省物业管理项目招投标管理办法模板.doc

黑龙江省物业管理项目招投标管理措施

第一章 总 则
第一条 目标和依据。建立物业管理市场竞争机制，保障物业管理企业公平竞争，维护招投标双方正当权益，结合本省实际情况制订本措施。
第二条 适用范围。凡在全省城市行政区域内进行物业管理项目招标投标活动，均应遵守本措施。
第三条 基础标准。物业招投标，应坚持公开、公正、公平和老实信用标准。
第四条 管理部门。省建设行政主管部门主管全省物业招投标管理工作，并组织本措施实施。
各行署、市、县房产行政主管部门，主管本行政区域内物业招投标管理工作，并组织本措施具体实施。
第二章 招 标
第五条 招标项目。在全省城市行政区域内物业，符合下列情况之一，应该采取公开招投标方法选择物业管理企业：
（一）一个物业管理区域内，多层物业计划总建筑面积在3万平方米以上，或高层物业计划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业计划总建筑面积在2万平方米以上新建物业；
（二）已成立业主委员会，建筑面积4万平方米以上，含有招投标条件现有住宅区和其它物业；
（三）业主委员会或业主（代表）决定经过招投标选择物业管理企业。
在本市行政区域内物业，不符合前款要求其它物业，依据情况可实施公开和邀请招标，不实施招标新建物业必需委托含有资质物业管理企业管理。符合下列情况之一，能够不实施物业管理招投标：
（一）物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立；
（二）物业使用在保密或安全方面有尤其要求；
（三）外国政府、个人、国际金融机构等捐赠建设，而且有明确要求。
第六条 招标人。物业管理项目标招标人（以下简称招标人）是指进行物业管理项目招标新建物业建设单位、业主委员会或相关物业产权人。
新建物业还未交付使用或已交付使用但还未成立业主委员会，建设单位是物业管理项目标招标人。
业主委员会采取招标方法选聘物业管理企业，必需经业主大会或业主代表大会讨论同意。
第七条 招标组织。招标人应在当地房产行政主管部门指导下，组建招标工作小组，也可委托含有二级资质以上物业管理企业或对应咨询服务机构代理招标事宜。
招标人组建招标工作小组应该含有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标能力，并按下列要求组建：
（一）招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人，其法人代表（责任人）或其代理人参与招标工作小组；已组建业主委员会，由业主委员会代表参与招标工作小组。
（二）和招标物业相适应经济、技术和管理人员占招标工作小组组员总数50%以上。
第八条 招标文件。招标人或其组建招标工作小组应该编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应包含以下关键内容：
（一）招标人名称、地址、招标工作小组或其委托招标代理机构联络方法；
（二）物业基础情况，包含物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、关键设备设施、物业档案（含施工或完工图纸），出售情况，入住率等；
（三）委托管理内容及要求；
（四）物业管理用房安排；
（五）投标人资质和条件；
（六）投标书编制要求；
（七）组织解释招标文件及实地考察物业时间；
（八）投标书密封要求和送达截止时间，地点及方法；
（九）开标、询标时间、地点、方法和程序；
（十）投标报价要求及评标标准；
（十一）拟签署协议关键条款；
（十二）其它事项说明。
招标文件可载明投标确保金缴纳、对未中标人编制投标文件经济赔偿方法等内容。
第九条 投标确保金和标书编制赔偿金。招标文件要求由投标人缴纳投标确保金，投标人应该缴纳；投标确保金应在确定中标人后30日内退还投标人。
招标文件对未中标人承诺支付标书编制赔偿金，招标人应该支付。
第十条 招标公告、招标邀请书。招标人采取公开招标方法，应经过报刊、广播、电视或其它公开方法公布招标公告；招标人采取邀请招标方法，应向3家以上含有对应物业管理资质物业管理企业发出投标邀请书。招标公告应包含以下内容：
（一）招标人名称、地址和联络方法；
（二）招标物业名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理时间；
（三）投标资格条件、报名地点和期限；
（四）获取招标人文件时间、地点、方法和相关费用等。
招标人应在公布招标信息前，将招标项目介绍、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地房产行政主管部门审批。
第十一条 截标期间。物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止期间，不得少于20日。
第十二条 招标文件修改。招标工作小组或其委托代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容和招标文件内容不一致，招标人应在截标期日前15天，以书面形式通知全部投标人。
招标人对已发出招标文件进行修改，应在截标日前15天，将修改后投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达，投标文件送达截止期日顺延。
第三章 投 标
第十三条 投标人。物业管理项目标投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标，参与投标竞争含有对应物业管理资质企业。
第十四条 跨省、市进行招投标物业管理企业，要凭本省、市房产行政主管部门介绍信，到招标物业所在省、市房产行政主管部门立案，方可参与招投标活动。
第十五条 投标申请材料。投标人申请参与物业管理投标，应向招标人提供下列证实材料：
（一）投标申请汇报；
（二）《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件；
（三）投标人基础情况说明，包含企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管物业及管理情况、人员情况等；
（四）年度企业会计报表复印件；
（五）招标文件要求提供其它证实材料。
第十六条 投标单位资格评定。招标人应在当地房产行政主管部门监督下对申请参与投标单位进行资格评定，依据单位资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定投标单位不得少于3个。
