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摸摸营销策划汇报

目 录
1. 市场调研和项目竞争力分析
2. 项目市场定位及概念设计
3. 项目建筑计划设计优化提议
4. 项目商业计划提议
5. 项目商业环境设计提议
6. 项目物业管理策略提议
7. 项目经营管理策略提议

一、市场环境研究及项目竞争力分析

目 录
1. 城市背景及宏观经济环境研究
2. 整体商业环境研究
3. 针对性商业环境分析
4. 经典商业场所调研分析
5. 在建、在售商铺住房调研分析
6. 基地概况
7. 项目SWOT分析

一 城市背景及宏观经济环境分析研究
（一）城市概况
淮安市是一代伟人周恩来家乡，地处江苏腹地，在江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。
淮安是中国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，中国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”美称，曾和扬州、苏州、杭州并称运河沿线“四大城市”。淮安人文荟萃，历史上前后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。
淮安市经济基础相对微弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地域。淮安历史上曾为中国关键交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命兴起和以蒸汽机为动力现代化交通运输工具出现，淮安就因水运交通衰落和陆上交通基础设施滞后，失去了昔日交通地位，成为中国近代城市建设史上经典衰落城市。
改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。现在淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速和新沂到长兴铁路均已在此相会，京杭运河、苏北浇灌总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举交 通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。
现在，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎企业、中石化清江石化企业、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能企业、清拖、清棉集团等一批关键骨干企业。

由此看出:淮安市交通地位经历了成为区域中心,到衰落，现在又将新兴起；所以其商业汇聚扩散作用也必将经历成为中心，到衰落，到新中心兴起历程，能够预言伴随淮安新区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带和陇海经济带之间承南启北作用逐步表现，淮安商业、流通业必将进入一个新阶段，得到深入发展。
（二）城市关键经济指标：
1、全市关键经济指标：
经济指标

增加幅%
完成中国生产总值（亿元）
291
329
13.05
第一产业增加值
88
94
6.8
第二产业增加值
116
135
16.38
第三产业增加值
87
100
15.00

l 其中商业贸易：
经过加大市场开拓力度，发展新型流通方法、增加信贷消费等方法，促进消费品市场稳中趋活。整年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增加12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增加16.7%;餐饮业8.53亿元,增加20.6%;其它行业23.0%亿元,下降2.0%.
l 居民生活
全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;
人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;
在岗职员平均工资:7978元,比去年增加12.8%;
农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;
人均生活消费支出2104元,比上年增加3.7%;
2、7月份各项社会经济指标运行情况：
l 全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增加15.7%，其中：
l 基础建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增加 -12.7%；
l 更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增加 31.6%；
l 房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增加 31.3%；
l 工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增加15.8%；
l 社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增加10.6%；
其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元；
总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增加13.5%；

房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增加 31.3%；
房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增加30.6%；
其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增加27.0%；
商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增加58.6%；
其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增加58.4%；
商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增加67.4%；
其中住宅2630万元，累计19952万元，增加58.2%；
经济稳定连续发展是批发零售商业发展基础，居民收入稳步提升是批发零售商业发展动力，由上面数据和资料我们能够看出：淮安市现在商业市场不仅在总量上还会有较大发展，而且还会伴随人民生活提升，物质和文化生活要求提升，在市场商品供给品种和质量上和购物环境软、硬件条件全部有较大提升，这必将对商品零售业经营理念、经营业态提出更高要求,同时也带来更大机遇。
（三）城市计划和目标

依据“三淮一体”计划目标：到，“三淮”城镇人口将达成115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴交通枢纽和工业城市、淮河下游商贸中心”。
1、三淮主中心区
实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里金三角中心区，成为“三淮”新含有现代气息行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。

