南京市经济适用住房管理实施新版细则.doc

南京市经济适用住房管理实施细则 第一章 总 则 第一条 为规范本市经济适用住房建设、供给和管理，保护当事人正当权益，依据国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见（国发24号）、建设部等部门经济适用住房管理措施（建住房258号）、江苏省人民政府相关处理城市低收入家庭住房困难实施意见（苏政发44号）等要求，结合本市实际，制订本细则。 第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定供给对象、销售价格和面积，根据合理标准建设，含有社会保障性质政策性住房。 第三条 本市市区经济适用住房建设、供给和管理工作，适用本细则。 第四条 经济适用住房建设、供给、管理实施目标责任制管理。 第五条 南京市房产管理局（以下简称市房产局）是经济适用住房建设、供给和管理行政主管部门。负责制订本市经济适用住房建设、供给和管理政策，组织开展经济适用住房项目建设、供给工作，会同市相关部门编制经济适用住房项目贮备和建设计划。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市经济适用住房建设、供给和管理日常工作。 区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理相关工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区经济适用住房建设、供给和管理日常工作。 市发改委负责根据本市住房保障计划和项目贮备计划，牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目标核准审批、招投标指导和协调等工作。 市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划，落实经济适用住房项目配套城市基础设施建设项目，监督管理项目工程招投标工作。 市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度，并会同相关部门制订低收入家庭资格认定措施。 市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金审核、拨付及监督等工作。 市计划局负责经济适用住房建设项目标选址、建设用地、建设工程计划管理。 市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供给等工作，依据土地利用总体计划，并根据住房保障计划和年度建设计划要求，落实好相关建设用地。 市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施建设工作。 市物价局负责经济适用住房年度指导价格制订、公布和销售价格审批、监督工作。 市审计局负责经济适用住房建设相关费用和完工决算审计监督工作。 市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供给和管理中依法推行职责情况。 第二章 优惠和支持政策 第六条 经济适用住房项目应根据本市土地利用总体计划、城市总体计划和住房保障计划要求，充足考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房项目贮备库。建设用地以行政划拨方法优先供给，纳入全市年度住宅用地供给计划，并在申报年度用地指标时单独列出。 江宁区、浦口区和六合区应根据市经济适用住房建设计划和年度计划，安排建设用地，纳入当年市区经济适用住房建设项目贮备。 第七条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等多种行政事业性收费和政府性基金（具体免收事项见附件）。 经济适用住房（含独立运作危旧房改造项目）根据国家及省政府相关要求享受税收优惠政策，暂免征收营业税（具体措施另行制订）。 经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押，向银行申请住房开发贷款。 第八条 为成片开发经济适用住房项目计划配套市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，代征土地面积超出项目总占地面积 30%部分征地拆迁费用，纳入城市建设资金统筹处理。 供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。 第九条 经济适用住房项目应结合城市低收入家庭居住特点和实际需要，适度提升土地开发强度。 为方便群众生活，降低建设成本，经济适用住房项目配建机动车位应参摄影关居住区设计规范中相关标准下限配建，地上、地下设置百分比依据实际情况确定。 第十条 经济适用住房小区可按不超出总建筑面积 2%百分比建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地域政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后关键用于补助经济适用住房小区物业管理支出。 