经典建筑设计基础任务书编制指引.docx

建筑设计任务书编制指导第一章 总 则第一条 为规范建筑设计任务书编制工作，控制设计输出结果，确保设计质量，依据某某地产相关制度要求，制订本指导。第二条 本指导适适用于总部及子企业在房地产开发项目建筑概念设计、方案设计、扩初设计及施工图设计阶段设计任务书编制。第三条 本指导所称总部，系指某某地产股份；所称子企业，系指某某地产股份全资、控股及控制各级投资企业；所称某某地产，系指总部及子企业总称；所称单位，系指子企业及总部各部门总称。第四条 术语本指导所称建筑设计，是指项目建筑主体设计，按设计深度分为概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，设计内容包含建筑结构设计、建筑物理设计（建筑声学设计、建筑光学设计、建筑热学设计）、建筑设备设计（建筑给排水设计、建筑供暖、通风、空调设计、建筑电气设计）等。所称建筑设计任务书（以下简称任务书），是指由指总部或子企业编制、意在明确设计范围、设计标准、设计周期等设计限制性条件文件，是设计单位必需遵照指导性文件。第二章 审批权限第五条 以下任务书由总部负责审批：（一）项目建筑概念设计任务书；（二）项目建筑方案设计任务书；（三）项目建筑扩初设计任务书。第六条 以下任务书由子企业负责审批：（一）帮助总部编制项目建筑概念设计任务书；（二）帮助总部编制项目建筑方案设计任务书；（三）帮助总部编制项目建筑扩初设计任务书；（四）编制项目建筑施工图设计任务书。第七条 任务书审批权限：设计结果审批权限表评审人设计阶段子企业计划设计部营销拓展部成本管理部工程管理部设计副总经理决议形式概念设计任务书审核主办审核审核审批会签方案设计任务书审核主办审核审核审批会签扩初设计任务书审核主办审核审核审批会签施工图设计任务书主办/审批审核审核会签第三章 编制和审批程序第八条 概念设计任务书编制和审批程序（一）资料准备在编制设计任务书前，总部计划设计部应立即搜集下列项目设计基础资料：1.已完成同类型项目标经验总结和完善后设计图纸；2.营销拓展部提供宗地自然条件调查表；3.营销拓展部提供宗地社会条件调查表；4.营销拓展部提供项目可行性研究汇报；5.营销拓展部提供项目定位汇报（初稿）；6.营销拓展部提供竞争楼盘调查表、竞争楼盘设计信息表。营销拓展部向计划设计部移交项目设计基础资料时应填写项目设计基础资料移交评审表，共同签字确定。（二）任务书编制和审批1.总部计划设计部项目设计责任人编制概念设计任务书（初稿）；2.计划设计部责任人审核概念设计任务书（初稿）；3.项目设计责任人将概念设计任务书（初稿）交子企业设计管理部门，由子企业填写子企业相关设计任务书意见回复；4.项目设计责任人填写设计任务书审批表，将概念设计任务书（初稿）交营销拓展部、成本管理部评审；5.项目设计责任人依据评审意见对概念设计任务书进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。6.概念设计任务书审批后，项目设计责任人应将任务书交及审批文件原件办公室存档立案。第九条 方案设计任务书编制和审批程序（一）资料准备在编制设计任务书前，总部计划设计部应立即搜集下列项目设计基础资料：1.行政许可性文件、计划关键点、大市政条件和水文资料等；2.营销拓展部提供项目定位深化提议；3.成本管理部提供方案设计成本提议；（二）任务书编制和审批1.总部计划设计部项目设计责任人编制方案设计任务书（初稿）；2.计划设计部责任人审核方案设计任务书（初稿）；3.项目设计责任人将方案设计任务书（初稿）交子企业设计管理部门，由子企业填写子企业相关设计任务书意见回复；4.项目设计责任人填写设计任务书审批表，将方案设计任务书（初稿）交营销拓展部、成本管理部审核；5.项目设计责任人依据评审意见对方案设计任务书进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。6.方案设计任务书审批后，项目设计责任人应将任务书交及审批文件原件办公室存档立案。