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房地产营销人员培训手册目 录笫一部分 基础篇一、 建筑和房地产3二、 房地产市场和通常商品市场特征比较3三、 房地产专用术语解释及建筑基础知识4 第二部分 产品篇一、 楼盘基础资料解述29二、 产品解述29三、 项目卖点解述31四、 本案优劣势分析31 第三部分 市场篇、 市场调查工作内容32二、 市场调查工作程序34三、 市场调查经验及技巧34四、 竞争和销售分析35五、 当地房地产市场评论35第四部分 实战篇、 销售道具利用36二、 销售资料使用36三、 销售步骤图37四、 现场销售基础动作分解37五、 按揭办理步骤45六、 办理购房手续45七、 销售特殊情况处理47 第五部分 管理篇一、 用户信息管理目标50二、 用户资源管理50三、 填报要求52四、 销售统计、用户资源管理相关表格53 笫六部分 技巧篇、 现场气氛控制54二、 销售误区预防54三、 通用技巧60 第七部分 提升篇、 售楼员五忌65二、 销售主管工作失误应对策略66三、 营销公关危机应对标准68 笫一部分 基础篇一、建筑和房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务行业，属子第三产业，是含有基础性、先导性、带动性和风险性行业。房地产业和建筑业现有区分又有联络。关键区分是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多个性质，属于第三产业。运两个产业又有着很亲密关系，因为它们业务对象全部是房地产。在房地产开发活动中，房地产业和建筑业往往是甲方和乙方合作关系，房地产业是房地产开发和建设甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和负担发包任务，建筑业则是承包单位根据承包含同要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场和通常商品市场特征比较房地产市场通常商品市场市场形态不完全竞争完全竞争产品特征部分差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者和卖者决定曲市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息、起源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观原因主观判定较多客观判定较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性需求原因确定性需求原因保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基础不受影响三、房地产专用术语解释及建筑基础知识1、房地产房地产又称不动产，是房产和地产总称，房产总是和地产联贯为一体，含有整体性和不可分割性。2、房地产市场一级市场，是指国家以土地全部者和管理者身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者交易市场。二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场，是指在二级市场基础上再转让或出租房地产交易。3、 国土局代表国家行使地全部者职权和对房地产市场，房地产行业管理一个政府部门。4、 商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局同意在市场上流通房地产，它是可领独立房屋全部权证并可转让、出租、继承、抵押、赠和、交换房地产。5、开发商专门从事房地产开发和经营企业。6、代理商经政府同意成立，从事房地产咨询、经纪、评定等业务中介服务机构，接收委托代办房地产出售、购置、出租、承租及物业咨询评定汇报、销售策划等业务提供有偿服务。 7、 土地类型按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综适用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。8、 土地权使用年限是指政府以拍卖、招标、协议方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当初城市计划要求，土地使用者可申请续用，经同意并补清地价后继续使用，假如不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府要求：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综适用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。9、 土地使用费土地使用者因使用土地按要求每十二个月支付给政府费用。10、房地产产权是指产权人对房屋全部权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律要求范围内对其房地产占有、使用、收益和外分权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其它组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，和土地是小叫分割一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，肯定是房地一体进行，不可能将房屋和土地分割开来处分。在具体房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租车库等有产权，但像属于小区绿地等部分土地及公建，对购房而言，就不含有产权概念。11、怎样办理产权每套商品房产权证办理必需在开发商取得该套房屋所在整幢楼大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必需持房屋买卖协议、购房发票、身份证实、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。能够委托中介机构或由开发商代办。12、房地产产权登记指凡在要求范围内房地产权，不管归谁全部，全部必需根据登记措施要求，向房地产所在地房地产管理机关申请登记。经审查确定产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理关键行政手段，只有经过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属起源、取得时间、改变情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全方面记载。13、国土局产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠和等手续部门。14、公证处是一个国家证实机关，是法律公证机构。15、房屋全部权证是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权法律凭证。16、房地产公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠和、继承等行为正当性作法律公证。17、高品房预售许可证按要求房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将相关资料送到国土局申请，同意后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖协议是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务协议。全部商品房销售全部须签署此协议，内销房地产协议可免做公证，外销房地产协议必需做公证。19、房屋全部权房屋全部权为房屋占有权、管理权、享用权、排她权、处理权（包含出售、出租、抵押、赠和、继承）总和。拥有了房屋全部权就等于拥有了在法律许可范围内一切权利。20、房屋使用权是指对房屋拥有享用权。房屋租赁活动成交是房屋使用权。房屋使用权不能出售、抵押、赠和、继承等，它包含在房屋全部权之中。