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服装厂地块项目投标标书

泽恩机构
5月

市 场 分 析

一、 徐州市场环境分析
（一） 徐州概况
1、 地理位置
徐州市在江苏省西北部，东经116º22′～118º40′、北纬33º43′～34º58′之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海和中部地带、上海经济区和环渤海经济圈结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国关键水陆交通枢纽和东西、南北经济联络关键“十字路口”。

2、 行政区划
徐州市自1983年起实施市管县行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，和鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至1月，共有镇、办事处157个。
3、 人均收入
末，全市户籍人口934.73万人，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12837元、4932元，增加14.8%和11%；城市和农村低保标准分别提升到每人每十二个月2100元和840元。

（二） 经济环境
国民经济连续健康发展，综合实力深入提升。全市地域生产总值达成1400亿元（估计，下同），比上年增加15% ；三次产业增加值分别增加6.4%、17%和15.8%。财政总收入达成180.9 亿元，增加24.5%；通常预算收入达成71 亿元，增加28.6%，高于省平均水平3.5个百分点。全社会固定资产投资完成752亿元，增加 25.1%。

工业经济较快增加，当年完成全社会工业投资401 亿元，增加31%。规模以上工业完成增加值500亿元，增加21% ；经济效益综合指数达成212，比上年提升26个点。国有资产保值增值成效显著，国有企业总资产比上年增加19.5%。
农业结构优化提升，新农村建设稳步推进。全市实现农业增加值181亿元，增加6.4%，居全省首位。整年粮食总产达35.8亿千克，增加 13.9%。
服务业态日益完善，集聚辐射能力显著增强。全社会消费品零售总额实现 460 亿元，增加16.2%。21个新开工建设关键商贸流通项目完成投资65亿元，其中18个项目完工。中心商圈集聚各类商业零售企业达1490家，日均销售量靠近全市列统商业70%，成为淮海经济区第一商务中心.金融、通信、会展、房地产等业态展现良好发展势头。
二、三产业比重继续提升。整年第二、三产业增加值占GDP比重达成87.2%，比上年提升1.2个百分点；其中工业增加值占GDP比重由上年43.1%，提升到44.2%，上升1.1个百分点，表明徐州市工业化进程深入加紧。
旅游业快速发展，整年共接待海内外游客1162万人次，增加16.1%；实现旅游总收入102.6亿元，增加26%；完成四个2A级景区、四个3A级景区和两个4A级景区创建工作。“徐州市户部山历史文化保护和改造”获省“人居环境范例奖”，汉文化景区获“中国环境艺术示范工程”称号。
金融存贷稳步增加。末，金融机构各项存款达成1193.72亿元，其中城镇居民储蓄存款余额722.89亿元，分别比上年末增加182.83亿元和72.28亿元；全市金融机构各项贷款余额565.07亿元，比上年末增加73.89亿元。

【对本案启示】
1、 淮海经济中心城市及南北经济交通关键枢纽关键地位，为徐州以后快速发展奠定了良好基础，同时将使得徐州住宅用户群体朝中高级化、国际化转型。
2、 徐州房地产行业平稳快速发展，供需结构合理化发展，为案开发建设营造了良好市场环境。
3、 外来投资不停加大及人民物质生活水平提升，促进了房地产行业发展，不管是自用型还是投资型目标用户群体范围全部在不停扩大。

二、 房地产发展
（一）房地产总体概况
伴随国家规范房地产市场各项政策颁布实施，有效抑制了房地产市场连续过热。，全市房地产业增加值 26.49亿元，增加5.8%，同比下降1.0个百分点;房地产开发投资63.70亿元，增加1.8%，同比下降100.6个百分点;全市商品房销售额52.83亿元，增加4.4%。商品房施工面积、完工面积和销售面积均呈下降趋势。