第十条 扩初设计任务书编制和审批程序（一）资料准备在编制设计任务书前，总部计划设计部应立即搜集下列项目设计基础资料：1.方案意见复函，及市政咨询方案。2.地质勘查汇报。3.关键材料/设备选型标准。4.子企业成本部提供初步设计限额指标。（二）任务书编制和审批1.总部计划设计部项目设计责任人编制扩初设计任务书（初稿）；2.计划设计部责任人审核扩初设计任务书（初稿）；3.项目设计责任人将扩初设计任务书（初稿）交子企业设计管理部门，由子企业填写子企业相关设计任务书意见回复；4.项目设计责任人填写设计任务书审批表，将扩初设计任务书（初稿）交工程管理部、成本管理部审核；5.项目设计责任人依据评审意见对扩初设计任务书进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。6.扩初设计任务书审批后，项目设计责任人应将任务书交及审批文件原件办公室存档立案。第十一条 施工图设计任务书审核程序（一）子企业编制施工图设计任务书（初稿）后，交总部计划设计部；（二）计划设计部项目设计责任人组织计划设计部、工程管理部对任务书进行评审，填制总部设计任务书意见回复，经计划设计部责任人、工程管理部责任人确定后，回复子企业设计部。第四章 任务书内容及要求第十二条 任务书内容应包含：项目概况、设计工作范围及设计依据、设计要求、设计阶段和结果标准、设计周期、甲方提供设计资料、双方约定其它资料等。第十三条 项目概况应包含：（一）项目名称；（二）项目地点：具体位置及项目四至；（三）项目周围环境：地理位置、景观生态环境（公园、古迹、自然景观等）、交通设施（路网、飞机、火车、航运等）、生活配套（教育、商业、医疗等）等；（四）项目用地情况：用地组成、地块编号、面积、用地性质、土地使用年限、项目区域位置图、地块分布图；（五）项目定位：项目整体定位、产品定位（业态类型、业态面积配比等）；（六）关键技术指标及相关要求：项目地块计划指标表、特殊计划要求（土地出让合相同政府文件要求计划条件）；（七）项目大市政情况：土地一级开发情况、市政基础设施情况（道路、电力、电信、燃气、热力、上水、雨水、污水等）。第十四条 设计工作范围及设计依据应包含：（一）设计工作范围：明确计划设计阶段（概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计）； （二）设计依据：用地红线图、政府批文、法规、规范、任务书、甲方相关设计意见及要求等。第十五条 设计要求应包含：（一）设计工作范围要求：明确计划设计阶段（概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计阶段）;（二）计划设计关键点要求：依据项目特点，计划设计关键点关键包含：计划标准、产品形态、地形利用、总平面布局、建筑形象塑造、城市景观形象塑造、交通组织、停车计划、环境影响、营造私密性、小区礼仪感、小区入口、营造商业气氛等、项目分期开发计划、成本控制、可连续发展等。（三）建筑设计关键点应包含：依据项目特点，建筑设计关键点关键包含：1.建筑设计标准：平面功效分区、人流组织、停车要求、建筑单体风格等;2.单体设计要求：住宅设计要求：产品要求、交房标准、户型配比、户型设计关键点（户型格局、层高、各使用空间要求、飘窗、景观等）、公共空间设计关键点（住宅大堂、车库大堂、信报箱等）;商业设计关键点：产品要求、商业模式、商业业态配比、商业层高、商铺设计要求等;办公设计关键点：产品要求、办公面积配比、平面功效、关键空间层高、配套设施要求、立面要求等;酒店设计关键点：产品要求、酒店面积配比、设计标准、平面功效、关键空间层高、配套设施要求、立面要求等;其它类型建筑设计关键点;配套公建设计关键点：配套公建包含车库、配套商业、会所、学校、幼稚园、垃圾中转站、物业管理用房等。应明确配套公建分类、面积指标、设置位置等。（四）景观设计关键点。（五）绿色环境保护设计方法。（六）结构及设备专业设计关键点（适适用于初设及施工图设计阶段）。