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1、一、项目概述 项目名称：烟大步行街德克士嘉年华餐厅 承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主 项目地址：烟台大学步行街XX号 随着社会经济发展，生活节奏加快，快餐应运而生，并且逐渐受到全世界人们青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中华人民共和国，在中华人民共和国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了《中华人民共和国快餐业发展纲要》，其中快餐定义是：为了消费者提供寻常基本生活需求服务大众化餐饮，具备如下特点：制造快捷，食用便利，质量原则，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐公司即涉及以原则化、工厂化和连锁经营为重要特性当代快餐公司，也涉及
2、以手工操作、现场加工和单店经营为主老式式快餐公司。随着社会经济发展，当代快餐体现出了越来越强劲生命力。 本项目所在地——烟台大学步行街，发展环境良好，毗邻三大高校，加上住宅社区，技术学院，初高中档，总人数在10万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基本设施日臻完善。 二、基本数据 1、餐厅概况 面积为300㎡，上下两层各150㎡，租金为20万元／年。该项目期暂定5年，5年后依照实际状况再做继续投资可行性研究。地址是烟大步行街，人流量寻常约10000人/日，节假约15000人／日。 2、项目项目进展状况 德克士餐厅于1月1日正式与德克士食品开发有限公司签约。在此之前，烟台已有了一家德
3、克士东方巴黎店，位于市中心，因此该项目又称为烟台德克士二店。项目进度筹划是1月初租店，缴纳租金，办好证件，然后进行装修，月底前竣工，依照装修原则拟定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中涉及设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、小朋友游乐区等。员工培训一种月，1月底进原材料，做好开业准备。2月1日正式开业。 3、总投资估算及资金来源 （1）建设总投资估算及资金来源 经调查德克士新厨房设备价值68万，由于该项目期5年，故购买二手厨房设备，价值20万，其她设备有电动车2部，价值0.25万/辆，残值率5%，音响3个，空调2部，价值共1.5万，残值率5%，桌椅价值共2.5万
4、残值率1%.，电脑及有关电子仪器共0.5万，残值率3%，其她项目均无残值；加盟费为20万/5年；装修20万；开办费5万，其中开店前人事费用2万、证照费1万、开店广告、促销以及其她开办费用2万。总共70万，资金来源：自有资金30万，贷款70万，其中40万用于建设投资。 （2）流动资金估算及资金来源 原材料重要涉及食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共7万/月；应付账款为水电费、管理费等共0.4万/月；职工涉及：经理1名，月薪5000元，财务主管1人，月薪3000元，策划1人，月薪3000元，厨房职工6人，月薪1500元，前台3人，月薪1000元，零工2人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪1
5、000元，支付职工薪酬共2.5万；钞票1000元；租金年初一次性支付，年租20万。共计流动资金30万，所有来自贷款。 总投资如表1： 表1. 建设项目总投资 投资 序号 建设项目 估算价值 建设投资 1 固定资产 45万 1.1 装饰装修工程 共20万。涉及设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、小朋友游乐区等安装 1.2 设备购买 25万 1.2.1 加工设备 20万 1.2.2 其她设备 5万 2 无形资产 20万 2.1 加盟费 德克士餐厅加盟金为20万/5年。 3 其她资产 5万 3.1 开办费 共5万元。涉及开
