售楼管理实施手册模板.docx

售楼管理实施手册产品版本EAS V7.0.3系统名称房地产模块名称售楼管理变更统计Ver. No日期编制/修订审核同意修改章节号目录1总述72公共资料说明72.1CRM业务组织设置72.1.1功能介绍72.1.2操作路径82.1.3操作说明82.2房源92.2.1项目资料92.2.2房源基础资料103项目准备113.1项目建立113.2营销团队123.3楼栋设置123.4房源管理133.4.1如何生成房间133.4.2导入房间信息153.5房间面积录入163.6售楼功能设置163.7房间辅助资料193.8客户辅助资料193.9商机辅助资料203.10按揭方案设置213.11入伙方案设置213.12产权办理方案223.13补差方案设置233.14代收费用设置233.15变更原因设置243.16问卷定义254价格管理264.1业务说明264.2系统应用流程274.3定价管理274.3.1功能介绍274.3.2操作路径274.3.3操作说明274.4付款方案274.4.1功能介绍274.4.2操作路径274.4.3操作说明274.5定价方案274.5.1功能介绍274.5.2操作路径284.5.3操作说明284.6底价控制284.6.1功能介绍284.6.2操作路径284.6.3操作说明284.7折扣定义284.7.1功能介绍284.7.2操作路径284.7.3操作说明294.8折扣方案294.8.1功能介绍294.8.2操作路径294.8.3操作说明295客户管理305.1业务说明305.2系统应用流程305.3客户台帐305.3.1功能介绍305.3.2操作路径315.3.3操作说明315.4线索管理335.4.1功能介绍335.4.2操作路径335.4.3操作说明335.5客户商机335.5.1功能介绍335.5.2操作路径345.5.3操作说明345.6商机跟进345.6.1功能介绍345.6.2操作路径355.6.3操作说明355.7问卷填写355.7.1功能介绍355.7.2操作路径355.7.3操作说明356交易管理356.1业务说明356.2系统应用流程366.3选房管理366.3.1功能介绍366.3.2操作路径366.3.3操作说明366.4推盘管理396.4.1功能介绍396.4.2操作路径406.4.3操作说明406.5抵押控制416.5.1功能介绍416.5.2操作路径426.5.3操作说明426.6销售控制436.6.1功能介绍436.6.2操作路径446.6.3操作说明446.7房间预留496.7.1功能介绍496.7.2操作路径496.7.3操作说明496.8预约排号496.8.1功能介绍496.8.2操作路径496.8.3操作说明496.9认购管理496.9.1功能介绍496.9.2操作路径506.9.3操作说明506.10认购管理506.10.1功能介绍506.10.2操作路径506.10.3操作说明506.11签约管理506.11.1功能介绍506.11.2操作路径516.11.3操作说明516.12变更管理516.12.1功能介绍516.12.2操作路径516.12.3操作说明516.13网上备案516.13.1功能介绍516.13.2操作路径516.13.3操作说明526.14客户自助查询526.14.1功能介绍526.14.2操作路径526.14.3操作说明527销售服务527.1业务说明527.2系统应用流程527.3按揭服务527.3.1功能介绍527.3.2操作路径537.3.3操作说明537.4产权服务537.4.1功能介绍537.4.2操作路径537.4.3操作说明537.5入伙服务537.5.1功能介绍537.5.2操作路径537.5.3操作说明547.6面积补差547.6.1功能介绍547.6.2操作路径547.6.3操作说明548财务管理548.1业务说明548.2系统应用流程548.3收付管理548.3.1功能介绍548.3.2操作路径558.