长沙老城区城市更新模式与规划策略研究.pdf

18摘要：城市更新研究多以局部地段为案例，以整个“老城区”或“历史城区”为案例的研究较少。以长沙老城区为研究对象，首先，归纳并分析了老城区城市更新面临历史保护、功能疏解、业态升级、设施老化、拆迁安置和政策体制等突出问题。其次，基于老城区现状特点，提出了老城区城市更新的总体目标与专项目标，梳理了适应老城区城市更新不同类型的技术模式为微改造、综合整治、环境提质、拆除重建四类，运作模式为政府主导、开发商主导和多元主体合作三类。最后，基于多种因素考虑，因地制宜地将老城区划分为多个城市更新单元，并从整体保护、空间优化、城市活力和公众参与等方面提出了长沙老城区城市更新的规划策略。关键词：城市更新；有机更新；历史城区；长沙Abstract：Considering that urban renewal research mostly focuses on local areas as cases,and there are few studies on the entire old urban area or historical urban area as cases,this article takes the old urban area of Changsha as the research object.Firstly,it is summarized and analyzed that the urban renewal in old urban areas faces prominent issues such as historical protection,functional relaxation,upgrading of business formats,aging of facilities,demolition and resettlement,and policy systems.Furthermore,based on the current characteristics of the old urban area,the overall and specific goals for urban renewal in the old urban area were proposed.The technical models suitable for different types of urban renewal areas in the old urban area were sorted out into four categories:micro transformation,comprehensive improvement,environmental improvement,demolition and reconstruction.The operational models were classified into three types:the government-led,the developer-led and the multi-party cooperative.Finally,based on multiple factors,the old urban area was divided into multiple urban renewal units according to local conditions,and planning 陈群元，解 成Research on Urban Renewal Models and Planning Strategies in the Old City of ChangshaCHEN Qunyuan，XIE Chengstrategies for urban renewal in the old urban area were proposed from the perspectives of overall protection,spatial optimization,urban vitality,and public participation.Key words：urban renewal；organic renewal；historic cities；Changsha中图分类号：TU984 文献标志码：A 引言城市更新的概念源自西方，城市更新是应对城市发展过程中城区老化问题而采取的解决方案。