其她费用重要涉及租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利费用，占销售收入9%）及水电管理费，其中原材料从2月初开始订购，工资从1月开始发放，修理费取折旧50%；（3）销售收入为1525万/月。淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入20万/月；中档为春秋季节，原材料9万/月，销售收入22万/月；旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入25万/月。第一种月销售收入为零。（5）销售税金及附加=营业费（5%）+都市维护建设税（7%）+教诲费附加（3%），公司所得税税率为33%；（6）贷款利率5.4%，在中华人民共和国银行贷款，13年内还清。（7）基准收益率选定基本原则是： 1）以贷款筹措资金时，投资基准收益率应高于贷款利率； 2）依照国外经验，基准收益率应高于贷款利率3-5%左右为宜；3）实践中普通选用值为8-12%。基准折现率拟定：i0=(1+i1)(1i2)(1+i3)1i1+i2+i3=12%行业评价收益率i1=8%，项目风险规定收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%。三、财务评价1、年销售收入和年销售税金及附加估算（1）销售收入为1624万/月：淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入16万/月；中档为春秋季节，原材料9万/月，销售收入21万/月；旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入24万/月。其中第一种月销售收入为零。第二个月初开始正式营业。（2）销售收入：第一年 162+216+243=230万元其他年 163+216+243=246万元（3）销售税金及附加：第一年 2305%+2305%7%+2305%3%=12.65万元其他年 2465%+2465%7%+2465%3%=13.53万元2、总成本估算（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用估算表2： 表2. 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目计算期123451经营成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料费1011081081081081.2工资及福利费30303030301.3修理费4.194.194.194.194.191.4其她费用 （租金、水电费等）26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2折旧费8.398.39 8.398.398.39序号项 目计算期123453摊销费555554利息支出3.782.410.735总成本费用共计178.36183.99182.31181.58181.58（2）成本估算阐明如下：1）原材料费用：第一年 72+96+113=101万元其他年 73+96+113=108万元2）工资及福利：2.512=30万元3）修理费为折旧费用50%4）其她费用：租金20万元，水电费0.4万/月，钞票0.1万/月，总其她费用： 20+（0.4+0.1）12=26万元5）折旧费如表3：表3. 固定资产残值率及折旧额 单位：万元 序号项目共计净残值率/%折旧年限年折旧率/%年折旧额 1固定投资455年8.387 1.1装饰装修工程20219.63.842 1.2设备254.545 1.2.1加工设备20519.0 3.610 1.2.2其她设备0.935 1.2.2.1电动车0.5519.0 0.090 1.2.2.2音响0.3519.0 0.054 1.2.2.3空调1.2519.0 0.217 1.2.2.4桌椅2.5219.60.480 1.2.2.5电脑0.5319.4 0.094 6）无形及递延资产年摊销费用如表4：表4. 无形及递延资产摊销估算 单位：万元序号项目摊销年限/年原值计算期/年123451无形资产5201.1摊销444441.2净值16128402递延资产（开办费）552.1摊销111112.2净值432103无形及递延资产共计5253.1摊销555553.2净值201510507）借款利息本项目从中华人民共和国银行贷款，70万人民币，贷款期1-3年，贷款利率为5.4%，按最大还款能力还款。借款还本付息计算如表5表5. 长期借款还本付息计算 单位：万元序号项目计算期123451借款1.1年初借款本息余额44.6213.321.2本年借款70.001.3本年借款应计利息3.782.410.721.4本年还本付息29.1633.7114.04其中：还本25.3831.3013.32付息3.782.410.721.5年末本息余额44.6213.320.002还本资金来源25.3831.3032.56序号项目计算期123452.1当年可用于还本未分派利润11.9917.9119.182.2当年可用于还本折旧和摊销13.3913.3913.392.3偿还本金后余额0019.24长期借款还款期为：2+13.32/32.56=2.42年3利润总额及分派利润总额及分派如表6。利润总额正常年为19.62万元。所得税按利润总额33%计取。广告费及权利金占销售收入10%，上缴给德克士总公司。表6. 利润总额及分派表 单位：万元序号项目计算期123451产品销售收入230.00246.00246.00246.00246.002销售税金及附加12.7713.6513.6513.6513.653广告费及权利金/10%23.0024.6024.6024.6024.604总成本费用178.36183.99182.31181.58181.585利润总额15.8723.7525.4426.1726.176所得税3.975.946.366.546.547净利润11.9117.8119.0819.6219.628未分派利润11.9117.8119.0819.6219.624.财务赚钱能力分析（1）所有投资财务钞票流量表见表7，依照表7计算如下财务评价指标：所得税后财务内部收益率（FIRR）为23%，财务净现值为30.54万元，所得税前财务内部收益率为30%，财务净现值为49万元，财务内部收益率均不不大于行业基准收益率12%，阐明赚钱能力满足了行业最低规定，净现值均不不大于零，该项目在财务上是可以考虑接受。所得税后投资回收期为3.1年，这表白项目投资能准时收回。