本案摸摸在位置上靠近以淮海路为根本，淮海广场为中心关键商业圈，在关键商业街之一东大街上,所以本案从商品零售角度来说全部含有相当先天地段位置优势。

2、六大功效分区
1) 淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依靠历史文化名城、旅游度假区，关键发展旅游业和配套餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。
2) 城南分区：总面积271.8平方公里,计划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区 ，关键发展高新技术绿色农业产业.
3) 青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。本案在本区域内。
4) 城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套综合性新区。
5) 清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依靠政治、金融、信息、科教、商贸中心。
6) 王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依靠市域居住、仓储、货运中心。
清浦老城区改造计划，，将在慈云寺、文庙周围兴办庙市合一文庙文化市场，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副其实淮安“夫子庙”，同时快速完成东大街街景计划，根据苏州观前街、南京湖南路标准，把东大街建设成为集购物、休闲为一体商业步行街头，和建好文庙文化市场连成一片。
从城市未来计划我们能够看出本案摸摸地位和位置优势在未来城市功效布局中会得到一定巩固和发展，不过我们必需看到这种巩固和发展相对性。
二、淮安市区商业市场整体情况研究
（一）总体概况
位置上、交通上和对苏北辐射面优势和发展，有力地促进了商贸流通日趋活跃。现在全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元市场20多个。

（二）市场格局
现在,整个淮安市市区(关键指淮阴区、清河区、清浦区）市场由北向南能够划分为以下多个部分：
淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包含小营广场、汽车北站等；
淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；
长途汽车站周围部分：以汇通市场为中心，包含布匹市场、五金市场、食品城等；
淮海广场部分：关键以商场、商厦为主，包含新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；
东西两大街部分：以服装、鞋类、多种小百货为主；
郊区开发区部分：包含建材装饰城、南方批发市场等；

总来说：整个淮安市市场分布布局上相对比较集中，基础上是以主街道淮海南北路为轴发展分布，形成了一定市场专业性和规模性，批发和零售同时发展。在经营商品品种和经营者起源上均由较强外来色彩，近几年以来因为社会和经济观念深入发展，当地从业人员有一定发展和提升。

（二）商业金融业计划和目标

依据1995---淮阴城市总体计划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及若干居住区级中心和八条商业街道组成商业服务体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、火车站广场地域、城南路和淮海南路交叉口临近街区、解放路和淮海南路交叉口临近街区、东西大街地域、西园广场、北京西路和淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。

本案为区级中心区，会含有稳定而突出商业地位。

三、针对性商业环境分析
1、商圈划分
·关键商业圈 以淮海路为根本，汇通市场、淮海广场为中心。本案处于关键商圈边缘。
·次级商业圈 围合淮海南北路北京路、承德路、解放路组成
·外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成
关键商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、昌盛路、
东、西大街、健康路、淮海东、西路
2、商业形态分析
关键商业形态
代表示例
关键分布区域
评价
传统杂货铺
广泛分布在商业区内

商品陈列杂乱档次低
购物中心
新亚商城 清江商场
淮海广场
市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，硬件设施佳，购物环境好
专营店
报喜鸟 DOBON，婚纱影楼 大光明眼镜
淮海北路
装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代时尚
超市
时代超市 苏果超市，华联超市 一剪梅超市
淮海路 人民路清河路
数量不够多， 缺乏24H便利店，发展较规范，货物略不足
市场类
汇通市场 五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场
关键沿淮海南北路分布 较集中
市场种类齐全，但大全部停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后
特色专营商业街
女装街、美食街
昌盛路丰登路、人民南路
环境差、档次低、规模小

纵述·淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但全部停留在低价经营管理水平， 缺乏良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提升。作为一个城市商业文化专门商业步行街商业形态还没有形成。
3、关键商区及专业市场分布
在淮安市最关键商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列：
苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家俱城、龙风家俱城、淮阴家俱城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步行商业区-清江市场和东郊南方批发市场。
淮海北路：最繁荣商业街，关键分布中、高级服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。
东、西大街：关键经营服装鞋类及少数小百货
昌盛路：女装一条街（200米）;
丰登路：精品服装街
健康西路：电脑、办公用具较集中（200米）
总结：淮安市场格局已经成形，关键商区和市场各具特色，对周围区域乃至整个淮安产生影响力和辐射力，在消费者、经营者和投资者心中形成一定心理积淀。
4．商铺权属形态分析
本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给她人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租和出售并举，临街商铺以出售为主，位置不一样，租售水平相差较大。
5、商家起源分析
依据实地采访调查搜集资料来看，淮安市商家起源较散，大致可归纳以下多个关键群体：
a.淮安市商家
起源细分：淮安市区、郊区市民，企机关
b.淮安市周围县市商家
群体细分：关键为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等
特 点： 距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，
而南京等宁沪沿线商家通常喜爱入住关键商业圈且经营规模大
c.外省市商家
群体细分：关键是浙江温州、义乌、台州、海宁一带私营业主，对淮安市市场形成和发展起着了关键作用，也有山东、福建等地商家。对于批零销售各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感爱好，多数人一要求中小面积。
6、淮安市消费者分析
我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周围地域消费者，从调查资料来看：
（1）市区消费者关键消费行为
·日常生活用具消费，现在在超市消费越来越成为主流时尚
·大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场
·衣饰消费关键在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店
·购置小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场
·消费对象以中低级为主，中国品牌普遍接收，国际品牌消费量不大，多为冒牌品