城市更新有多种模式与做法，有推倒重建的大拆大建式的城市更新模式，也有不破坏街巷格局和基本风貌特色的修补式的城市更新模式，即“有机更新”“微更新”“微改造”或“城市修补”等。“有机更新”的理论是吴良镛先生在对中西方城市发展历史和城市规划理论充分理解的基础上，结合北京什刹海地区规划研究提出的1。吴良镛先生认为城市从整体到局部，像生物体一样是有机关联和谐共处的，城市建设必须顺应原有的城市结构，遵从其内在的秩序和规律，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致2。由此可见，“有机更新”模式是一种可持续的城市更新模式，已被国内诸多历史文化名城所接受，成为一种较为流行并且切实可行的古城保护与更新的理论方法3-6。文章编号：1674-4144（2024）002-0018-08 DOI：10.19924/ki.1674-4144.2024.002.003陈群元，解 成：长沙老城区城市更新模式与规划策略研究长沙老城区城市更新模式与规划策略研究基金项目：国家自然科学资金项目“基于GIS和RS技术的城市群紧凑度研究”（编号：51178168）。作者简介：陈群元，长沙市城市规划研究室主任，正高级工程师，博士；解 成（通信作者），长沙市自然资源和规划局总规划师。19Vol.38 No.02 2024CHINA ANCIENT CITY2024年 第38卷 第02期1 研究现状目前，中国城市建设普遍进入了增量与存量并重，甚至大部分城市逐步转入到以存量更新为主的时代，关于城市更新模式与案例研究越来越多。武汉市提出了以重点功能区建设为核心的更新模式，全市划定了8个重点功能区，着力推进片区协同开发7。深圳市于2021年颁布了深圳经济特区城市更新条例，城市更新活动经历了从个案试点到全面制度化、市场化、法制化的发展历程，积极推进市场化更新模式8。北京“十四五”城市更新规划体现减量发展理念，正在推进由片区综合开发更新模式到片区统筹更新模式的转变，并探索全域更新模式9。广州在全国率先提出“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造概念，更新模式不断演进，“三旧”改造正向系统化、个性化、网络化的城市更新模式发展，并首创“微更新”模式10。上海在旧区更新的进程中，出现了两种主要的更新模式：一种是结合房地产开发的“毛地出让”模式，另一种是由政府主导的“土地储备”模式11。国内有关城市更新的案例研究多以局部地段为主12-14，以整个“老城区”或“历史城区”为案例的研究相对较少。研究的目光过多地偏向于物质环境更新，停留在具体的规划、设计等工程技术层面，而对历史文化、社会经济等方面缺乏关注和深入研究，较少从总体规划策略层面对城市老城区的整体城市更新进行统筹性研究，导致城市更新往往因没有解决系统性、根本性的问题而难以达到预期效果。2 研究范围本研究所指的老城区范围包括长沙历史文化名城保护规划所界定的历史城区和岳麓山历史文化风貌区两个区域，总面积为21.03 km2（图1）。其中，历史城区的范围就是明清长沙老城范围，北至湘春路，东南到芙蓉路、建湘路、白沙路，西至湘江，总用地面积为5.6 km2，历史城区内又包含了一个总面积约3.15 km2的古城历史文化风貌区。岳麓山历史文化风貌区，位于湘江西岸，东至橘子洲，南至麓山南路、阜埠河路，西至环线，北至枫林路，由麓山景区、天马山景区、橘子洲景区及湖南大学、湖南师范大学、中南大学早期建筑群等组成，总用地面积为15.43 km2。