经济开发区2012年公共租赁房项目.doc

濉溪经济开发区2012年公共租赁房建设项目可行性研究报告第一章 总论一、项目背景 1、项目名称：濉溪经济开发区2012年公共租赁房建设项目2、承办单位概况：安徽省经济开发区国有投资有限公司3、可行性研究报告编制依据(1)国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 (国办发200637号)。(2)关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 (国发(1998)第23号)(3)国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (国办发(2010)4号)(4)国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发(2010)10号)(5)关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保201087号)(6)安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(7)安徽省人民政府关于加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展的通知 (皖政201060号)(8)安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定(9)开发区控制性详细规划 (10)濉溪县城市总体规划 (11)淮北市住房建设规划(2008甲2012年)(12)淮北统计年鉴-2010 ；(13)建设单位提供的其它有关资料4、项目提出的过程和理由 (1)项目背景住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着我国城市化进程的不断加速，新就业职工和已经在城市居住了一定年限的外来务工人员不断增加。从住房保障层面看，由于收入、户籍等各方面的限制，这部分人群虽然面临着现实的住房困难却始终游离在既有的住房保障体系之外，成为需求最大但却保障最少的人；从市场的层面看，日益壮大的“夹心层”又成为所谓“刚性需求”最强有力的支撑， “攒钱买房”成为“夹心层”城市化的首要目标和任务，而“刚性需求”的存在从一定程度支撑了房价的高企和坚挺。 “夹心层”的出现暴露出我国住房供应体系和供应结构过于单一的问题，也成为制约保障性住房建设和商品房市场健康发展的一大症结。建立完善的住房保障体系，改善中低收入家庭的居住条件，让全体人民共享改革发展成果，让广大人民群众可以享有可靠的社会保障，实现安居乐业，是构建社会主义和谐社会、维护社会稳定的重要方面，是当前我国重要的民生课题，是各级政府履行社会职责的重要内容。因此，为了更加充分利用租赁住房资源，从今年起我省将对廉租住房与公共租赁住房并轨，统筹为公共租赁住房，统一建设、统一管理，按照不同的保障对象，分级确定合理的租金水平，逐步实现公共租赁住房与廉租住房的一体化。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。(2)加快保障性住房建设的意义改善城市低收入居民的居住条件，保障外来务工人员的居住，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。 保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市，还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的寸二地财政积重难返，扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。(二)项目概况根据省政府下达的保障性安居工程建设任务，濉溪经开区本级计划新建公共租赁住房624套。1、拟建地点项目位于开发区白杨西路北侧、山楂路西侧，占地面积约40亩2、建设规模主要建设内容为公共租赁住房、商业配套用房与安装工程，总建筑面积4964000平方米，其中商业配套建筑面积12200。00万平方米，住宅建筑面积37440平方米，规划建设公共租赁住房624套。3、建设内容住宅楼主体工程配套公建主体工程小区道路及活动场所绿化美化给排水、供气、供电、通讯等其它配套设施4、主要技术经济指标 (1)总规划用地面积：2666667平方米(约40亩) (2)总建筑面积：4964000平方米，其中住宅建筑面积37440平方米，配套公建及商业建筑面积12200平方米。 (3)住宅总户数：624产 (4)项目工程建设总投资750038万元，其中：建筑安装工程费655929万元，工程建设其他费用45126万元，基本预备费28042万元，流动资金20942万元。建设资金申请中央和省财政补贴以及地方财政配套和自筹解决的原则进行。