6、店前人事费用、证照费、开店广告费以及其她开办费用。 A 共计A=1+2+3 70万 流动资产 1 租金 20万/年 2 原材料 7万 3 其她费用（水电费） 0.4万 4 应付职工薪酬 2.5万 5 钞票 0.1万 B 共计B=1+2+3+4+5 30万 项目投资 C 共计C=A+B 100万 4、产品成本和费用估算根据 （1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5年； （2）经营成本=原材料+工资+修理费+其她费用。其她费用重要涉及租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利费用，占销售收入
7、9%）及水电管理费，其中原材料从2月初开始订购，工资从1月开始发放，修理费取折旧50%； （3）销售收入为15——25万/月。 淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入20万/月； 中档为春秋季节，原材料9万/月，销售收入22万/月； 旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入25万/月。 第一种月销售收入为零。 （5）销售税金及附加=营业费（5%）+都市维护建设税（7%）+教诲费附加（3%），公司所得税税率为33%； （6）贷款利率5.4%，在中华人民共和国银行贷款，1—3年内还清。 （7）基准收益率选定基本原则是： 1）以贷款筹措资金时，投资基准收益率应高于贷款利率；
8、 2）依照国外经验，基准收益率应高于贷款利率3--5%左右为宜； 3）实践中普通选用值为8--12%。 基准折现率拟定： i0=(1+i1)×(1＋i2)×(1+i3)－1≈i1+i2+i3=12% 行业评价收益率i1=8%，项目风险规定收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%。 三、财务评价 1、年销售收入和年销售税金及附加估算 （1）销售收入为16——24万/月： 淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入16万/月； 中档为春秋季节，原材料9万/月，销售收入21万/月； 旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入24万/月。 其中第一种月销售收入为零。第二个月初开始正
9、式营业。 （2）销售收入： 第一年 16ⅹ2+21ⅹ6+24ⅹ3=230万元 其他年 16ⅹ3+21ⅹ6+24ⅹ3=246万元 （3）销售税金及附加： 第一年 230ⅹ5%+230ⅹ5%ⅹ7%+230ⅹ5%ⅹ3%=12.65万元 其他年 246ⅹ5%+246ⅹ5%ⅹ7%+246ⅹ5%ⅹ3%=13.53万元 2、总成本估算 （1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用估算表2： 表2. 总成本费用估算表 单位：万元 序号 项 目 计算期 1 2 3 4 5 1 经营成本 161.19 168.19 1
10、68.19 168.19 168.19 1.1 原材料费 101 108 108 108 108 1.2 工资及福利费 30 30 30 30 30 1.3 修理费 4.19 4.19 4.19 4.19 4.19 1.4 其她费用 （租金、水电费等） 26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2 折旧费 8.39 8.39 8.39 8.39 8.39 序号 项 目 计算期 1 2 3 4 5 3 摊销费 5 5 5 5 5 4 利息支出
11、 3.78 2.41 0.73 5 总成本费用共计 178.36 183.99 182.31 181.58 181.58 （2）成本估算阐明如下： 1）原材料费用： 第一年 7ⅹ2+9ⅹ6+11ⅹ3=101万元 其他年 7ⅹ3+9ⅹ6+11ⅹ3=108万元 2）工资及福利：2.5ⅹ12=30万元 3）修理费为折旧费用50% 4）其她费用：租金20万元，水电费0.4万/月，钞票0.1万/月，总其她费用： 20+（0.4+0.1）ⅹ12=26万元 5）折旧费如表3： 表3. 固定资产残值率及折旧额 单位：万
12、元 序号 项目 共计 净残值率/% 折旧年限 年折旧率/% 年折旧额 1 固定投资 45 5年 8.387 1.1 装饰装修工程 20 2 19.6 3.842 1.2 设备 25 4.545 1.2.1 加工设备 20 5 19.0 3.610 1.2.2 其她设备 0.935 1.2.2.1 电动车 0.5 5 19.0 0.090 1.2.2.2 音响 0.3 5 19.0 0.054 1.2.2.3 空调 1.2 5 19.