长沙老城图1 长沙老城区范围20陈群元，解 成：长沙老城区城市更新模式与规划策略研究由于历史原因，长沙老城区现状用地结构存在许多过时之处，譬如：部分地段的建筑及设施老化严重，甚至成为危房，已不能再继续有效发挥其使用功能，大量行政办公与高等教育用地集中在老城区，导致老城区严重的交通拥堵等。这些不适应老城区功能升级的传统功能需要向城市外围进行适当疏解。3.3 业态升级的问题长沙老城区作为城市中心区的地位一直在延续，中央商务区也位于此，与历史城区相互叠加，形成颇具规模的商业集聚区。然而，随着时代的进步，传统的大规模、高密度的商圈业态陈旧，与消费升级和购物方式的转变不相适应，其疲态和弊端表现为：一是大型商业设施过分集中，特大城市仍然还是单中心城市，既造成城区整体商业布局的失衡，也导致老城区相关基础设施与配套条件因缺乏用地空间而短缺。二是商贸形式较为传统和单一，经营模式相对落后和竞争优势偏弱。三是缺少现代消费人群需求的购物附加值，难以吸引时尚型消费群体。四是还存在不少低端的零售业，并缺乏对历史文化商业价值的充分挖掘。3.4 设施老化的问题长沙老城区的市政设施、交通系统与社区服务设施等都是基于原有的居住人口规模和标准进行配置的，随着生活水平和服务配置标准的提高，以及人口容量的扩大，加之原有设施的老化等原因，老城区设施承载力不足的问题逐渐凸显出来，包括：（1）供水、排水、电力、燃气、环卫及消防等各项市政设施的缺口逐渐扩大，历史城区内往往出现污水横流、燃气不通、管线私搭乱建等脏乱差的现象。（2）路网密度不足，断头路较多，支路网系统性不足，停车设施严重缺乏，交通可达性较差。（3）社区生活服务设施空间分布不均，因用地空间紧张，改建扩建存在困难，呈现总量不足的状况。3.5 拆迁安置的问题长沙老城区相当多的居民仍集中居住在老旧小区或城中村内，这些区域或多或少都存在着低层建筑密集、建筑老化严重、居住条件拥挤、环境质量不高、基础设施不足、治安较差等问题。随着人们生活水平和认识水平的提高，老城区居民对高质量生活环境的需求越来越迫切。但是，在市场化、货币化等拆迁补偿机制的实际运作过程中，拆迁人与被拆迁人之间的矛盾突出。譬如，老城区的房屋产权关系复杂，产权认定难，导致补偿标准的落实存在较大困难。人均住宅面积过小，按现有政策安置，部分拆迁户到手拆迁款过少买不起房子，就地安置与异地安置的意向不统一等问题都导致老城区的拆迁安置难度较大。区是“山（岳麓山）水（湘江）洲（橘子洲）城（古城）”风貌特色的核心载体，是当今长沙之所以成为网红城市的魅力所在，当代人应有高度的历史责任感、使命感保护好这个承载长沙城市灵魂的历史空间和特色空间，因此，从整体系统的角度研究长沙老城区城市更新的策略具有重要的历史价值和实践意义。3 长沙老城区城市更新面临的问题随着近年来社会经济的快速发展，城市建设和更新改造速度不断加快，城市面貌发生了巨大的变化，人口和建设用地规模不断膨胀，长沙老城区所承担的功能也不断增加，老城区的城市问题突出且日趋复杂，物质老化、结构退化、功能衰退并存。并且，长沙老城区作为保护核心区，与城市更新核心区几乎重叠一致，存在保护与发展的双重需求，既要满足对历史文化风貌区、历史文化街区、历史地段、历史街巷、文物保护单位、历史建筑以及非物质文化遗产等进行全面整体保护的基本诉求，又要满足集中有效地利用城市土地资源来改善居民基本生活条件等提升城市品质的基本需求。但是，老城区的保护与发展往往矛盾突出和问题重重。3.1 历史保护的问题长期以来，以大拆大建为特征的旧城改造或棚户区改造是老城区城市更新的常规做法，这种常规做法通常引入房地产开发，虽然能有效地弥补城市建设资金的不足，并在一定程度上解决住房供给不足和质量不高等问题，但这种城市更新的模式也带来许多新问题，譬如老城区高强度开发会引发建筑密度和容积率过高、交通流量过大、绿地率过低、公共活动空间不足，以及历史街巷格局、历史文化记忆、城市传统风貌等遭到破坏，甚至导致古城风貌丧失殆尽等问题。此外，老城区改造大多采用迁出原住民的做法，导致城市文脉和邻里关系的中断，使老城区的居民社会关系发生根本性变化。老城区城市更新与历史保护如不能充分协调与有机结合，将对长沙这座国家级历史文化名城的城市特色延续带来极大威胁。