大客户营销流程模板.doc

大用户营销步骤 大用户筛选步骤营销人员将所掌握各类用户信息进行汇总，并依据企业用户划分要求进行用户信息分类整理营销人员依据企业大用户划分标准如销售额等确定潜在大用户营销人员对销售信息进行分析，确定潜在大用户销售需求，发觉销售机会汇总整理用户信息确定潜在大用户明确潜在大用户需求评定企业资源营销人员分析潜在大用户需求和企业所能提供资源之间契合程度，确定潜在大用户成为大用户可能性分析企业资源和对方需求契合度营销人员对大用户筛选过程中形成资料进行汇总，并依据企业文件管理要求，将相关资料送行政部档案室保留资料汇总保留分析竞争对手情况编制用户风险分析表正式确定为大用户营销人员经过对潜在大用户风险评定，正式将潜在大用户确定为大用户，营销主管和营销经理对大用户信息进行审核确定营销人员编制用户风险分析表，包含分析指标，如竞争优势、用户需求、竞争对手分析等，并对各指标进行打分营销人员分析企业竞争对手具体情况，包含竞争对手资源提供能力，包含技术、产品、服务等，以深入评定用户风险营销人员对企业技术、生产、售后等资源进行分析和评定大用户信息录入营销人员对筛选出来大用户信息进行录入，实施大用户专员开发和管理大用户造访步骤营销人员依据企业大用户管理要求开展大用户造访工作，并明确大用户造访具体目标和要求营销人员依据大用户经营特点和大用户责任人特点选择最好造访时机，包含时间、方法等营销人员选择合适方法（包含当面预约或电话预约），预约用户，以最终确定造访时间和地点营销人员依据造访目标制订用户造访计划，包含所需资料、时间、地点等1资料准备，包含企业相关资料、大用户资料和个人资料等2造访服装、费用、礼品等准备营销人员汇总造访资料，以对大用户实施跟踪管理造访资料汇总明确大用户造访目标选择最好造访时机制订大用户造访计划预约大用户进行造访准备实施造访发觉商机处理造访中发觉问题营销人员立即处理造访过程中发觉问题，并主动向相关部门反应和向主管领导汇报营销人员经过造访发觉大用户商机，并对商机进行初步定位，并将相关信息反馈给相关部门和主管领导1营销人员按时抵达造访地点，并注意造访礼仪和穿戴2营销人员经过造访，获取用户最新信息编写造访总结营销人员编写造访总结，对整个造访过程进行分析，总结经验，分析不足，并提出造访改善意见大用户提议处理步骤企业大用户部经过当面接洽、电话联络、网络、电邮等方法接收到企业大用户提议1大用户部接待人员认真统计大用户提议并表示感谢2大用户部工作人员将大用户提议进行整理、分类大用户部经理审阅大用户提议汇报，并提出完善意见，由大用户部汇报编写人员进行完善大用户部业务人员依据大用户意见编制大用户提议汇报，对大用户提议原因、可行性等进行分析大用户部依据大用户提议汇报，生成提议汇总表大用户部对大用户对企业工作支持再次表示衷心感谢感谢大用户接收大用户提议受理大用户提议制作大用户提议汇报审阅大用户提议汇报形成、发送提议汇总表相关部门审阅审核审批提议汇总表回复大用户大用户部依据大用户提议处理结果在承诺期限内立即回复大用户，并向大用户发送提议反馈表营销总监审核由大用户部综合相关部门意见后提交提议汇总表，企业总经理进行最终审批，经过后实施大用户部依据提议内容向相关部门发送提议汇总表，各相关部门提出提议落实意见大用户管理方案大用户开发方案文案名称经销商大用户开发方案受控状态编 号实施部门监督部门考证部门一、意义和目标1大用户开发成功是否直接决定了企业营销目标能否准期实现。2指导大用户开发业务展开。二、潜在大用户分析1对现有或潜在大用户进行分类依据企业经营方向和发展关键，将企业现有用户或准用户根据产品类别、用户性质、服务内容等方法来加以分类，方便大用户小组分类开发能更有效。2对大用户进行分析大用户分析内容以下表所表示。大用户信息分类表分析类别具体内容用户经营信息1用户漉动资产率用户是否有买单现金实力是很关键；2用户净利润率能够衡量整个企业收益情况；3用户资产回报率能够比较用户投资和收益，并用来评定用户企业管理水平；4回款周期可衡量用户企业内部现金是用来偿还贷款还是作为流动来使用；5存货周期能够衡量出用户销售能力或实际使用量，还能够看出其现金流动速度。