动植物园商铺开发项目可行性论证报告书.doc

第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称济南动植物园商铺开发项目二、项目建设单位山东东辰公赢物业管理公司三、项目建设内容及规模项目规划占地73.25亩，其中特色风情商业街（北边）占地19.5亩，主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，童话城堡及商铺占地25.25亩。1、特色风情商业街（北边）占地19.5亩，建筑面积13461.7，打造一个休闲、餐饮商业街，其中风情酒吧街4000，主体酒吧5461.7，咖啡店、茶吧4000。2、主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，建筑面积21450.4，打造一个以词人李清照为主题的文化酒店及文化艺术品商业街，其中主题酒店16450.4，集住宿、餐饮、康乐、会议、商务为一体的文化型现代精品酒店，酒店拥有宽敞的各类客房80间，床位150张，所有房间均在40平米以上；文化艺术品商业街5000，布置在省道244线以及埠村道路口北边。3、童话城堡及商铺占地25.25亩，建筑面积10479.8，其中童话城堡3000，文化创意商店4000，地方特色产品店3479.8。童话城堡有小飞象、旋转疯密、罐旋转木马、金龙滑车。童话城堡及商铺布置在省道244线以及埠村道路口东南边。项目建成后，其服务范围不仅立足当地，辐射整个华东地区。四、项目建设地点济南动物、植物园西门对面五、项目建设性质新建六、项目建设期2年七、项目投资规模及资金来源项目总投资17427.30万元，其中商铺及童话城堡出售部分投资9879.63万元，酒店经营投资7547.67万元。1、酒店项目投资总额7547.67万元，其中：建设投资7164.89 万元，建设期利息253万元,流动资金129.65万元。2、商铺及童话城堡出售部分总投资9879.63万元，其中土地费用1593万元，建筑安装工程费5558.89万元，基础设施费593.30万元，工程建设其他费1392.68万元，预备费125.85万元。资金来源：项目所需资金由建设单位自筹5427.30万元，贷款12000万元。七、主要技术经济指标商铺及童话城堡出售部分主要经济技术指标表序号指标名称单位指标一建设用地面积亩46.07 二总建筑面积平米28941.50 1特色风情商业街（北边）平米13461.70 风情酒吧街平米4000.00 主体酒吧平米5461.70 咖啡店、茶吧4000.00 2主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）5000.00 工艺品商店5000.00 3主题游乐园（路口南）平米10479.80 童话城堡平米3000.00 文化创意商店平米4000.00 地方特色产品店平米3479.80 三容积率0.90 四建筑密度%35.6五绿地率%34七投资指标总投资万元9879.63 土地费用万元2802.22 建筑安装工程费万元5558.89 基础设施费万元593.30 工程建设其他费万元1392.68 预备费万元125.85 十经济效益销售收入万元14560.75 总成本万元10617.63 利税万元3943.12 利润万元2690.90 净投资利率(%)%17 税后内部收益率%22 投资利润率(%)%27 投资回收期年2.92酒店项目主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注一占地亩26.55 二建设规模m216450.40 主题酒店m216450.40 三容积率0.90 建筑密度%34.20 绿地率%35.60 四建设项目总投资万元7547.67 其中：固定资产投资万元7418.01 建设期利息万元253.13 流动资金万元129.65 五经济效益指标1正常年经营收入万元1422.43 2平均销售税万元78.94 3年平均利润总额万元659.89 4利润率%0.09 5利税率%0.10 6财务内部收益率%8.50 所得税后7财务净现值万元210.79 所得税后8投资回收期年9.92 借款偿还期年9.45 10盈亏平衡点年46%八、社会效益以风情商业街、李清照为主题的酒店及卡通为主题的游乐园建设项目，直接间接带动的产业可达上百个。