房地产业增加值(亿元) 
26.49
24.95
房地产开发投资(亿元)
63.7
62.55
商品房销售额(亿元)
52.83
50.5
，计划新建住房建筑面积约455万平方米，其中政策性住房约200万平方米（经济适用住房46万平方米）。底，徐州市市区人均住房建筑面积为23.31平方米。到“十一五”末（），根据小康社会指标体系要求，徐州市主城区居民居住水平将达成人均建筑面积30平方米。
假如根据人均居住面积30平方米测算，在不考虑城市化进程市区人口增加和自然规律性人口增加情况下，总体房屋面积将达成万平方米。假如根据每户面积100平方米计算（基础房型），则房屋需求面积将达成5181万平方米。而伴随市区人口数量增加和周围农村向城市集中，关键考虑家庭平均人口降低而增加总户数，徐州市房地产需求总量应该在3000万—5000万平方米之间。截至底，徐州市市区住房总面积约为3390万平方米，根据小康社会住宅标准，将计划新建住房建筑面积约万平方米，年均约403万平方米。
（二）~徐州土地出让情况

土地出让情况：
地块编号
土地位置
土地面积
计划用途
容积率
出让年限
挂牌起始价
成交价格
-1号（鼓楼生态园）
城区北部荆马河南、中山北路西
613006
商业、居住用地
≤ 1.3
住宅70年，商业、娱乐40年，办公、文化50年
38600
38800
—2号（工程厂、桥乡路）
矿山东路东侧，合群新村南侧，苏堤北路西侧
311016
商业、办公、住宅
≤2.3
50000
76200
—3号（食品厂）
淮海西路南侧，市交通局东侧
5853
住宅
≤3.5

2200
—4号（吴庄路）
吴庄路西侧，计划和平路北侧
2826
商业、办公、住宅
≤2.6
50
250
-5号（大龙湖东）地块
大龙湖东侧
547205
——
——
54170
54170
-6号（解放路小学）地块
解放南路东侧
5756
商业、办公、居住
≤5.0
3200
6680
-7号（徐州市造纸厂）地块
坝子街东侧，环城路南侧
22718
商业、住宅
≤4.2
4100
8600
-8号地块
新城区大龙湖东侧
510148
居住、商业、市政及绿地
——
55100
55100
-9号地块
新城区J12路西侧
353507
居住、商业及绿地
——
1
37200
-10
（响山路水泥厂）
响山路北侧、
徐州人家东
138722
商业、
居住
≤1.0
16600
16700
-11
（两山口五交化仓库）
两山口西崔庄
34079
居住、兼容商业
≤0.8
3150
4150
-12
（金山桥龙潭湖南地块）
开发区龙潭湖南侧
44970
居住
≤1.1
2700
4180
-13
（金穗大厦北地块）
西安北路东侧、夹河街南侧
6524
商住、
停车场
≤3.5
3700
5810
-14
（日报社仓库）
坍桂园小区西侧
2120
居住
≤2.0
350
690
-15（杨山路）
徐州市经济技术开发区，北至杨山路，西至经五路
81408
居住
多层≤１．４高层≤２．０
4400
4400
-16号
（中铁十局四企业地块）
复兴南路287号
5291
居住
≤1.3
650
1060
-17号 ( 九里区火花村南 A 地块 )
九里区火花村
2891
居住
≤1.6
160
170
-18号 ( 知春园地块 )
白云山北
69590
居住
≤1.3
6200
6200
-19号 （环城路坝子街A地块)
坝子街十字路口西南角
5474
商业办公
≤3.2

-20号(环城路坝子街B地块)
坝子街十字路口东北角
3442
商业办公
≤3.3
1300
1420
-21号 ( 翟山居委会 8# 楼 )
南郊翟山居委会
1410
居住
≤1.7
150
160
-22号（徐州良羽传动机械）地块
煤港路和二环北路交叉口
23047.2
商业、住宅、办公
≤3.0
6000
9150
-23号
(徐海路南侧地块)
徐海路南侧，计划一号路西侧
231168
居住（含部分商业）
多层≤1.3 高层≤2.0
13870
24100
-24号
（金鹰商厦东侧地块）
彭城路东侧，河清路北侧
4925.2
公共停车场及商业办公
≤3.0
1480
1480
-25号
（郭庄路地块）
和平路南、津浦东路东、铁路以北
674566
居住、旅游配套
≤2.2
10
10
-26号
（徐工轮胎A地块）
复兴北路27号
36785
商业、办公、住宅
≤4.8
13000
13000
-27号地块
复兴北路21号，白云大厦北