项目建设期限为24个月。主要财务指标表单位：万元序号指标名称单位数量备注1工程总投资万元7500.38含铺底流动资金1.1建设投资万元7290.971.2流动资金万元209.422年销售收入万元1956.54运营期平均值达产年销售收入万元2017.063年总成本费用万元447.36运营期平均值3.1固定成本万元216.37运营期平均值3.2可变成本万元230.99运营期平均值3.3经营成本万元405.24达产年4利润/税指标4.1年利润总额万元1403.53运营期平均值4.2年净利润万元1052.65运营期平均值4.3年销售税金及附加万元108.92达产年4.4年利税总额万元1512.45达产年4.5投资利润率%18.714.6投资利税率%20.164.7销售利润率%71.745所得税万元350.88运营期平均值6行业增加值万元1725.557现金流量指标所得税后7.1财务内部收益率%12.037.2投资回收期年7.91含建设期7.3财务净现值（ic=6%）万元2776.328盈亏平衡点%13.38三、场址选择与建设条件(一)场址现状1、地点与地理位置整体项目位于安徽濉溪经济开发区控制规划区域内。濉溪经济开发区区域位置优越，交通便捷。开发区位于苏、鲁、豫、皖四省交界处。铁路东接京沪线，北连陇海线，西通京九、京广线。省道萧淮路(S202线)穿境而过，东连京福高速公路，北接连霍高速公路，北距徐州观音机场60公里。货运可从连云港入海。2、场址土地权属类别及占地面积本项目建设用地由政府划拨，土地权属类别为国有建设用地，项目总占地面积35813。11平方米，用地性质为居住、商业(沿街)。本项目共由多层、小高层、沿街商铺及会所等其它综合配套设施组成。地上总建筑面积约4.964万平方米：其中商业建筑约1.02万平方米；住宅约3.744万平方米，配套公建面积约0.2万平方米。地下建筑约1万平方米。项目区内道路基本无需新建。项目具体位于开发区白杨西路北侧、山楂路西侧，项目选址符合县城总体规划。 (二)场址条件1、自然条件1)气候条件项目所在地属于北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2，无霜期202天天，其他气象资料如下：年均气温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：-21.3年均相对湿度：70主导风向：东北风平均风速：3。1ms风压：343knm2年最高降雨量：14411mm(1964年)年均降雨量：8629mm日最大降雨量：2497mm(1957年7月14日)最大冻土深度：20cm地震烈度：6度 (2)工程地质与水文条件项目所在地区地势平坦，本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；该地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基基础持力层，结构稳定，承载力为110130kpa，地震裂度为6度区，最大冻土深度为055m，地下水位深度为612m。本地区设防烈度要求为6度，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。(4)交通运输条件濉溪县环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有内河航运入淮河、通长江，直达上海港，水陆空对外交通极为方便。项目地周边主干道纵横交错，濉刘路、濉永路、濉岳路都是城区的主要要通道，经过本项目有4路公交车，交通十分便利。2、基础设施濉溪经济开发区基础设施完善，配套服务齐全。区内建有3万5千伏变电所一座，并正在建设一座11万伏的变电所，年底可建成投入使用，可为入驻项目提供充足的电力保证。开发区管委会负责协调将供电、供水、程控电话、宽带、煤气等接至厂区围墙外，为企业 提供便捷服务。区内建有现代化的别墅小区、医院、酒店和学校等服务设施，省属重点示范高中一一安徽省濉溪中学即坐落在园区内。（1）供水从主干道城市自来水管网接入。（2）供电项目区内有刘庄35千伏变电站，从主干道城市供电管网接入，小区内设置配电室。（3）通讯直接由市话通讯网接入。（4）排水开发区内建有污水处理厂，直接由市政污水管排入。3、社会经济状况濉溪经济开发区地处“两淮”煤炭基地，矿产资源得天独厚，已探明煤炭储量超过60亿吨，是全国煤炭储量最丰富的县市之一，境 内共有大型矿井14对。作为华东地区最大的电力供应基地，濉溪电力资源极其丰富，大唐发电厂、国安电力、刘桥发电厂等数家大型电力企业均坐落于此，总装机容量近200万千瓦。在濉溪经济开发区，大工业用电低谷电价仅03元千瓦时，而且对入驻的大项目，我们还免费架设用电专供线。濉溪境内和周边职校林立，劳工素质高，雇佣成本低。作为劳务输出大县，濉溪每年新增劳动力超过2万人，人力资源十分丰富。