（2）郊区、郊县消费者
·这类消费者购物针对性较强，购置昂贵商品关键在大型商场，购置生产资料在各类专业市场，购置日常生活品和衣饰等，汇通市场有较强吸引力。
·消费季节性相对显著，节假日通常是她们采购高峰
·消费对象以低级为主
（3）市郊、县和周围地域批发商
·依据经营品种定时到各专业市场进货
·通常消费量较大，是汇通市场及其它市场发展关键支撑力量

7、关键商家经营者分析
经过对各个市场经营户调查和访问，现在经营户存在以下特征特点：
1. 在小商铺零售商品经营中，当地经营者占有相当大比重，在批发市场中，尤其是早期市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌含有相当大比重，而且这些经营户普遍属于市场早期收益者，含有一定经营年数；
2. 对于经商较早一批经营户，经营额较大，一些行业能够达成数百万，乃至千万不等；但因为以后者不停加入，利润率方面已经有很大下降，大多维持现实状况，对未来持一定观望态度。有深入调整需求和愿望。期望再提升。
3. 商铺投资概念在大部分经营户心目中已经有一定印象和了解，很多经营户有商铺转让费用经历，或支付给她人，或自己收取；不过经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一个投机观念，期望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确概念。现在在很多市场铺位转让金费用成本很高，为年租金几倍，由此能够看出经营户对好商铺位置需求；
4、对商厦、市场整体印象和服务水平比较看重，而对小商铺软硬件缺乏较为不满，假如深入提升经营环境和管理水平，为用户提供更多方便和满意，就能吸引更多目标用户，使生意愈加好做；

四、经典商铺租售价格情况

1、苏北市场
位置：盐河和淮海北路交界东北角
规模：经营户460户左右
概况：棚户和店面建筑相结合，经典初级市场格局，共分7个区；
经营项目：包含小百货、服装、副食酒类、五金水暖器材、鞋帽、文化用具等。
租售情况：因为现在进行市场改造，市场经营使用率在60%左右，除经营副食、酒类一区、五区外，其它各区使用率在50%。
租售价格（抽样调查）：

地点
面积（平米）
月租金
年租金/平米
场内门市房
11．8
210
210
临街店铺
30--40
1200-1500
450-480
临街店面
30--40
总价15-19万
4500-5000元/平方米

2、淮海北路汽配城
位置：淮海北路黄河路周围
规模：4层永久建筑物，6000平方米
租售价格（抽样调查）：
位 置
面积（平米）
月租金/平方
年租金/平米
一楼

38元
456
二楼

22元
264
场外门面房

28元
336
周围农科所临街门面：
两层75+75
4000元
267

3、淮海广场周围商圈：
A、家俱市场
市场名称
规 模
月租金/平方
年租金/平方
备注
龙凤家俱城
淮安最大
45元/38元
540元/456元
共两层经营好
五星家俱城
8000平方
43元/30元
516元/360元
共两层经营通常
淮阴家俱城
4000平方
30元
360元
一层经营差