据初步估算，项目将带动鲁中旅游产业总收入年均1亿元的增量，拉动旅游业增加值每年5000万元的增量。同时短期会带来格局调整，长期来看则会带动中国的原创动漫成长及历史文化的传承。第二节 建设单位概况山东东辰共赢物业管理有限公司是山东能源章丘矿业集团有限责任公司埠村煤矿园区为全面推动企业可持续发展，按照“转产、转移、转方式”工作要求，以加快企业转型发展为目标，于2014年9月成立了山东东辰共赢物业管理有限公司，注册资金1000万元，具备三级物业服务资质。济南市物业管理协会理事单位。公司成立以来,一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨,发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,树立了“以人为本-人性化管理、以客为尊-超越客户满意”的经营理念,创立了具有“东辰共赢”特色的物业管理模式，实践物业管理企业多种经营新思路,业务发展势头良好,前景广阔。经营业务范围包含：物业管理；房屋租赁、维修；物业保安、园林工程、市政工程、环卫工程；酒店管理；会议咨询、会议接待；停车场管理；会场舞台设备租赁；国内广告设计、制作、代理、发布；水电暖安装；家政服务；装修装饰；餐饮服务、餐饮管理；等项目。自公司成立以来，先后在山东能源集团有限责任公司、新河矿业公司，内蒙古双欣矿业公司、黄陶乐盖煤业公司、世林化工公司和陕西正通煤业公司、亭南煤业公司及章丘市开发区建设银行等省内外各企业，分别承接了物业管理、园林绿化、后勤食堂管理等业务项目。在各项业务合作运营中，公司本着 客户至上 服务第一 质量为本 诚信为纲的原则，积极做好物业管理和企业美化服务活动，我们以推动行业的整体发展,致力于企业品牌内涵多向延伸为发展目标，得到了所在服务企业及单位的高度好评。在短短的2年的发展历程里,依托集团公司和埠矿园区强大的人才与资本优势,公司按照ISO9000质量管理体系初步建立起规范的管理运作模式,在企业管理与经营中取得了良好的社会与经济效益。展望未来,东辰共赢物业将一如既往潜心打造自身品牌,不断提高企业的管理运作水平,赢得客户的信任与忠诚,赢得企业的持续稳健发展。以昨日的成功作为今日的起点,迈出新的步伐。智慧创造卓越，汗水浇筑辉煌。东辰共赢物业公司全体员工，用诚心接待工作，希望您成为我们的客户，更希望您成为我们的朋友。第三节 可行性研究的依据、范围与原则一、可行性研究的依据（一）风景名胜区规划规范（GB50298-1999）（二）章丘市总体规划（三）建设单位提供的经济技术资料（四）建设项目经济评价方法与参数国家发展改革委员会、建设部（第三版）；（五）投资项目可行性研究指南；（六）山东半岛城市群总体规划（20062020年）；（七）山东省十二五城镇体系建设规划；（八）章丘市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（九）省、市建设工程收费依据和收费标准；（十）其它有关国家政策及信息资料。二、可行性研究的范围（一）项目背景和建设的必要性；（二）市场分析及建设规模；（三）建设条件及场址选择；（四）技术方案和建设方案；（五）环境保护和节能；（六）实施进度安排；（七）管理机构；（八）投资估算及社会效益分析；（九）研究结论和建议。三、可行性研究的原则（一）在建设中根据实际情况，充分利用各种有利条件，顾及长远，适度超前的原则。（二）坚持节约土地、统一规划、合理布局，并同时与给排水管线、电力电缆、电信电缆、照明、绿化等综合配套建设相结合。（三）根据城镇规模标准，本着经济、安全、实用、美观的原则考虑建设方案。（四）择优选择建设方案，尽可能采用新材料、新技术，以降低成本、节约投资。（五）建设中应同时考虑环境保护与绿化。74第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景位于济南东部的县级市章丘，是省会济南的“东大门”和副中心城市，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到济南七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。