濉溪经济开发区经过10余年的建设和发展，形成了以机械制造、新型建材和家用电器等为主导方向的产业格局，累计引进内资项目128个，投资总额58.6亿元，外资项目5个，投资总额1.2亿美元。2009年，实现引进内资18.4亿元，外资4432万美元。在社会各界尤其是入区客商的大力支持下，经过开发区全体人员的共同努力，濉溪经济开发区发展势头强劲，已逐步成为功能齐全、设施完善、环境优美、经济飞速发展的新型现代化工业区，先后荣获“中国最佳投资开发区”、“中国百佳科学发展示范园区”光荣称号，成为优秀企业的摇篮。截至目前，全区共入驻工业企业116家，其中规模企业61家。 （三）项目建设条件1、城市规划或区域规划情况按照濉溪县总体规划，项目建设完全符合濉溪县的总体规划要求，目前项目建设已列入开发区规划。 2、社会环境和法律支持条件住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部等七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见 (建保2010)87号)指出，要大力发展公共租赁住房，完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭的基本住房需求。安徽省人民政府关于加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展的通知 (皖政2010)60号)中，明确要求积极发展公共租赁住房，各地要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。要通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式，多渠道筹集公共租赁住房房源。淮北市委、市政府为了加快公共租赁房建设进度，也制定了一系列有利于公共租赁房建设的政策法规，这些都为项目的建设创造了强有力的法律支持条件和良好的社会环境。四、工程建设方案(一)工程设计指导思想和原则1、指导思想 (1)按照濉溪县发展规划及城市发展总体规划，精心设计公租房小区建设工程。 (2)项目建设应以人为本，尊从当地风土人情、民俗文化等元素，追求现代人文、自然景观的交织为设计出发点。(3)面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。 (4)本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市生态居住区。(5)项目建设应有其独到的特色，应与周围环境相协调。2、建筑设计原则： （1）在项目建设过程中，要严格按照城市居住区设计规范（GB5018093)的标准及淮北市建设项目规划设计条件通知书的要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境相协调统一，符合可持续发展的原则。（4）借鉴传统小区居住模式，创造新的小区居住生活模式。（5）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，整体构建的现代理念居住社区。（6）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（7）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（8）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成淮北市的民心形象工程。(二)项目总体规划方案1、总平面布置项目总体空间布局简洁而又富有整体感，沿街建筑立面层次丰富。总体空间在主次空间轴线的控制下，形成完整的空间效果，尤其注重社区内部景观空间系统的连续性和整体性。2、道路系统及停车设施规划社区内部道路系统采用人车分流，小区入口布置在用地邻近的城市主要道路上，同时避免道路交口过多对社区产生的不利影响，并保证社区的统一性和连贯性。社区路网系统分二级设置，主干路10米(其中车行道7米)，宅间道路宽度4米。社区内主要道路纵坡控制在3一3以内。社区停车系统由小汽车停车和自行车停车两部分组成，小汽车停车以地下停车为主结合住宅院落地下室布置。住宅区地面设不大于20%停车位，社区住宅停车位设置标准为0.6辆产，公建停车位设置标准为1辆100平方米建筑面积。自行车停车主要结合宅间绿地布置。3、绿地系统规划社区绿地系统形成网络状格局，网络状绿地系统将社区各主要功能区有机联系在一起，与步行空间有机结合。4、建筑特征与结构多层采用框架结构，钢筋混凝土带型基础，圈梁、构造柱、现浇板、内外墙涂料、塑钢窗(带纱扇)、30mm厚聚苯颗粒保温层，一梯两户或三户；小高层、高层采用框架结构，钢砼基础，剪力墙，空心砌块墙，现浇板，内墙混合砂浆、外墙乳胶漆、塑钢窗(带纱扇)、30mm厚聚苯颗粒保温层；配套公建全部采用框架结构。多层以六层为主，小高层以11层为主；单尸建筑面积的设计标准宁米，以体现“经济性、适用性”的原则。