13、0 0.217 1.2.2.4 桌椅 2.5 2 19.6 0.480 1.2.2.5 电脑 0.5 3 19.4 0.094 6）无形及递延资产年摊销费用如表4： 表4. 无形及递延资产摊销估算 单位：万元 序号 项目 摊销年限/年 原值 计算期/年 1 2 3 4 5 1 无形资产 5 20 1.1 摊销 4 4 4 4 4 1.2 净值 16 12 8 4 0 2 递延资产（开办费） 5 5 2.1 摊销
14、 1 1 1 1 1 2.2 净值 4 3 2 1 0 3 无形及递延资产共计 5 25 3.1 摊销 5 5 5 5 5 3.2 净值 20 15 10 5 0 7）借款利息 本项目从中华人民共和国银行贷款，70万人民币，贷款期1--3年，贷款利率为5.4%，按最大还款能力还款。借款还本付息计算如表5 表5. 长期借款还本付息计算 单位：万元 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 1 借款 1.1 年初借款本
15、息余额 44.62 13.32 1.2 本年借款 70.00 1.3 本年借款应计利息 3.78 2.41 0.72 1.4 本年还本付息 29.16 33.71 14.04 其中：还本 25.38 31.30 13.32 付息 3.78 2.41 0.72 1.5 年末本息余额 44.62 13.32 0.00 2 还本资金来源 25.38 31.30 32.56 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 2.1 当年可
16、用于还本未分派利润 11.99 17.91 19.18 2.2 当年可用于还本折旧和摊销 13.39 13.39 13.39 2.3 偿还本金后余额 0 0 19.24 长期借款还款期为：2+13.32/32.56=2.42年 3．利润总额及分派 利润总额及分派如表6。利润总额正常年为19.62万元。所得税按利润总额33%计取。广告费及权利金占销售收入10%，上缴给德克士总公司。 表6. 利润总额及分派表 单位：万元 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 1 产品销售收入 230.00
17、 246.00 246.00 246.00 246.00 2 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 3 广告费及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 4 总成本费用 178.36 183.99 182.31 181.58 181.58 5 利润总额 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 6 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 7 净利润 11.91 17.81 19.08 19.62 1
18、9.62 8 未分派利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 4.财务赚钱能力分析 （1）所有投资财务钞票流量表见表7，依照表7计算如下财务评价指标： 所得税后财务内部收益率（FIRR）为23%，财务净现值为30.54万元，所得税前财务内部收益率为30%，财务净现值为49万元，财务内部收益率均不不大于行业基准收益率12%，阐明赚钱能力满足了行业最低规定，净现值均不不大于零，该项目在财务上是可以考虑接受。 所得税后投资回收期为3.1年，这表白项目投资能准时收回。 表7、所有投资财务钞票流量表 单位：万元 序号 项 目
19、计算期/年末 0 1 2 3 4 5 1 钞票流入 230.00 246.00 246.00 246.00 281.07 1.1 销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2 回收固定资产余值 3.07 1.3 回收流动资金 32.00 2 钞票流出 100 202.93 212.38 212.81 212.99 212.99 2.1 建设投资 70
20、 2.2 流动资金 30 2.00 2.3 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4 广告费及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 3 净钞票流量（1-2） -100 27.07 33.62
21、33.19 33.01 68.08 4 合计净钞票流量 -100 -72.93 -39.31 -6.12 26.89 94.97 5 所得税前净钞票流量 -100 31.04 39.55 39.55 39.55 74.62 6 合计所得税前净钞票流量 -100 -68.96 -29.41 10.15 49.70 124.32 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益
22、率（%） 30 23 项目投资财务净现值（ic=12%） 30.54 49.00 项目投资回收期（年） 2.5 3.1 （2）自有资金财务钞票流量表见表8。依照表8计算如下指标： 自有资金财务内部收益率为30%； 自有资金财务净现值为22.32万元。 表8、自有资金财务钞票流量表
23、 单位：万元 序号 项 目 计算期/年末 0 1 2 3 4 5 1 钞票流入 230 246 246 246 249.17 序号 项 目 计算期/年末 0 1 2 3 4 5 1.1 销售收入 230 246 246 246 246 1.2 回收固定资产余值 3.07 1.3 回收流动资金 32 2 钞票流出 30 230 246 227.04 212.99 212.99 2.1 自有资金
24、30 2.2 借款本金偿还 25.29 31.20 13.51 2.3 借款利息支付 3.78 2.41 0.73 2.4 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.5 广告费及权利金 23 24.6 24.6 24.6 24.6 2.6 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.7 所得税 3.97 5.94 6.36
