财富广场商业租售专项方案.doc

财富广场项目商业租售方案
一、 定位回顾
（一）项目背景
1、项目自身构造决定，咱们区别于老式集中式商业或社区型商业。 一方面，项目体量限制，局限性以进行统一招商销售；另一方面，封闭式整体构造决定了，如果按照老式纯销售模式必然面临困局。

2、 项目交通状况堪忧，特别是进出口道路，地上停车等问题较为突出。流通性能，是前期评判商业项目第一要素，项目自身存在出入困难、地上停车位严重局限性等问题，将是实际销售过程中客户最大抗性。

3、当前项目周边市场其他楼盘商铺产品已有相称数量潜在储备，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在实力客户极为有限，多家在售楼盘商铺普遍销售状况不佳，多家楼盘浮现长期滞销状况

（二）SWOT分析
优势
1、地处江阳路路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、项目周边紧邻众多住宅区镇，距离市中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、产品已竣工，具备交房条件，已达到成熟销售时机。

劣势
1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业品牌形象。
2、项目周边商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目推广。
3、商铺使用率较低，面积过大，总价较高。

机会
1、当前周边无其她集中型商业项目正式对外公开，属于市场空白点。
2、金融冲击下投资理财类产品少，收益低，投资房产类逐渐升温。

风险
1、二城板块在住宅市场发展近年趋于成熟，但商业市场刚刚起步。
2、新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高于本案

（三）业态划分
本案必要通过合理定位，涉及价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己特色商业形态以及经营模式。
考虑到财富国际大厦商务需求，以及住宅住户对服务商业渴求，在商业定位和业态选取上应力求精致和完善，同步兼顾立体化、多层次分布，一方面在休闲、娱乐等商务享有方面也应有所侧重，如酒店、餐饮、咖啡等；另一方面考虑满足寻常生活需求消费业态，如小型超市、便利店、药物超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等。

二、招商与销售方略
(一)项目商铺销售运营方略
1、统一招商
除经营户购买，用于自营商铺外，为统一形象，尽快繁华商业体，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势方略。
2、“出租过渡，最后出售”收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给她人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集娱乐、休闲、餐饮、服务四大功能于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
整合招商，因有某些商铺也许需要先租再售，该某些商铺进行统一招商；
整合推广，整个商业街进行统一广告宣传、促销推广；
4、合理回报
保证市场和经营户合理收益，实现双赢；
完善商业物业管理和服务功能，提高市场软环境竞争力；
通过市场整体机能完善，带动该商铺销售及租赁价格提高，使市场经营者和物业所有者均能获得良好回报；

（二）招商销售总方略
招商方略
1、 在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、 由于有某些投资者也许不会选取买下商铺，如健身房。为了加快发展商资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向客户；
3、对商铺进行业态布局进行初步规划，依照规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
4、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺红火局面。

销售方略
1、 北面1-2层连卖，实际使用中两层可分割成三层使用，客户可买两层送一层，缩减总价过高带来抗性，减少单价水平。
户型设立为：开间4.5米，进深18.9米，户型面积200~350平；内部设立楼梯可直接通往二楼。
2、 南面二层作为一种整体统一招商，划分面积，分割产权，带租约出售。
户型设立为：开间4.5米，进深18.9米，户型面积100~120平；以社区辅助配套业态为主，与既有住宅底商形成互动。
3、地下某些，可作为附加产品，结合客户需求打通，作为销售附加增值某些。将地下空间捆绑一层销售，价格以成本价打入一层价格中，增强商铺性价比。
4、三层当前暂不考虑销售，以招商为主，除非有大客户整层或半层购买。

一层 二层
三层

（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目的商户群拟定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理分割方案；
3、针对目的商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提高影响力；
4、双方洽谈，达到购买或租赁意向；
5、投资者到实地选取商铺位置，并订立买卖或租赁合同；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁合同商铺进行销售；
8、开发商对商铺公共某些进行必要装修和设施配套，为投资者进入创造良好商业硬环境；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己经营商铺，最后选取适当开业时间，进行商业开街典礼，开始经营。
（四）商铺营销实行方略
内部筹办期：6月-7月
1、制定商铺营销及招商政策；
2、整顿商业体环境，内部场地、外围交通、商铺氛围（门头、小品等）；
3、选用北面1-2层打造样板房；
4、内部招商启动，积极电联扬州某些实力商家；
5、宣传物料设计；