新石器时代晚期的文化遗存龙山文化，仅次于万里长城的齐长城，分别被列入当年全国考古十大发现的城子崖遗址、西河文化遗址、洛庄汉墓、危山彩绘兵马俑等，都是极为珍贵的人文旅游资源。百脉泉公园位于章丘明水汇泉路，是全球优秀生态旅游景区、国家4A级景区和山东省服务名牌。与趵突泉齐名的济南名泉百脉泉、为纪念绝代女词人李清照而建的清照园均分布在其中。百脉泉公园中最惹人的风景当属百脉泉，它是章丘八景之一“百脉寒泉珍珠滚”所指，池内涌珠浮翠，出神入化，堪称奇观；居全国四处李清照纪念园之首的清照园，则有吟风榭、碑廊、漱玉堂、燕寝凝香、金石苑、易安楼等古香建筑，并镶嵌林列着知名书法家的书法碑刻，美不胜收。百脉泉公园在章丘旅游资源中居于绝对的龙头地位，诸如“清照故里，泉醉章丘”、“访清照故乡，品泉水盛宴”的宣传口号，位于章丘的百脉泉酒业及其旗下的清照系列酒，都可看出百脉泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效应。朱家峪坐落于章丘市官庄乡境内，是山东唯一的“中国历史文化名村”。经过明代以来的六百年积淀，朱家峪完整地保存着古桥、古道、古祠、古庙、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被誉为“中国北方山村的活百科全书”，可为游客呈现古意盎然的归真之趣。闯关东、南下、靠山等多部优秀影视剧的拍摄，使朱家峪成为山东省十大影视拍摄地，闯关东的热播更使朱家峪着实火了一把。百脉泉和朱家峪成长为旅游产业龙头的轨迹，无一例外地与景观本身巨大的品牌效应和政府强大的实际支持有直接关系。同时，它们作为实力雄厚的旅游景观，又可带动与之相关的附加产业，如上文提到的百脉泉酒和朱家峪摄影基地，成为品牌效应的又一次提升，这使它们各自的整个旅游产业均进入成本越来越小而收益越来越高的良性循环。章丘还有许多其他亟待开发的人文旅游资源。有“小泰山”美誉的危山是历史上的章丘八景之首，位于危山半山腰上的汉代彩色兵马俑陪葬坑，打破了只有到西安才能目睹兵马俑风采的旅游格局；七星台曾是兵圣孙武的演兵场、曹操的品官阁、唐太宗李世民东征时纵马扬鞭的拦马摇，有齐长城、武圣门、鹊桥、七星阁等众多遗迹，更因风景秀丽、四季分明被称作“天然氧吧”。早在去年的章丘市政府工作报告中，章丘就提出了“全域旅游”的概念：南边是以三王峪、七星台、植物园等景区为代表的“大山水”；中部是以百脉泉、白云湖为代表的“大奇观”；北部是以洛庄汉墓、城子崖遗址为代表的“大文化”，这三大板块连同朱家峪、绣源河等项目，共同构造了章丘的大旅游。这样的“大旅游”愿景，无疑是章丘旅游市场未来最理想的走向。济南植物园位于济南市章丘市埠村街道，始建于1986年，1989年9月建成开放， 园区占地面积46.7公顷，植物分类采用克朗奎斯特系统进行植物配置，共有植物89科450种近20万株。新植物园建成后改名为泉城公园。新的济南植物园位于济南市章丘市埠村街道，即济南市区东郊35公里处，平均海拔159米。根据济南市园林局的规划方案，济南市野生动物园将迁建至济南植物园相邻的南部区域，占地约2230亩，迁建项目已于2015年10月1日试开园。据野生动物园迁建指挥部人员介绍，整个迁建工程分两期实施。一期工程投资约4.6亿元，主要为满足动物饲养展示、景区开放运营、旅游基本服务等功能需求的设施建设，现已已基本完成；二期工程包括大马戏表演馆、生态观、游乐场、亲子乐园及大型商业配套等服务设施，将通过招商引资方式吸引社会或企业资本投资建设。济南市野生动物园将于2015年10月1日完成并试开园。济南动的集中落户埠村，必将成为吸引全市乃至全省游客休闲娱乐的知名景点之一，客流量会进一步增加，景区内现有餐饮、游乐、商店酒店等将远远满足不了接待要求。为此，章丘市政府拟在“两园”周边开发商铺、酒店、游乐园、大型停车场等配套服务项目，充分利用“两园”资源，进一步促进旅游产业的发展。在此机遇下，埠村园区积极与章丘市政府对接，拟由山东东辰共赢物业管理有限公司开发建设集“商铺、酒店、游乐园”为一体的综合服务商业旅游区，按照出售、出租两种方式进行运营。