银川建发宝湖湾地产项目营销推广方案样本.doc

建发·宝湖湾营销推广方案

宝湖湾策划概论
概观宝湖周围楼盘项目标主诉求，全部脱离不了水景原因，因为这个版块冲着水景卖点形
成聚集开发效应，所以怎样突破是关键，在定位和推广策略上，我们坚持：
自然水景作为基础，在此之上表示一个强势高贵大盘形象，一个高端原生生活概念。
使产品先天资源优于同区域项目，更在居住品位和理想上脱颖而出，站到另一定高度。
一、前期分析
1. 银川住宅市场发展分析
据市住房保障局统计资料：
◇ 银川市上六个月房屋新开工面积：290.39万m2，同比上升91.6%，其中住宅新
开工面积为241.48万m2，同比上升113.0%。
◇ 新建商品房销售面积：112.03万m2，同比上升6.8%，其中住宅销售面积为98.1万m2，
同比上升4.2%。
◇ 核准上市预售商品房楼盘206幢，面积107.87 万m2，同比上升37.70%。其中住宅
179幢，面积91.17万m2，较上年同期上升49.93%。
◇ 市辖区各类房屋销售协议立案面积：114.60万m2,同比降低5.61其中住宅为100.24
万m2，较上年同期增加22.05%。

　结　论
由此可见：下六个月房地产开发建设仍然保持增加态势,商品房供给和上六个月相比
将会有较大增加,销售量也将出现回升,商品住房价格仍会呈上涨趋势,但涨幅和上六个月
相比会有所下降,但银川市房地产市场仍然会保持理性、可连续发展状态,总体上持谨慎
乐观态度。

2. 宝湖大版块竞争楼盘分析

竞争楼盘

均价（元/m2）

卖 点

销售率

凯尔·福邸

3600（多层）

南临宝湖，东临一中；园林式小区；户型多样化

已售完

4300（高层）

70%

南苑康晨

3880（小高层）

近临三大公园；紧临名校一中；

90%

湖映康晨

3800（小高层）
和宝湖相邻；现代北欧建筑风格；设计独特新奇

临时对内销售

艾伊水郡
三期水景叠院

3800（小高层）

紧临艾伊河；小区建筑设计多元化；户型设计人性化

小高层未公开销售

长兴花园

3700（多层）

距离城市关键较近；较同类
楼盘价格较实惠
A区1#-10#和B区1#-11#住宅楼
基础封顶

东方·尚全部

3800（多层）
高级人文大盘；设计高尚新奇；
现代欧式建筑风格；
二期17#-22#住宅楼基础封顶

紫檀水景

3700（多层）
近邻华雁湖，艾伊河；建筑
设计多样化
二期宣传推广订房阶段

结 论：
1）周围楼盘价格上多层以凯尔·福邸占优势，小高层价格势均力敌较稳定，独凯尔·福邸高层为4300元/m2，而诸楼盘全部定位为中高级住宅。本案均价定位4500元/m2，可见档次之高，周围楼盘难于比肩。
2）周围楼盘开发品牌实力应艾伊水郡为首，其开发商银川民生地产资金雄厚，金牌资质，其次为东方尚全部。其它楼盘无法和之相比。而本案即建发又一鼎盛之作。
3）周围楼盘除东方尚全部以现代欧式建筑风格文化大盘、长兴花园以“离尘不离城，高贵无须贵”为设计理念之外，其它楼盘广告文化宣传全部以临水而居、湖滨而生为主景观住宅。所以，本案应更深层次地挖掘项目本身独特卖点，以区分于竞争楼盘。