用户销售信息1用户产品购置对象，包含性别、年纪和用户营销方法等2用户物流方法，包含用户产品保留、运输等特点用户高层决议者信息包含决议人在企业地位、决议人性格、决议人面临压力和挑战、决议人爱好、爱好、决议人家庭情况等3掌握影响经销商大用户采购原因影响经销商大用户采购原因以下表所表示。大用户开发影响原因表原因具体内容产品购置费用购置费用越高，则对方购置成本越高，包含决议时间延长、决议人员增多、决议步骤增加、对方销售能力评定等产品技术含量用户需要考虑产品技术含量是否同其经销能力和社会发展要求相吻合政策、社会原因包含行业标准改变、环境保护要求、法律要求等全部会直接决定对方对产品需求特点4分析企业和用户交易统计关键包含用户每个月销售额、采购量，我们产品在该企业所占份额，单品销售分析等等。5竞争对手情况分析企业大用户开发人员对关键竞争对手进行分析、比较，明确企业本身优势和不足，充足认识到企业大用户开发风险。6费用、销售估计分析包含销售额、销售利润，需要库存利息、人员支出、差旅费、风险系数高低、开发用户所带来管理和经营费用等等，从而真正得出该大用户是否有开发价值。三、确立潜在大用户开发竞争优势能够赢得竞争优势内容包含以下6个方面。1减低综合采购成本劳动成本、设备损耗、保养费用、库存利息、能源开发等。2增加收益提升销售、加强生产线、提升利润率等。3避免浪费降低对新人员需求、降低对新设备需求和维修次数。4提升工作效益简化采购步骤、优化采购组织。5处理方案真正为用户处理实际问题。6无形价值提升企业声誉、优化决议步骤。四、选择用户开发方法1用户开发方法在很大程度上决定了用户开发成功几率，所以选择合适用户开发方法是用户开发关键工作。2大用户开发经理组织召开目标大用户开发会议，经过介绍目标大用户信息，听取大用户开发人员对开发方法意见，并最终确定最适宜开发方法。3常见大用户开发方法（1）邀请用户参与企业组织产品介绍会/推广会。（2）从用户利益出发，向目标大用户寄送能够充足表现本企业竞争优势产品或服务介绍、宣传资料。（3）进行用户造访用户造访是用户开发肯定方法，是同用户充足交流意见和见解渠道，也是用户开发成功是否关键步骤。五、首次接触目标大用户1首次接触方法包含信函接触、电话接触和电子邮件等方法。2关键接触方法注意关键点（1）信函接触关键点信函接触优点在于比较正式，能够表示对对方尊重。信函写作要简练、明确、条理清楚，避免使用过于专业术语，并在信函中注明期望对方作出回应。（2）电话接触关键点电话接触方法是这3种方法当中最能表现对用户尊重方法，采取这种方法同用户进行接触，轻易被用户认可，但利用不好也轻易给用户造成较坏影响。在使用电话进行沟通时，避免直接表示期望对方购置愿望，应从用户角度引导用户，激发用户爱好点。（3）电子邮件接触关键点电子邮件接触优点是成本低、节省时间、方便快捷。不足之处就是可能给人造成不正式感觉。电子邮件在书写时，应注意字体、字号和行间距利用，表现对用户重视，应进行合适排版，让用户感到本身受到重视。六、实施用户造访1目标大用户造访由企业大用户开发主管级以上人员实施。2召开目标大用户造访前讨论会议。目标大用户造访责任人在实施造访前召开讨论会议，听取其它用户开发人员对用户造访意见和提议。3造访前物质准备（1）用户资料搜集个人：经济、健康、家庭、工作、社交、爱好、文化、追求、理想和个性等。企业：决议人、经办人、行业、产品、架构、效益、职员、计划和问题等。（2）用户资料分析：归类、分析、判定（3）销售资料准备包含本企业、产品、个人、资讯、证实、图片、试样等。4实施造访应以当面造访为主，以表现对用户尊重和重视。5用户造访完成后，应填写目标用户造访统计表，具体统计潜在用户造访时间、地点、方法、关键谈话关键点、目标大用户想法、深入大用户开发提议等。