第一随着社会的发展以及人们生活水平的提高，旅游业高速发展，旅游配套设施也迎来事业的春天。其中，酒店的发展已步入黄金期，这给许多度假酒店的开发带来了更多的机遇和更大的挑战。旅游者消费阅历的不断深化、消费需求的日趋多样化，使得人们越来越追求个性，对酒店的品质和独特性也提出了更多的要求，尤其是需要酒店提供一种与众不同的体验，以及精神文化上的享受。第二随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众生活质量的不断提高，以及人们对现代社会时尚追求，使得大众旅游娱乐在不断产生变化，通过这一市场不断完善和扩大，必定使中国旅游娱乐走向更个性化和时尚化。游乐园突出“卡通主题”旅游的“有趣、探险、故事”的主题特色，建设主题游乐园。它满足当代青年多元化、时尚化、个性化、追求浪漫的需求。综上所述，根据丰富的旅游资源及地域优势，提出以商铺、“清照词主体”酒店及“卡通主题”的童话城堡建设项目，项目建设方案可行、发展前景看好。项目建设单位及其他有关部门在充分考察论证决定近期实施该项目,为了取得政府有关部门的支持和顺利融资，加快建设。特编制该项目可行性研究报告上报。第二节 项目建设的必要性一、有利于推动经济技术合作与交流，促进区域经济发展 21世纪的旅游主题是知识、休闲、健身的主题，与人们物质条件改善、追求精神文化需求、回归自然、休闲养生等主观意愿相吻合。“清照词主体”酒店不仅仅是提供餐饮住宿娱乐的消费场所，更是富于文化内涵气息的商业卖点，而主题是酒店所依托的根本。因此，寻找与确定主题是主题酒店创建的前提。在主题酒店建设中，主题的选择与确定过程即是为一家酒店注入灵魂，构建设计、装修、经营和管理基本架构的过程。寻找特色文化、挖掘特色文化、设计特色文化、制作主题产品和服务，是酒店管理者最重要、最具体、最花心思和精力的大事。主题立足于当地的资源与文化现状，特色鲜明的、优秀的地域文化是酒店可资利用的文化资源，而且这种立足于地域文化的主题特色往往是别地所没有的，也是难以模仿的。以“卡通游乐”为主题，以游乐园为媒介，招来八方宾朋，不仅为本地区带来大量服务收入，而且会带来经济科技信息的交流与合作机会，有利于引进资金、技术、人才，同时也有助于培育和开拓市场，提高当地产品的知名度，增加销售渠道。另外客流量增大，游客消费增长，不仅可以带动餐饮、旅馆、交通运输业，而且可以带动旅游纪念品加工业、工艺品制造和房地产业的发展。21世纪，人类已经步入一个全新的时代-知识经济时代。大家都知道，知识经济是一种知识密集型和智慧型的经济，它的核心是创新。面对高度信息化、知识化的社会，儿童教育必须按照未来社会对人才的需求去培养适应21世纪的建设者。 那么21世纪需要什么样的人呢？有教育专家指出：新的世纪需要10种人，即：一个自然的人、一个自主的人、一个社会的人、一个未来的人、一个竟争的人、一个学习的人、一个现代的人、一个科学的人、一个创造的人。为了实现这个目标，联合国教科文组织-国际21世纪教育委员会提出教育的四大支柱是：学会求知，学会做事，学会共处，学会做人。二、本项目的建设对周边地区发展具有积极的带动作用通过项目区的示范辐射作用，将带动旅游产业及相关产业的迅速发展，其产业带动作用是十分巨大的。三、促进城市产业转型，实现跨越式发展该项目的开发建设，有助于塑造城市建设的文化品位，对于推动章丘市加快实现产业转型，实现全面跨越式发展具有十分重要的意义。四、丰富当地的旅游产品旅游业经过数年的发展，已取得了长足的进步。然而，其旅游业主要是依托当地的自然风光资源，独具特色的人文旅游资源还没有很好地得到开发，因此旅游建设还有很大的发展空间。随着周边地区人们生活水平的不断提高，可支配收入的快速增加和带薪假期的不断增多使得外出旅游的需求越来越迫切。因此，开发建设独具特色的主题旅游项目是非常必要的。五、缓解地方就业压力、促进就业该项目属于第三产业，属劳动密集型产业，投产运营后需大量的维护、服务及管理人员，可以有效促进就业，缓解当前就业压力大的社会问题。项目公司本着发展市场，追求品质为目标，以诚信经营，共同发展为理念，力争把游乐园建成鲁中地区最大主题游乐园区，招商引资，逐步拓展国内市场及外销市场，为繁荣第三产业做出积极贡献。