4、淮阴电子市场
位置：水门桥南边
规模面积：经营面积15000平方，经营户230户。98年10月开业，本市最大电子市场

租售价格：
位置
月租金/平方
年租金/平米
备注
一楼
30-45元
360
30平方起租
二楼
25-35元
300

注：一次性统交十二个月租金，可免交30天租金。另外需付100元/平方确保金。

5、金三角电讯城：
地段
位置
面积平米
月租金
年租金/平米
淮海西路
场内
1.2米柜台
500-600

1400平方/60户
门市房
10
1500
1800
6、建材装饰城
位置：淮海西路和清河路以东
规模：9000多平方，其中淮汽企业开发4000平方，99年8月开业，100多经营户，年成交额8千多万。
主营：五金、木材、陶瓷、铝材、水暖等；
概况：整个市场品种齐全，人流量大，本市居民装修通常全部来此购置，零售较多；
租金价格（抽样调查）：

地点
经营品种
面积平米
年租金
年租金/平米
其它
过道门市房
厨房材料
37．5
15600
416元

现代陶瓷
60
26400
440元
转让费6万元

门市房租金采取拍租方法，租金水平80-40元/平方月，淮汽市场年租金收入200万元。

7、汇通市场群

汇通市场是现在苏北地域最大批发市场。毗邻淮安市长途汽车总站，在整个淮安市含有较强影响力和辐射力。交易面积达6.5万平方米，年交易额15亿元。现在，已形成了一个以汇通市场为龙头，以布匹市场、家电市场、五金市场为主体汇通市场群。
租金水平列表（抽样）

市场名称
地段
面积平方
租金/年
租金/平方
转让金
销售
汇通市场
沿大治路门市房
15
6万
4000
10万
80万
汇通市场
八区内门市房
10
4万
4000

60万
布匹市场
沿大治路门市房
30
2万
666

五金市场
中瑞花园
17-40
临街8000-9000
内3500-4500

8、淮海广场商圈内关键街道店面租金水平（单位：元）

地 点
经营品种
面积（平米）
年租金
年租金/平米
其它
淮海东路新亚商城北侧
百盛衣饰
50
6
1200
淮安人
淮海北路，近淮海广场
袜子
25
4
1600
淮安人
淮海北路，近淮海广场
DEBON衣饰
60
9
1500
淮安人
淮海北路，近淮海广场
PLAYBOY专卖店
70
10
1439

淮海北路，近水门桥
太平鸟西服
120
11
917
扬州人
淮海西路店面房
江西陶器
35

857

健康西路近淮海北路
SHARP专营店
70
3．6
510

9、东、西大街商业街
东西大街为老商业街，商铺林立，西大街共有商铺约180家，经营品种较多，商街配套较齐全，东大街约有在营商铺90家，关键经营衣饰、鞋、床上用具等，本案所在地段因项目在建，关键为经营服装临时摊位，抽样调查数据以下：

地点
经营品种
面积/平米
年租金万
年租金/平米
其它
乐园小区11#楼西20米
服装
25
2．8万
1120
转让费7000元
乐园小区11#楼西30米
服装
25
3万
909
年毛利约8万
乐园小区1、2、3、4#楼共有商铺129家，关门或未营业26家
东大街
国贸家私城一楼临街
家俱
180
12
667
温州人
东大街
化妆品
20
2．4万
1200

申浩百货
服装
10
9600
960
承包租赁
庆华二期商铺
服装
28
1．8万
642

庆华二期一商铺售价9300元/平方，房价980—1350元/平方米
东大街
鞋
20
2．6
1300
温州人
东西大街点评
l 从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高；
l 从消费者层次看：工薪阶层，通常市民；
l 从经营品种看：最多就是服装和鞋类，店铺多，东大街经营品种范围较窄；
l 从租金水平看：每平方米年租金基础上在600—1300元之间，为淮安市中等水平，东大街租金水平由临淮海南路向东递减；
l 从经营状态看：现在经营情况通常，普遍感到生意难作，有经营上压力，所以从这个角度讲，商铺升值潜力可能会因供量增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩连续增加支撑。

（四）结论
从以上调查数据我们基础看出：
1、现在淮安市区商铺租金价格能够分为以下三个范围档次：
A) 每平方每十二个月1000元左右及以上，关键是主商业街道沿街店面
B) 每平方每十二个月500元左右者，关键是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还能够沿街店面；
C) 每平方每十二个月300元左右者，关键是通常市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；
假如以此作为现在淮阴投资商铺租金年收益，以作为能够接收投资回收期，不考虑资金时间价值静态计算其理论价格水平，则现在淮安商铺售价能够分为以下多个档次：
A) 10000---15000元/平方米；
B) 5000元----6000元左右/平方
C) 3000元左右/平方