3.3操作说明558.4收付款单558.4.1功能介绍558.4.2操作路径558.4.3操作说明558.5银行放款558.5.1功能介绍558.5.2操作路径558.5.3操作说明568.6出纳汇总568.6.1功能介绍568.6.2操作路径568.6.3操作说明568.7票据管理568.7.1功能介绍568.7.2操作路径568.7.3操作说明568.8代收费用管理578.8.1功能介绍578.8.2操作路径578.8.3操作说明578.9违约金管理578.9.1功能介绍578.9.2操作路径578.9.3操作说明571 总述售楼管理属于房地产行业中一个细分管理领域，和租赁管理、成本进度管理并称房地产行业三大业务管理领域。售楼管理作为房地产行业中一个独立管理领域，包含了项目储客、集中开盘、日常销售、事务管理、财务收款五个业务阶段，不管是房地产领域中住宅项目、商业项目、园区项目、旅游项目或养老项目，只要该项目适用地产销售模式管理，均可使用本系统。本业务指导中步骤图，框图含义以下：浅蓝色背景，表示系统已经实现业务。橙色背景，表示系统外需处理业务或打印内容。2 公共资料说明122.1 CRM业务组织设置2.1.1 功效介绍业务背景：房地产企业规模有大有小，对于部分大中型房地产企业经营过程中，会因为多种原因成立多个不一样项目开发子企业进行项目开发，但这些项目开发仅作为核实主体，在销售方面则是统一一个主体，由此就会产生了同一个区域内多个销售项目在财务关系中分属不一样壳企业，但在售楼业务中又要集中处理需求。本功效即是针对房地产结构组织基础设置，在财务组织结构基础上建立符合售楼业务需要售楼业务组织架构，关键目标用于指定各个级次组织所包含业务范围。比如：某房地产企业各级组织为其中重庆本部及平级各项目开发企业均为财务实体组织，各个项目标核实均归属和财务实体企业，但销售业务统一由重庆本部人员管理，所以就需要在重庆本部上级设置一个重庆地产虚拟销售组织用来发生售楼业务。2.1.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【CRM业务组织设置】。2.1.3 操作说明在集团级进入【CRM业务组织设置】界面：1) 售楼组织和用户管理组织不等同和EAS销售组织，但前提必需是销售组织，销售实体组织默认为售楼组织及用户管理组织，界面中所显示均为销售组织。2) 选中要设定为用户管理组织或售楼组织分录，点击“修改”按钮，将用户管理组织或售楼组织复选框选中或取消选中后保留即可。功效逻辑说明：1) 是否封存，指该销售组织在EAS组织结构中是否已经被封存。2) 是否历史，指该组织原本是销售组织，但以后被取消了销售组织属性。3) 售楼组织，调整不会影响数据库已经存放业务数据，但会影响售楼组织上下级数据汇报关系，调整后需要调整营销团体设置，不然可能造成数据不可查。4) 用户管理组织，集团默认为用户管理组织且可不修改，用户可指定集团以下各级用户管理组织，调整将会对数据库中用户资料重新按组织结构整理，请谨慎操作。用户管理组织被勾选后，即系统中在该组织级存放用户资料，当在用户台帐中增加一个用户即会同时在其项目所属组织上级销售组织（勾选了用户管理组织）中分别增加一条用户资料，关键应用目标为实现同组织不一样业务分支（租赁、物业等）用户共享同时又不影响原属业务用户资料需求，现阶段产品提议不设定。 温馨提醒：1、 受限和EAS销售组织只能在实体发生业务，单纯实现虚体组织发生业务不能很好处理售楼业务汇报关系，所以做此功效。2、 现在CRM组织仅维护了售楼组织，未来可能会扩展到CRM各个业务分支，如租赁、客服、物业、租赁组织等。2.2 房源2.2.1 项目资料2.2.1.1 功效介绍项目资料是建立房源信息销售项目信息，在系统中关键为基础信息登记，建立后会影响产生多个模块项目树中项目。2.2.1.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【项目资料】。