21、银行接揭是指购房者购置楼房时和银行达成抵押贷款一个经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行贷款及利息，偿还完成后，楼房全部权归己。22、契税是指当房地产全部权发生转移时，就当事人所签订契约按房地产交易价格一定百分比向产权承受人征收一次性税收。通常国有土地使用权出让，土地使用权转让包含出售、赠和、交换全部需要交纳契税。契税除了含有通常税收性质和作用外，还含有证实房地产产权转移正当性作用。23、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收一个税。它是一个兼有行为性质凭证税，含有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。24、七通一平是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。25、公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房公共部位和共用设施、设备维修养护基金。单位售卖公房公共维修基金，由售房单位和购房职员共同筹集，全部权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备维修、养护。26、房屋买卖所需费用（1） 交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款1.5%购房面积超出120平米，120平米以内部分缴纳房价款1.5%，超出部分缴纳3%。在办理产权证时需交纳（通常由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款0.5。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：(免收)（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） 登记费：每建筑平方米0.3元：房屋全部权证工本费：4元/本：印花税：5元件。（3） 入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款2； 物业管理费及供暖费：依据物业企业相关标准缴纳,供暖费收取标准通常为18-30元平米/供暖季。（4） 办理按揭须缴纳费用律师费：贷款额0.3。保险费：财险保险费总房款年费率贷款保险系数。保费一次性交。建行采取太平洋保险企业，年费率通常为0.56：工行采取华泰保险企业，年费率为0.056：建行总行，中信采取人民保险企业，年费率为0.045。附：保险系数表贷款期限12345678910-1415-1920保险系数11.982.933.874.785.686.557.418.259.0712.916.32（5） 办理公积金需缴纳费用评定费：评定价格100万以下部分收取评定结果0.5，以上部分0.25。 保险费：财险：保险费贷款额年费率年限系数综合险保险费贷款人年限对应系数贷款额27、建筑物分类（1）按建筑物使用性质,城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑指关键生产厂房、辅助生厂房等生产建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅和宿舍）（2）按建筑结构所用材料，能够分为砖混结构建筑、钢筋混凝土结构、钢结构建筑。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构墙、柱等采取砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采取写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重结构。因为抗震要求，砖混住写通常在5 、6层以下。钢筋混凝土结构：是指房屋关键承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，而且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由，现在多、高层住宅多采取这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢结构：建筑物关键全部采取型钢，如全部用钢柱、钢梁建造超高建筑。（3）按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑工地关键承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。这类建筑以大板、框架、盒子建筑为代表。现浇式建筑关键承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一个混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。（4）按建筑物层数多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层住宅（7-9层）；高层住宅住宅（10层以上）；100层以上为超高层建筑。28、住宅建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小经济指标。29、建筑面积计算范围和方法（1）单层建筑物不管其高度怎样，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑建筑面积，是按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及对应出入口建筑面积，按其上口外墙（不包含采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米，按架空层外围水平面积二分之一计算建筑面积：（5）穿过建筑物通道，建筑物内门厅、大厅不管高度怎样，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内技术层（放置多种设备和修理养护用），层高超出22米，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖水平投影面积二分之一计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋有围护结构楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖架空通腐按通廊投影面积计算建筑面积。无顶盖架空通廊按其投影面积二分之一计算建筑面积；（11）突出墙面门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包含阳台栏板）二分之一计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约二分之一计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包含疏散梯），其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包含疏散梯），其室外楼梯按每层水平投影面积二分之一计算建筑面积。依据新国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米以下夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：（3）房屋之间无上盖架空通廊：（4）房屋天面、挑台、天面上花园、泳池：（5）建筑物内操作平台、上料平台及建筑物空间平台及建筑物空间安置箱、罐平台：（6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑房屋：（8）活动简易房屋：（9）和房屋室内不相通房屋间伸缩缝。（10）据了解，新房产测量规范将按精度等级不一样，分别许可误差范围为26、06、14,而旧标准许可面积测量误差为1.4。