3.2 功能疏解的问题随着城市不断发展，老城区的产业结构和城市功能也将随着时代发展而逐渐高级化，否则，老城区将会逐步衰退与空心化，这是城市发展的客观规律。长沙老城区既是历史城区，也是中央商务区，因此，在快速城市化的过程中，其城市功能提升的需求更为迫切。城市功能提升，需要部分旧功能的疏解与退出，21Vol.38 No.02 2024CHINA ANCIENT CITY2024年 第38卷 第02期3.6 政策体制的问题老城区城市更新牵涉政府、企业、居民、社会团体等多方利益，无论是居民拆迁安置、企业搬迁，还是基础设施更新等都需要大量的资金，资金是协调各方利益主体关系和促成城市更新项目落地实施的催化剂和关键因素。老城区如果采取有机更新模式，资金主要靠政府筹措，资金缺口较大，资金短缺成为老城区城市更新过程中最大难点，但如果采取大拆大建的房地产开发模式，则不符合历史文化名城的保护要求。目前，长沙老城区城市更新牵头的有建设、规划等多个部门，没有制定城市更新的实施细则，在城市更新项目实施中，市与区两级政府的责权利未得到清晰划分，存在市政府更多地将城市更新包袱甩给区政府，以及区政府实施市政府城市更新方案打折扣的现象，城市更新的体制机制还没有完全理顺。4 长沙老城区城市更新目标与模式城市更新模式取决于城市更新的目标。鉴于长沙老城区既是城市中心区，也是历史文化名城保护的核心区，城市更新总体原则由原来的“拆、改、留”，变为“留、改、拆”，即从传统的以“拆”为主，以“留”为辅，大“改”的城市更新方式，转变为以“留”为主，以“拆”为辅，小“改”的城市更新方式。同时，城市更新统筹兼顾经济、文化、社会等多重目标的实现15，长沙老城区城市更新分为总体目标和专项目标。4.1 城市更新的目标4.1.1 总体目标长沙老城区城市更新的总体目标是通过有机更新或微更新方式，保护老长沙历史街巷，保留老长沙历史记忆，展现老长沙历史风貌，诉说老长沙历史故事，彰显“山水洲城”名城魅力；完善基础配套，改善人居环境，保持和激发老城区城市活力，进行功能置换和新业态植入，优化城市功能，提升城市品质，展示长沙现代化大都市形象。4.1.2 专项目标长沙老城区城市更新的专项目标为：（1）历史文化保护目标。针对长沙老城区历史空间格局逐步缩小、历史文化风貌逐渐丧失等问题，坚持严格保护天心阁至岳麓山这个城市传统风貌扇形空间，包括保护以河西岳麓山历史文化风貌区为代表的自然景观，保护河东以古城历史文化风貌区为代表的人文景观，保护“岳麓山橘子洲杜甫江阁天心阁”等视线景观走廊，传承和延续长沙“山水洲城”城市意象空间。（2）人居环境改善目标。改善老城区居住环境，适当疏散过密的人口。针对长沙老城区房屋破旧、居住拥挤、环境恶化、设施短缺等物质性老化问题，加强老城区人居环境改造和治理，完善教育、医疗、养老、体育、公园等配套设施。（3）城市功能优化目标。针对长沙老城区城市功能衰退，推进老城区功能疏解，促进部分功能的外迁与置换，对外迁对象进行科学系统的选址论证，并植入新功能，通过片区功能优化带动老城区的高质量发展和可持续发展。4.2 老城区城市更新的模式长沙老城区范围较大，总面积达到21.03 km2，虽然都统称为老城区，但其内部各片区现状也存在差异，如历史文化街区与非历史文化街区在城市更新过程中遇到的问题不一样，采取的更新模式也不同。因此，针对老城区大范围的城市更新，宜分片区进行区别对待，因地制宜、因势利导，采取多种途径和多个模式进行行之有效且切合实际的更新改造16-17。4.2.1 城市更新的技术模式经过现状调研摸底，长沙老城区城市更新的技术模式可分为：（1）微改造类。微改造是指保持历史街巷空间肌理基本不变，原则上不改变建筑主体结构和使用功能，通过修缮建筑外立面、整治片区环境、改善配套设施等措施进行更新的方式。实施微改造的片区，除拆除违章建筑，以及为打通交通微循环、整治环境等确有必要拆除的部分建筑外，原则上不拆除建筑。微改造片区原则上不得新建建筑物，为适应环境和风貌需求的新建建筑应符合“四原”（原材料、原形制、原工艺、原做法）的规划管理要求。