2.2.1.3 操作说明在集团统一设置，进入【项目资料】界面：在项目资料主界面中点击新增，进入项目资料编辑界面 温馨提醒：1、 项目资料和售楼管理中项目建立区分在于项目资料是集团统一维护，用以规范售楼、租赁、物业各子模块项目，售楼项目建立后会自动同时到公共项目资料，其它业务模块则对统一项目发生业务时，只能引用而不可新增，如新增则系统视为不一样项目资料。2.2.2 房源基础资料2.2.2.1 功效介绍房源基础资料是设置房源集团内统一公用资料，其中包含户型类别、房间朝向、建筑结构、建筑性质，该类基础资料建立后，各个组织统一引用。2.2.2.2 操作路径户型类别：EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【户型类别】。房产基础参数，可依据房产设计类别定义，可被用于用户意向户型选项和房产基础属性。比如：三房两厅、两房两厅房间朝向：EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【房间朝向】。房产基础参数，房间朝向如南北，西南等，设置房间资料时需用到此参数，房间朝向可在定价方案中作为房间定价调价原因之一建筑结构：EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【建筑结构】。房产基础参数，如：钢架结构、组合拼装结构等建筑性质：EAS主界面，选择【营销服务管理】【公共资料】【建筑性质】。房产基础参数，按房源基础用途性质，如：商业、居住、医疗、会所等 温馨提醒：1、 编码及名称在集团范围内不许可反复。3 项目准备33.1 项目建立建立销售项目信息是售楼业务应用基础，后续售楼业务是以项目作为基础管理单元来实现业务管理。系统中建立项目可直接新增，也可引入集团项目资料中项目信息。售楼中销售项目可和成本协议中工程项目建立关联，为项目标预算、现金流评定提供数据支持。应用说明：1) 项目能够建立多层级，项目下分区、分期可经过建立多级方法增加；2) 共享组织：可将项目共享给其它组织，共享后，其它组织组员可经过权限在共享到组织下操作相关业务数据；实际业务中，区域企业下存在营销企业，管理本区域下全部项目标销售，这种模式下，可将项目共享给区域企业；3) 户型：建立项目下户型信息；3.2 营销团体设置项目标营销团体组员信息，指定营销团体责任人、团体组员。图所表示：应用说明：l 在业务权限上，团体责任人能够查询全部团体组员业务信息，非责任人只能查看自己名下业务信息，如销售员只能查看自己名下跟进用户信息、自己名下用户交易信息等；l 营销管控中可增加非团体组员但有营销管理只能其它用户，如集团营销责任人等；l 营销团体能够建立多层级建立，如项目下存在多个销售团体，如存在两个代理销售团体中原、世联，那么营销团体建立可设置一个企业层级销售团体，然后在下一层级设置两个并行“中原、世联”销售团体；3.3 楼栋设置 设置项目下楼栋信息，如楼层、建筑面积、占地面积等基础信息，图： 3.4 房源管理项目、楼栋信息设置后，可经过“房源管理”生成房间。房源管理中包含房间生成、房间导入、房间绑定、房间拆分和合并等操作应用。3.4.1 怎样生成房间生成房间可经过“房间定义、房源修改”操作生成房间资料信息、房间定义指开始阶段房间生成，房源修改指在原有房间生成基础上重新增加新楼栋、单元信息修改。应用以下：1) 在项目下，选择对应楼栋，进行“房间定义”；图：2) 在房间定义中设置单元、楼层信息等，生成房间；3) 生成房间4) 如对已生成房间楼栋，还需要增加房间信息时，可经过“房源修改”功效批量“整层、整单元”增加房间信息；3.4.2 导入房间信息 依据excel模板，导入房间信息3.5 房间面积录入房间面积可经过手工录入、导入方法进行将面积信息录入。房间面积分预估面积、预售面积、实测面积。