30、商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购置套内或单元内建筑面积（套内建筑面积）和应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊公用建筑面积。31、商品房销售面获怎样计算（l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ9686）要求方法计算：其它建筑根据专用建筑设计规范要求方法或参考住宅建筑设计规范计算。（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包含各套之间分隔墙、套和公用建筑空间投影面积分隔墙和外墙（包含山墙）：共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3） 商品房分摊公用建筑面积关键包含以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功效上为整楼建筑服务公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元和楼房公共建筑空间之间分隔墙和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数所以，商品房销售面积公式还可表示为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。32、使用率住宅套内净面积即使用面积和住宅面积比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。33、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。34、怎样计算房屋使用率房屋使用率指房屋使用面积和建筑面积百分比，是衡量物业使用效率关键标准。在使用率计算方法选择上，有些采取轴线面积法。这种方法是以房间内外墙中线为边界计算使用面积，这么计算出来使用面积包含了外墙二分之一面积和全部内墙所占面积，数值上显得较高，不能完全反应房产实际使用面积情况令比较确切地计算方法是在建筑面积垂础上减去外墙和内墙所占面积后得出使用面积这种方法计算出来使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反应了一个物业真实使用率，这种计算方法是对用户负责任方法。从通常情况来看，高层塔楼真实使用率方面较多层住宅略差，关键是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道面积，每户平均分摊面积也多。而多层住宅基础不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，假如采取电梯外挂等新型设计布局其使用率还可深入提升。另外，建筑面积还包含各单元应分摊配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。35、建筑容积率是指项目计划建设用地范园内全部建筑面积和计划建设用地面积（项目用地红线范围内土地面积，通常包含建设区内道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。隶属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积隶属建勾物除外。36、建筑密度居住区用地内，各类建筑基底总面积和居住区用地比率。37、绿地率居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地比率。绿地应包含，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内绿地，不应包含屋顶、晒台入工绿地。 38、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活室内净面积。包含过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。39、居住面积住宅居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有水平面积（即结构面积）。40、使用面积住宅使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去关键用来计算和征收公共住宅房租时使用。采取使用面积计算，能够全方面地反应住宅全部权人和住宅使用权人租赁关系：但在住宅买卖中通常不采取使用面积来计算价格。41、建筑面积住宅建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间水平面积，假如计算多、高层住宅楼建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积计算很复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅建筑面积居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅建筑面积使用面积结构面积。当然住宅公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积组成。42、住宅开间在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离。住宅开间通常为3.03.9米，砖混结构住宅开间通常不超出3.3米。要求较小开间尺度，可缩短楼板空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。43、住宅进深在建筑学上是指一问独立房屋或幢居住建筑以前墙皮到后墙皮之间实际长度。进深大住宅能够有效地节省用地，但为了确保建成住宅含有良好自然采光和通风条件，住宅进深在设计上有一定要求， 不宜过大。现在中国大量城镇住宅房间进深通常要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅高度（层高）和宽度（开间）确定前提下，设计住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远室内自然光线不足。44、层高住宅层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层房屋高度。45、净高住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。净高和层高关系能够用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度差叫“净高。46、什么是住宅组团我们所熟悉居住区，从布局上看多是外向开放型，小区和关键街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路通畅无阻。这种布局缺点是不仅形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一个融合了中式四合院建筑模式居住结构。院落式布局，用四面楼房围合成封闭空间，由单一出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往气氛和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，很符合现代人交流心理需要。47、何谓生态住宅生态住宅是利用生态学原理和遵照生态平衡及可连续发展标准，即综合系统效率最优标准，设计、组织建筑内外空间中多种物质原因，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，取得一个高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，取得一个高效、低耗、无废无污染，生态平衡建筑环境。