3. 宝湖湾初步计划评析
地 块：宝湖景观地块 用 地：168491.7㎡
业 态：花园洋房、带电梯多层、一般多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼
儿园。
3.1 项目SWOT
优势S
1）景观环境优势，30万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带，景观布局均匀，
自项目东边到项目西 —— 东（唐徕）—— 中（宝湖）—— 西（艾依河）。
2）地段优势，政府对宝湖生态公园计划相当庞大，计划投资9亿打造休闲商务旅游区。
3）建筑优势，项目多元业态，花园洋房、带电梯多层、一般多层、小高层、公寓、集
中商业、酒店、幼稚园。
A、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好，配套酒店、商业、幼稚园、公寓，小区
计划2500户，1729个停车位，1500自行车位；
B、从物业档次说，本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象。
C、另外计划布局，项目整体外观高低错落，组团搭配，更胜对手。
4）品牌优势，建发集团是自治区一流大企业，会给很多用户信心确保，业主身份面子
表现。
劣势W
1）公交线路不多，出租车也相对较少，居民出行不太方便。
2）缺乏日常生活中商业配套，影响生活品质。
3）距离市中心较远，部分用户有排斥心理。
4）小高层，景观面不好
机会O
1）地段升值潜力大，周围楼盘逐步增多，将形成规模居住区，多种生活配套、市政配
套将会出现。
2）项目道路交通便利宽大，交通环境好。
3）宝湖公园经过3年多开发培育，已渐现诱人漂亮景色。
4）真正湖居生活，引湖水入小区布景，形成是一大卖点。
威胁T
1）和艾依水郡仅一路之隔，两个项目各个指标旗鼓相当，是最大劲敌，还有西边长兴
花园。
2）项目小高层没有太多竞争优势，周围凯尔·福邸，湖映康城，会带来一定销售威胁。

3.2 项目条件及资源分析
1）政府宝湖公园蓝图
银川政府计划建设占地1936.6亩"银川市宝湖国家城市湿地公园"，委托世界一流
设计企业加拿大ALD企业进行计划设计，项目计划5年建成。
总投资9亿元，公园总体计划占地1234.5亩，其中湖面587.56亩，绿地547.7亩， 绿地率91.6%，由森林、绿地、水上迷宫、浅水区四部分组成，分百米长桥、百米瀑
布、人造海滩等32处景点。宝湖公园关键功效区包含四部分，即湿地生态区：天然湖
泊湿地，人工林；文化公园区：唐徕古渠等历史文化遗址；休闲健身区：提供攀岩、
垂钓、奕棋、游船等休闲健身活动；管理服务区：商务度假，旅游观光。
2）宝湖湾做创新型大户型
宝湖湾初步计划即使开发多元化组团业态，迎合市场不一样需求，不过和现在市场供
应产品形成雷同，没有差异化竞争产品，势必埋下“同质竞价”尴尬。
本项目不受“70/90”限制，凭借地段和景观优势，完全能够做“创新型大户型”实现差异化开发，去化率快而且利润最大化，也有利于建立银川新房住品牌标杆。

4. 市场热销大户型调查
A 中国人家经典热销户型

190m2 四室三厅三卫一厨

B 凯威·观湖国际主力户型

跃层户型底层

跃层户型上层
167.78m2 六室四厅四卫二厨

C 紫薇星座经典热销户型

总 结：
纵观以上银川市场热销大户型，其共有特点是：
1）建筑面积大、可充足满足主人多种居家生活需求；
2）户型设计愈加突显人性化，完美考虑到主人私密性，主次卧之间以卫生间为间隔；尤其是跃式户型，挑空结合，上下层动静干湿分离，更能彰显主人尊贵感，是三、四口之家理想居所；
3）充足利用每一寸空间，有效提升其性价比和得房率；
4）完美观景露台或阳台，无限扩展了主人视野。
以上特点造就了这些大户型之所以在银川市场上走俏热销原因。

二、项目定位
1. 客群定位
1）花园洋房用户群：
城市顶级阶层 —— 大中型国企老总、大中型私营企业主；银川各类大中型商业、酒店、
餐饮、娱乐，还有通信、医疗、电器和银行等这类赢利丰厚行业老总和高管。另外还
有少许外地投资人，对银川不可再生稀有高端物业投资置业，等候升值回报。
2）带电梯多层用户群：
中上级阶层 —— 大中型企业高管、高级白领（律师、记者、高级医师、证券管理员、
国家高级公务员等）、政府官员子弟、来宁夏做生意中小型私营业主等，以选择做第
一居所为主。年纪在30～45岁为主，对水岸生态居住区域偏好性大，工作地点在银
川老城区、新城区，属于二次置业以上，重视生活品质和居住质量，追求宁静安逸
个性化纯居住生活，通常选择按揭或分期付款，买房子，对她们而言往往是一个生
活品位和生活方法认同。
这类人群所在私营行业关键表现为：酒楼、美容院、饭店、装修企业、品牌衣饰店、
商场、建材、建筑、矿业等。
3）公寓用户群：
中产事业阶层 —— 在银川生活或是工作商务、管理高层人士。这些人士因为
在过去自己生活环境中，类似生活场所和功效要求，已经有一定定位，她们对
自己生活习惯，也期望有一个延续，这也是锁定其中一部分人群。另外还有一部分
时代所推崇艺术家或精英。
4）小高层用户群：
城市新贵客群—— 以70后为主，30—50岁之间白领、政府公务员、经商人士及有
着小资情调青年夫妇；另外还有含有一定经济能力，以投资、娱乐休闲为目标购房者。