6目标大用户造访结束后一周内，造访人员应经过电话或再次当面造访方法倾听目标大用户意见。七、大用户信息资料录入和保留1大用户开发成功后，要将大用户相关信息根据企业对大用户管理要求，进行分类汇总，输入到企业大用户管理信息系统中。另外，要将用户开发过程中形成资料进行分类汇总，并依据企业文件管理相关要求进行归档保留。2假如大用户开发临时没有成功，要将开发临时没有成功原因进行分析和总结，并进行归类保留。3不管用户开发是否成功，大用户开发人员均需填写大用户开发统计表，对大用户开发过程进行总结，大用户开发统计表内容以下表所表示。大用户开发统计表用户名称：日期和时间访问对象滞留时间开发方法业务进度用户态度备注接触用户产品说明产品展示提议书缔约热情通常冷淡开发结果累计接触次数开发总时间开发成功/失败原因总结备注编制日期审核日期同意日期修改标识修改处数修改日期 大用户服务方案文案名称企业大用户服务方案受控状态编 号实施部门监督部门考证部门一、组建大用户服务团体大用户服务团体组成以下表所表示。大用户服务团体组成表团体组成具体内容大用户经理率领团体完成对大用户服务销售支持关键对用户市场营销工作进行销售上指导市场支持对用户营销策略、市场计划进行支持技术支持对用户相关技术问题进行支持，进行技术培训等财务支持对用户进行财务管理方面支持，保持其财务情况良好培训支持对用户进行系统培训，确保其成长中必需学习和知识补充二、服务内容1依据用户需求定制产品。2年有限保修，年上门，年全保，实施特殊地域保修承诺。3满足用户时间要求，实施加急供货。4有偿点对点送货上门。送货至用户指定地址，满足用户特殊质量、技术要求。5协调企业内部技术、质控等部门力量，表现综合优势产品及方案培训。6特殊付款方法本部总经理或营销副总审批提供针对用户具体需求专业咨询。7针对具体用户具体需求，提供专业方案产品咨询服务及多形式行业推广活动。8经过技术研讨、行业座谈、用户答谢、产品展示等形式，加强同用户沟通等。三、大用户服务申请提出和审批1大用户服务人员填写大用户服务和支持申请表，大用户服务和支持申请表内容包含以下多个方面内容。（1）对用户进行支持和服务内容。（2）用户信息用户信息包含用户深层需求、需求改变、组织结构和认识变动等信息。（3）申请日期和申请人员等。2大用户部主管对大用户服务和支持申请表进行审核，并填写审核意见。3大用户部经理对大用户服务和支持申请表进行审批，并填写审批意见。四、大用户服务实施1产品技术研讨会经过技术讲座进行技术交流，听取大用户对于企业产品技术意见和提议，邀请对象为大用户技术主管、营销经理和第三方行业相关机构。2行业发展交流会经过组织会谈、娱乐休闲等形式，同大用户沟通行业发展现实状况和趋势。目标在于加强同用户交流。3用户答谢会经过组织休闲娱乐活动，促进双方交流，并能够就双方关心问题进行非正式意见交换。4其它方法采取邀请参与企业关键产品公布会、赠予音乐会门票等方法加强同用户交流和沟通。五、大用户服务评定1大用户服务人员依据大用户服务项目标情况，填写大用户服务评定表，对大用户服务情况进行评定，大用户主管和经理对大用户服务评定表进行审核、审批。2大用户服务人员对大用户服务情况在服务活动结束后1周内进行回访，听取大用户对服务项目标意见和见解，方便改善。编制日期审核日期同意日期修改标识修改处数修改日期大用户信用管理方案文案名称大用户信用管理方案受控状态编 号实施部门监督部门考证部门一、目标加强对大用户信用管理，能够预防企业经营风险，降低企业大用户管理成本，确保企业业务稳步发展。二、责权大用户信用管理各类事项由企业集团总部大用户管理中心统筹管辖，各大区大用户部和各区域大用户管理处负责实施大用户信用管理方案，并对方案提出优化提议。三、范围本方案适适用于对潜在大用户、新任大用户和各类大用户信用管理。四、大用户信用度设置1设置标准本企业对大用户实施信用等级管理，不一样信用等级实施不一样大用户管理方法，设置标准为：（1）大用户同本企业交易金额；（2）交易过程履约统计。