综上所述，本项目符合章丘市产业结构调整的迫切需要，项目建成后既能满足市场需求，又能促进企业自身的发展，同时还能促进本地经济的发展和减轻就业压力。因此，该项目具有良好的社会和经济效益，是可行且必要的。因此，项目的建设是十分必要和非常紧迫的。第三章 经济社会现状及发展目标该项目位于章丘市，该项目的建设将有利于改善章丘市的旅游配套设施，改善章丘市的生态环境，缓解景区道路的交通压力。加速该区域的经济发展及旅游资源开发，促进章丘市的旅游业发展，完善章丘市的基础设施建设，对加快章丘市的经济发展起着有力的推动作用。一、山东省概括山东省位于中国东部沿海地区，全省可分为半岛和内陆两部分，具有优越的地理位置。内陆地区北临北京、天津，西临河北、河南，南临江苏，沿海地区北隔渤海湾同辽宁半岛相望，向东隔黄海临近日本、朝鲜和韩国。山东下辖17个地市，共98个县和县级市，土地总面积为15.67万平方公里，约占全国总面积的1.65%。耕地面积12799.5万亩，多集中在黄河流域和沿海地区，南部地区多为山区。总人口8704.5万人，人口密度555.5人/平方公里。山东海岸线长达3100多公里，约占中国大陆海岸线长度的1/6。漫长的黄金海岸线上有众多秀丽的岛屿、远东最美的风景线和亚洲最大的沙滩浴场。主要港口有10余处，其中可建10万吨以上泊位的港址23处，目前已辟为港口的主要有青岛、烟台、龙口、蓬莱、威海、日照等。丰富的港口资源为山东与海外经济联系提供了良好的条件，有利于发展外向型经济。山东省是中国经济比较发达的省份之一，经济总量居全国前列。山东矿产资源丰富，是中国能源矿产、黄金、海盐、建材生产基地，境内的胜利油田是中国第二大油田，兖腾煤矿是中国十大煤矿基地之一。海洋资源丰富，盛产海参、鲍鱼、扇贝、对虾海珍品，海带产量居全国第一，是全国重要海产基地。山东历史悠久，旅游资源点多面广。主要有五岳之首的泰山，孔子故乡曲阜，泉城济南，避暑胜地青岛、烟台，人间仙境蓬莱等著名的人文、自然景观。二、项目所在地情况章丘市，位于山东省省会济南市的东部，距离济南市区不到40公里，是济南下辖的一个县级市，被誉为“小泉城”。1992年8月撤销原章丘县编制改为县级市，即章丘市，仍隶属于济南市。辖6个街道办事处，14个镇，人口106.42万。济南五大泉群之一的百脉泉位于章丘市境内，济南七十二名泉章丘市境内拥有6个。国家级明水经济开发区与济南高新区相邻。胶济铁路、济青高速贯穿境内，交通便利。本项目位于济南市植章丘埠村济南物园、野生动物园的西门对面。距济南遥墙国际机场90公里，东离青岛海运码头260公里。境内交通便利、路网完善，是鲁中地区重要的交通枢纽，地理和交通条件优越。二、项目所在地资源情况位于济南东部的县级市章丘，是省会济南的“东大门”和副中心城市，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到济南七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。新石器时代晚期的文化遗存龙山文化，仅次于万里长城的齐长城，分别被列入当年全国考古十大发现的城子崖遗址、西河文化遗址、洛庄汉墓、危山彩绘兵马俑等，都是极为珍贵的人文旅游资源。百脉泉公园位于章丘明水汇泉路，是全球优秀生态旅游景区、国家4A级景区和山东省服务名牌。与趵突泉齐名的济南名泉百脉泉、为纪念绝代女词人李清照而建的清照园均分布在其中。百脉泉公园中最惹人的风景当属百脉泉，它是章丘八景之一“百脉寒泉珍珠滚”所指，池内涌珠浮翠，出神入化，堪称奇观；居全国四处李清照纪念园之首的清照园，则有吟风榭、碑廊、漱玉堂、燕寝凝香、金石苑、易安楼等古香建筑，并镶嵌林列着知名书法家的书法碑刻，美不胜收。百脉泉公园在章丘旅游资源中居于绝对的龙头地位，诸如“清照故里，泉醉章丘”、“访清照故乡，品泉水盛宴”的宣传口号，位于章丘的百脉泉酒业及其旗下的清照系列酒，都可看出百脉泉和李清照于章丘而言的巨大品牌效应。朱家峪坐落于章丘市官庄乡境内，是山东唯一的“中国历史文化名村”。经过明代以来的六百年积淀，朱家峪完整地保存着古桥、古道、古祠、古庙、古宅、古校、古泉、古哨等建筑格局，被誉为“中国北方山村的活百科全书”，可为游客呈现古意盎然的归真之趣。