5）一般多层用户群：
传统购房客群 —— 一般积蓄买房群体、个体经营者、外地来银生意人为主家庭；
这些人群更重视小区生活便利性和舒适性。

2. 产品计划提议
为了实现项目利润最大化，市场去化速率快，品牌效应好，必需实现产品差异化策略入
市，即需要引入创新型户型。
2.1 户型配比计划
户 型
比 重
大户型 / X%
小户型 / X%
错 层
50%
120—130㎡ / 35%
105—120㎡ / 15%
平 层
30%
130—150㎡ / 20%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
180—220㎡ / 5%
160—180㎡ / 5%
60—100㎡ / 5%

* D1小高层做成2层一户，挑空客厅跃层大户型。
* 设计下跃式负一层，下沉式庭院。
* 平层增加露台单元。
（具体户型配比我们将在推广部分做具体叙述）

2.2 园区计划
1）引湖水入园，实现均好性标准，将蜿蜒湖流灌入每栋楼南面，形成“水环小区，
户户亲水”格局。
2）高级小区应没有园区车位，全部建成地下车位，而且园区道路设计成人车分流。
3）地下车库设在小高层地下，有利于11栋小高层居民出行便利，促进小高层去化。
4）花园洋房毗邻宝湖水岸一侧，做成滨湖休闲大道，设亲水码头，景观小品等。
5）给花园洋房版块，加道80cm蔷薇栅栏，突显尊贵不凡境域。
如 图：

围绕水系图
3. 建筑形态定位
建筑立面展现一个现代、国际化直线流畅，方块截面。业态有酒店、公寓、商业、学
校、住宅，能够合适拔高本身，给用户一个梦想，业主买房，不光为住，还要享受智慧，
更有品味。
提 出：
国际风情景观小区
3. 创新户型推荐
错 层

三房两厅 125㎡

三房两厅 130㎡

平 层

四房两厅 142㎡

三房两厅 105㎡

三房两厅 115㎡

情景花园洋房三房两厅 140㎡

跃 层

挑空四房两厅 206㎡

挑空4.9米公寓一室一厅 75㎡

挑空4.9米电梯多层三室三厅 186㎡

挑空4.9米电梯多层三室三厅 166㎡

推荐户型分析
1）错层户型：
台阶式设计，动静干湿分离，使生活更具层次感；空间互借，得房率更高，充足照料主人私密性，完美呵护主人生活品位。
2）平层户型：
这是最为普及设计，但稍加更改，一切生活就完全和众不一样。新奇合理计划
愈加人性化户型配比。规避通常平层缺点，功效完备，充足达成满意居家
生活。
3）跃层户型：
一个生活享受两种层次空间，充足彰显主人大度豪阔生活。挑空设计，“楼中
楼”空间感；楼梯上下，两样生活，公摊面积降低了，对应得房率就提升了。
功效分区不一样，完全由主人来设计，充足确保其独立性、私享性和自主性。

4. 入市形象定位
建发·宝湖湾，一定要和宝湖捆绑起来，一致对外宣传一个整合地块形象，这么才能利用湖居优势资源营造出不容置疑高端品质。借景引湖水入楼盘，可提出区隔于其它 水景楼盘居住概念：