2信用等级划分（1）绿名单（信用度好大用户）具体是指双方交易额在万以上。（2）黄名单（信用度很好大用户）具体是指双方交易额在万万元之间。（3）红名单（信用度通常大用户）具体是指双方交易额在万万元之间。（4）黑名单（信用度差大用户）具体是指双方交易额在万万元之间。对于不一样信用等级内大用户，一旦其协议履约率低于75%，则自动降级为一般用户，不再享受大用户优惠管理方法。3大用户信用等级评定（1）评定内容大用户信用评定具体内容以下表所表示。大用户信用评定内容表信用评定类别具体内容基础信息企业基础情况、企业历史、经营者情况、企业经营方针、内部管理和组织形式、银行往来用户综合能力经营者能力、基础设施和设备条件、职员能力、生产能力、销售能力，也就是我们常说用户长久履约能力资本情况1包含资本组成、资本关系、增资能力、财务情况，关键就是指大用户偿债能力2包含对方担保品状态、接收担保方法等经营环境政策原因、经济原因和对方所处行业总体情况（2）评定步骤搜集用户营业执照、法定代表人身份证复印件、财务报表（上年末及上季度末）等相关资料。填写用户基础情况表。依据用户实际情况填写用户信用等级评分表。按用户实际得分评定其信用等级。五、大用户信用调整1各区域大用户管理处依据企业大用户管理要求，对于达成信用等级调整标准大用户，填写大用户信用等级变更申请表，并于2天内向主管大区大用户部提出递交申请。2各大区大用户部在3天内负责核实大用户信用等级变更申请表中各类信息，并在表格中相关位置填写审查意见。3集团总部大用户管理中心负责对大用户信用等级变更申请表进行审核和签字确定，审核、签字时间不得超出3天，特殊情况下，须经企业营销总监进行审批可延长，但最多不得多于7天。4各区域对于取得同意大用户信用等级改变情况进行统计和调整，并对依据其变更后信用等级实施管理。5大用户信用调整时间不得多于10日。六、大用户信用信息使用1大用户信用信息范围统计在案信用等级、信用额度、信用评级时各项标准等。2企业各区域、各大区和总部大用户管理部门主管级以上管理人员有权对大用户信用管理信息进行查阅和使用，并对大用户信用管理提出优化提议。3大用户信用信息使用，限于依据大用户业务个性需求，制订个性化用户管理方法，加强同大用户合作。编制日期审核日期同意日期修改标识修改处数修改日期大用户主管岗位职责职责1拟订企业对外用户拓展计划职责3落实合作项目，签署合作协议职责4大用户关系维护职责5对大用户进行统计分析职责6处理和大用户意见分歧，提升大用户满意度职责7管理大用户开发团体，提升大用户开发效率职责8协调和市场部、营销部等各部门之间关系职责9对大用户部市场业绩进行考评职责10完成其它随时交办事项职责2负责企业大用户市场开发二、大用户专员岗位职责 职责1对潜在大用户进行调查分析职责3适时对企业现有大用户进行回访职责4对企业现有大用户资料进行统计分析职责5定时维护大用户关系职责6协调企业和大用户之间关系，提升大用户满意度职责7处理大用户投诉职责8定时召开大用户会议，协调各方面关系，激励大用户职责9撰写大用户管理汇报职责10完成主管交待其它任务职责2在分析基础上，对潜在大用户进行开发三、大用户评定表用户名称排 名信用程度设定条件达成目标事项经理指示四、大用户档案表地域分类用户名称编号电话来往日期店面店面自有 租用面积车辆 台地址商品资本额登记日期品牌法人代表出生日期已婚未婚部署整齐 别具风格 佳 尚可 差POP佳 少数 无地址销售对象实际经营者招牌经销品牌总 评电话店员人 数住址向心力推销实力经营者出生日期已婚未婚敬业精神待 遇住址交易条件参与社团嗜好信用分析1责任人或经营者2财务分析3销售实力4同行业中地位5其它业务接洽地理位置付款接洽来往银行信用额度核定主管业务填卡五、大用户支持表申请部门日期年 月 日编号用户单位名称总经理/厂长地 址邮 编电话/传真联络人及职务电子邮件项目责任人及职务财务经理/处长信息责任人企业性质国有 股份制 