微改造类主要适用于现状以成片低层建筑为主，对改造有严格要求的历史文化街区、历史地段（图2）。（2）综合整治类。综合整治是指为保持老城区整体风貌和谐、改善人居环境、优化城市功能，通过建筑物局部拆建、建筑物功能置换等整治改造，并考虑增加公共空间、改善配套设施的更新方式。实施综合整治的片区原则上不得新建高层建筑，新建建筑应符合历史城区的环境和风貌控制要求。综合整治类主要适用于现状以多层、低层建筑为主的非历史文化街区（图3）。（3）环境提质类。环境提质是指对房屋质量较好的新建建筑和实施旧城改造不久的片区，为尽可能使之与历史城区环境和风貌相协调而进行景观风貌改造的更新方式。环境提质类主要适用于现状以新建高层建筑为主的片区。（4）拆除重建类。拆除重建类是指对严重影响城市风貌格局，包括乱搭乱建的违章建筑，以及建筑历史保留价值不高已列为危房的非历史建筑，或因公共服务设施的建设需22陈群元，解 成：长沙老城区城市更新模式与规划策略研究要进行拆除重建建筑的更新方式。拆除重建类主要适用于历史保护价值不高的棚户区或老旧小区。4.2.2 城市更新的运作模式鉴于现行的管理体制，长沙老城区城市更新的开发运作模式主要有3种类型：（1）政府主导类。政府主导类指城市更新项目的开发由政府直接组织，掌握控制权，政府负责规划、提供政策指引、确定改造范围、规定改造期限、办理划拨用地手续、筹集所需的全部资金等，具体实施一般由具有开发资质的政府平台公司，如城投或城发公司负责。政府主导类较适用于历史街区、历史地段等重点保护片区具有公益性质的城市更新项目。（2）开发商主导类。开发商主导类指由房地产开发商按政府的规划要求，负责项目的拆迁、安置、建设或者改造的一种商业行为，是一种完全市场化的运作方式。开发商主导类要实现营利目标，适用于老城区综合整治、环境提质或拆除重建项目。（3）多元主体合作类。多元主体合作类指以社区主导、居民自主开发的多元合作模式，这种模式目前采用的较少，适用于老城区产权关系复杂的地块，以小规模渐进式更新为主，同时应加强政府监管，城市更新项目应经过规划、住建和文保等部门审批及邀请相关领域专家指导，确保合法合规和建筑安全。这种模式的实施还要完善相关政策与法律体系，在保证公共利益的前提下，除基础设施、公共设施等具备其他法定收回条件的之外，允许产权单位自行改造实施，破解更新改造实施主体缺位难题18-19。5 长沙老城区城市更新的规划策略城市更新是一种空间治理实践活动，是比新城开发更为复杂的城市建设行动，需要理顺权利体系、尊重多元价值、建立协商机制、创新更新内容与实施策略20。长沙作为国家级历史文化名城，老城区的城市更新要求更多、难度更大，对老城区进行城市更新需要制定全面系统的规划策略，免得顾此失彼，甚至触碰历史文化保护的红线，留下名城保护的历史遗憾。图3 潮宗街片区城市更新综合整治项目图2 天心区小古道巷百花村巷城市更新微改造类项目23Vol.38 No.02 2024CHINA ANCIENT CITY2024年 第38卷 第02期图4 长沙市历史城区更新单元划分示意5.1 划分更新单元根据长沙老城区内部差异，对城市更新按不同类型划分更新单元，分类施策。按照城市更新有关技术规范来划定城市更新单元，其边界应相对规整，范围应相对连片。以历史文化保护要求、棚改项目范围以及现状城市功能为导向，综合考虑河流、山体等自然要素，以及道路、产权边界、行政区划、控规管理单元边界等因素进行城市更新单元的划分。首先，以历史文化名城保护规划确定的保护要素、保护区划的界限、保护方式等为划分依据，并充分考虑和尊重历史文化的延续性和历史步道建设的要求进行更新单元的初步划分。其次，以各区政府确定的棚改项目范围为主要依据，并结合城市干道进行更新单元划分。再次，根据现状城市功能布局进行更新单元的划分，最终将长沙历史城区划分为18个更新单元，岳麓山历史风貌区核心区划分为6个更新单元（图4）。5.2 整体保护策略以往的城市更新和建设过程中在一定程度上忽略了历史风貌、历史街巷和历史建筑。随着社会发展和文明进步，在传统历史文化遗存大量消失后，人们逐渐意识到其珍贵性。