湖院大盘
再现湖城府邸，一院湖天碧色；
再现湖城人家，一院湖光山色；
支持点：
和宝湖是零距离，水系相连，且每栋楼间全部提议计划有水流，形成湖溪流，宝湖另一面是唐徕高堤，酷似院墙。俯视计划图，楼盘水道和宝湖形成一体，宝湖即是楼盘水院。

如 图：

宝湖和宝湖湾整合图
三、推广策略
1. 提炼推广专题

建发·宝湖湾
银川湖院城府，国际风情景观小区
或
建发·宝湖湾
因湖而生，因你而生
2. 开发推售策略

宝湖湾分期图

1）宝湖湾体量大，整体开发销售会滞缓，为了快速回笼资金，提议整体分为5期循序开
发，具体划分如上图所表示。
开启市场三大卖点：
创新户型 + 亲水景观 + 明星代言

◎ 请明星代言意义
宝湖湾请明星代言，在宁夏是首家，有强大市场轰动效应。大家全部有攀附富贵，
攀附名人大众心理，有钱人对此更是主动强烈，全部想借名人提升优越感，尊崇感。

◎ 景观和明星导入策略
接力递进
明星代言
亲水居住

市场引导期，先推宝湖湾和宝湖整合地块居住魅力，这是项目标关键价值，使人
们对宝湖湾有个大致印象；引导中后期，再启用明星作为市场牵引力，形成新闻效
应吸引大家更深入了解宝湖湾，二者是一个递进关系。

2）1期在正源南街大道，能够为整个项目和后期开发小高层树立物业形象，5期街边
物业留空取得视野加分。
项目价格策略
提议项目开始开启市场均价4200元，二期以后预期均价4500元。
入市取得良好市场反响后售价逐步拉高。

这是上市同类楼盘价格对比法得出结果。

售楼处设计
售楼处设在楼盘西南十字路口，提议做成挑高5.6米550㎡彰显大气高贵，另外有足够空间装置跃层样板间，伴随销售进度推进，制作不一样户型样板间供用户品鉴。

参见售楼处包装章节设计图
3）接着2期，在巩固宝湖湾高端住宅项目标基础上，要拔高市场期望。
将D1小高层景观最好中间一栋11.5F楼，顶端做成3层一户超大空中花园“楼王”，
提议1、2层北面做挑空大厅，两侧旋转梯，3、4层南面挑空入户花园。

炒作此创举引来市场强烈关注，引发次豪宅客群争相购置二期，为抬高项目三期小高
层价格打下基础。
4）3期纯推4栋小高层，良好湖景景观，紧邻花园洋房和楼王，能够打造出经典高
端小高层湖居享受。
5）接着4期花园洋房，这是宝湖湾项目标压轴组团，位置最好，产品最好，景观最好，
势必会掀起宝湖湾新市场热度，价格也会高于市场。
6）5期最终开发，集中商业和沿街底铺，也就有了本小区客源确保，公寓楼也有了相
对成熟环境来支持营销卖点。

3. 案名分期
宝湖湾整个楼盘较大，为了不停给市场带来新感官，提议分期取案名，而且分期开盘，
能够话能够给每期压轴楼分别取名。
宣传不要刻意将宝湖湾，定义在城南，要有拓展到整个银川乃至宁夏。
4. 项目宣传方案
1）1期一般多层、电梯多层、小高层
宣传专题：滨湖生活
真正坐卧于湖湾楼盘
产品力：湖景 / 临街 / 电梯多层 / 错层
案 名：城市名筑
广告语：宝湖湾·城市名筑
蜿蜒湖溪围绕湖院人家
平 面：见附件

2）2期电梯多层和小高层
宣传专题：湖居文脉·传承文化·商贾儒仕
表示一个强势阶层在社会价值、生活品味、居住圈子上相互认同时尚生活。
产品力：湖景 / 电梯多层 / 中心景观 / 低密度360°视野
案 名：湖城府邸
广告语：宝湖湾·湖城府邸
财智阶层私享领地
平 面：见附件

3）3期小高层
宣传专题：城市新贵幸福人生
产品力：景观 / 超大绿色视野 / 地段
案 名：新贵国度
广告语：宝湖湾·新贵国度
创意人生建筑，演绎自己贵族品位
平 面：见附件