闯关东、南下、靠山等多部优秀影视剧的拍摄，使朱家峪成为山东省十大影视拍摄地，闯关东的热播更使朱家峪着实火了一把。百脉泉和朱家峪成长为旅游产业龙头的轨迹，无一例外地与景观本身巨大的品牌效应和政府强大的实际支持有直接关系。同时，它们作为实力雄厚的旅游景观，又可带动与之相关的附加产业，如上文提到的百脉泉酒和朱家峪摄影基地，成为品牌效应的又一次提升，这使它们各自的整个旅游产业均进入成本越来越小而收益越来越高的良性循环。章丘还有许多其他亟待开发的人文旅游资源。有“小泰山”美誉的危山是历史上的章丘八景之首，位于危山半山腰上的汉代彩色兵马俑陪葬坑，打破了只有到西安才能目睹兵马俑风采的旅游格局；七星台曾是兵圣孙武的演兵场、曹操的品官阁、唐太宗李世民东征时纵马扬鞭的拦马摇，有齐长城、武圣门、鹊桥、七星阁等众多遗迹，更因风景秀丽、四季分明被称作“天然氧吧”。早在去年的章丘市政府工作报告中，章丘就提出了“全域旅游”的概念：南边是以三王峪、七星台、植物园等景区为代表的“大山水”；中部是以百脉泉、白云湖为代表的“大奇观”；北部是以洛庄汉墓、城子崖遗址为代表的“大文化”，这三大板块连同朱家峪、绣源河等项目，共同构造了章丘的大旅游。这样的“大旅游”愿景，无疑是章丘旅游市场未来最理想的走向。济南植物园位于济南市章丘市埠村街道，始建于1986年，1989年9月建成开放， 园区占地面积46.7公顷，植物分类采用克朗奎斯特系统进行植物配置，共有植物89科450种近20万株。新植物园建成后改名为泉城公园。新的济南植物园位于济南市章丘市埠村街道，即济南市区东郊35公里处，平均海拔159米。根据济南市园林局的规划方案，济南市野生动物园将迁建至济南植物园相邻的南部区域，占地约2230亩，迁建项目已于2015年10月1日试开园。据野生动物园迁建指挥部人员介绍，整个迁建工程分两期实施。一期工程投资约4.6亿元，主要为满足动物饲养展示、景区开放运营、旅游基本服务等功能需求的设施建设，现已已基本完成；二期工程包括大马戏表演馆、生态观、游乐场、亲子乐园及大型商业配套等服务设施，将通过招商引资方式吸引社会或企业资本投资建设。三、土地资源耗用本项目占地73.5亩，土地为征用章丘市埠村的建设用地，通过招拍挂征用土地，用地指标符合山东省建设用地集约利用控制标准的要求。第四章 市场分析及建设规模第一节 市场分析一、市场分析（一）房地产2015年上半年济南商品房共网签61049套，相较于去年的40136套增加了20913套，同比上涨52.1%；其中住宅成交41021套，同比上涨74%；储藏室14907套，车库1271套，其他1091套，商业用房1424套，办公960套，公寓357套，厂房18套。济南楼市1月发力，商品房成交量为10724套。进入2月，受春节影响，济南楼市仅成交5156套，环比下跌了108%。3月，济南楼市迎来小阳春，成交量大涨至11381套。4月楼市继续维稳，成交量较3月有所下降，减少千余套，但是仍旧接近万套大关。进入红五月，3.30新政落地、济南公积金新政正式实施，网签量突破12000套大关，成上半年成交新高。6月延续5月楼市高温，周成交量一路上升，开发商推盘热情也逐渐高涨。随着央行6.27双降的实施，济南下半年楼市可期。上半年多项楼市政策的实施，让济南楼市一路飘红，成交量居高。与14年上半年的济南楼市相比，2015年上半年济南楼市成交量波动较大，整体呈上升状态，大多数月份成交量都破万。 与楼市成交量大幅上涨相反的是，济南15年楼市上半年成交均价涨跌参半。据搜房网数据中心房价统计显示，2015年上半年房价波动较大，整体低于去年同期价格，同比下跌了1.76%。从上半年的新推项目来看，多为刚需型楼盘，也在一定程度上决定了上半年楼市均价的整体水平。5月，由于融创财富中心、中海天悦府、路劲东城等高端项目的入市，在一定程度上拉高了当月的成交价格，成交均价为8754元/平米，为上半年最高。虽然各项楼市政策接连落地，济南楼市成交量也维稳在一个较高水平，看涨声一片。但是，有业内人是表示，虽然楼市形势大好，但是库存压力依旧不容小觑，当下去库存依旧是市场主势，开发商也会抓住时机加大优惠力度去库存，涨价的可能性不大。（二）旅游市场人类社会的进步，有两方面的基本需求，首先是生活生存资料的需求，这主要是物质方面的；其次是精神欲望的需求，这主要是指文化方面的。