（三）工程方案1、建筑设计（1）设计依据建筑设计通则住宅设计规范GB500961999(2003版)建筑设计防火规范 (GB50016-2006)其它相关的建筑设计规范项目单位提供的设计条件（2）设计原则按照规划指导原则优化整合。以人为本，以业主为中心营造良好的居住环境、和谐的人文社区。与周围建筑规划设计相协调，同时体现本区建筑特色。（3）平面设计住宅设计遵照公租房住宅设计导则，充分考虑当地经济发展水平和居民生活习惯、设计建造经济、功能适用的住宅体系。小区的住宅建筑平面设计最为鲜明的特点为：住宅户型合理，且均好性强。户型方面，单户建筑面积的设计标准均为60平方米，以体现“经济性、适用性”的原则。在住宅平面布局中，使起居厅基本保持南北畅通，便于通风换气，同时餐厅也尽可能获得自然采光，厨房和卫生间在布置时考虑管道、风道位置，同时还结合立面确定了空调机位。平面布局合理，功能分区明确，内部流线清晰：娱乐与休憩，就餐与烹饪，卫生与盥洗，工作与学习等均有相对独立的区域，同时兼顾各分区之间的联系，最大程度地实现住户使用的方便快捷。（4）立面造型设计充分结合当地经济发展水平和居民生活习惯，本期住宅的建设应以经济、适用、美观为原则。在建筑立面造型方面，追求简洁明快的现代风格，表现与众不同的独特气质，力求简洁、大方、明快的同时，力图摆脱建筑从头到脚一个模样的局面。将部分凸窗改为落地门配上一步式观景阳台，既丰富了建筑立面，又为用户多提供一种享受生活的方式。（5）竖向设计新建楼群采用统一层高。各层层高分别为底层商业 3.6m 。住宅标准层 2.8m住宅跃层 2.6m（6)绿色节能设计设计将部分住宅居室阳台做封闭处理，冬季可作为阳光间，提高室内温度，减少冷风渗透；夏季起到一定的遮阳作用，对于降低室外气候条件对居室环境的负面影响，改善室内气候意义非凡。针对本地区夏季日照强烈的特点，设计中将屋顶装饰构件与遮阳板结合设计，在丰富立面的同时有效地兼顾了遮阳的功能，提高了室内物理环境的质量，避免了能耗的无谓浪费。按照建筑节能规定，住宅外窗采用铝合金中空玻璃窗，外墙采用现代抹胶粉聚苯颗粒外墙外保温做法，屋面采用40厚苯板保温，保温效果好。达到节能作用，窗户选用双层中空玻璃窗，提高保温隔热效果，采用铝合金平开窗。（7）无障碍设计本期建筑按照无障碍设计要求设计。有关节点遵照JGJ50 2001城市道路和建筑物无障碍设计规范。出入口均做防滑处理，设坡度为1/12的残疾人坡道，坡道面均做防滑处理。2、结构设计建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068 2001)建筑抗震设防分类标准(GB50223-95) 建筑结构荷载规范(GB50009-2001砌体结构设计规范(CD50003-2001)混凝土结构设计规范（CB50010-2002)建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）建筑抗震设计规范(GB5001l-2001)混凝土异形柱结构技术规程(JGJl49-2006)安徽省异形柱框架轻质墙结构(抗震)设计规程（DBJ34/222-2001）建筑地基处理技术规范 (JGJ79-2002J220-2002)全国民用建筑工程设计技术措施结构(2003) (2)场地条件项目区场地，地势平坦。抗震设防烈度6度。场地土地类别为类场地。基本风压：0.40KN平方米；基本雪压：0.45KN平方米。（3）结构型式根据本工程的规划设计意图及建筑单体方案，结构设计方案的选择本着技术先进、受力合理，有利于降低自重，提高使用系数，与节能设计相结合的原则进行。住宅承重结构形式采用现浇混凝土框架结构形式，维护结构有杉粘土空心砖，既利用了现有结构材料又做到环保节能。部分沿衔底商住宅结构采用底框结构形式，外墙及户内分隔墙均采用粘土空心砖，使户内空间能够灵活分隔，增加使用面积，底层商业空间采用混凝土框架结构，局部做托换梁。楼、屋盖采用现浇混凝土楼板结构体系，以满足悬挑及屋盖建筑造型的需要，并且加强了建筑的整体性。 公共建筑采用现浇混凝土框架结构形式，维护结构采用粘土空心砖，楼、屋盖采用现浇混凝土梁板体系，框架结构抗震等级为三级（4）地基基础设计小高层基础形式采用独立柱基础，并在基础间设拉梁，增加整体刚度。公建为框架结构，基础形式采用独立柱基础形式，并在基础间拉梁增加整体刚度，并减小首层柱子计算高度。（5）上部结构设计楼面按50mm厚水泥砂浆地面考虑荷载，卫尘间地面采用小降板做法，板面降低50mm。楼面活荷载按规范规定取2.0KNm2考虑；不上人屋面，活荷载取0.5KN/m2考虑；屋顶平台、上人屋面活荷载取2.0KNm。小高层为框架结构，楼面、屋盖采用浇钢筋混凝土楼板，厚度为10mm。3、给排水设计（1）设计依据建筑筑给水排水设计规范GB50015-2003。住宅设计规范GB500961999(2003年版)。建筑设计防火规范GB 50016-2006。