这里环境不仅包含住宅区自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也包含住宅区人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念关键是在这种观念影响下，在住宅建设和发展中一直以生态问题力中心，在环境保护、绿化、安居、道路管网等方面进行系统计划和管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。48、什么是绿色住宅“绿色住宅”不是通常人认为绿化很好住宅。实际上较高绿化率只是“绿色住宅”内容一个方面，真正“绿色住宅”内涵是全方位立体环境保护工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态建筑。含有节地、节水、节能、改善生态环境、降低环境污染、延长建筑物寿命等优点。节省土地资源。新型建材、新型墙体采取是“绿色住宅”组成内容。住宅墙体提倡使用高科技环境保护建材。如现在有一个新型建材环境保护用砖，该砖采取发电厂排出飞灰为关键原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超出了通常红砖。另外有一个木屑制砖，该砖重量只有一般砖二分之一，但强度却是一般砖两倍。充足利用自然资源。住宅采光设计不仅影响居住者身体健康和生活质量，而且包含到能源节省和浪费。如采取大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节省大量电能：尽可能采取太阳能热水系统，采取小区共用供热系统，全部是充足利用自然能源有效路径，可降低对大气污染。垃圾分类处理。对垃圾分类处理也属于绿色环境保护，和住宅环境息息相关。所以，教授也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”内容。49、什么是花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。通常全部是带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功效完备，装修豪华，并富有改变，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也全部有较高标准，一股为高收入者购置。50、城市居住区通常称居住区，泛指不一样居住人口规模居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并和居住人口规模30000500人相对应，配建有一整套较完善、能满足该区居民物质和文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。51、居住小区通常称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并和居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基础物质和文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。52、居住组团通常称组团，指下般被小区道路分隔，并和居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需基层公共服务设施居住生活聚居地。53、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四面合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称。55、公共服务设施用地通常称公建用地，是和居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。56、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。57、居住区级道路通常见以划分小区道路。在大城市中通常和城市支路同级。58、小区级路通常见以划分组团道路。59、组团级路上接小区路，下连宅间小路道路。60、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口道路。61、公共绿地满足要求日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憨绿地，应包含居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。62、配建设施和住宅规模或和人口规模相对应配套建设公共服务设施、道路和公共绿地总称。63、其它用地计划范围内除居住区用地以外多种用地，应包含非直接为本区居民配建道路用地、其它单位用地、保留自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心配套公建相对集中居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线城市道路含居住区级道路用地计划控制线。66、建筑线通常称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。67、日照间距系数依据日照标正确定房屋间距和遮挡房屋标高比值。68、建筑小品现有功效要求，又含有点缀、装饰和美化作用、隶属于某一建筑空间环境小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等统称。69、住宅平均层鼓住宅总建筑面积和住宅基底总面积比值 层。70、人口毛密度每公顷居住区用地上容纳计划人口数量 人ha。71、人口净密度每公顷住宅用地上容纳计划人口数量 人ha。72、住宅建筑套毛密度每公顷居住区用地上拥有住宅建筑套数 套ha。73、住宅建筑套净密度每公顷住宅用地上拥有住宅建筑套数 套ha。74、住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有住宅建筑面积 平方米公顷。75、住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积（平方米公顷）或以住宅建筑总面积（万平方米）和住宅用地（万平方米）比值表示。76、建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有各类建筑建筑面积 （平方米公顷）或以总建筑面积 （万平方米）和居住区用地（万平方米）比值表示。77、住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积和住宅用地比率。78、拆建比新建建筑总面积和拆除原有建筑总面积比值。79、土地开发费每公顷居住区用地开发所需前期工程测算投资，包含征地、拆迁、多种赔偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元ha。80、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需工程建设测算综合投资，应包含土地开发费用和居住区用地内建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必需管理费用 元平方米。81、均价将各单位销售价格相加以后和数除以单位建筑面积和数，即得出每平方米均价。均价通常不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目标营销策略。82、基价经过核实而确定每平方米商品房基础价格。商品房销售价通常以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价某物业各楼层销售价格中最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼销售价为起步价 高层物业，以最低层销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”。较低起步价轻易引发消费者注意。84、一次性买断价买方和卖方约定一次性定价。一次性买断价属房产销售协议中专用价格术语，确定以后，买方或卖方必需按此推行付款或交房义务，不得随意变更。85、预售价预售价也是商品房预（销）售协议中专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有同意权限部门核定价格为准。