4）4期花园洋房
宣传专题：自然·浪漫·雅适·品味
讲述一个“人和自然，居家和环境”完美友好优雅生活。
产品力：湖景 / 柳堤/ 洋房 / 阳光 / 360°视野
案 名：湖院洋房
广告语：宝湖湾·湖院花园洋房
城市贵族生活印象
平 面：见附件

5）5期公寓和一般多层
宣传专题：最终珍藏奉献
产品力：临街 / 没有楼群压迫 / 楼盘品牌
案 名：幸运维C
广告语：宝湖湾·幸运维C
排队守候768天，不是每个人全部有这么机会
平 面：见附件

公 寓
宣传专题：酒店公寓星级享受
产品力：景观 / 超大绿色视野 / 著名公寓物业管理
广告语：宝湖湾·青蓝公寓
城南上层，名门尊崇席位
平 面：见附件

5. 分期产品户型配比
1期城南名筑
一般多层、电梯多层、小高层
户型配比：
住宅楼
户 型
比 重
大户型 / X%
小户型 / X%
一般多层3栋
错 层
50%
120—130㎡ / 35%
105—120㎡ / 15%
平 层
30%
130—150㎡ / 20%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
160—180㎡ / 20%

带电梯多层5栋
错 层
50%
120—130㎡ / 35%
105—120㎡ / 15%
平 层
30%
130—150㎡ / 20%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
160—180㎡ / 20%

小高层2栋
错 层
50%
120—130㎡ / 35%
105—120㎡ / 15%
平 层
30%
130—150㎡ / 20%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
160—180㎡ / 15%
180—220㎡ / 5%

2期湖城府邸
电梯多层和小高层
户型配比：
住宅楼
户 型
比 重
大户型 / X%
小户型 / X%
带电梯多层5栋
错 层
50%
120—130㎡ / 35%
105—120㎡ / 15%
平 层
30%
130—150㎡ / 20%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
160—180㎡ / 20%

小高层5栋
错 层
20%
120—130㎡ / 15%
105—120㎡ / 5%
平 层
20%
130—150㎡ / 10%
80—110㎡ / 10%
跃 层
80%
160—180㎡ / 55%
180—220㎡ / 25%

* D1小高层全部为两层一户，另有一栋3层一户楼王。

3期新贵国度
小高层
户型配比：
住宅楼
户 型
比 重
大户型 / X%
小户型 / X%
小高层4栋
错 层
50%
120—130㎡ / 35%
105—120㎡ / 15%
平 层
30%
130—150㎡ / 20%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
160—180㎡ / 15%
180—220㎡ / 5%

4期湖院洋房
花园洋房
户型配比：
电梯多层9栋
错层（120—130㎡）占20%，跃层（180—220㎡）占80%
住宅楼
户 型
比 重
大户型 / X%
小户型 / X%
带电梯多层9栋
错 层
10%
120—130㎡ / 10%

跃 层
90%
180—220㎡ / 90%

5期幸运维C
高层公寓和一般多层
户型配比：
住宅楼
户 型
比 重
大户型 / X%
小户型 / X%
高层公寓1栋
挑高平层
100%

60—100㎡ / 100%
一般带底铺多层4栋
平 层
80%
130—150㎡ / 10%
80—110㎡ / 10%
跃 层
20%
160—180㎡ / 55%
180—220㎡ / 25%

* 高层公寓挑高4.9米平层（70—100㎡）占100%
6. 媒体投放选择
A、主打现场包装、户外大广告牌
户外关键在城市人流多街口，在部分有公信力企业或单位楼体上，投放大型广告牌
传输，达成直接进入目标群体视线效果，以新奇视觉冲击力，和内容独特征吸引
用户阅读。
媒体选择：

1）项目地擎天柱 面积：260平方米
2）飞机场 面积：260平方米
3）新华百货对角 面积：230平方米
4）正源街（汽车大世界） 面积：300平方米
5）邮电大楼 面积：270平方米