第十七条 投标文件。投标人应按招标文件要求编制投标文件。投标文件应该包含下列关键内容：
（一）管理服务理念、目标；
（二）物业管理机构运作方法及管理制度；
（三）管理服务人员配置；
（四）对应管理设施配置说明；
（五）物业管理费用收支预算方案；
（六）物业管理服务分项标准和承诺；
（七）物业维修养护设想；
（八）物业管理应急方法；
（九）招标人要求其它内容。
第十八条 投标文件送达、修改和撤回。投标人应在截标期日前，将加盖投标人单位和法定代表人印章后投标文件密封送达招标人。
招标人收到投标文件后，应妥为保留，在开标之前，不得启封投标文件。
投标人在截标日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交投标文件。经补充修改内容为投标文件组成部分。
投标人在截标期以后送达投标文件或经补充修改投标文件，招标人应该拒收。
第十九条 无效投标文件。投标文件发生下列情形之一，投标文件无效：
（一）未密封；
（二）未加盖投标人单位和法定代表人印章；
（三）未能按招标文件要求编制；
（四）逾期送达。
第二十条 重新招标。投标人少于三个，招标人应该依据本措施重新招标。
第四章 开标、评标和中标
第二十一条 开标时间，地点。招标人应在招标文件确定提交投标文件截标期日同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定地点。
第二十二条 开标。开标由招标人主持，邀请全部投标人参与。
开标时，由投标人选派代表检验投标文件密封情况，经确定后由投标工作人员当众拆封，宣读。招标人在截标期日前收到全部投标文件，全部应在开标时当众给予拆封，宣读。
开标过程应该统计，并存档备查。
招标人可委托公证处对开标过程进行公证。
第二十三条 评标组织。招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会组员人数为5人以上单数。其组员由招标人代表和物业管理投标评审教授组成。其中，招标人代表不得超出评标委员会组员数三分之一。
物业管理投标评审教授可由招标人从房产行政主管部门提供物业管理投标评审教授库名册中采取随机抽取方法确定。和投标人有利害关系，不得成为评标委员会组员。
评标委员会组员名单在中标结果公布前应该保密。
第二十四条 评标。评标委员会能够要求投标人对投标文件中含义不明确内容做出必需澄清或说明，但投标人澄清或说明不得违反投标文件本意。
评标委员会应该在严格保密情况下，结合投标文件、公开答辩、投标人管理业绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分，排出名次；设有标底，应该参考标底。评标结束后，应向招标人提交经密封评标汇报，并推荐经评审得分最高投标人为中标人。
前款要求企业综合情况包含企业资质等级、经营情况、财务情况及经察看物业管理现场情况等。
评标委员会组员及参与评标相关工作人员不得透露投标文件评审情况。
第二十五条 中标。招标人应依据评标委员会推荐意见确定中标人，并应在7日内向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知全部未中标投标人。对未能中标投标人，招标人应退回其投标文件。
第二十六条 评标中止。经评标委员会评审，全部投标全部不符合投标文件要求，能够否决全部投标。招标人可依据本措施重新招标。
第二十七条 协议签署。招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，依据投标文件和招标文件，签署《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务协议》，并到当地房产行政主管部门物业管理机构立案。
第二十八条 悔标处理。中标通知书对招标人和中标人含有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目标，应负担赔偿责任。
中标人放弃中标项目，招标人要在当地房产行政主管部门监督下，根据评标委员会评分排名次序，确定分值排名第二投标人为中标人，如仍达不成协议，此次招标视为无效。
第二十九条 招标费用。物业管理招标过程中发生广告代理信息公布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付。
招标人为业主委员会，招标过程中发生相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其它收益中列支。
第三十条 招投标时限。新建商品房需预售，其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成；新建商品房出售，应在物业交付使用前6个月完成。
已交付使用物业招标活动，应在原物业管理服务协议终止前2个月完成。
第三十一条 物业档案材料移交。招投标活动结束后，招标人或原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：
（一）各类物业设施验收、接管档案；
（二）和供水、供热、供电、供气、环卫、有线电视等单位签订协议书、合相同资料；
（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
（四）公共设备、公共设施设置清单、图纸和运行、保养、改造、维修统计和凭证；
（五）以幢为单位维修基金分户清册或资料；
（六）房屋质量确保文件和房屋使用说明文件；
（七）财务收支帐册；
（八）公共配套设施产权及收益归属清单；
（九）物业管理所必需其它资料。
第五章 法律责任
第三十二条 招标人违反本措施要求，应进行招标项目不招标或不按要求招标方法招标，由当地房产行政主管部门责令限期更正，并给予处罚。对新建物业开发建设单位不按要求进行招标，不予办理房屋预（销）售许可证。
第三十三条 招投标过程中出现下列行为应视为无效招标：
（一）招标人向投标单位或她人透露可能影响招投标公平竞争情况；
（二）招、投标双方有弄虚作假恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其它投标人正当权益行为；
（三）未经房产主管部门审核同意，不接收监督，私自进行招投标。
第三十四条 对违反三十三条要求物业管理企业，由当地房产行政主管部门报请资质同意机关给予资质降级、收缴资质证书和由县以上房产行政主管部门按相关要求给其它对应处罚。
第六章 附 则
第三十五条 招标申请书、招标文件、邀请招标通知书、投标人资格审查通知书、项目投标书、中标通知书样式由各地、房产行政主管部门制订。
第三十六条 本措施由省建设行政主管部门负责解释。
第三十七条 本措施自10月1日起施行