第十六条 设计阶段和结果标准应包含：依据项目标性质、规模和设计阶段，确定对应结果标准。设计阶段关键包含概念方案设计、方案设计、扩初设计和施工图设计。第十七条 设计周期应包含：合理制订设计周期、确定汇报交流及结果提交时间及地点，把控好设计节奏。第十八条 甲方提供设计资料应包含：用地红线图（电子版）、现实状况地形图（电子版）、相关计划图等。第五章 附则第十九条 子企业应参考本措施，制订本企业建筑设计任务书管理实施细则，报总部立案。第二十条 本措施由总部计划设计部负责解释。第二十一条 本措施自公布之日起施行。项目设计基础资料移交表项目名称：资料名称评审内容责任部门责任人自然条件*宗地城市位置图是否满足设计要求：是否营销拓展部*宗地域域位置图是否满足设计要求：是否营销拓展部*宗地红线图是否满足设计要求：是否营销拓展部*宗地地形图是否满足设计要求：是否营销拓展部*宗地现实状况照片是否满足设计要求：是否营销拓展部宗地绿化分布图是否满足设计要求：是否营销拓展部*宗地水体分布图是否满足设计要求：是否营销拓展部*城市气温及风向是否满足设计要求：是否营销拓展部空气质量及噪音是否满足设计要求：是否营销拓展部*水文是否满足设计要求：是否营销拓展部*特殊地下物是否满足设计要求：是否营销拓展部社会条件区域现实状况图是否满足设计要求：是否营销拓展部区域总体计划图是否满足设计要求：是否营销拓展部*区域交通分析图是否满足设计要求：是否营销拓展部*周围交通分析图是否满足设计要求：是否营销拓展部周围道路断面图是否满足设计要求：是否营销拓展部周围公共设施图是否满足设计要求：是否营销拓展部*市政管线图是否满足设计要求：是否营销拓展部*当地政策法规要求是否满足设计要求：是否营销拓展部*行政许可性文件是否满足设计要求：是否营销拓展部竞争楼盘*竞争楼盘列表是否满足设计要求：是否营销拓展部*竞争楼盘设计信息表是否满足设计要求：是否营销拓展部其它确定营销拓展部：计划设计部：说明：1.*项为必选项，其它项目由计划设计部依据项目具体情况确定。 2.资料由项目设计责任人、计划设计部责任人署名确定。宗地自然条件调查表项目名称确定栏营销拓展部计划设计部调查内容完成情况调查内容完成情况城市气温最 高 已调查 已说明水文宗地内有没有地表水池塘 水渠已调查 已说明最 低 已调查 已说明宗地周围有没有地表水江河湖海水渠已调查 已说明平 均 已调查 已说明周围地表水常年水位m已调查 已说明城市风向主导风向已调查 已说明周围地表水最高控制水位m已调查 已说明风向频率玫瑰图（另附图）已调查 已说明地下水位标高m已调查 已说明空气质量情况空气质量良好空气质量较差，需进行检测已调查 已说明宗地内水质情况水质良好水质较差，需进行检测 已调查 已说明噪音情况周围无噪音源周围有噪音源，需进行检测已调查 已说明宗地位置宗地城市位置图说明宗地在城市范围内位置已制作 已移交特殊地下物冲沟有 无已调查 已说明宗地域域位置图说明宗地在城区范围内位置已制作 已移交暗河有 无已调查 已说明宗地现实状况宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高等已制作 已移交古墓有 无已调查 已说明宗地地形图宗地为复杂地形时，说明现实状况地形、标高、现实状况地貌等已制作 已移交化石有 无已调查 已说明宗地现实状况照片标明拍摄点和目标点位置 已制作 已移交管线有 无已调查 已说明宗地绿化分布图绿化定位已制作 已移交其它有 无已调查 已说明宗地水体分布图水体定位已制作 已移交其它需说明事项说明1. 本表所列为内容为描述宗地自然条件所需资料目录，应在项目拓展和投资分析阶段完成搜集制作，作为项目概念设计、方案设计基础资料之一。2. 若政府提供“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，应在设计准备阶段落实并确定图纸内容。3. 当周围存在污染源和噪声源时，应结合实际，判定是否需对宗地空气质量、水质、噪声情况进行检测；需进行检测，应附检测汇报；还未达成饱和通车道路，应依据道路等级估计饱和通车时噪音情况。