市场蓄水期：8月-9月
1、市场推广敌动，以超常推广手段，结合户外广告、海报派发、网络、人际传播等渠道形成较强商铺销售宣传之势，引起目的客户群关注。
2、对外招商推广，举办招商大会；
3、样板间亮相；

公开发售期：10月-12月
1、 运用认筹排号，锁定消化首批意向客户；
2、 以项目各种竞争优势为传播点，各种媒体、各种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸取客户资源；
3、商铺开盘，公开认购，选定商铺，订立购铺认购合同，进行交款；

强销进场期：1月—8月
1、承办初次公开发售热潮，恰本地调节推售安排，推出全新单位及全新销售举措，以较为集中现场活动及广告推广予以客户进一步认知与感受，促成再次销售高潮；
2、春节年后，之前已招商、自营客户择日进场装修；

开业营业期：9月-10月
商业体统一正式对外营业，通过营业再度掀起一股销售热潮，此时通过一系列销售政策增进成交；

清盘期：11-12月
运用灵活多变促销办法，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买最后机会，促使目的客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传始终。以商铺招商造势来推动商铺销售，营造热销红火氛围。

（五）项目整体租售价格制定
1、项目租赁价格制定
结合项目周边商业租赁市场及在售楼盘基本状况，同步，充分分析项目自身因素，租赁日租金在1.5~2.5元/平/天。同步，依照商铺位置、人流、商铺划分等因素，制定合理租金阶梯。
项目分区块租赁价格
区域
总面积（㎡）
日租金（元/平/天）
年租金（元/年）
租售方略
一层北侧
1150.9
2.50
1050196
销售为主
二层北侧
1238.97
1.80
814003
一层南侧
1020.22
2.00
744761
二层南侧
1174.17
1.20
514286
半层起租
三层北侧
1216.39
1.00
443982
三层南侧
1215.91
0.80
355046
三层东侧
239.6
0.80
69963
圆弧1~3层整体
1883
1.43
979582
整体租赁
共计
9138.62
1.49
4971820

结合租赁价格测算，综合实际有效出租率（85%左右），整体出租预期年租金收益为420万。
项目周边商业租金售价状况
地点
位置
楼层
经营业态
面积（㎡）
年租金（万元/年）
日租金（元/平/天）
销售总价（万元）
单价（元/平）
备注
御峰国际
江阳路南
1~2F
售楼处报价
270
32
3.25

1~2层整体，平均售价2万~2.5万，租金3元/平/天左右
1~2F
三菱、海尔
300

600
2
雅居乐
内街
1~3F

260
20
2.11
416
1.2万~2.6万
1~3层整体，平均售价1.2~2.6万，租金2~3元/平/天左右
招商部
1~3层

272
32
3.22

江阳路沿街
新世纪酒店南
1F
沿街
120
8
1.83

平均租金1.5~1.8元/平/天
新世纪酒店东
1F
家具店
120
6
1.37

1F
小超市
120
7
1.60

1F
棋牌室
100
8
2.19

1F
小饭店
150
10
1.83

金天城附近
大楼底商
1~2F
南京银行
800

7000万
8700
销售价格8000~15000，平均租金水平2元/平/天左右
祥和路东
1F
沿街
400
28
1.92

1F
70
4.5
1.76

祥和路西
1F
超市
200
18
2.47

1F
饭店
120
10
2.28

扬子江路沿街
江阳路至兴城路
1~2F
五金店
110
5.6
1.39

平均租金1~1.5元/平/天
1~2F
美体店
110
4
1.00

1~2F
饭店
270
7.5
0.76

维扬路沿街
江阳路至兴城路
1F
沿街
80
3
1.03

平均租金1~1.5元/平/天
1~2F
170
7.5
1.21

润扬广场周边
朝西（邗江路东）
1~3F
宾馆
200
15
2.05
-
3万
平均租金2~4元/平/天；销售价格1.5~2.5左右
4F
台球电玩城
150
12
2.19
1F
手机店
40
6.5
4.45
1~2F
超市
180
20
3.04
1F
餐饮
70
10
3.91
朝南（江阳路北）
1F
足疗
100
4
1.10
180
1.8万~2.5万
1F
药店
70
-