其中，生活资料的需求是第一位的，生活资料得到了基本的满足以后，就会产生精神文化的需求。而精神文化的需求的适当满足，反过来又会进一步促进物质资料的生产。因此，旅游的产生，首先是人类物质生活出现富裕的结果，旅游产业的发展，是人类满足自身精神文化需求的必然，是人类社会文明进步的基本标志之一。“十二五”期间，我国旅游业进入大众化的全面发展阶段，面临更加有利的发展环境和发展条件，同时一些深层次的矛盾也更加凸显。随着我国经济社会的发展和增长方式的调整，民生基础更加稳固，国际国内旅游市场的消费需求和消费能力更加稳固。在国家和地方旅游发展战略，以及旅游法制化进程加快等利好政策的影响下，政府和社会各界发展旅游的积极性将更加高涨，资源和要素短缺的矛盾将得到有效的缓解。城市化进程的加快、高速交通体系的完善、信息化在旅游业的普及应用使游客的旅行、居住和相关消费变得更加方便。旅游标准化建设和政府对游客满意度的重视与保护让游客消费更加明白和放心。商业模式的创新和国际合作的深化等，都为旅游强国建设目标的实现提供了有力的支撑。现代旅游学认为，旅游可以分为若干的种类，比如山水旅游、探险旅游、民俗旅游等等。伴随着旅游产业的发展，各种各样的旅游都在竞相披上“文化”的外衣，比如草原文化旅游、酒文化旅游等等。这种现象的出现，首先得到证明的不是旅游产业本身对于文化这一外衣的需求，而是人类社会的对于通过旅游的方式吸纳精神文化食粮的发展趋势。如果说随着人类物质生活水平的提高，旅游产业的发展具有广阔的发展空间的话，那么，旅游产业中的文化旅游无疑就是最具发展潜力的劲旅。 当前，中国的旅游业正在慢慢转型，文化与生态旅游的结合也成为了一个新型的发展趋势，文化与生态相结合的旅游项目广泛受到游客和投资者的青睐。近年来，生态环境保护工作力度持续加大，生态旅游发展环境日渐优化，生态、低碳、环保的概念深入人心，自然保护区、生态功能保护区、风景名胜区、森林公园等生态资源不断丰富，生态旅游呈现多样化发展，为发展生态旅游带来了良好条件和机遇。目前，我国旅游产品结构主要是以观光产品为主，已不能适应我国休闲度假需求进入快速成长期的新形势。同时，旅游产品的参与体验性、娱乐性和文化性差，也难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多样性的休闲消费需求。因此，面对日趋多元化的旅游市场，必须把握现代旅游市场的需求变化，破除单纯依靠观光旅游产品和传统旅游产品发展旅游产业的观念，以市场为导向，加快旅游产品创新步伐，注重旅游产品结构的多样化、系列化，从传统的观光型为主导的结构向生态观光、购物、文化、休闲旅游的复合型结构转变。到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%；每年新增旅游就业50万人。力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。山东省是中国的旅游资源大省，深厚的历史文化，优美的自然风光和特色独具的现代风貌为旅游业发展提供了雄厚的物质基础。据最近进行的全省旅游资源遥感调查，并比照国家标准旅游资源分类、调查与评价的分类方法，山东省的旅游资源涵盖旅游资源分类体系中的全部8个大类，47个亚类中的39个，共有各类旅游景区或资源点639处，旅游资源存量、品位与等级在全国均属上乘，具有由“旅游大省”向“旅游强省”跨越的基本条件。对比一下全省旅游资源，主题旅游资源属于一项特色旅游资源。位于济南东部的县级市章丘，是省会济南的“东大门”和副中心城市，素有“小泉城”的美誉。章丘旅游资源可谓丰富，“一城生态山水，千年人文章丘”。于普通游客而言，章丘的“生态”通常让人联想到济南七十二名泉之一百脉泉，“人文”则易让人想到千古第一才女李清照和闯关东的拍摄地朱家峪。百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但“千年人文”之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。济南植物园、野生动物园的集中落户埠村，必将成为吸引全市乃至全省游客休闲娱乐的知名景点之一，客流量会进一步增加。