预估面积指拿到预售许可证之前工程面积（或称计划面积），图：l 仅存在预估面积房间，后续只能以“预估”销售方法进行预定交易；l 已发生交易房间可进行“反符合”对面积变更，面积变更后不会影响原交易单据房间面积信息，只会影响后续交易单据中面积信息；3.6 售楼功效设置售楼功效设置是对售楼相关参数设置，图：l 预约单默认失效时限：指预约单失效天数，失效预约单将以红色显示；l 预定单默认失效时限：指预约单失效天数，失效预约单将以红色显示；l 认购单默认签约时限：设置认购单中“约定签约时间”计算方法；约定签约时间认购申请日期+认购单默认签约时限；l 签约单默认失效时间：指签约单失效天数，失效签约以红色显示；l 诚意金标准：设置预约排号时预收款默认款项金额；l 预定金标准：设置预定时预定金默认应收金额（不选择付款方案时）；l 定金标准：设置认购时定金默认应收金额（不选择付款方案时）；l 成交总价是否许可修改：启用参数后，交易单中成交总价许可修改，修改后和原成交总价比较，生成一条总价优惠折扣；l 是否启用折扣方案：启用付款方案后，交易单中可选择折扣方案；如未启用，则交易单只能选择折扣统计；l 是否许可调整折扣明细：启用参数，折扣统计中“折扣值”许可手工调整，但调整至不许可低于所定义折扣值；未启用，则折扣统计折扣值不许可手工调整；l 是否强制底价控制：启用，则交易单中成交总价低于底价时，不许可进行交易；未启用，成交总价低于底价时，系统只提醒，但许可进行后续交易；l 是否贷款类房款必需银行放款：启用，款项不许可收取，则贷款类款项只能经过“银行放款”操作来生成对应收款单，不能直接收取；l 成家总价是否以标准总价为准：启用，当以总价为准时候不许可使用和单价相关折扣，未启用，以单价为准时不许可使用和总价相关折扣；l 退房是否必需价格审核：启用，则退房房间价格必需重新定价才能进行销售，未启用，则退房房间可直接进行再次销售（价格为定价信息）；l 换房是否必需价格审核：启用，则换房后房间价格必需重新定价才能进行销售，未启用，则换房原房间可直接进行再次销售（价格为原定价信息）；l 面积变更是否价格审核：启用，即面积变更后，房间必需重新定价后才能销售，未启用，则换房原房间可直接进行再次销售（价格为原定价信息）；l 业务归属日期是否可编辑：启用，即交易业务默认归属日期为目前业务操作日期，可进行修改；不启用，即交易业务默认归属日期为目前业务操作日期；l 换房业务默认业务归属日期：为原单据业务归属日期，则新交易业务归属日期默认为原交易业务归属日期；新单据签署日期，即为目前业务操作日期；l 价格变更业务默认业务归属日期：为原单据业务归属日期，则新交易业务归属日期默认为原交易业务归属日期；新单据签署日期，即为目前业务操作日期；l 更名业务默认业务归属日期：为原单据业务归属日期，则新交易业务归属日期默认为原交易业务归属日期；新单据签署日期，即为目前业务操作日期；l 非可售房源是否许可预约排号：启用，即为推盘房间可进行预约排号；l 是否启用跟进使用期：启用，即用户跟进期限内如没进行后续跟进，置业顾问不再拥有查看跟进用户权限；启用后，“用户跟进使用期”和“商机跟进使用期”才可编辑；l 用户跟进使用期：用户跟进有效天数，超出有效天数，“否启用跟进使用期”启用情况下，置业顾问不能查看超出跟进使用期用户信息；l 商机使用期：查询过期商机时，“商机使用期”可作为过滤条件；3.7 房间辅助资料分项目设置房间类基础资料，图：l 噪音：指房间噪音程度，如噪音通常、噪音较强等；l 景观：指房间景观描述，如海景、园林景、山景等；l 视野：指房间视野情况描述，如视野开阔、视野通常等；l 装修标准：指房间装修情况，如精装修、毛胚房、简装等；l 房间用途：如出租、销售等；l 产品描述：备注型信息，依据用户需要可灵活使用。