商办
≤2.8
754
754

总成交金额：494624万元 东区土地供给量： 1053341㎡
总成交面积：3706377㎡

地块编号
土地位置
土地面积
计划用途
容积率
年限
挂牌起价
成交价格
-1号（二轻机械厂地块）
铜沛路127号
36600
 居住、商业
≤2.0
住宅70年，商业、娱乐40年，办公、文化50年
7100
10150
-2号(飞跃大道北A地块）
北至荆马河南路、西至徐运新河
78915
居住
≤1.6
4700
7100
-3号(汉之源拆迁安置地)
郭庄路南侧
202239
居住、商业
多层≤1.5中、高层≤2.0
19700
19700
-4号（飞跃大道北B地块）
北至荆马河南路、西至徐运新河
144651
居住
≤1.6
13000
13000
-5号(电机总厂B地块)
矿山路北侧
12635
居住
≤1.76
2800
未成交
-6号(姚庄二期地块）
东至苏商御景湾用地边界，南至欣欣大道
236179
居住
多层≤1.2、 中高层≤1.6、高层≤1.8
28300
28400
-7号(淮海服装厂地块)
响山东侧
21362
居住
≤1.3
2300
4320
-8号（管道二企业地块）
三环南路南侧，风华园对面
8907
商业办公
文化娱乐
≤3.8

未成交
-9号
（三环南路新华景苑地块）
三环南路南侧
7543
居住
≤1.5
1500
1500
-9号（三环南路新华景苑地块）
三环南路南侧
7543
居住
≤1.5
1500
1500
-10号（机电研究所地块 ）
黄河南路南侧，苏堤北路西侧
13674
居住、商业
≤3.0
——
5100
-11号( 云泉山庄地块）
金山东路南侧
41067
商业、宾馆
≤0.7
0
0
土地出让情况
总成交金额：110700万元 实际总成交面积：735032平方米 东区土地供给量： 223601㎡
（三）土地出让分析
现从上表徐州土地供求分析能够看出：
1、从分布区域上看，供地主体部分集中在周围区域。市区截止现在为止无出让地块，表现了市中心土地稀缺性。
2、经过交易时间，结合土地供给情况、成交情况和成交单价能够看出，年底投资百分比显著上涨。
3、从土地计划用途来看，仍以居住为主，这表现出徐州住宅市场需求量仍然保持良好态势。
综合以上分析能够看出，徐州市土地市场受到相关政策影响较小，整体相差不大。
Ø 房地产投资稳步上升。
l 土地供给决定了多年徐州市房地产发展，今年土地拍卖价格屡创新高，投资总额继续增加，全部反应出了徐州市房地产市场良好性，在土地基础上，房地产投资肯定上升。
Ø 房价深入上涨。
l 土地价格上涨，其成本直接转入房价，和楼盘本身素质提升全部将深入抬升房价。
Ø 市中心土地资源稀缺。
l 上面已经分析出，今年土地供给量关键集中再周围地域，土地供给则集中在市区范围，而且市中心土地关键为工厂拆迁和旧房改造。所以市中心土地供给量将相对降低。
Ø 房地产重心转移。
l 从现在徐州市房地产发展上能够看出多年徐州房地产市场重心已经转入城东和城南，绿地世纪城、苏商御景湾等大盘出现，组成多年徐州市主体市场。今年土地供给主体部分开始向市区周围发展，徐州市房地产发展重心逐步由市中心向周围区域转变。

（四）多年一季度各项指标数据分析

商品房预（销）售情况：

一季度商品房同意预（销）售面积共63.56万平方米，和同期相比增加40.96万平方米，其中商品住宅批售面积为51.96万平方米，比同期增加33.55万平方米。另外，房改房二手交易不停上升，说明存量房产在市场上仍有较强公营水平。
类型
一季度
一季度
一季度
一季度
同意预销面积
22.6
31.82
—
63.56
住宅（万㎡）
18.41
27.3
25.49
51.96
非住宅（万㎡）
4.19
4.52
—
11.6
住宅面积增加表:

房地产交易情况：

  据房地产交易管理部门统计资料分析，一季度共办理各类房产交易（不含优售公有住房）3805户（宗），交易面积34.34万平方米，交易额7.09亿元，比同期分别提升10.8％、7.68％、99.8％。其中增量住房交易为1933户（宗），交易面积21.87万平方米，交易额51900亿元，比同期分别提升8.5％、提升9.1％和提升95.9％；存量房产交易1872户（宗），交易面积12.47万平方米，交易额1.9亿元，比同期分别提升13.2％、5.23％和111.4％。

年度
户数
交易面积 （万㎡）
交易金额 （万元）
增量住房（商品住房）
一季度
1781
20.04
26494
一季度
1910
21.78
24982
一季度
1644
19.42
29100
一季度
1933
21.87
51900
存量住房（私房）
一季度
1653
11.85
8985
一季度
2493
18.21
16372
一季度
3328
20.86
27100
一季度
1872
12.47
19000

（五）东区房地产情况
（1）东区多年来房价指数走势分析

一季度东区住房价格在上涨基础上继续上涨，而且价格上涨较快，这关键是由金山桥开发区住宅价格上涨和新上楼盘如子房美景花园、徐州人家带动下形成。
四季度和三季度相比上升43.25％。东区住房价格在本季涨幅较大。该季该区域新增项目有：绿地世纪城一期、永泰东方美地一期、徐州人家、康怡佳园，新增项目规模较大，尤其是绿地世纪城可售楼盘不停推出和快速销售，带动了该区域房价大幅上升。估计后期该区域住房价格上涨空间不大。

（六）徐州市土地市场供求及未来影响分析；

经过多年徐州市供地上看，在现有基础上，今年供地情况不会产生较大变动。土地供给控制在一定水准上，而现有地价已达上限，市中心供地将有所下降，从整体上看，投资额将会小部分下降。另一面土地供给由政府主导，决定了需求也不会有太大浮动。

徐州整体供给量为：4462951㎡，东区土地供给量为：1276942㎡。根据容积率1.5计算，总建筑面积分别为：6694427㎡、1915413㎡。东区占28.6％。
根据“十一五计划”人均居住面积30平方，年供给量403万㎡。根据土地供给百分比，东区年需求115万㎡。依据徐州市区改造和城市人口增加，估计到，东区需求量将达成130万㎡。

产 品 定 位

一、项目概况
1、基地情况
地块处于徐州市东区，东临三环东路，原徐州服装厂地块。
2、计划情况
土地面积： 21362平方米
容 积 率： ≤1.3
总建筑面积：27770平方米
4、配套情况
周围配套设施相对缺乏，距离铜山路各项配套还有一段距离
5、道路情况
地块东面主干道是三环东路，南面主干道是铜山路，两条均为徐州城市主干道，路况平整，车流量较多。但项目具两条道路还有一段距离。

二、项目SWOT分析
优势：
东临三环东路，为城市主干道，出行动向较为便利
地块在东区，属于徐州城市计划发展方向，而且和市区相邻，为项目开发提供稳定潜在客源基础
地块呈北高南低坡地，有利于坡地景观塑造
地块靠山，而且地块内有大量植被，成为特有自然资源
开发企业为国有企业，能够给用户树立信心
劣势：
地块周围虽有铜山路、三环东路两条主干道，但中间还有一定距离。
项目容积率低，而且地块成条形，不利于整体计划
现在项目周围生活及商业配套较为缺乏，距离铜山路上生活配套设施较远
项目旁边了烈士公墓及垃圾中转站对项目标形象有较大影响
机会：
东区为徐州多年来城市计划发展方向，区域相关基础设施配套建设不停完善，无形之中可提升项目本身价值
区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基础吻合企业生活居住理念
以外地品牌企业介入为契机，房地产市场运作日趋规范，这为项目开发提供一个健康发展环境
区域尚无自然生态小区，本案推出将填补这一空缺。
威胁：
东区在售楼盘绿地世纪城规模大且品牌高，将客源分流、并会对项目推出时造成一定竞争压力
本案旁边新增“日成·奥运城”在规模、地段及入市时间上全部优于本案，对本案后期销售组成较大威胁
区域内还有部分待开发土地，其动向不明晰，这对项目组成较大潜在竞争威胁
提议：
项目对现有自然资源加以改造，充足营造景观公园住宅概念，填补市场空白。增加人工水景资源，通常水景资源能提升20％～30％利润空间。对于交通问题，因当改造项目距三环路部分路况。因奥运城项目地理位置和本案靠近，所以在规避奥运城项目对本案组成威胁同时，对其项目宣传加以利用。
最终目标：最大程度提升项目附加值
三、目标用户分析
本项目标目标用户为：