160
内铺
1F
足疗
40
3
2.05

1.5万~2万
1F
家电
120
2.5
0.57

1F
理发店
75
4.5
1.64

2、项目销售区域划分及房源分割；

3、项目分区块销售价格制定；
项目分区块销售价格
区域
总面积（㎡）
销售均价（元/平）
销售总价（元）
户型设立
总价范畴
一层北侧
1150.9
2
25319800
主力户型100~120平
85万~300万
二层北侧
1238.97
1
14867640
一层南侧
1020.22
15000
15303300
二层南侧
1174.17
10000
11741700
三层北侧
1216.39
7800
9487842
三层南侧
1215.91
7500
9119325
三层东侧
239.6
7500
1797000
圆弧1~3层整体
1883
11009
20729615
共计
9138.62
11858

结合销售价格测算，项目整体销售回款预期1.08亿元。（项目详细价格表见附件）

4、租售预期回款
依照上述租售方案，租售合计回款为：
销售某些回款约为：5500万；
年租金收益约为：200万。

三、营销推广方略
基于当前整体市场、区域市场和项目自身状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经考虑，将项目推广主题定位为：
风情商业体 创富新商机
（一）推广体现
体现一：
巴菲特说
在别人恐惊时候
我贪婪
我辛苦积载财富多了，但人民币贬值了...
我想买股票入市，但牛市变成了熊市...
我想买黄金升值，但黄金随时有也许变“黄”
财富国际商业中心
100-1000㎡限量吸金旺铺即将面市
盘踞主城繁华区，三代人保障，源于你今天选取

体现二：
三代人保障
源于你今天选取
100-1000㎡限量吸金旺铺即将面市
盘踞主城繁华区，左右皆繁华，抢铺就是抢财富

（二）推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹招商，而是一种造势问题，在全市场上建立租售两旺信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，增进商铺销售。

2、推广方式
营销中心现场展示
营销中心关于商铺各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家理解信息。另售楼处可以在原售楼处基本上做相应调节，以适合商铺租售。

营销活动
竞拍商铺
小某些以竞价拍卖形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
要说服投资者结识到这里商业价值并引导她们产生投资行为。

亮眼优惠
1、电商优惠：存1万抵10万
2、认筹优惠：开盘前认筹客户可享有5万优惠
3、常规优惠：客户可享有9.8折优惠
4、全民经纪人政策：凡成功简介成交，简介人可获得5万元钞票奖励

四、项目自身整治方案；
为跟有助于项目整体销售去化，建议就项目如下某些进行整治；
1、 项目北侧、南侧设立垂直观光电梯；
当前，项目一楼圆弧大厅设立有自动手扶梯，消费客群进入二、三楼极不以便，这将直接影响，客户对二楼、三楼购买、经营感官。
2、 二层顶部/三层地面中空某些，进行填浇解决；
一方面，二三层所有中空，导致了面积较大挥霍，且并不能带来直接积极感官效果，；另一方面，客户商家实际使用也极不以便，对实际销售也就是最直接影响。
3、 关于道路出入口及停车问题进行集中调节；
a、商家入驻经营，停车位是硬性指标；项目实际地上停车位较为紧缺，而当前随着写字楼公司入驻增多，停车困难现象愈创造显；现行商业销售主推阶段，建议办公楼客户停车统一安排至地下，空留出地面停车为给各商家使用。
b、当前，恰逢江阳路迅速通道改造，凭借道路扩建时机，将项目北侧沿街绿化某些重新移位，使商业广场和江阳路实现平缓对接。道路敞开，既解决了商业出入口问题，也可空置出某些停车位，环节停车紧张问题。