近年来，历史城区、历史街巷、历史建筑等普遍成为网红打卡点就是最好的佐证。长沙作为首批国家级历史文化名城，历史文化底蕴深厚，老城区城市更新在策略上，应着眼于整体格局的保护。5.2.1 政策层面进一步完善历史文化名城保护的法律法规体系，这是从整体上保护历史城区、历史文化风貌区、历史街巷、历史建筑等历史文化资源最根本、最关键和最有效的措施。鉴于2004年颁布的长沙市历史文化名城保护条例部分内容已不适应历史文化名城新的保护要求，需将正在报批的长沙市历史文化名城保护规划（20212035）相关保护要求纳入条例，加快条例的修订。为使城市更新有章可循、有法可依，要加快制定出台长沙市城市更新管理办法长沙市城市更新实施细则等法规和技术性文件。同时，要加强历史文化保护的执法与管理力度。5.2.2 管理层面在城市更新过程中，要对长沙市历史文化名城保护规划（20212035）所划定的历史文化风貌区、历史文化街区、历史地段、历史街巷、特色地段等保护要素进行严格的保护，在城市更新单元划分中进一步将其列入绝对保护或重点保护对象。对文保单位、历史建筑、一般不可移动文物等按照相关法律法规加强保护，完成现状建筑普查，加快老城区历史建筑和一般历史建筑的认定与挂牌，制定相关保护与管理要求。5.2.3 空间层面历史文化保护整体空间层面通过历史文化资源的点、线、面3个层级来构建。“点”即通过对众多文保单位、历史建筑等历史文化资源点的保护来强化历史文化空间特色。“线”即通过60多千米的历史步道网络建设来串联历史文化资源节点，构建历史城区文化记忆体系。“面”即通过历史文化风貌区、历史文化街区、历史地段、历史街巷和特色地段来塑造历史风貌整体空间意象，营造多元化的历史文化展示平台21。5.2.4 社会层面积极促进历史文化资源的活化利用，将历史文化保护和文化旅游开发有机结合，是处理好老城区保护和发展关系的一个重要途径。因此，要完善老城区文旅设施的配建，提升老城区旅游服务能力，加快历史步道网络建设，合理组织历史文化旅游线路，提升历史文化资源的展示价值。通过策划一批文化创意事件，举办主题文化节庆活动，让民众了解楚汉名城、千年古城的文化魅力。245.3 空间优化策略5.3.1 整体空间结构通过控规、修规和城市设计等规划控制手段，延续古城整体风貌格局。严格控制古城历史文化风貌区和岳麓山历史文化风貌区的建筑高度，保护“岳麓山橘子洲杜甫江阁天心阁”等视线景观走廊，彰显“山水洲城”城市空间意象，通过城市更新修缮老旧历史建筑和传统风貌建筑，逐步拆除违章建筑和与整体风貌不符的障碍建筑，优化湘江两岸天际轮廓线，达到“显山（岳麓山）、露水（湘江）、靓城（老城）”的整体效果。5.3.2 街巷空间对老城区内的街巷空间采取微改造或综合整治的方式进行更新，修复传统街巷建筑风貌，维持宜人街道比例和尺度，划定一批永不拓宽街巷，保障建筑视觉的连续性，强化人的真实体验感。加强交通规划与组织，尽量减少城市交通对历史风貌地段的影响，并兼顾历史风貌区、历史地段内居民的合理交通需求。5.3.3 公共空间公共空间环境治理是老城区城市形象提升的重点。将服务设施、基础设施和文化设施等公共要素布置到老城区公共空间当中，改善公共空间和环境品质，通过水系、绿化、步道和广场把公共空间体系构建起来，形成连续的开敞空间系统。将现有公园与历史风貌区进行联通，退出部分商业和工业功能，同时，通过拆除部分违章建筑，增建开敞空间，并通过规划整合水网、绿网，形成生态空间网络，与相邻地区形成连续自然的空间系统。5.3.4 居住空间老城区城市更新既是历史文化保护工程和经济发展工程，也是社会治理工程和民生工程，改善居民的居住生活条件是其重要目标之一。降低部分历史风貌地段的人口密度，增加生活配套设施和市政设施，如可利用老社区周边公园或环境较好的地段加强老年公共服务设施的配套建设。充分考虑老年人的就医需求，建立社区卫生站、养老院、医院一体化的老年就医模式以方便老年人就医。同时，积极推进不能拆除旧房内部的现代化改造，而对必须拆除的住房要合理安排安置方式，尊重居民意愿，有意识地保留部分原住民，通过多元化和市场化的方式进行城市更新居民安置。