追求现代时尚，城市节奏感强，重视品味、富于情趣国际繁忙型中产阶级一族。

l 年纪集中在40岁以下，家庭结构小型化，多为两口或三口之家，所以居住空间不宜过分放大
l 二次以上置业者居多，对居住品质改善追求较高
l 整体素质较高，对新鲜事物有较快接收能力
l 现在价格原因为购房首要考虑原因，心理单价在区间在3500元左右，总价在50万以下
l 对花园洋房、小高层有一定程度偏好，无显著抗性表现
l 对居住品质有相当向往，但为其提供一定量支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养
l 对采光有尤其喜好，对通风条件也有一定程度偏爱。
l 对水景及自然景观有相当程度偏爱、对建筑风水没有显著取向
四、价格策略
定价方法（一）：成本定价法
土地成本4300万元
每平方米土地成本1548元
小高层建安成本1300元/㎡
花园洋房建安成本950元/㎡
前期计划费用30元/㎡
景观道路计划费用250元/㎡
水电配套费用250元/㎡
综合以上成本可得出：小高层成本：3378元/㎡ 花园洋房成本3028元/㎡
本项目含18%开发利润价位为：小高层：3986元/㎡ 花园洋房：3573元/㎡
定价方法（二）：市场需求和目标用户心理预期价位
市场调查资料显示：未来本区域市场目标用户群体预期价格平均价位为¥3500元/平米。
定价方法（三）：可比楼盘加权定价法
可比楼盘加权定价法定价原理：采取条件相同楼盘市场均价作为基数，对影响原因以权重系数形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品行业线性回归系数，验证其线性相关性，最终针对于本项目进行各项原因分值判定，将所得本项目标最终分值代入求得无锡市整体住宅项目价格分布线性回归方程中，求出本项目住宅部分在无锡市整体房地产市场上客观合理价格。
权
绿地世纪城
同发家和园
安达家园
日成奥运城
重
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较

程度
系数
程度
系数
程度
系数
程度
系数
10%
1.5
0.15
1.05
0.105
0.5
0.05
1.2
0.12
15%
0.5
0.075
1.05
0.1575
0.8
0.12
1.1
0.165
10%
1.2
0.12
1.1
0.11
1
0.1
1.1
0.11
15%
0.6
0.09
0.5
0.075
0.6
0.09
0.7
0.105
15%
1
0.15
0.5
0.075
0.7
0.105
0.8
0.12
10%
0.5
0.05
0.5
0.05
0.5
0.05
0.5
0.05
15%
0.8
0.12
0.8
0.12
0.8
0.12
0.7
0.105
10%
1.2
0.12
1.05
0.105
1.1
0.11
1.1
0.11
100%

0.875

0.7975

0.745

0.885

将各比较对象市场价格经比较系数修正后可得出

和项目A：
绿地世纪城
3100/0.875
3543
和项目B：
同发家和园
3500/0.7975
4389
和项目C：
安达家园
2800/0.745
3758
和项目C：
日成奥运城
3600/0.885
4068

本案价格推算可得
本案价格=项目A修正价格×A权重+ …… +项目D修正价格×D权重
= 3543*[0.875/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+
4389*[0.7975/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+
3758*[0.745/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+
4068*[0.885/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]
=3936元/平方米