B、再配合报纸（硬性+软性）、电视、销售工具（宣传折页、户型单页等）
选择报纸电视是配合户外营造著名度和美誉度，开创一个房地产提倡居住文化应该
是广为认知，广为大众期待限量品，这就得依靠报纸和电视传输力，和深度叙述
性报道媒体特征；同时这也会更广泛接触本项目标目标阶层。广告要求一样是新奇
独特，符合项目作为一个居住提倡者高姿态，应该在大家浏览报纸瞬间抓住她
眼球。
媒体选择：
宁夏日报 （接触机关高层）
新消息报
1） 整版再配半版辅助、高频率投放、硬性+软性（开盘前二周至开盘后1个月以整版
或跨版为主，频率一周一次或二次）
2）在每次活动前期加大媒体投放频率，以豪华整版为主打，配合一定量软性文章；
平时以半版为主，延续品牌形象不停刺激。

7. 炒作活动
采取多个公关活动，促成人际传输。
1）邀请明星代言
◎ 邀请明星是敢为宁夏先，快速使宝湖湾成为聚集点，引导用户跟踪本项目。
初步确定为陈建斌
《乔家大院》晋商精神，引发了社会相关商道广泛讨论，而宝湖湾定位高端楼盘，
用户群大多是私营老板、高层管理人员及知识阶层，她们对这部戏有更深情感。

2）集体婚纱照拍摄
这是特意为吸引相当部分婚房用户，而设计整合销售手段，而且为入园结婚新人策划一场集体婚礼请陈建斌做司仪：

婚房 + 送艺术婚纱照 + 明星司仪
当用户面对两三家楼盘最终抉择时，能够起到"临门一脚"作用。

3）宝湖湾业主财富论坛
将宝湖湾工商阶层业主组织起来，展开一场业主相关商道经营论坛会，和陈建斌一起透过晋商精神，讨论目前业主各行业经营之道，和业主经营小说。经过软文报道，吸引几百、几千工商用户，认同宝湖湾提倡价值。

4）宝湖湾湖居论坛会
内 容：联合银川电视台，举行一届湖居文化论坛会，活动邀请各大水景楼盘开发
商、住房保障局、计划局、设计院、建筑商、传媒、业主、明星，济济一
堂谈湖居渊源，类似电视谈话栏目标包装。
地 点：宝湖现场搭台
目 ：炒热居住地块，提升湖居文化，加深用户感官认识；激发用户对宝湖湾
情感，引导买房。

5）时尚居家艺术行
艺术性项目湖居采风，符合宝湖湾定位用户欣赏层次，高端用户大多有一定艺术修养，有自己居住理想描绘，采风就是在用共同语言表示给用户。到时邀请陈建斌和摄影家在优异作品前合影。

内 容：邀请宁夏画报，作一期《城南居家激情时尚行》，邀请一队模特和几位创作
性摄影家，在宝湖拍摄高尚水景居住灵性之美。
地 点：小区和宝湖
目 ：邀请银川各大媒体追踪报道，制造新闻引发广泛注意；增加小区文化品位；
加强楼盘和用户亲和力。此阶段本案建筑、环境、会所等应该出来轮廓，
已经正式能够将本案卖点直观地进行展示。

6）"出色人生"业主小说征集
此活动针对花园洋房用户，通常全部是成功商人、高官、企业高管等，她们全部有自己
出色人生，创业小说等，活动意在经过人生小说在业主间无形沟通，相互认同，从
而产生花园洋房是一个相同族群领域，再促生买房决定。

8. 楼盘品牌形象塑造
A 售楼处要有看房景观车，路线设计成宝湖——滨湖大道——小区景观轴线——最终到
楼房，带业主游览，让业主直接感受湖居魅力。
B 楼盘工地要视作产品包装，整齐有序全部封装，先期造景，表现花园工地高端形象。

项目产品包装（具体方案可参见平面设计方案）
（一）内部包装
1、工地现场包装
A、工地围墙及需遮挡处包装
B、对小区绿化及园境设计提议
C、对小区灯光设计及布局提议
D、案 旗
E、现场引导系统

2、售楼处包装（新形象具体展示区域）

A、售楼处整体外观效果设计方案意见
B、售楼处装修方案提议
C、专题墙、展板形式及设计内容
D、洽谈区家私及布局
E、其它装饰性物品
F、销售工具放置
G、售楼人员着装