2、在租金上，沿街店面和非沿街店面，关键商街和通常住宅商街，一楼店面和二楼、三楼商铺全部有较大租金差异。
尤其说明：从上面价格上我们能够看出租金范围从低到高有数倍差距。而现在在建在售店铺出售价格从位置地段角度来说商铺售价没有对应租金差异大，价格和租金对应关系还不是那么正确，大差异关键表现在店面层次上。
3、经营品种和经营范围不一样，使经营额和利润率大不相同，在很大程度上决定了对位置需求不一样，和对租金承受水平也不一样。其中服装类、和各类品牌产品对位置要求较高。
4、现在从淮安市开发市场、开发商铺角度来看，作为专业市场基础上以招商、招租形式为主，但其中伴有使用权优先转让问题，这使得商铺在不含有产权前提下含有了一定炒做行为，使租商铺本身含有了一定投资色彩，而不是直接投资概念和行为； 而作为沿街商铺，尤其是小区商铺基础以出售为主，较高。
5、现在淮安市专业批发市场基础上处于一个简单商品汇聚集中状态，对于相关同类商品兼收并蓄，经营者和经营商品良莠不齐，其中上档次、上水平市场并不多。市场建筑和配套也较简单，不乏临时性建筑和棚户型市场，大规模永久型批发性质市场或商城缺乏。

五、现在在售、在建商铺情况

（一）整体概况
依据淮安市房地产交易中心提供相关资料：，总交易次数为3749起，总量为32.66万平方米.总金额为3,0820万元,其中商品房1844起,总量为19.92万平方米,总金额为2,3200万元.今年比去年有较大幅度提升,上六个月已完成交易次数2700多起,交易量约为32万平方米,金额2.6个亿.
从市场和商铺来看，现在在建在售市场和商铺总体数量较多，关键是部分原有街区改造和住宅小区沿街店面；
A) 销售情况相对还能够，但后期普遍有一定难度；
B) 从价格上看临街店铺基础上以6000-7000元/平方米为价格集中区，位置是决定原因，同时一层、二层差距也相当大，二楼以上基础上只是比对应住宅高出部分而已；从面积上看以40平方左右为集中区，面宽在3---5米之间。主力总价在25---35万左右；
C) 销售价格弹性很大，一些个案甚至会优惠10%，甚至更多，这表明她们对于商铺价格普遍缺乏正确认识和了解，价格制订正确性不够。
D) 从销售形式看，现在淮安市市场和商铺销售比较简单，基础上没有什么投资分析，也没有什么专题性，对于市场和商铺未来没有清楚明确概念和界定；
（二）经典个案情况
1、 汇通商城
位置 汇通市场原一区临大治东路
规模 总建筑面积44620平方，其中商业面积23000平方。
计划 地下为大型车库及部分经营，地上1层、2层为商场，3-6楼为住宅及办公楼。是综合性批发零售市场。商城配套设施优异，空调、自动扶梯、货梯、
通讯、保安、保洁齐全。
售价 单位商铺在14平方左右 主力总价在8-12万