25、 6.54 6.54 3 净钞票流量（1-2） -30 0 0 18.96 33.01 36.18 计算指标： 资财务内部收益率（%） 30 资财务净现值（ic=12%） 22.32 3、依照利润及利润分派表和固定资产投资估算表计算如下指标 投资利润率=年利润总额÷总资金×100% =26.17÷100 =26.17% 投资利税率=年利税总额÷总资金×100% =（26 .17+13.65）÷100
26、 =39.82% 该项目投资利润率和投资利税率均不不大于行业平均利润率和平均利税率，阐明单位投资对国家积累贡献水平达到了本行业平均水平。 资本金利润率=年利润总额÷资本金总额×100% =26.17÷30×100% =87.22% 4、清偿能力分析 清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”计算，考察项目计算期内隔年财务状况及偿债能力。 资金来源于运用计算见表9 表9、资金来源于运用计算表 单位：万元 序号 项 目 共计 计算期 1 2 3 4
27、 5 1 资金来源 321.40 129.26 39.14 38.82 39.55 74.62 1.1 利润总额 117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2 折旧费 41.94 8.39 8.39 8.39 8.39 8.39 1.3 摊销费 25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4 借款 70.00 70.00 1.5 自有资金 32.00 30.00 2.00
28、 1.6 回收固定资产余值 3.07 3.07 1.7 回收流动资金 32.00 32.00 2 资金运用 201.35 129.26 39.14 19.87 6.54 6.54 2.1 建设投资 70.00 70.00 2.2 流动资金 32.00 30.00 2.00 2.3 所得税 29.35 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 2.4 借款本金偿还 70.0
29、0 25.29 31.20 13.51 3 盈余资金 120.05 0.00 0.00 18.96 33.01 68.08 4 合计盈余资金 190.98 0.00 0.00 18.96 51.97 120.05 6、 不拟定性分析 （1） 敏感性分析 该项目做了所得税前所有投资敏感性分析。基本方案财务内部收益率为30%，投资回收期为2.5年，均满足财务基准值规定。考虑项目实行过程中某些不定因素变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%单因素变化对内部收益率、投资回收期影响敏感性分析
30、敏感性分析见表10。 表10、 财务敏感性分析表 序号 项目 基本方案 固定资产投资 经营成本 销售收入 10% -10% 10% -10% 10% -10% 1 内部收益率（%） 30 28 32 10 48 52 6 较基本方案增减（%） -2 2 -20 18 22 -24 2 投资回收期（年） 2.5 2.7 2.3 5.6 1.3 1.2 6.5 从表10中可以看出，各因素变化都不同限度影响内部收益率及投资回收期，其中销售收入提高或减少最为敏感，经营成本次之。敏感性
31、分析图见图11。 2、 风险分析 风险分析采用蒙特卡洛模仿法，随机变量及其盼望值、原则差见下表12。 表12 单位：万元 经营成本 销售收入 投资 盼望值 161.19 246 100 原则差 20 30 10 通过excel表格进行1200组数据蒙特卡洛模仿获得合计概率表13如下： 接受 频率 累积 % 接受 频率 累积 % -5.000 0 0.00% 0.400 307 28.96% 0.000
32、200 18.87% 0.800 229 50.57% 0.120 182 36.04% 0.000 200 69.43% 0.200 131 48.40% 0.120 182 86.60% 0.400 307 77.36% 0.200 131 98.96% 0.800 229 98.96% 其她 11 100.00% 其她 11 100.00% -5.000 0 100.00% 绘制蒙特卡洛合计概率直方图如下 从中得出该项目内部收益率不不大于12%概率为73.96%。由此可见，该项目风险相对较小
33、 附表：固定资产投资增长10%后，各表变化如下： 表1. 建设项目总投资 投资 序号 建设项目 估算价值 建设投资 1 固定资产 49.5万 1.1 装饰装修工程 共22万。涉及设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、小朋友游乐区等安装 1.2 设备购买 27.5万 1.2.1 加工设备 22万 1.2.2 其她设备 5.5万 2 无形资产 20万 2.1 加盟费 德克士餐厅加盟金为20万/5年。 3 其她资产 5万 3.1 开办费 共5万元。涉及开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其她开办费用。 A
34、 共计A=1+2+3 70万 流动资产 1 租金 20万/年 2 原材料 7万 3 其她费用（水电费） 0.4万 4 应付职工薪酬 2.5万 5 钞票 0.1万 B 共计B=1+2+3+4+5 30万 项目投资 C 共计C=A+B 100万 表2、固定资产残值率及折旧额 单位：万元 序号 项目 共计/万 经残值率/% 折旧年限/年 年折旧率/% 年折旧额/万 1 固定投资 49.5 5 9.226 1.1 装饰装修工程 22 2 19.6 4.2
35、26 1.2 设备 27.5 5.000 1.2.1 加工设备 22 5 19.0 3.971 1.2.2 其她设备 1.029 1.2.2.1 电动车 0.55 5 19.0 0.099 1.2.2.2 音响 0.33 5 19.0 0.060 1.2.2.3 空调 1.32 5 19.0 0.238 1.2.2.4 桌椅 2.75 2 19.6 0.528 1.2.2.5 电脑 0.55 3 19.4 0.103 表3. 总成本费用估算表
36、 单位：万元 序号 项 目 计算期 1 2 3 4 5 1 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 1.1 原材料费 101 108 108 108 108 1.2 工资及福利费 30 30 30 30 30 1.3 修理费 4.19 4.19 4.19 4.19 4.19 1.4 其她费用 （租金、水电费等） 26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2 折旧费 9.23 9.23 9.23 9.