第十一条 经济适用住房小区可合适配建部分经营性用房，该部分用房在经相关部门确定后办理土地出让手续，交纳土地出让金后可上市销售，其销售收入在扣除所交纳土地出让金后剩下部分，专题用于平衡经济适用住房建设成本。 第十二条 购置经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款，应优先发放；本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购置经济适用住房，偿还其住房贷款。 第三章 建设管理 第十三条 经济适用住房开发建设根据政府组织协调、市场运作标准，可由市、区政府指定经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方法选择开发企业，参与招标房地产开发企业应含有对应资质、资本金、良好开发业绩和社会信誉。 第十四条 经济适用住房项目招投标工作，由市房产局或相关区政府、区房产局牵头组织，市相关职能部门参与，市、区房保办具体负责。招投标工作应成立专门领导小组，根据国家相关要求组织实施。项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办立案。 第十五条 经济适用住房计划设计、施工、建设监理、材料供给等均应实施公开招投标，并按要求签署中标协议。在签署委托协议书时，应同时签署廉政建设责任书。 第十六条 经济适用住房计划设计应该坚持标准适度、功效齐全、经济适用、资源共享、便利节能标准，并结合全方面建设小康社会目标，优选和优化计划设计方案；经济适用住房建设必需严格实施国家相关技术规范和标准，推广应用优异、成熟、适用新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件标准化、集约化、系列化，降低成本，提升住宅建设整体水平。 相关住房质量和使用功效等方面要求，应在建设协议中给予明确。 第十七条 经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供给人口较少家庭套型面积可合适降低，其中 1 人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。激励开发建设单位选择优化户型，以有效控制建设成本，提升建筑质量。 第十八条 经济适用住房项目实施验收和立案制度。住宅建设项目完工时，要严格根据国家和省、市相关要求进行验收和立案，未经依法验收或验收不合格不得交付使用。 经济适用住房建设单位对其开发建设经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应该向买受人出具住宅质量确保书和使用说明书，并按相关要求和协议约定负担保修责任。 第十九条 经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实施单独建帐核实，并接收市房产、财政部门监督检验和市审计部门专题审计。 第四章 价格管理 第二十条 经济适用住房价格实施政府指导价。指导价格由市物价局会同市房产局依据被拆迁土地情况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定，适时向社会公布。 第二十一条 经济适用住房销（预）售价格由建设单位依据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局根据相关要求核定销（预）售基准价格。经济适用住房销（预）售价格应立即向社会公告。 第二十二条 确定经济适用住房价格应该以保本微利为标准，其销售基准价格和浮动幅度应该根据国家发改委、建设部经济适用住房价格管理措施和江苏省物价局、建设厅经济适用住房价格管理措施实施细则要求实施，以市物价局核定为准。经济适用住房项目标利润率按不高于3%核定。 第二十三条 经济适用住房建设实施收费卡制度，市各相关部门在收取费用时，必需填写由市物价局核发交费登记卡。任何单位不得以押金、确保金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。 第二十四条 经济适用住房基准价格由下列内容组成： （一）根据法律、法规要求所支付征地和拆迁安置赔偿费； （二）开发项现在期工作所发生工程勘察、计划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用； （三）列入施工图预（决）算项目标主体房屋建筑安装工程费，包含房屋主体部分土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及隶属工程费； （四）在小区用地计划红线以内、和住房同时配套建设住宅小区基础设施建设费，和按计划要求建设不能有偿转让非营业性公共配套设施建设费； （五）根据不超出本条第一至第四项费用之和2%计算建设管理费； （六）根据不超出本条第一至第四项费用之和0.5%计算供给管理费； （七）为住房建设筹措资金所发生银行贷款利息； （八）根据国家要求税目和税率计算税金； （九）根据不超出本条第一至第四项费用之和3%计算利润。 