3.8 用户辅助资料分项目设置用户类基础资料信息，图：l 用户起源：指用户获取楼盘信息起源，如网络、电视、报纸等；l 接待方法：如来电、来访等l 居住区域：依据项目所在城市设置目标用户分布居住区域；l 工作区域：依据项目所在城市设置目标用户分布居住区域；l 合作模式：指企业用户合作模式；如私营企业、民营企业等；l 业务范围：设置企业用户业务范围，如IT行业、金融行业等；l 认知路径：获取项目销售信息路径，如xx电视台、xx路牌广告等；3.9 商机辅助资料设置商机类基础资料，图：l 商机产生原因：设置用户产生意向商机原因；l 置业目标：如自住、投资等；l 商机等级：依据用户商机意向程度描述基础资料；l 商机阶段：如意向阶段、洽谈阶段、看房阶段等；l 终止原因：终止商机原因，如用户无购置意向、已购置其它楼盘等；l 总价范围：购置房产总价意向范围，依据项目实际定位进行设置；l 单价区间：购置房产单价意向范围，依据项目实际定位进行设置；l 面积范围：购置房产面积意向范围，依据项目实际定位进行设置；l 楼层区域：购置房产楼层意向范围，依据项目实际定位进行设置；3.10 按揭方案设置 设置银行按揭、公积金按揭办理步骤，图：通常按揭步骤包含用户资料搜集、资料送交银行、银行审批、办理贷款协议、银行放款等步骤。3.11 入伙方案设置 设置入伙办理步骤方案，图： 通常入伙步骤步骤为发送入伙通知书、办理入伙、办理完成等步骤。3.12 产权办理方案设置产权办理步骤，图：产权办理步骤通常为通知用户办证、搜集办证资料、资料送交国土局、办理完成、用户领证等。3.13 补差方案设置设置面积补差计算方法，可根据套内面积、建筑面积等补差方法设置按最高标准补差、分段补差计算方法。图：3.14 代收费用设置 定义如契税、印花税等代收费用类款项计算，方便在交易单据中自动计算款项金额。代收费用计算分三种方法：固定值、常规模式、扩展模式；l 固定值：针对每个交易协议按固定值收取费用，如按揭公证费每个协议是1000元，可按图方法设置；l 常规模式：根据百分比计算代收费用可经过常规模式进行设置计算方法，比如房产交易中印花税根据成交总价万分之三进行收取，图：l 扩展模式：对于某类多条件计算代收费用，需要经过扩展模式来进行设置款项计算方法；如契税计算，建筑面积90平米以下按成交总价1%计算，建筑面积90140平方米以以按成交总价1.5%计算，建筑面积大于140平米契税按成交总价3%计算；图设置：3.15 变更原因设置 设置退房、换房、价格变更、更名变更业务变更原因基础资料，图： 3.16 问卷定义问卷调查作为采集用户信息、加强互动关键手段，在房地产销售过程中普遍采取。问卷定义即是对问卷内容、题目、答案等信息进行设置，方便在业务步骤填写问卷信息及问卷分析等。界面图：应用说明：1) 设置问卷专题（问卷名称）、应用业务场景（如用户接待、认购、签约时）等信息；2) 经过“增加新题目”、从题目选择等方法，给问卷增加题目、答案；4 价格管理44.1 业务说明价格管理关键针对售楼业务中房间标准价制订及调整、底价控制、付款方案、折扣及折扣方案等业务应用，确定房间价格信息后，房间才能进行后续交易行为。标准价是房间销售时综合多种原因制订价格，标准价做为房产销售面价，在销售过程中折扣均针对标准价计算，底价单价和总价则在交易过程中控制对标准价折扣后成交单价及总价不得低于底价，不然不许可交易提交。标准价录入有三种方法，一个是“价格录入”方法，用于录入无规律定价；一个是“原因录入”方法，在系统计算底价；一个是“模板导入”方法，经过excel模板，批量导入底价。标准价调整后，发生面积变更或退房业务房间，需要对其价格进行审批后才可重新销售。每个房间价格变更情况能够经过历史价格查询标签页进行跟踪。4.2 定价管理4.2.1 功效介绍在房产销售前，必需经过定价管理功效对房产进行定价，只有定价后销售人员才能和用户沟通，而且伴随市场行情改变需要随时调整价格，进行调价，每次调价我们录入系统，这么能够依据价格改变分析价格曲线，了解、分析市场行情改变。4.2.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【定价管理】。4.2.3 操作说明1、 定价管理页面采取左树右表形式，左边是楼栋树。房间价格数据和定价调价数据全部按左边所选树节点来过滤。2、 目前页面是房间价格表，能够查询到全部房源最新标准价，而且能够经过“历史价格查询”联查到房间历史价格信息。