住宅价格定位
综合三种定价方法得出结论：
现实状况市场运作价位 ---- ¥3936元/平米(市场比较法定价)
实现18%开发利润价位 ---- 小高层¥3986元/平米 花园洋房3573元/平米(成本定价法定价)
市场最易接收价位 ---- ¥3500元/平米(目标用户群体预期价格)
参考价格
=（市场比较价格+实现利润18%成本价格+目标用户群心理价格）/3
=（3936+3986+3500）/3
= ¥3807元/平米（小高层毛坯）
本项目提议采取精装修设计，提升竞争力和产品品质，装修成本费用控制在400元以内
项目周围无同类花园洋房项目作为参考，所以以利润18％价位基准
住宅价格定位: 总均价为3690元/平米。小高层均价3807元/平米，花园洋房均价3573元/平米

价格策略
  项目成功是否，开盘定价及后期价格策略是关键原因之一，依据市场调查情况，周围多个项目楼盘价格全部是低开高走价格策略。
所以，提议本项目开盘采取低开高走价格策略。
提议开盘均价定在低于周围同类产品200元左右价格入市，最终实现预期售价。（具体情况因依据开盘时市场情况进行调整）

这种低开高走方法好处于于：
1、使已购置用户信心保障；
2、对观望用户有一定促进作用；
3、很好地引入投资者；
4、同竞争对手项目相比有较大竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。
5、内部认购期间积累大量用户，为项目后期正式销售形成良好社会口碑

五、市场战略和产品定位
1、基础市场战略
（1）区域价值及市场环境分析
◇本案应坚定不移地定在住宅产品中高端，把实现利润目标有效手段放在成本控制上，而不是售价上
◇作为东区价值型中高级住宅物业，倘若使之含有高端形象，在规模处于劣势情况下，必在产品品质上做精，以满足使用功效为主；必需满足客群对高级住宅形象提升要求
◇东区建设不停加紧，众多住宅项目纷纷开工建设，加上大盘“绿地世纪城”及项目周围新增“日成·奥运城”对本案组成压制效应，使得本案必需把握入市先机及压缩工程周期以规避供量风险，取得销售短平快
◇不容忽略地缘其它区域楼盘对本案组成分流客群威胁，不容忽略区域内购房群体购置力，要有意识从区域周围项目分流买家
◇充足利用地块带来住宅场所纯粹性，交通新格局带来便利交通资源优势，及计划方案本身带来弹性空间竞争力
（2）关键市场战略

小户型、低总价；精装修、高品质、高性价比

2、项目档次形象定位
(1)、产品档次品质定位参考依据
关键包含：项目总体设计目标、目标用户群定位、区位地段价值、周围景观资源价值、建设成本、售价期望值及利润期望值之间相关作用关系、市场购置承受力等。
(2)、产品档次品质表现方法
关键包含：材料类别和档次、建筑艺术造型和品味、公建配套档次和特色、景观设计水平及特色、物业管理水平及完善程度等。
(3)、产品档次品质定位提议
鉴于项目地块高品味设计目标定位及其拥有较为理想、具特色区位价值等，提议产品档次定位为既具浓厚传统居住文化气氛，又具现代建筑艺术高品味高尚住宅小区。

依据地理位置、装修标准、设施水平得出产品硬件档次标准，充足利用项目周围自然景观资源，综合优劣分析，提议项目档次定位为：
国际化精品公园水景居住小区

3、产品定位
东区项目规模大、供给量集中，传统多层住宅在整个房地产市场上竞争没有太大优势，即影响加大了后期销售竞争压力，又无法树立企业品牌形象。所以在依据对本案产品特点，及市场及资源环境条件分析，将本案定位为：

精品花园洋房及小高层住宅小区

产品关键魅力点挖掘：
关键魅力一：徐州精装修高级住宅小区
关键魅力二：项目周围自然环境资源
关键魅力三：低建筑密度、高绿化覆盖
关键魅力四：高品质、高级次精品生活空间
关键魅力五：东区大型稀有些人造水景资源