表7、所有投资财务钞票流量表 单位：万元序号项 目计算期/年末0123451钞票流入230.00 246.00 246.00 246.00 281.07 1.1销售收入230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2回收固定资产余值3.07 1.3回收流动资金32.00 2钞票流出100202.93 212.38 212.81 212.99 212.99 2.1建设投资702.2流动资金302.00 2.3经营成本161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4广告费及权利金/10%23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6所得税3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 3净钞票流量（1-2）-10027.07 33.62 33.19 33.01 68.08 4合计净钞票流量-100-72.93 -39.31 -6.12 26.89 94.97 5所得税前净钞票流量-10031.04 39.55 39.55 39.55 74.62 6合计所得税前净钞票流量-100-68.96 -29.41 10.15 49.70 124.32 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（%） 30 23 项目投资财务净现值（ic=12%） 30.54 49.00 项目投资回收期（年） 2.5 3.1（2）自有资金财务钞票流量表见表8。依照表8计算如下指标：自有资金财务内部收益率为30%；自有资金财务净现值为22.32万元。表8、自有资金财务钞票流量表 单位：万元序号项 目计算期/年末0123451钞票流入230246246246249.17 序号项 目计算期/年末0123451.1销售收入2302462462462461.2回收固定资产余值3.07 1.3回收流动资金322钞票流出30230246227.04 212.99 212.99 2.1自有资金302.2借款本金偿还25.29 31.20 13.51 2.3借款利息支付3.78 2.41 0.73 2.4经营成本161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.5广告费及权利金2324.624.624.624.62.6销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.7所得税3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 3净钞票流量（1-2）-300018.96 33.01 36.18 计算指标： 资财务内部收益率（%） 30 资财务净现值（ic=12%） 22.323、依照利润及利润分派表和固定资产投资估算表计算如下指标投资利润率=年利润总额总资金100%=26.17100=26.17%投资利税率=年利税总额总资金100% =（26 .17+13.65）100 =39.82%该项目投资利润率和投资利税率均不不大于行业平均利润率和平均利税率，阐明单位投资对国家积累贡献水平达到了本行业平均水平。资本金利润率=年利润总额资本金总额100% =26.1730100% =87.22%4、清偿能力分析 清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”计算，考察项目计算期内隔年财务状况及偿债能力。资金来源于运用计算见表9表9、资金来源于运用计算表 单位：万元序号项 目共计计算期123451资金来源321.40 129.26 39.14 38.82 39.55 74.62 1.1利润总额117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2折旧费41.94 8.39 8.39 8.39 8.39 8.39 1.3摊销费25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4借款70.00 70.00 1.5自有资金32.00 30.00 2.00 1.6回收固定资产余值3.07 3.07 1.7回收流动资金32.00 32.00 2资金运用201.35 129.26 39.14 19.87 6.54 6.54 2.1建设投资70.00 70.00 2.2流动资金32.00 30.00 2.00 2.3所得税29.35 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 2.4借款本金偿还70.00 25.29 31.20 13.51 3盈余资金120.05 0.00 0.00 18.96 33.01 68.08 4合计盈余资金190.98 0.00 0.00 18.96 51.97 120.05 6、 不拟定性分析（1） 敏感性分析 该项目做了所得税前所有投资敏感性分析。基本方案财务内部收益率为30%，投资回收期为2.5年，均满足财务基准值规定。考虑项目实行过程中某些不定因素变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%单因素变化对内部收益率、投资回收期影响敏感性分析。敏感性分析见表10。 表10、 财务敏感性分析表序号项目基本方案固定资产投资经营成本销售收入10%-10%10%-10%10%-10%1内部收益率（%）3028321048526较基本方案增减（%）-22-201822-242投资回收期（年）2.52.72.35.61.31.26.5 从表10中可以看出，各因素变化都不同限度影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入提高或减少最为敏感，经营成本次之。敏感性分析图见图11。2、 风险分析 风险分析采用蒙特卡洛模仿法，随机变量及其盼望值、原则差见下表12。 表12 单位：万元经营成本销售收入投资盼望值161.19246100 原则差20 3010 通过excel表格进行1200组数据蒙特卡洛模仿获得合计概率表13如下：接受频率累积 %接受频率累积 %-5.000 00.00%0.400 30728.96%0.000 20018.87%0.800 22950.57%0.120 18236.04%0.000 20069.43%0.200 13148.40%0.120 18286.60%0.400 30777.36%0.200 13198.96%0.800 22998.96%其她11100.00%其她11100.00%-5.000 0100.00% 绘制蒙特卡洛合计概率直方图如下从中得出该项目内部收益率不不大于12%概率为73.96%。由此可见，该项目风险相对较小。附表：固定资产投资增长10%后，各表变化如下：表1. 建设项目总投资投资序号建设项目估算价值建设投资1固定资产49.5万1.1装饰装修工程共22万。涉及设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、小朋友游乐区等安装1.2设备购买27.5万1.2.1 加工设备22万1.2.2 其她设备5.5万2无形资产20万2.1加盟费德克士餐厅加盟金为20万/5年。