合资 外资 民营所属行业消费品加工处理汽车电子 装配 医药 承包协议 机械 其它（请指明）企业规模年收入万元职员人数下属单位数目关键产品信息系统建设情况企业管理关键财务集团财务预算采购库存生产质检销售成本其它（请指明）估计协议金额估计签约时间估计实施时间竞争对手情况项目背景及联络过程综述期望得到何种售前支持ERP管理思想讲解 产品讲解及演示项目方案竞标问题解答其它(请指明)申请人员等级及人数总经理 产品经理 项目经理 售前支持人员 管理教授 网络教授 用户售前支持议程时间内容关键听众对象备注售前人员安排售前信息评价完整性正确性具体程度总体评价售前效果评价申请人： 联络方法： 部门经理（签字）：六、大用户月报表品牌： 年 月 日 分部项目北京天津沈阳青岛济南深圳广州上海成全部重庆西安郑州武汉杭州累计当月累计销售额销售量（台数）任务达成比率单品价值账面利润额账面利润率账面利润情况说明任务达成率总量包销月度各地域任务完成情况（以饼图图例说明）年度累计销售额销售量（台数）平均单品值账面利润率账面利润率任务完成比率（进度） 年度各地域任务完成情况（以饼图图例说明）七、大用户分析表用户名称董事长总经理直接主管承接人用户地址主营业务销售协议已签署 正签署 还未签署总部地址电 话分企业电 话法人代表从业时间出生年月业务银行注册资金成立时间资金情况充足 通常 不足 担心信用情况佳 通常 差 很差在同行中地位领先 居中 末流职员人数男女累计月均销售量库存量 不动产土地建筑物面积自有租赁面积层数自有租赁总部分企业近六个月平均每个月收入销售额成本管理费用销售费用营业利润利息支付折旧损益额盈利率八、大用户问卷调查表调查项目上次评分此次评分差异分析企业您对我企业印象怎样您是否了解我企业业务和资费情况您对我企业提供服务是否满意产品和服务我企业提供产品是否稳定您对故障处理响应速度是否满意我企业是否提供了您满意处理方案我企业提供产品是否满足了您企业业务需求我企业提供产品服务是否达成了您期望人员用户经理是否了解您企业业务情况用户经理是否能和您愉快交流用户经理是否能回复您所提出咨询用户经理是否能为您提出合理提议或给帮助用户反馈信息：九、大用户意见调查表用户名称电子邮箱地 址 邮 编填 表 人 联络电话服务方面调 查 项 目很满意满意通常不满意很不满意电话支持人员服务满意度上门支持人员服务满意度处理问题立即率处理问题正确率您认为服务人员专业水平其它方面您认为培训效果您认为我们网站上服务内容您是否常常浏览我们网站十、大用户专员考评表姓 名所在部门审 核 人职 位入职时间审核时间企业目标部门目标增加销售额提升现金流指标加强成本控制保留现有优质用户，提升整体用户质量维护好老用户，确保用户忠诚促进市场份额扩张提升回款率，缩短回款周期控制销售成本提升用户每单营业额和利润率，提升防伪应用百分比提升用户满意度，缩短用户咨询回复周期提升用户对明星品牌认知度、美誉度个人绩效目标权重衡量指标指标值行动方案保留优质用户10%制订优质用户维护计划并实施3月完成计划整年实施并不停完善30%AA（包含）以上用户流失（订单全部转移）率0开发目标大用户20%经过市场分析，确定目标大用户（AA以上新用户）,正式签署业务协议确定10个，签署协议5个10%目标大用户（AA以上新用户）下单量400万提升现有一般用户潜力20%提升现有一般用户成为大用户5个加强办事处管理10%各办事处投诉（非业务原因）次数不超出7次职员签字： 直接上级签字： 部门确定： 十一、大用户满意度调查步骤大用户主管开始拟订大用户满意度调查方案实施大用户满意度调查解读调查结果评价调查结果跟踪反馈调查结果结束分析调整销售政策统计调查结果审核提出改善方案审核组织实施改善方法审批大用户专员大用户经理十二、大用户关系维护步骤制订大用户关系维护方案建立战略联盟结束提升整体服务能力审批和用户保持连续沟通建立沟通体系顾问式销售行动维护大用户关系成效总结审核实施方案建立销售激励机制建立大用户信息管理系统开始大用户主管大用户专员大用户经理大用户日常维护十三、大用户回访管理步骤开始下达大用户回访通知配 