六、项目建筑计划设计目标及设计理念
（一）设计目标
1、目标设计基础依据
（1）徐州区域市场竞争特征
（2）徐州区域市场现存及潜在竞争对手设计目标
（3）徐州区域市场有效需求特征
（4）项目设计目标可操作性
（5）项目发展商实力和信念
（6）项目地块固有特征（区位、自然景观、地态、规模等）
2、目标锁定
（1）徐州高尚住宅市场“后起之秀”
（2）徐州最具景观特色高尚住宅小区
（3）具创新风格国际化小区
（4）徐州住宅样板小区
3、目标设计检验标准
（1）符合二十一世纪小区住宅发展时尚
（2）注意建筑成本和市场接收能力
（3）符合目标用户审美品味
（4）具新闻价值意义而非哗众取宠
（二）设计理念
设计理念即设计纲领和基础标准。
就该项目而言，其要旨以下：
1、项目设计追求其实在居家感受，让居住其中人感受到居家祥和及生活现代和舒适。
2、以明快、现代、亮丽建筑语言为主体，融入地域特色建筑语言及文化符号；
3、引领二十一世纪住宅时尚，并将徐州优异居住宅文化特色和国际城市化形象有机融合；
4、以功效为本，形式节奏、韵律、百分比、尺度和协调跟着功效走，在成本控制下，去创新建筑形式美；
5、在和城市风格相对统一中发明出特色，既能对应徐州开敞、宏伟、现代、气宇轩昂，又能品味其中居住文化神韵、意境和情愫；
6、和城市计划相协调，合理充足兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源）、
7、为特定目标用户群“量身定做”，并让居者实实在在感悟到现代新生活方法精髓所在。

（三）、项目计划环境布局提议
（1）、项目景观环境设计观念提醒
环境设计是经过调动包含园林绿化、文化艺术、建筑空间美学及多种休闲生活设施在内多种综合元素，去为居者发明某种特定生活方法。环境设计丰富了建筑生活品味及美学内涵。
1、空间环境设计→满足人活动要求
2、生态环境设计→有益人生活要求
3、视觉环境设计→满足人心理要求
4、文化环境设计→陶冶素养
5、智能环境设计→满足人信息、安全等要求
6、管理环境设计→符合人方便要求，进而发明小区特色文化

方案一：小高层两单元并列排放
A、B小高层
C、E、G、H、J花园洋房
方案二：小高层三单元并列排放
A、B小高层
C、E、G、H花园洋房
I、运动配套设施（如网球场）
D、F处做小型会所，前期做售楼处用，后期做会所或物业管理办公场所
AB、EF、GH三处之间选择性做两处中心花园

（2）项目计划布局提议
1、项目地块地貌特征及周围环境特征
① 项目地块和工体景观绿化和响山自然景观资源互为呼应，含有东区其它住宅地块鲜为拥有自然景观条件，合理引借和衔接是计划布局关键参考原因之一。
② 项目地块周围建筑物大多缺乏生气和特色，且显陈旧、破败，和项目标高尚居住品质定位殊难协调，计划布局中考虑相互合理区隔，实属必需；
规模庞大“绿地世纪城”某种意义上可说是东区建筑群中“亮点”，怎样和其呼应，盖其“光芒”，也是计划布局该考虑一个方面。

2、计划布局总体思绪提议
小区错开部署或并列式部署，形成半开敞空间/似开似合空间。将响山自然景观资源经过建筑错落设计巧妙地引借入内。建立人工水景资源，提升项目整体品质同时，为项目后期销售增添附加值

3、主入口空间处理提议
（1）主入口拟设于地块东界，关键是因为项目东界距离主干道最近，出行较为便利。
（2）主入口空间设计注意控制高度和体量，适度控制由大门进入小区空间距离。这么做，一定程度上会影响外景借引，但却能够反衬出小区内景魅力，同时给外界适度神秘感，确保小区居住空间幽寂宁谧，和和众不一样高雅格调。
（3）主入口空间设计提议利用高科技手法，突出小区高尚品味和现代感，而材料利用及空间造型努力争取追袭徐州传统居住文化意象。

4、公共空间景观提议
立体绿化
为了提升整个小区绿化均好性，并利用绿化增加建筑个性和吸引力，提议在外墙面、窗台、庭院、墙角等各处安排诸如灌木、香草、蔷薇等植物，形成一个丰富系统、从地面到空中立体绿化系统。