3、样板间包装
A、样板间专题包装设想
B、样板间家私及装饰品费用预估
C、样板间家私采购周期
D、样板间说明标志及指示标志
E、样板间灯光设计要求

（二）外部（形象）包装
1、户外路牌
2、直投DM
3、报纸广告
4、销售工具准备
A、折页设计
B、展板设计
C、户型单页/封套
D、手提袋/名片/信封
E、楼书设计
5、其它媒体广告
A、短 信
B、电视广告

四、营销各阶段具体实施
Ⅰ. 宝湖湾引导及认购期（08.9 —— 09.2）
1. 主导思想：
吸引社会关注宝湖湾，提升宝湖湾社会著名度，为大卖打下基础。
2. 广告策略：
第一期
因湖而生，因你而生
期待，建发·宝湖湾

二 再现古人湖院城府，
壮丽哉，一院湖天碧色
期待，建发·宝湖湾

第二期
和陈建斌做邻居，只在湖岸第一排

3. 广告投放计划
3.1 户外广告（见附件）
1）项目地擎天柱 面积：260平方米
2）飞机场 面积：260平方米
3）新华百货对角 面积：230平方米
4）正源街（汽车大世界） 面积：300平方米
5）邮电大楼 面积：270平方米

3.2 报纸广告
1）平面广告

时 间
日 期
报 社
版 面
9月1日
周 一
新消息报
整 版
9月3日
周 三
银川晚报
整 版
9月5日
周 五
华兴时报
头 版
9月11日
周 四
新知讯报
整 版
9月15日
周 一
新消息报
半 版
10月1日
周 三
新消息报
整 版
10月3日
周 五
银川晚报
整 版
10月6日
周 一
华兴时报
头 版
10月8日
周 三
新知讯报
整 版
10月13日
周 一
新消息报
半 版
11月
12月
1月
2月
1版/周
1版/周
1版/周
1版/周
新消息2个半版
晚报2个半版
新消息2个半版
晚报2个半版
新知迅2个半版
新知迅2个半版
新知迅2个半版
新知迅2个半版

2）软 文
相关项目标文字性介绍，每个报纸全部有固定楼市专栏，所以我们计划在专刊上
投放软文，9月3日和10月8日周三投放新消息报，9月11日和10月13日投放
银川晚报。
3.3 电视广告
1）开机画面
因为档期原因，和受众强迫接收逆反心理，我们每个月投放一星期，达成最好
效果，投放时间9月 — 2月
2）有线TV精品回放栏目
在银川电视台反复播出《乔家大院》，唤起并加深公众对陈建斌印象，对晋商精神了解和讨论，投放时间将于户外广告，报纸广告，开机画面同时播出，相互呼应，将大家对陈建斌和晋商情感认识嫁接到宝湖湾。

第一期全部广告媒体将在9月15以后同时公布，形式和气势上给人以深刻印象，
其中报纸广告出现频率比较高，报纸覆盖了银川乃至宁夏大部分用户，加
上软文配合，受众会更了解该项目。此次户外大牌面积全部在200平米以上，
更能引发大家关注。
3.4 现场围墙大广告牌
工地四面围墙全部上logo广告语，西面和南面各放置一块25×5围墙广告牌。

4. 策划活动
炒作建发·宝湖湾开工奠基仪式。
公关活动（PR）之一

动工仪式策划方案

一、活动目标：
为了树立建发·宝湖湾楼盘美誉度和著名度，特借建发·宝湖湾动工之有利时机，

活动除了常规奠基仪式之外，还尤其添加了植树活动和新闻公布会，立体展现项目品牌形象。给受众一个对建发·宝湖湾抽象概念性印象，借助强势声势来制造舆论效果，媒体效果。

二、活动策划：
活动时间：10月1日
参与人员：开发商，营销商代表，活动主持人，媒体，各界好友，邀请预购业主代表，
助兴人员。
活动实施步骤：
前奏，音响一直播放欢迎曲
1. 音乐结束，鸣礼炮，主持人介绍贵宾，高调建发·宝湖湾营造居住价值，宣告动
工仪式正式开始，
2. 邀请锣鼓队进行演出（热闹，但怕俗掉了，所以暂拟）
3. 奠基仪式开始
4. 新闻公布会开始
A 主持人进行开发企业优势介绍，继而邀请开发商代表讲