3、 可选择多个房间，直接点击新增对选中房间进行定价调价，定价/调价由用户选择，楼栋页签依据选择楼栋来增加，假如选择多个楼栋，则针对每个楼栋增加一个页签，显示该楼栋下房间，而总览页签显示全部楼栋下房间。假如不选择楼栋直接选择房间，则只在总览页签中显示，定价类型，分为“按建筑面积”、“按套内面积”和“按标准总价”，默认为“按建筑面积”，当销售方法为“计划”时，建筑面积和套内面积取计划面积，销售方法为“预售”、“现售”取预售建筑面积或实测套内面积。a) 定价类型为“按建筑面积”，则“现建筑单价”和“现总价”可修改，“现套内单价”不可修改，现建筑单价=定价后建筑单价；现总价=现建筑单价建筑面积；现套内单价=现总价套内面积；b) 定价类型为“按套内面积”，则“套内单价”和“现总价”可修改，“现建筑单价”不可修改，现套内单价=定价后套内单价；现总价=现套内单价套内面积；现建筑单价=现总价现建筑面积；c) 定价类型为“按总价”，现总价=定价后总价；现套内单价=现总价建筑面积；现套内单价=现总价套内面积。4、 在弹出定/调价单时，系统会提醒“已收房源是否统一调价”，这种情况关键用于房源已售后，假如发生换房、退房，再交易情况，这么就不需要我们再单独对这些房源进行调整，而且依据市场情况统一调整，已发生业务交易房源价格不变，只当交易变更，重新发生交易时才生效。5、 定/调价单支持三种方法定/调价，一是经过批量调整，二是经过方案定价，三是经过导入（系统外计算价格，然后经过Excell导入），大部分用户全部是采取第三方法。6、 批量调整和方案定价是针对楼栋页签，选择总览页签时不能使用这两个功效。7、 批量调整，要求待调整房源必需是该栋全部房源，不然不许可操作，双击某价格单元格时，现单价和现总价可修改。按列批量调整房间单价。（元只在“+”和“-”时显示，“x”时不显示）a) 从1到3层，纵向递增 +100元，则第1层+100，第二层+200，第三层+300，纵向递增 *1.1，则第一层*1.1，第二层*1.1*1.1，第三层*1.1*1.1*1.1b) 从1到3层，纵向普加 +100，则第1层+100，第二层+100，第三层+100，纵向普加 *1.1，则第一层*1.1，第二层*1.1，第三层*1.1。8、 方案定价，选择定价方案及基点标准，依据原因计算。a) 按楼层差价法，10层为基础层，每层增加10004.3 付款方案4.3.1 功效介绍付款方案中能够定义成交总价付款百分比，为后续业务收款提供付款清单，而且在业务中能够定义业务明细，为后续业务操作提供指导。付款方案在定义时支持直接录入折扣，比如不按揭，一次性付清能够打99折，假如有按揭或公积金，能够定义公积金或按揭精度，比如招商银行按揭精度是到W，尾差会自动调整到首期款中。4.3.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【付款方案】。4.3.3 操作说明1、 付款方案页面采取左树右表形式，左边是项目树。付款方案按左边所选树节点来过滤，付款方案定义支持编码规则。2、 新增付款方案默认为启用状态，后续在做业务单据时只能选择启用状态方案。3、 假如勾选“定金是否计入房款”，则付款明细在按百分比计算时，需根据成交总价-定金剩下金额再去计算，以下图中，定金固定2W，采取按揭形式，首付30%，按揭70%，按总价180W计算a) 已勾选“定金是否计入房款”，则首期款=（180W-2W）*0.3，按揭款=（180W-2W）*0.7。b) 假如没有勾选“定金是否计入房款”，则首期款=180W*0.3，按揭款=180W*0.7。4、 对于部分特殊付款方案，比如不按揭，一次性付清能够打99折，则在方案中可直接定义折扣，在后续业务单据中不需要再选择折扣，只需选择付款方案即可。5、 假如有按揭或公积金，能够定义公积金或按揭精度，比如招商银行按揭精度是到W，尾差会自动调整到首期款中。4.4 定价方案4.4.1 功效介绍前面提到定/调价支持三种方法，其中一个即是方案定价。