据调查，目前植物园的客流量情况是，工作日为300-500人次，周末为1000-2000人次，法定节假日游客人数为25000-30000人次。动物园开放后游客量会不断增加,按照济南植物园、野生动物园游客人数的30%计算,预计拟建主体游乐场游客人数年30万人次。项目单位进行深入调查，充分利用“两园”资源，拟建一个突出“卡通主题”以“有趣、探险、故事”为特色且济南植物园、野生动物园内没有的游乐园是非常有市场前景的。济南植物园、野生动物园景区内现有商业布置凌散，没有特色，也满足不了游客要求。旅游带动商业，项目单位看到商机，在“两园”周边开发商铺、大型停车场等配套服务项目，充分利用“两园”资源，进一步促进旅游产业的发展。在此机遇下，埠村园区积极与章丘市政府对接，拟开发建设集“旅游、游乐、食宿、购物”为一体的综合服务商业区，按照出售、经营两种方式进行运营。二、市场预测酒店是社会大环境的一部分，其生存与发展不能脱离所在的地域，主题酒店亦然。主题定位应当遵循以下原则：主题应当立足于当地的资源与文化现状，特色鲜明的、优秀的地域文化是酒店可资利用的文化资源，而且这种立足于地域文化的主题特色往往是别地所没有的，也是难以模仿的。其次，不同的地域环境下，人的消费活动会呈现不同的特征，酒店应当把握消费的特点和动向，经营者和管理者的思想也应当与时俱进。再次，主题定位应当与顾客的消费习俗和价值观念相符，当然这种适应性并不是单纯地迎合消费习俗，而应当主动出击,努力开创新的经营领域。景区度假酒店应在细分市场中找准自己的优势位置，找准客源市场，注入属于自己独特的主题文化。在明确了市场定位后，进一步深入研究目标群体的消费特征、消费心理，营造适合他们的主题文化。这种主题应当具有特色化、个性化的特点，是无形和有形的结合，能够向客人提供体验式的服务，满足客人追求特色体验、追寻特定人文环境的动机，由此形成差异化的市场，以独特魅力征服观光旅游者。在旅游景区建造度假酒店不必追求规模，而是应当把当地的特色以巧妙的形式融入到酒店中来，譬如驿捷在湖南凤凰古城以中式元素为主题建造的度假酒店并不奢华，相反恰恰与水乡的环境相适应，古朴、幽静的环境更能吸引人。另外，酒店可以就地取材，与酒店所在的景区环境相协调。因章丘是大词人李清照的故里，李清照，自号易安居士（10841156年），著名文学家李格非之女，是中国几千年灿烂的文学发展史上最负盛名的女诗人。酒店以中国首家词人李清照文化主题酒店，紧邻词人李清照故里，深厚的文化底蕴，成为章丘旅游瞩目的焦点，对于外来游客而言，到章丘不看词人李清照是一桩遗憾的事，而如何体验李清照？李清照故里是视听体验，酒店则是味觉与文化体验。“李清照酒店”在现代酒店的特点中融入文化的精神，把旅途的需求上升到精神层面。清照酒店酒店里有图书，营造一种舒适而充满书香氛围。酒店的图书将持续地不定期更新，让客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的绿荫，获得心灵的宁静。希望做的不仅仅是酒店，更是一种文化，是对现代人心灵呼唤的一种及时回应。童话城堡也是建造成本高的主题乐园之一，通过合作参股管理公司，将共同参与主题乐园和配套设施的投资、建设和经营管理。主题游乐园有经典白雪公主与七个小矮人、狮子王辛巴、狼外婆、西游记中的童话人物都将成为你的冒险伙伴。随着人们生活水平的提高，对生活品质的要求也越来越高，发展以童话为主题的项目较为新颖，必将吸引人们的眼球，得到人们的肯定和喜爱，如利用济南动物、植物园资源建设一童话城堡必然有广阔的市场前景。三、市场营销策略项目旅游市场的开拓将以山东省内市场（首先突破济南市、章丘市、章丘市、滨州市、泰安市的本地市场）为基础，以周边重点城市（济南、青岛、潍坊、临沂、泰安、烟台等）为主体，以京、津为代表的环渤海湾地区市场为主要增长区，兼顾部分海外专项市场。以济南植物园、野生动物园作为一个联合体，从整体上进行营销，使主题酒店、游乐园以独特旅游目的地形象，在山东省比较单纯主题的旅游项目中另辟蹊径，走出自己独特的市场发展道路，启动拓展相应市场，未来发展前景广阔。第二节 建设规模项目规划占地73.25亩，其中特色风情商业街（北边）占地19.5亩，主题酒店与文化艺术品商业街(路口北）占地28.5亩，童话城堡及商铺占地25.25亩。