3其她资产5万3.1开办费共5万元。涉及开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其她开办费用。A共计A=1+2+370万流动资产1租金20万/年2原材料7万3其她费用（水电费）0.4万4应付职工薪酬2.5万5钞票0.1万B共计B=1+2+3+4+530万项目投资C共计C=A+B100万表2、固定资产残值率及折旧额 单位：万元 序号项目共计/万经残值率/%折旧年限/年年折旧率/%年折旧额/万1固定投资49.559.226 1.1装饰装修工程22219.6 4.226 1.2设备27.55.000 1.2.1加工设备22519.0 3.971 1.2.2其她设备1.029 1.2.2.1电动车0.55519.0 0.099 1.2.2.2音响0.33519.0 0.060 1.2.2.3空调1.32519.0 0.238 1.2.2.4桌椅2.75219.6 0.528 1.2.2.5电脑0.55319.4 0.103 表3. 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目计算期123451经营成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料费1011081081081081.2工资及福利费30303030301.3修理费4.194.194.194.194.191.4其她费用 （租金、水电费等）26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2折旧费9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 3摊销费555554利息支出3.782.410.735总成本费用共计179.44 185.09 183.42 182.42 182.42 表4、长期借款还本付息表 单位：万元 序号项目计算期1234 5 1 借款1.1 年初借款本息余额49.39 18.38 1.2 本年借款74.50 1.3 本年借款应计利息4.02 2.67 0.99 1.4 本年还本付息29.13 33.68 19.37 其中：还本25.11 31.01 18.38 付息4.02 2.67 0.99 1.5 年末本息余额49.39 18.38 0.00 2 还本资金来源25.11 31.01 32.27 2.1 当年可用于还本未分派利润11.72 17.62 18.88 2.2 当年可用于还本折旧和摊销13.39 13.39 13.39 2.3 偿还本金后余额0.00 0.00 13.89长期借款偿还期为：2+18.38/32.27=2.57年 表5、利润及利润分派表 单位：万元 序号项目计算期1 234 5 1 产品销售收入230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 2 销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 3 广告费及权利金/10%23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 4 总成本费用178.36 183.99 182.31 181.58 181.58 5 利润总额15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 6 所得税3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 7 净利润11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 8 未分派利润11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 表7、资金来源于运用计算表 单位：万元序号项 目共计计算期123451资金来源321.40 133.10 38.46 38.13 39.13 74.51 1.1利润总额117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2折旧费41.94 9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 1.3摊销费25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4借款70.00 70.00 1.5自有资金32.00 30.00 2.00 1.6回收固定资产余值3.07 3.07 1.7回收流动资金32.00 32.00 2资金运用201.35 133.10 38.46 24.57 6.23 6.23 2.1建设投资70.00 70.00 2.2流动资金32.00 30.00 2.00 2.3所得税29.35 3.59 5.56 5.98 6.23 6.23 2.4借款本金偿还70.00 25.01 30.90 18.59 3盈余资金120.05 0.00 0.00 13.56 32.91 68.28 4合计盈余资金190.98 0.00 0.00 13.56 46.47 114.75 表6、所有投资财务钞票流量表 单位：万元序号项 目计算期/年末0123451钞票流入230.00 246.00 246.00 246.00 281.37 1.1销售收入230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2回收固定资产余值3.37 1.3回收流动资金32.00 2钞票流出104.5202.87 212.32 212.74 212.99 212.99 2.1建设投资74.52.2流动资金302.00 2.3经营成本161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4广告费及权利金/10%23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5销售税金及附加12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6所得税3.91 5.87 6.29 6.54 6.54 3净钞票流量（1-2）-104.527.13 33.68 33.26 33.01 68.38 4合计净钞票流量-104.5-77.37 -43.69 -10.43 22.58 90.97 5所得税前净钞票流量-104.531.04 39.55 39.55 39.55 74.93 6合计所得税前净钞票流量-104.5-73.46 -33.91 5.65 45.20 120.13 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（%） 28 22 项目投资财务净现值（ic=12%） 26.81 45.14 项目投资回收期（年） 2.6 3.2