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下半年贵州房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品价格的异同测验试题

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2015年下半年贵州房地产估价师《理论与方法》：房地产价格与一般物品价格的异同考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：“凭向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”
A：建设用地规划许可证书
B：建设工程规划许可证书
C：商品房预售许可证书
D：土地使用权证书
E：执行层的组织协调
2、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在__前，支付全部地价款。
A．2011年7月1日
B．2011年8月1日
C．2011年9月1日
D．2011年10月1日
3、商品房现房广告不得涉及的内容是。
A：销售价格
B：装饰装修
C：小区环境
D：升值承诺
E：执行层的组织协调
4、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在，估价对象为未来状况
D：估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：工业用地的监测点评估价格
6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
7、下列关于房屋转租，表述错误的是__。
A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
B．房屋转租，不必订立转租合同
C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意
8、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括__资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
9、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
10、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。
A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
11、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
12、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。
A．6323.52
B．6804.37
C．6.657.48
D．6650.25
13、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为 3．4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A：1．07
B：1．47
C：2．07
D：3．33
E：借款合同
14、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
15、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
16、下列情况中会导致房地产价格上升的是。
A：上调贷款利率
B：收紧房地产开发贷款
C：开征房地产持有环节的税收
D：增加土地供应
E：工业用地的监测点评估价格
17、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。
A：70．03
B：71．03
C：72.03
D：73．03
E：工业用地的监测点评估价格
18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：548.19
B：558.15
C：567.39
D：675.40
E：工业用地的监测点评估价格
19、实施加成征税，加二成等于加正税的__。
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
20、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。
A．15%
B．30%
C．35%
D．40%
21、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8％。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。
A：500
B：750
C：800
D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
22、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：30
B：15
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
23、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。
A：2 100万元
B：3 000万元
C：1 270万元
D：2 400万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000 ㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。
A：40 ㎡
B：8 ㎡
C：16 ㎡
D：5 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列不应免征房产税的有__。
A．职工自用住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．优惠利率
D．公开市场业务
2、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
3、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。
A：解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种
B：解析法和蒙特卡洛法有很大区别
C：蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题
D：解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样
E：解析法和蒙特卡洛法无很大区别
4、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有．【2003年考题】
A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
5、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是。
A：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A
B：所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求F
C：等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化
D：等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的
E：等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化
6、某城市2011年房屋销售面积是另一城市的240％，该指标称为相对指标。
A：强度
B：结构
C：比例
D：比较
E：执行层的组织协调
7、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题)
A：半个月
B：2个月
C：半年
D：2年
E：借款合同
8、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在__m以上部位计算建筑面积。
A．1.80
B．2.00
C．2.20
D．2.50
9、下列关于工程量清单，表述正确的是。
A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分
B：工程量清单的描述对象是已建工程
C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式
D：工程量清单作为投标文件的组成部分
E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
10、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（）。
A．独资企业
B．房地产投资信托公司
C．有限责任合伙企业
D．无限责任公司
E．一般合伙企业
11、房地产资产分为__。
A．房地产实物资产
B．房地产开发投资
C．房地产证券
D．房地产置业投资
E．房地产混合投资
12、取得开发项目用地所发生的费用为__。
A．用地使用费
B．土地费用
C．土地转让费
D．土地租用费
13、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
14、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。
A．成交价≥最高价≥最低价
B．成交价≥最低价≤最高价
C．最高价≥成交价≥最低价
D．最高价≥最低价≥成交价
15、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元／、2800元。该市A市2007—2008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。
A：107．69％
B：7．69％
C：110．3％
D：10．3％
E：执行层的组织协调
16、担保物权包括。
A：地役权
B：典权
C：抵押权
D：留置权
E：质权
17、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为。
A：重整价格基准
B：重建价格基准
C：重置价格基准
D：折旧价格基准
E：替代价格基准
18、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2
D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
19、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
20、建筑物区分所有权包括等．【2004年考题】
A：按份共有所有权
B：专有部分所有权
C：共同关系成员权
D：共同部分持份权
E：长期使用和租赁
21、下列保险险种中，属于商业保险的有__。
A．责任保险
B．失业保险
C．工程保险
D．人寿保险
E．劳动工伤保险
22、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
23、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。
A：理论上适用的估价方法，都必须选用
B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
24、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
25、下列不属于市场结构类型的是。
A：完全竞争市场
B：完全垄断市场
C：垄断竞争市场
D：一般竞争市场
E：执行层的组织协调