5.4 活力提升策略长沙老城区（尤其是历史城区）是城市商业发展的绝对中心区域，也是发展与保护矛盾集中区域，为保障老城区传统功能与历史风貌的延续，保持老城区城市活力不减，需要对其进行功能疏解，同时注入新的业态和活力。老城区内部不同片区应依据具体情况采取不同的活力提升模式。5.4.1 以居住为导向的提升模式尽量留住原住民，保留历史街区传统的生活与行为方式。保护历史街区，不能完全改变其功能，导致原住民大量外迁，应增设原住民生活所需的公共服务设施和居民生活休闲场地，增加绿化和公共文体场所等，加强交流空间建设，维持原住民的邻里关系，延续原有的生活方式和生活情趣。保留传统街巷的生活风貌，真正呈现历史风貌地段老长沙人生活的原真风貌。5.4.2 以文旅为导向的提升模式历史文化保护与旅游资源开发相结合，是处理老城区保护与发展关系和提升城市活力的重要途径。依据长沙老城区具体条件和情况，通过挖掘历史文化资源，开展喜闻乐见的传统历史文化活动，新建和修复一批文化旅游设施，植入传统特色产业等不同手段，注入文化动力，增加经济发展新动能，带来历史城区复兴和文化传承，打造历史城区旅游名片，促进文化旅游产业的发展，从而带动整个老城区的复兴。5.4.3 以创意产业为导向的提升模式有意识地将老城区城市更新和创意经济的发展结合起来，提高存量空间资源的利用效率。挖掘存量空间和低效用地的潜力，盘活闲置厂房、旧公馆、旧居民楼等闲置房。譬如，依托旧厂房、旧仓库集聚来发展创意产业（图5）。通过转换废弃空间的功能，结合创意经济的内在需求，重塑长沙老城区业态，实施分区管理空间政策，有意识地扩大创意产业发展的空间供给。5.5 公众参与策略老城区城市更新是一项复杂的系统工程，仅依图5 长沙市首个“老工业遗址”有机更新试点项目陈群元，解 成：长沙老城区城市更新模式与规划策略研究25Vol.38 No.02 2024CHINA ANCIENT CITY2024年 第38卷 第02期靠城市管理者及少数规划师难以顺利达成，还必须调动广大公众积极参与，群策群力。政府城市更新目标顺利实现的一个重要前提条件是要保障社区居民的利益不受损，这样城市更新遇到的阻力才会较小。加强老城区居民的公众参与能力建设显得很有必要，一方面要加强居民自身的民主法律意识，认清自己在更新改造中的权利和义务，另一方面要加强学习相关的规划设计知识，以提高在更新改造中的参与能力。鉴于公众参与过程中单个居民的参与程度非常有限，很难达成共识，需建立社区自治组织作为公众参与代表来反映群众心声，社会自治组织通过搭建公共议事会平台，推动社区内商家、业主、团体等多元主体自治共管，并代表社区居民参与城市更新方案的听证会，真正落实公众参与。6 结语城市更新是一种重要的城市现代化治理模式，需要化解各种矛盾，不仅是规划问题，而且还涉及土地、财税、投融资等诸多环节22。城市有机更新的实施需要建立长效机制，将协调利益、更新激励、公众参与等新机制纳入城市更新治理体系，保障经济、产权、组织制度等方面的实施23-24。本文限于篇幅仅对长沙老城区城市更新的模式与规划策略进行了探讨，对城市更新的政策与保障措施等方面有待后续研究。参考文献：123456789吴良镛.北京旧城与菊儿胡同M.北京：中国建筑工业出版社，1994.吴良镛.关于北京市旧城区控制性详细规划的几点建议 J.城市规划，1998（2）：11-15.方可.当代北京旧城更新调查研究探索 M.北京：中国建筑工业出版社，2006.吴必虎，王梦婷.遗产活化、原址价值与呈现方式J.旅游学刊，2018，33（9）：3-5.叶子君，林坚.可持续城市更新决策支持方法研究评述 J.地域研究与开发，2020，39（3）：59-64.张春英，孙昌盛.国内外城市更新发展历程研究与启示 J.中外建筑，2020（8）：75-78.李博.基于片区协同开发的城市更新模式与方法武汉市重点功能区建设回顾与评析 J.城市建筑，2023（11）：54-59.司南.市场化城市更新模式下的产业空间供给研究基于深圳市的实证 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