第二十五条 下列费用不得计入经济适用住房价格： （一）住宅小区内经营性设施建设费用； （二）用于开发经营企业办公用房、经营用房建设多种费用； （三）多种赞助、捐赠费用； （四）多种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； （五）其它不应计入价格费用。 第二十六条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料： （一）经济适用住房价格申报表和价格组成项目审核表； （二）有资质成本认定或监审机构出具成本审核意见书； （三）经济适用住房建设立项、用地批文及计划、拆迁、施工许可证复印件； （四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工协议复印件； （五）其它应该提供材料。 第二十七条 经济适用住房销售应该实施明码标价，销售价格不得超出公告基准价格和浮动幅度。 第五章 供给管理 第二十八条 购置经济适用住房实施申请、审核、公告和轮候制度。已购经济适用住房家庭不再享受其它住房保障优惠政策。 第二十九条 符合下列条件家庭，能够申请购置一套经济适用住房： （一）低收入住房困难家庭应同时符合下列条件： 1、含有本市市区城镇常住户口且满5年； 2、家庭人均月收入在要求标准以下； 3、家庭人均住房建筑面积在要求标准以下。 当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时，若有一个家庭申购后，其它家庭住房面积超出了本市保障面积标准，家庭之间应该协商一致，仅确定一个家庭申购经济适用住房。 （二）国有土地上被拆迁家庭同时符合下列条件： 1、含有本市市区城市常住户口； 2、货币赔偿金额在当年要求标准金额以下； 3、同一户籍家庭组员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下； 4、本市她处无住房。 （三）经市政府认定其它困难家庭。 （四）集体土地上被拆迁家庭申购措施根据南京市征地房屋拆迁赔偿安置措施（宁政发61号）文件要求实施。 经济适用住房申购条件和标准，货币赔偿金额标准、上年度本市人均可支配收入标准，和标准调整，由市房产局会同市相关部门制订，并报市政府同意后公布实施。 第三十条 除申购家庭夫妇外，下列家庭组员能够作为分摊家庭收入人口： （一）和申购家庭夫妇含有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活人员； （二）正在服义务兵役儿女； （三）在外地读书未婚儿女。 除申购家庭夫妇外，下列人员能够作为分摊家庭住房建筑面积人口： （一）共同居住她处无住房近亲属及其家庭组员； （二）正在服义务兵役儿女； （三）在外地读书未婚儿女； （四）原同户籍劳教或服刑人员。 第三十一条 下列房屋应该认定为申购家庭住房： （一）家庭组员私有房屋； （二）家庭组员承租公有房屋； （三）现实际居住父母或儿女房屋； （四）因离婚失去自有、共有住房（含承租公有住房）不满2年； （五）家庭组员转让或被拆迁不满 5 年自有、共有住房（含承租公有住房）； （六）已购置或已拆迁安置房屋。 第三十二条 申请经济适用住房保障，应该提供下列材料： （一）家庭收入情况证实； （二）房产证、公房租赁证等家庭住房情况证实； （三）家庭组员身份证和户口簿； （四）需提交其它证实。 第三十三条 申购经济适用住房，根据下列程序办理： （一）申购家庭应该由户主向户口所在地街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，根据要求提供相关申报材料，并书面承诺诚信申报。 （二）街道办事处应该自受理之日起20个工作日内，就申购家庭收入、人口情况、住房情况等进行全方面核查，并提出初审意见，由小区居民委员会组织评议后在小区内公告 5 天；经公告无异议或异议不成立，由街道办事处将申请材料、初审意见和公告情况一并报送区民政部门。 （三）区民政部门应该自收到上报材料之日起15日内，对申购家庭收入情况进行审核，并出具意见，将符合保障条件申报材料转交区房保办。 （四）区房保办应该自收到民政部门提交相关材料之日起20日内，对申购家庭住房情况进行审核，并提出审核意见后提交市房保办。 （五）市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作，对符合要求条件登报公告。经公告无异议或异议不成立，即可同意申购家庭轮候待购经济适用住房。经审核，不符合要求条件，书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议，能够申请复核。 被拆迁家庭购置经济适用住房程序按相关要求实施。 第三十四条 每批次经济适用住房完工后，区房保办依据市房保办供给分配计划及房源情况，立即组织申购家庭选房，安排申购家庭和建设单位签署购房协议。 第三十五条 低收入住房困难家庭申购经济适用住房，可将原住房交市房保办收购，收购措施另行制订。 第三十六条 已获准购置经济适用住房家庭，自同意之日起两年内因本身原因未能购房应该重新申请。 申购家庭在选房后，应立即向建设单位缴纳购房款，六个月之内未缴款视作自愿放弃，两年之内不得重新申购。 