方案定价能够定义价格试算原因，及依据这些原因计算方法。4.4.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【定价方案】。4.4.3 操作说明1. 定价方案页面采取左树右表形式，左边是项目树。定价方案按左边所选树节点来过滤。2. 新增定价方案默认为启用状态，后续定/调价单时只能选择启用状态方案。3. 定价方案没有勾选“按套内面积计算”时，默认依据建筑面积计算。4. 原因中提供了房源部分基础信息，比如楼层、户型、朝向等，假如计算方法选择“差价法”，则在定价时能够录入和基准差额值，假如选择“系数法”，则能够录入和基准系数值。4.5 底价控制4.5.1 功效介绍前面在定价管理中定义价格是一个面价，销售顾问和用户能够对这个价格进行沟通，这个过程是有一个价格浮动区间，不过为了确保项目标收益，全部房源是有底价，交易总价不能低于这个底价。而且在功效设置中有参数“是否强制底价控制”，假如启用，则交易单中成交总价低于底价时，不许可进行交易；未启用，成交总价低于底价时，系统只提醒，但许可进行后续交易。4.5.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【底价控制】。4.5.3 操作说明1、 底价控制页面采取左树右表形式，房间底价数据和底价审批单数据全部按左边所选树节点来过滤。2、 目前页面是房间底价表，能够查询到全部房源最低标准价。3、 可选择多个房间，直接点击新增对选中房间进行底价控制，底价类型，分为“按建筑面积”、“按套内面积”和“按标准总价”，默认为“按建筑面积”，当销售方法为“预估”时，建筑面积和套内面积取预估面积，销售方法为“预售”、“现售”取预售建筑面积或实测套内面积。a) 底价类型为“按建筑面积”，则“建筑单价底价”和“总价底价”可修改，“套内单价底价”不可修改，建筑单价底价=底价后建筑单价；总价底价=建筑单价底价建筑面积；套内单价底价=总价底价套内面积；b) 定价类型为“按套内面积”，则“套内单价底价”和“总价底价”可修改，“建筑单价底价”不可修改，套内单价底价=底价后套内单价；总价底价=套内单价底价套内面积；建筑单价底价=总价底价建筑面积；c) 定价类型为“按标准总价”，按标准总价=总价底价；建筑单价底价=总价底价建筑面积；按套内面积=总价底价套内面积。4、 在弹出底价控制时，系统会提醒“已收房源是否参与底价控制”，这种情况关键用于房源已售后，假如发生换房、退房，再交易情况，这么就不需要我们再单独对这些房源进行底价控制，而且依据市场情况统一调整，已发生业务交易房源价格不变，只当交易变更，重新发生交易时才生效。5、 底价控制，经过导入（系统外计算价格，然后经过Excell导入），大部分用户全部是采取这种方法。6、 底价控制支持工作流审批，审批完成后实施则底价正式开始实施。4.5.4 特殊操作说明应用场景描述：开发商进行强制底价控制了，低于底价房子全部不许可销售。总经理小舅子来买房子，要低于底价购置，怎么办？不卖吗，不可能，总经理全部发话了；取消底价？也不行啊。其它房子还是要底价控制；重设底价？不符合企业政策，也不符合业务。该房间底价还是那么多，为何要卖比底价低，这个需要统计，是因为有总经理审批。到了年底还需要统计，突破底价销售房间有多少？等等所以需要对要突破底价销售房间进行特殊处理，增加底价突破功效，统计是由谁操作谁审批。当初底价是多少？突破后底价是多少？做到有据可查。1） “底价突破”作用？底价突破作用是对于地产企业存在特殊业务进行处理，纪录业务发生真实情况。2）“底价突破”怎样应用？底价突破功效不仅仅是纪录谁操作，和底价突破后价格是多少！最关键是这个功效是要有比较大权力人才能决定，所以一定要走审批流。业务使用说明：1. 底价突破，只有选中“房间底价”页签时才能够使用突破底价功效。2. 只有当该房间所在项目启用了“强制底价控制”参数，而且房间标准总价底价0时候才许可使用突破底价功效，允很多选满足条件房间。