观风景带
在设计区域内景观轴线时，考虑和休闲设施相互结合，真正做到，“生活式景观”，在生活过程中，成为景观参与者，而不是仅仅停留在旁观者境地。

5、配套公建项目处理提议
总体上，配套公建项目布局将接收“边角标准”指导，尤其是配电房，垃圾处理站、煤调站、锅炉房等干扰居住品质公建项目，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建则可合适考虑安排到会所、住宅底部合适位置。
当朝向和景观产生矛盾时，有半数以上人认为应该选择景观而放弃朝向。假如我们能够利用水景，就能使朝向不好房子更益于为大家接收。楼盘依山而建，围绕山景这个专题，强调自然山势、人工水景、植被绿化和建筑浑然一体。整体上看，整个小区建筑就像山上淌下来一样，舒缓、从容。

并不是仅仅靠山而建，做了大面积绿化、水系景观、山系景观、建筑小品等等，就能够标榜自己做到了“家在公园里”。要真正找到“家在公园里”感觉，最需要是对景观无处不在细节雕琢，充足利用靠山而建优势，怎样和山有效地连接起来。比如对架空层处理，比如对绿化和建筑礼堂感官处理。换任何一个角度，全部能感觉到层次感和立体感十足绿化空间；设置在区间道路中央小品建筑，更折射出一个参与性和亲和性；小区小公园景观、小桥流水等，更是和人友好共生；绿化延伸到了架空层；亭台楼阁高低错落，楼群层次感强，建筑角落绿化无处不在。

6、交通组织提议
提议人车分流，车行道采取沿地界线环状部署，或直接从临街车入口处进入地下停车场，不和人行道发生平面、立体交叉。

（四）、户型设计提议

1、户型面积及配比定位
住宅面积：主力房型为80~100平方米二房和110~140平方米三房，辅以少许大面积三房、四房。

房型
面积范围
所占百分比
二房两厅一卫
80～100平方
50%
三房两厅一卫
110～140平方
50%

2、 户型设计关键点
（1）、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而关键为休息睡觉之用卧室显然需要最大程度静谧，所以应将它们严格分开，确保休息人能安心休息，要走动娱乐人能够放心活动。
　　（2）、公私分开。家庭生活私秘性必需得到充足尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）和客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门方向。
　　（3）、主次分开。买房通常是大家事业奋斗有成，生活质量迈上台阶表现。为了彰显业主成功，也为了家庭组员之间起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽大、大气，而且应单独设置卫生间，应和父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应和关键家庭组员房间有所分离。
　　（4）、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏房间应和精心装修怕水怕脏卧室等分开。
　　一套好户型，必需做好“通”、“透”工作。 同时采取大开间、短进深设计理念，确保视野开阔。使得全部房间全部能够平等分享阳光、景观、空气。

（五）、会所设计
因本案体量不大，开发周期短，考虑到前期建造售楼处时，营造会所气氛，做特色专题会所，成为项目树立形象不可缺乏一笔。
本企业认为，本项目标会所经营和开发要遵照以下多个标准：
遵照开放性、社会化和市场化经营标准，同时兼顾专属会员“特权”消费。
品牌化发展。实施品牌战略，努力塑造受消费者尊重品牌。
专题型会所标准，给予会所经营明确专题，方便吸引固定消费组员；
可连续性经营。不仅重视“假日经济”消费，更强调“全天候消费”和“可连续性经营”见解。
连锁化发展。实施品牌连锁化发展，不停“复制”市场而节省交易成本；同时，也使消费者享受规模经济所带来更多价值。
定制化服务。顺应新经济条件下大家对差异化、个性化、网络化和速度化追求，使“一对一”服务和定制化服务成为现实。
经过我们对以上标准分析，本企业提议，本项目会所经营方法以满足用户对会所最基础要求前提下，进行专题化经营，本案会所因表现出文化内涵，提升项目整体品位。
会所前期作为售楼处使用，营造出小区整体环境

（六）、项目建筑风格分析提议
应该说，占据市场主流仿古典西洋建筑风格和现代主义建筑风格，其对应市场实际接收程度仍是相对较高，我们在创新过程中不能一味只顾批判而忽略合理吸收，由此提议：
项目应从上述建筑风格中提取那些已为市场主动认可“营养”元素，极力创新，创新出现代、亮丽个性化和高品味、典雅格调同时，又理性地挖掘