自动喷水灭火系统设计规范6B50084-200l(2005年版)国家其它有关规范、规程、规定和标准。（2）设计范围本设计包括室内生活给水系统、消火栓给水系统、太阳能生活热水系统、污水排水系统、雨水和空调冷凝水排水系统。（3）生活给水设计系统设汁：该小区水源为城市自来水，管网压力0.28MPa，此压力可以满足区内多层建筑给水和消防水压要求。小高层及高层建筑采用自备水箱二次加压方式供水。从市政给水管引入一条DNl00市政自来水管至小区给水管网，给水管网在小区内成环布置，供给区内住宅和公建等的生活用水及消防用水。供水方式采用下行上给式。住宅按单元设室外给水引入管，在单元入口处做室外地下水表井，各户水表集中设置在水表井内。底商按各商户分别单独设置水表计量。公建按不同的使用单位分别设置水表计量。管道布置：住宅入户立管沿厨房外墙暗敷，户内支管敷设在楼板上垫层内或隐蔽安装。公建按卫生间分别设置给水立管。管材、设备及作法：室内给水管采用PP-R(1.0MPa)管，热熔连接。（4）消防火栓给水系统按照建筑设计防火规范的规定，共建设置独立消火栓系统。消防水量：依据建筑设计防火规范，室内消火栓用水量为：15L/S。消防水源：消火栓用水直接从室外给水环管上接入。室内消火栓系统设计：共建设置消火栓，并配备消防卷盘设备。消火栓间距应保证同层任何部位均有2股水枪10米充实水柱同时到达。室内消火栓管道：采用热浸镀锌钢管，DN_65mm丝扣连接，DNmm丝扣连接。工作压力为1.6MPa。（5）太阳能生活热水设计系统设计：该小区多层住宅全部采用分户式太阳能热水器(每户一套)供给生活热水。太阳能热水器放置在屋面上。供水方式：由住户内给水支管上接冷水进水管至太阳能热水器，进水管上设手动阀门，被加热水由贮水桶重力自流至用户用水点。管道布置：进出热水器的冷、热水立管集中布置在套管内，套管设于卫生间墙外，每层利用立管检查口甩出水平接管。产内横支管敷设在楼板上垫层内或隐蔽安装，屋面上的管道尽量暗设。屋面预留安装太阳能热水器的条件，热水器型号由住户自理。管材、设备及作法：冷、热水管均采用PP-R(1.0MPa)管，热熔连接热水管套采用DNl50硬聚氯乙烯管。（6）污水排水设计系统设计：住宅厨房和卫生间分别设排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，立管在首层汇合成横干管排出室外，首层卫生间排水单独排出室外。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。厨房不凤地漏，卫生间及有洗衣机的卫生间前室设置地漏。公建卫生间分别设置排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，首层卫生间爿F水单独排出室处。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。管道布置：住宅排水立管分别布置在厨房和卫生间内，二层以上排水横支敷设在卫生阃楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。公建立管布置在卫生间内，二层以上排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。管材及作法：室内排水管采用硬聚氯乙烯PVC-U螺旋管，承插粘接。（7）雨水和空调冷凝水排水设计屋面雨水采用外排水，雨水经檐沟、雨水斗及雨水立管收集后直接外排至室外绿地和地面。雨水立管采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管。空调冷凝水采取设置专用排水立管，进行有组织排放。空调冷凝水管尽量结合雨水立管设置。冷凝水立管采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管。4、燃气设计（1）设计依据住宅设计规范(GB 500961999)(2003年版)。（2）燃气设计燃气按单元分别引入，在一层集中设置燃气表箱，出表箱后各户立管设于厨房或厨房阳台。管道采用热镀锌钢管，丝扣连接。管道由当地燃气公司设计，本设计只考虑预留管道位置。5、电气设计（1）设计依据住宅设计规范(CD 500961999)(2003年版)低压配电设计规范(GB 5005495) 建筑照明设计标准(GB 50034-2004)建筑特防雷设计规范(GB 50057-942000年版)业主提供的资料和建筑专业捉供的设计资料。（2）设计范围供配电系统设计电话及网络系统消防系统。（3）供配电系统本工程在室外设变电所，各变电所10kV电源采用环网供电方式。从变电所至每栋楼的低压供电采用放射式接线方式。本工程均为三级供电负荷。本工程配电系统采用TN-S系统，住宅楼电源由附近变电所采用电缆埋地引入方式，电压为380220伏，引入电源PE线在进线处做重复接地。在配电系统设置专用PE线，凡是正常不带电的电气设备金属外壳均需同PE线可靠连接。用电标准：住宅每户按6kW容量设计。