86、怎样进行户型评判我们通常所说一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为一般户型，另外还有跃式住宅、复式住宅、高级花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室功效分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能降低无须要“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住空间应给人以稳定、宽广感，所以房屋要方正，这么不仅有利于家俱摆设，对于居住者来说也有个良好居室活动空间。房门开向是否合理，要不影响使用空间和居室私密性。户型节能要求，她能够降低无须要日常生活开支。起居室、卧室、书房等大家常常活动空间采取直接采光，能够节省能源。单元内不一样空间要有相对合理面积。通常大家购房时所说“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足大家日常生活需要。从居室功效分析，厨房合理面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，个封闭设浴盆和大便器，一个开敞设洗澡盆和摆放洗衣机，处理使用高峰期相互干扰等问题。卧室合理面积通常应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，平静舒适并通风良好。阳台，好阳台设计是将大客厅和宽广落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗视线总是能给居住者一份清新、爽快心情。房间内部净高要适宜，现在，绝大部分商品房内层泽高在2.5米到2.7米之间。需要注意是：扩大居住面积是相对轻易，而对层高不满意，确是无法改变。另外，除了房间部署，好户型设计还会充足考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话设置，还要考虑未来不停涌入家庭多种新家用电器如电脑网络、新电炊具、新保健娱乐设施、新安全防卫设施、救生设施等等配置，有合理空间安排和电气设计。建筑材料也是质量很好新材料、新技术，如50年不变形隔热隔音塑钢门窗、防漏防腐易疏通给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等以确保房屋舒适和耐用。87、智能化住宅怎样分类像全部消费品一样，智能化住宅也会依据软硬件品质不一样，而分出不一样标准。乙级标准（1） 安全保安系统实现小区周界监控和红外线报警防范：火灾和煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断和防破坏报警。（2） 通讯系统实现住户最少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。（3） 信息服务系统。实现三表远程计量，计算机网络功效及部分物业管理功效。（4） 环境控制系统实现背景音响和公共广播、出入口控制、小区公告版。甲级标准除了乙级标准全部功效外，另需增加部分功效，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心组成集散控制系统：（1） 安全保安系统实现可视对讲功效：门禁系统功效：家庭智能化报警增加功效有：可进衍程序自动化控制功效、可实现室内无线遥控功效、经过电话递行远程遥控功效、电源控制及调光功效。（2） 通讯系统实现住户关键房间有独立信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。（3） 信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功效。（4） 环境控制系统实现家电自动控制功效；公共水电设施监视等功效。88、层住功效国际标准是什么根据国际文明住宅标准，住宅功效不仅要满足最基础寝、食功效，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、儿女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面需要。就住宅室内功效而言，应满足以下基础要求。（l） 满足分户独立性和保护隐私性标准。要求起居、餐厅、厨房、卧房等关键功效之间最合理布局。（2） 满足使用方便和安全标准。在适合家庭不一样组员分室居住和共同团聚活动空间 和紧急疏散要求6在建筑结构上，要符合抗震、防火、耐火等级和预防滑跌和碰撞等确保安全要求。（3） 满足现代生活设施进步标准。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯和储藏等设施。（4） 满足现代生活健康卫生标准。要按国际发达国家住宅设计要求，制订日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。（5） 满足住宅功效多样化个性要求标准。要达成国际文明居住标准，应更多让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变住宅建筑，采取承重结构骨架固定不变，分隔构建则可依据住宅要灵活部署，以形成多样化内部空间。89、跃层和复式、错层有什么区分通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联络上下层：通常在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式住宅在概念上是一层，但层高较一般住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联络上下。其目标是在有限空间里增加使用面积，提升住宅空间利用率。运种做法香港住宅设计中有部分例子，是为适应其用地、空间极其缺乏情况而产生。复式住宅实际上并不含有完整两层空间，夹层在底层投影面积只占底层面积一部分。夹层能够做成房间，也能够做成跑马廊形式（夹层悬空一侧不做墙壁或墙面后退，在平面外边缘有栏杆或栏板，上面人能够看见下面，下面人也能够看见上面，形成一个不完全空间，通常称其为“排空”），和底层之间有视线上交流和空间上流通。而跃层住宅上下两层之间完全由楼板分隔，只经过楼梯联络，和复式住宅空间是两种不一样类型。跃层和复式面积汁算：跃层住宅假如是完整两层，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积或使用面积相加之和。假如跃层部分高度不够一个完整层高，能够参考披屋顶使用面积计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必需卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时含有以下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间净高度最低处不应低于1.5米（含）： 使用房间净面积二分之一（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超出2.l米（含）部分不足房间总面积2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联络。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富空间感。能够利用错层住宅中不一样层高区分不一样功效房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有利用地形地势高差在坡地上设计错层式住宅，能够降低挖土土方量。错层带来空间丰富感受，如不是身临其境极难想象得到，所以对于首次进入这种住宅人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零碎，轻易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大高级住宅。90、买自住房和投资房有什么不一样自住房和投资房因为用途不一样，在选择上亦有较大区分。首先是房屋价