4. 当存在特殊地下物时需另附文件进行具体说明。宗地社会条件调查表项目名称确定栏营销拓展部计划设计部调查内容完成情况调查内容完成情况当地政策法规要求日照间距系数已调查 已说明区域现实状况图说明宗地所处区域（道路、周围建筑物等）现实状况特征已制作 已移交消防间距已调查 已说明区域总体计划图说明政府对宗地所处区域计划设想和建设计划已制作 已移交其它间距已调查 已说明区域交通分析图1. 说明地铁、轻轨、公交流线及宗地周围站点；已制作 已移交行政许可性文件要求总用地面积亩已调查 已说明2. 说明车辆赴宗地可选路线总建筑面积 m已调查 已说明周围交通分析图说明宗地周围道路名称、等级、尺寸及拟建道路拟建时间等已制作 已移交容积率已调查 已说明周围道路断面图说明宗地块周围道路断面各分项尺寸已制作 已移交建筑密度已调查 已说明周围公共设施图1. 说明宗地周围存在对项目设计存在影响公共建筑名称、类型、面积、基础功效、形态及建成时间；已制作 已移交绿地率已调查 已说明车位总数 已调查 已说明限高要求层m已调查 已说明配套要求和面积要求已调查 已说明2. 说明对项目设计存在有利和不利原因设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它组成噪音和污染设施退红线要求已调查 已说明其它已制作 已移交其它需说明事项说明1. 本表所列为内容为描述宗地社会条件所需资料目录，应在项目拓展和投资分析阶段完成搜集制作，作为项目概念设计、方案设计基础资料之一。竞争楼盘条件调查表编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1.2.3.4.5.6.7.8.其它说明确定栏计划设计部营销拓展部注“竞争楼盘”，是指区域内和本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相同性，可能和本项目产生竞争楼盘。竞争楼盘设计信息表楼盘名称楼盘位置计划该楼盘关键卖点、所采取新概念新技术总用地面积M总建筑面积M容积率绿化率总户数车位数建筑设计资源住宅总面积M住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房建筑计划景观方案住宅结构形式 小高层 高层 其它方案施工图会所面积个M幼稚园小学施工图室内商业面积M商业模式租 售其它装修部品景观室外墙面公共室内电梯品牌周围自然景观有 无景观设计面积M游泳池窗白铝 彩铝 塑钢电梯厅羽毛球场网球场硬地活动场其它其它水景/喷泉儿童游戏场其它装修毛坯房 精装修入户门洁具户型地板厨柜其它编号户型种类面积(M)实用率(%)百分比备注编号户型种类面积(M)实用率(%)百分比备注主力户型编号户型特色评述：（应附图表示）设计任务书审批表项目名称设计阶段设计单位编制人编制日期审批事项名称：项目设计任务书审批事项内容：计划设计部于 年 月 日编制了项目设计任务书，设计任务书摘要：以下：妥否，请指示。附件清单1.项目设计任务书；2.子企业相关设计任务书意见回复；3. ；营销拓展部意见（参与概念、方案设计任务书审核）工程管理部意见（参与扩初设计任务书审核）成本管理部意见（参与概念、方案、扩初设计任务书审核）设计分管副经理意见某某地产 相关设计任务书意见回复项目名称设计阶段设计单位编制单位收文日期回复事项：项目设计任务书计划设计部：我部于 年 月 日收到你部编制项目设计任务书，经研究意见以下：我部 同意 你部编制项目设计任务书， 不一样意 你部编制项目设计任务书，其它提议：一、二、设计部意见设计分管副经理意见总部相关设计任务书意见回复项目名称设计阶段设计单位编制单位收文日期审批事项名称：项目设计任务书某某地产设计部：我部于 年 月 日收到你部编制项目设计任务书，经研究意见以下：我企业 同意 你部编制项目设计任务书， 不一样意 你部编制项目设计任务书，其它提议：一、二、计划设计部意见工程管理部意见