合结束完成上门回访任务配 合上报指定人员名单书面回访汇报审核服务质量资料大用户回访资料整理安排具体回访任务审核回访汇报存档大用户主管大用户专员用户服务经理相关部门十四、大用户服务管理步骤开始对大用户进行分类分级管理大用户服务质量管理审核制订大用户管理战略和目标顾问式销售行动大用户服务回顾评价结束对大用户进行信息档案管理否审批实施大用户管理战略和目标大用户主管大用户专员用户服务经理相关部门总经理一、用户分级步骤工作目标知识准备关键点控制细化实施步骤图1提升用户满意度、忠诚度2提升企业经济效益1熟悉用户分级管理基础知识2掌握用户分级服务方案编制方法1分级必需性分析用户服务部依据用户数量及不一样用户带来收益差异，组织相关部门论证用户分级管理必需性相关报表2确定用户分级目标3分析已经有用户指标4找出大用户5制订用户分级服务方案6实施用户分级服务方案7分级效果评定和改善1分级必需性分析2确定用户分级目标用户服务部在确定进行用户分级后，需要明确用户分级目标，通常包含提升用户满意度、忠诚度和销售成交率等3分析已经有用户指标用户服务部进行用户分级关键分析指标包含累计销售额、信用情况、销售利润率和销售额增加率等相关报表4找出大用户用户服务部经过对用户指标分析，选择其中对企业利润贡献、信用情况全部很好用户作为企业大用户5制订用户分级服务方案用户服务部将大用户和一般用户区分开，有针对性地制订用户分级服务方案， 并报送总经理审批用户分级服务方案6实施用户分级服务方案用户服务部根据用户分级服务方案提供用户服务，并将用户反馈信息进行分类、整理用户分级服务方案7分级效果评定和改善用户服务部依据对用户反馈信息分析，评定用户分级服务方案实施效果，并提出改善方法报送总经理审批用户分级服务方案二、用户分级实施工具和模板（一）用户总体分类表类别百分比年纪18岁以下18岁35岁35岁60岁60岁以上消费额1 000元以下1 000元5 000元5 000元10 000元10 000元以上薪资水平（每个月）3 000元以下3 000元8 000元8 000元12 000元12 000元以上性别男性百分比女性百分比（二）用户等级分类表 日期： 年 月 日用户等级分类表A类B类C类D类E类经营业种用户代码经营业种用户代码经营业种用户代码经营业种用户代码经营业种用户代码（三）目标用户细分表用户具体属性细分属性消费层类别年收入水平第二节 大用户管理步骤和工作实施一、大用户记录表用户名称责任人员经营项目年交易额优惠产品及价格二、大用户评定表用户名称排名信用程度设定条件达成目标事项经理指示三、大用户支持表申请部门日期年 月 日编号用户单位名称总经理/厂长地址邮编电话/传真联络人及职务电子邮件项目责任人及职务财务经理/处长信息责任人企业性质国有 股份制 合资 外资 民营所属行业消费品加工处理汽车电子 装配 医药 承包协议 其它（请指明）企业规模年收入万元职员人数下属单位数目关键产品信息系统建设情况企业管理关键财务集团财务预算采购库存生产质检销售成本其它（请指明）估计协议金额估计签约时间估计实施时间竞争对手情况项目背景及联络过程综述期望得到何种售前支持ERP管理思想讲解 产品讲解及演示项目方案竞标问题解答其它(请指明)申请人员等级及人数总经理 产品经理 项目经理 售前支持人员 管理教授 网络教授 用户售前支持议程时间内容关键听众对象备注售前人员安排售前信息评价完整性正确性具体程度总体评价售前效果评价四、大用户分析表用户名称总经理直接主管承接人用户地址主营业务销售协议已签署 正签署 还未签署总部地址电话分企业电话法人代表从业时间出生年月业务银行注册资金成立时间资金情况充足 通常 不足 担心信用情况佳 通常 差 很差在同行中地位领先 居中 末流职员人数男女累计月均销售量库存量不动产土地建筑物面积自有租赁面积层数自有租赁总部分部1分部2