第三十七条 购置经济适用住房前后次序，由市房保办依据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记次序等确定，也可采取公开抽签或摇号方法确定。军烈属、残疾人能够优先购置。 第三十八条 购房家庭需持南京市经济适用住房购置通知书（以下简称“通知书”）到建设单位购置经济适用住房。凭通知书和相关购房契约办理经济适用住房房屋全部权证和国有土地使用证。 第三十九条 经济适用住房项目建设单位必需将供给方案（包含套数、面积、对象等）报市、区房保办审核。未经审核一律不得销售。项目建设单位未销售完剩下房源转入下年度销售，或由市房保办统一调配供给销售。 经济适用住房项目建设单位在供给销售前，应办理相关销售手续，并帮助购房者在要求时间内办理房屋全部权证和国有土地使用证。 第四十条 购置经济适用住房，使用经济适用住房买卖契约。房产、国土部门在办理权属登记时，应该分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。 第四十一条 经济适用住房物业专题维修基金，由购房人按要求百分比缴纳。 第四十二条 购置经济适用住房满 5 年，取得房屋全部权证和国有土地使用证后，能够上市交易，但政府享受优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应根据到时同地段一般商品住房和经济适用住房差价一定百分比向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售措施（含集体土地拆迁取得经济适用住房）另行制订。 第四十三条 已建成经济适用住房小区物业服务应以“政府主导、小区牵头、综合治理、政策扶持”为标准，其物业服务可采取招标方法选择，也能够由小区居委会牵头，实施居民自我管理。 第四十四条 市、区人民政府应该加强对经济适用住房小区小区管理服务指导，为入住家庭提供就业、医疗、就学等社会保障。 第四十五条 已享受住房租赁补助低收入家庭购置经济适用住房，自房屋交付次月起不再享受租赁补助。转让或出售经济适用住房家庭，除由市房保办按原供给价回购外，不得再次申购经济适用住房。 第六章 单位集资合作建房 第四十六条 距离城区较远独立工矿企业和住房困难户较多、经济效益较差、无力实施住房分配货币化且职员平均家庭人均住房面积低于全市人均住房面积 60%以下单位，在符合城市总体计划、土地利用计划、住房建设计划前提下，经市政府同意，能够利用单位自有土地进行集资合作建房。参与单位集资合作建房对象，必需限定在本单位符合本市要求低收入住房困难家庭。 单位集资合作建房地域范围限于：东面以绕城公路，南面以绕城公路和三桥连接线，西面、北面以长江为界（不含建邺区江心洲街道）环形界线以外。 第四十七条 单位集资合作建房应该纳入本市经济适用住房建设计划和用地计划管理，且建设标准、优惠政策、供给对象、产权关系等均应严格实施经济适用住房相关要求。集资合作建房方案需经本单位职员代表大会审议经过。 第四十八条 任何单位不得利用新征用或新购置土地方法组织集资合作建房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。 第四十九条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购置后，仍有少许剩下房源，由市房保办统一组织向符合经济适用住房购房条件家庭供给，或由市房保办以成本价收购后用作廉租住房。 第五十条 向职员收取单位集资合作建房款项实施专款管理、专题使用，并接收市房产局、财政局、审计局监督。 第五十一条 已参与福利分房、购置经济适用住房或参与单位集资合作建房人员，不得再次参与单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。 第七章 监督管理 第五十二条 市各相关部门应加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为查处。 第五十三条 区人民政府应根据属地化管理标准，加强对已入住经济适用住房小区后续管理。 第五十四条 对隐瞒家庭收入和住房条件购置经济适用住房个人，由市房产局追回已购住房或责令购房人按市场价补足购房款，并依法追究法律责任。单位出具虚假证实，由其上级主管部门依法追究相关人员责任。 第五十五条 对违反本细则要求，在经济适用住房建设管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权工作人员，将依法追究其行政和法律责任。 第八章 附 则 第五十六条 对私房落政中低收入住房困难家庭住房保障措施，另行制订。 第五十七条 江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县，可参考本细则制订所辖区经济适用住房管理要求，并报市政府立案。 第五十八条 还未办理销售许可手续经济适用住房建设项目，根据本细则要求享受对应费用免收优惠政策。本细则实施前已经缴纳相关费用不予退还。 第五十九条 本细则自 7月 1日起实施。11月22日公布南京市经济适用住房管理实施细则同时废止。 经济适用住房建设项目 免收费用和基金一览表