3. 分录中值全部依据选中房间信息默认带过来，突破后总价底价、突破后建筑单价底价、突破后套内单价底价必录，提交时校验，突破后总价底价总价底价，突破后建筑单价底价建筑单价底价，突破后套内单价底价套内单价底价。4. 突破底价支持工作流审批，审批后把突破后底价反写到房间底价信息上，是否突破底价改为是。审批后假如该房间没有发生后续交易业务（预定、认购、签约）等，则突破底价控制单据许可反审批，反审批后把突破后底价相关字段清0，是否突破底价改为否。5. 当房间使用了“底价突破”功效以后，房间进行交易业务（预定、认购、签约、价格变更）时强制底价控制不再是跟标准总价底价比较，而是跟突破后底价总价比较。 温馨提醒：1、 假如碰到上述特殊情况，不提议经过底价突破来实现，这么增加了业务实现复杂性，提议参数中不启用“强制底价控制”，然后经过业务单据审批流来实现，比如底价是2W，假如根据面价销售，即高于底价，则审批步骤只要到项目销售经理即可，假如低于底价，则审批步骤需到总经理步骤审批，还能够再依据实际情况，假如价格更低和某个值时，需要到集团层面审批，这么能够经过成交价和底价比较灵活定义审批流。4.6 折扣定义4.6.1 功效介绍折扣定义有四种方法：打折、减点、按单价优惠、按总价优惠。单价优惠关键是表现在按建筑或套内面积销售，总价优惠关键用于按套销售，而且折扣支持指定房间折扣，比如有些房间户型不是很好，或挨着电梯房源比较吵，全部是有部分特殊折扣，在进行商务谈判时，能够依据用户意向及态度选择性进行打折，而且这些折扣只能针对部分房间，对于用户关注比较火爆是不能选择这种折扣。4.6.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【折扣定义】。4.6.3 操作说明1. 折扣信息页面采取左树右表形式，左边是项目树，折扣信息按左边所选树节点来过滤。2. 新增折扣必需审批经过后才能启用，后续做业务单据时只能选择启用状态折扣。3. 折扣支持指定房间折扣，比如有些房间户型不是很好，或挨着电梯房源比较吵，能够定义部分特殊折扣，在进行商务谈判时，能够依据用户意向及态度选择性进行打折，而且这些折扣只能针对部分房间，对于用户关注比较火爆是不能选择这种折扣。 温馨提醒：1、 打折和减点区分，减点总是基于标准总价百分比扣除，详见示例：l 总价100W元先打98折后减2个点，公式：1000000*98%-1000000*2%=960000l 总价100W元先减2个点后打98折，公式：（100*2%）*98%=9604002、 因为销售顾问和用户是有个谈判空间，系统中不能穷举全部折扣，所以这里折扣只是定义最低折扣，在后续交易中能够修改折扣。l 折扣定义类型为打折，值为98.00，许可手工修改为99.00或其它大于98.00但小于100.00数值，但不许可修改为97.00或其它任何小于98.00数值。l 折扣定义类型为减点，值为3.00，许可手工修改为0.01-3.00之间任意两位小数数值，但不许可修改为大于3.00任何数值。l 折扣定义类型为单价优惠，金额为300.00，许可手工修改为0.01-300.00之间任意两位小数数值，但不许可修改为大于300.00任何数值。l 折扣定义类型为总价优惠，金额为0.00，许可手工修改为0.01-0.00之间任意两位小数数值，但不许可修改为大于0.00任何数值。4.7 折扣方案4.7.1 功效介绍折扣方案即折扣组合，通常楼盘在销售过程会存在多重折扣，如一次性付款98折然后交2万抵5万，实际是98折然后总价优惠3万，系统应用中可直接经过折扣方案绑定两个折扣统计，在交易单据中直接引用折扣方案即可，便于降低现场审批步骤，提升工作效率。4.7.2 操作路径EAS主界面，选择【营销服务管理】【售楼管理】【价格管理】【折扣方案】。4.7.3 操作说明在售楼组织进入【折扣方案】功效界面：1) 选中要制订折扣方案项目，点击“新增”。2) 在弹出窗中增加明细折扣。3) 保留并启用后生效。