在住宅首层户门外设楼道照明计量总表及各层住户的户表。住宅每户产内设配电箱，配出回路采用插座回路和照明回路分开配线方式。具体为照明1路，空调插座3路，厨、卫插座各1路，普通插座1路，各回路保护开关为16A，普通插座、厨、卫插座带漏电开关保护。所有漏电开关均为相、零同时断开。楼道灯采用声控延时控制，光源采用节能灯。（4）电话及网络系统本工程在小区管理中心设置机房。本系统可参考当地电信管理局有关规定设计。住宅每户按二部电话设计，在卧室及起居室均留电话插座。每楼采用光纤进线。楼内采用五类线。住宅每户按一个数据信号线设计，在卧室留数据插座。（5）电视系统本工程在小区管理中心设置电视机房。本工程电视系统的安装和调试由电视设备供货厂方负责本工程的电视系统采用邻频传输系统。住宅每产在主卧室及起居室均留电视插座。（6）设备的选型与安装住宅内插座布置：起居室、主卧室设普通插座3个，空调插座1个，电话电视插座各1个。次卧室设普通插座2个，空调插座l个，电话插座1个。厨房、卫生间不少于2个。起居室、卧室顶板中央附近预留吊扇钩。普通插座采用单相五孔安全插座，规格为250V10A，空调插座，厨卫插座采用单相三孔安全插座，规格为250V 16A。照明分支线为BV-2X2.5，插座分支线为BV-3X2.5，导线均穿SC15钢管暗敷于楼板内、墙内。用户的电话分支线采用RVS-2(2X0.5)，导线穿SCl5钢管暗敷于墙内或楼板内。电话采用双口插座，安装高度为距地0.3米；电视插座安装高度为距地0.3米；数据插座安装高度为距地0.3米。厨房、卫生间采用瓷螺口防水灯，其它房间设普通平灯口。所有进线管埋深均为地坪下0.8m。（7）防雷与接地在建筑物屋面女儿墙上、屋脊上敷设(D10镀锌圆钢作接闪器，利用建筑物构造柱内主筋作引下线，利用建筑物的基础做接地装置。在建筑四角处地坪上05米做接地遥测板，在地坪下1.0米做接地连接板，要求接地电阻RI欧姆，当接地电阻不满足要求时，从预留接地连接板处做人工接地装置；电源PE线的重复接地。电话、电视接地以及防雷接地均共用建筑物基础接地。每楼做总等电位接地。每单元设总电位端子箱，所有进出本建筑物的所有管线均用40x4扁钢就近同各楼门的总等电位端子箱连接。各层金属门窗就近同结构主筋焊接：电视管线的首末端均就近同结构主筋焊接；所有卫生间均做局部等电位。卫生间内的所有金属管道均同本局部等电位体连接。五、节能节水措施（一）节能措施1、设计依据民用建筑节能设计标准(采暖居住部分)JGJ2695民用建筑节能设计标准(采暖居住部分)安徽省实施细则DB22/164-1998公共建筑节能设计标准GB 5018920052、节能措施（1）控制体形系数S0.3；（2）控制窗墙面积比50.35；（3）采甩外保温节能墙体；（4）采用单框双玻塑钢窗；（5）住宅朝向以南北朝向为主，可减小建筑能耗；（6）采用大寒日2小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗；（7）根据我国气候分区图，本项目所处位置属于夏热冬冷地区。屋顶和外墙应加强保温，其传热系数应符合表51中的有关规定。表5-1 公共建筑各部分围护结构传热系数限值屋顶外墙地板地面（或地下室外墙）形体系数0.4形体系数0.4-接触室外空气-0.70-1.001.00（8） 供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费。（9）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。（二）节水措施1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB500152003。（2）民用建筑节水设计标准 (试行)2、节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（2）合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变；（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；（4）适当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。九、项目实施进度*(一)建设工期本项目工程建设工期为24个月(从项目批准开工之日起)(二)项目实施进度安排编制项目实施计划，主要依据项目各施工阶段所需要的时间和应具备的条件，并考虑实施过程中不可预见的因素所造成的进度影响。使实施计划的编制接近实际情况，比较科学、合理。本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段。其中项目前期6个月，施工准备3个月，项目建设期24个月。（四）项目实施进度表序号工作阶段时间（季）12345678910111项目前期2施工准备3土建施工4设备采购与安装5竣工验收28