37、23 9.23 3 摊销费 5 5 5 5 5 4 利息支出 3.78 2.41 0.73 5 总成本费用共计 179.44 185.09 183.42 182.42 182.42 表4、长期借款还本付息表 单位：万元 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 1 借款 1.1 年初借款本息余额 49.39 18.38 1.2 本年借款 74.50 1.3 本年借款应计利息 4.02 2.67
38、 0.99 1.4 本年还本付息 29.13 33.68 19.37 其中：还本 25.11 31.01 18.38 付息 4.02 2.67 0.99 1.5 年末本息余额 49.39 18.38 0.00 2 还本资金来源 25.11 31.01 32.27 2.1 当年可用于还本未分派利润 11.72 17.62 18.88 2.2 当年可用于还本折旧和摊销 13.39 13.39 13.39
39、 2.3 偿还本金后余额 0.00 0.00 13.89 长期借款偿还期为：2+18.38/32.27=2.57年 表5、利润及利润分派表 单位：万元 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 1 产品销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 2 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 3 广告费及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60
40、 24.60 4 总成本费用 178.36 183.99 182.31 181.58 181.58 5 利润总额 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 6 所得税 3.97 5.94 6.36 6.54 6.54 7 净利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 8 未分派利润 11.91 17.81 19.08 19.62 19.62 表7、资金来源于运用计算表 单位：万元 序号 项
41、目 共计 计算期 1 2 3 4 5 1 资金来源 321.40 133.10 38.46 38.13 39.13 74.51 1.1 利润总额 117.40 15.87 23.75 25.44 26.17 26.17 1.2 折旧费 41.94 9.23 9.23 9.23 9.23 9.23 1.3 摊销费 25.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 1.4 借款 70.00 70.00 1.5 自有资金
42、32.00 30.00 2.00 1.6 回收固定资产余值 3.07 3.07 1.7 回收流动资金 32.00 32.00 2 资金运用 201.35 133.10 38.46 24.57 6.23 6.23 2.1 建设投资 70.00 70.00 2.2 流动资金 32.00 30.00 2.00 2.3 所得税 29.35 3.59 5.56 5.98 6.23 6
43、23 2.4 借款本金偿还 70.00 25.01 30.90 18.59 3 盈余资金 120.05 0.00 0.00 13.56 32.91 68.28 4 合计盈余资金 190.98 0.00 0.00 13.56 46.47 114.75 表6、所有投资财务钞票流量表 单位：万元 序号 项 目 计算期/年末 0 1 2 3 4 5 1 钞票流入 230.00 246.00 246.00 246.00 281.37 1.1
44、 销售收入 230.00 246.00 246.00 246.00 246.00 1.2 回收固定资产余值 3.37 1.3 回收流动资金 32.00 2 钞票流出 104.5 202.87 212.32 212.74 212.99 212.99 2.1 建设投资 74.5 2.2 流动资金 30 2.00 2.3 经营成本 161.19 168.19 168.19 168.19 168.19 2.4 广
45、告费及权利金/10% 23.00 24.60 24.60 24.60 24.60 2.5 销售税金及附加 12.77 13.65 13.65 13.65 13.65 2.6 所得税 3.91 5.87 6.29 6.54 6.54 3 净钞票流量（1-2） -104.5 27.13 33.68 33.26 33.01 68.38 4 合计净钞票流量 -104.5 -77.37 -43.69 -10.43 22.58 90.97 5 所得税前净钞票流量 -10
46、4.5 31.04 39.55 39.55 39.55 74.93 6 合计所得税前净钞票流量 -104.5 -73.46 -33.91 5.65 45.20 120.13 计算指标： 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（%） 28 22 项目投资财务净现值（ic=12%） 26.81 45.14 项目投资回收期（年） 2.6 3.2
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