位 置
临街商铺
室内商铺
临大治路
一 层
1.1-1.2万
8500

二 层

5800

地 下

4800

销售情况 12月28日开工，现在接收内部预定。
住宅和办公楼多为回迁安置。
2、承德商城

位置：东临承德南路，南接东大街，北临里运河
规模：建筑面积29000平方，300多户住宅。
计划：沿街建筑一层商铺，2-6层住宅；承德路商城主楼5层。
售价：一楼承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方；
河南路门面4000-6000元/平方；
二楼售价为3000元/平方米，年租金为420元/平方米；
沿街商铺单位面积40平方米左右。
临东大街8间门面10000元/平方，单位面积50平方；
住宅均价1200元/平方，898-1488元/平方
户型面积：三室二厅一卫/二卫 90-130平方
二室一厅一卫 44-80平方
现实状况和进度：全部完工，部分交付。住宅销售80%以上，底楼商铺销售70% 。
付款方法：一次性付款或分期付款，优惠幅度可达5%
3、东大街综合市场
位置：承德路和东大街交叉口东北角，
规模：占地面积10000平方，建筑面积30000平方，其中营业面积16000平，900多个营业单位。
计划：五金、旧货、农贸市场。1-2层为经营，3-7层为住宅和办公。
租售水平：门面面积在50平方左右
承德路门面房6800元/平方，场内门面3000元/平方
门面按150-300元/平方交纳押金，按10-30元/平方交纳月租金。
住宅一室一厅49平方，三室一厅80.7/119平方
售价1080-1480元/平方
现实状况和进度：现在市场正在招商中，部分已经营业，期房5月30日交房
付款方法：分期付款或一次性付款，优惠幅度15%元左右；
销售情况：沿街90%左右

4、荷花池花园小区
位置：南临西大街，东临人民路，北接河南西路；
规模：建筑面积8万平方米，住宅800多户；
计划：沿人民路分南北组团，南边组团为西大街集中商业区，
一、 二楼为商铺和办公楼，3-7层为住宅。
北边组团一楼沿街为商铺。
商铺租售价格：（一次性付款、分期付款、银行按揭50%，）
位 置
单 价
备 注
临西大街
8000-10000
商铺面积多为
50-70平方左右。
临人民路
6000-8000
临河南路
4500-5000
内街门市房
3500-5000
二层商用办公房
-2500
住宅售价：北边组团 1058-1628元/平方 有暖气供给；
南边组团 920-1495元/平方；
工程现实状况：南边全部结顶，4月交付；
北边部分结顶，7月交付；
销售情况：120-130平方销售80%多，情况很好；商铺销售70%。
5．白鹭花园·金龙商城
位置：北临和平路，南接越河路和里运河相望，东连圩北路。
规模：建筑面积44000平方，住宅420户。
计划：沿和平路及越河路一楼和部分二楼是金龙商城营业房，
计划为装饰材料市场，3-6层为住宅，沿圩北路是纯住宅房。
销售价格：
位 置
单 价（元/平方）
和平路门面房
6800
圩北路门面房
3000
二楼内门面房
2280
住宅
1080-1450
商铺面积多为50平方以上；主力户型二室二厅86平方。
销售和现实状况：月底完工，4月交付使用， 住宅销售80%多，商铺销售60%左右。
6．淮海菜市场综合楼
位置：淮海北路建业大厦南侧，
规模：总建筑面积30000平方，其中市场面积8000平方，住宅190户。
计划：一层为综合性大型菜市场，除综合楼外，2-7层为多层住宅。
销售价格：商铺提供5成按揭，住宅7成按揭。

位 置
单价（元/平方）
备 注
沿街门面房
9688-6088
25-30平方
内部摊位
5000-5800
2.9-3.5平方
住宅
1088-1468
65-139平方
现实状况和销售：本月已开工，10月完工交付。
现在已接收内部预定，须交定位金元。
提供住宅7成，商铺5成银行按揭。
7、八二鞋帽服装市场
位置：八二路
规模：占地60亩，一、二楼为市场，3-6楼住宅200户。
计划：主营服装、鞋帽、小百货，一、二层累计1500个商铺。
商铺预定价：（以使用面积计算）
位 置
单价 元/平方
备 注
沿八二路门面房
1-15000
商铺全部以10平方为主；住宅主力户型三室一厅/二厅，110-130平方。
沿菜市场门面房
8000-10000
一楼内门面房
7000
二 楼 门 面 房
5000
住 宅
1200-1600
现实状况：近期拆迁，回迁户和登记户百分比20%。

总结：
从上述相关资料我们能够看出，现在新增在售在租商住楼基础含有以下多个特点：
l 在建商铺门面房较多，短时间内供大于求，租售招商普遍存在难度
l 不一样区域地段售价差异较大，同一个案沿街门面房和内门市房、一楼和二楼差异较大
l 各个案商铺定位有差异（见后）
竞争不对手层出不穷，如淮汇通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小区商铺及正在改造东、西大街项目等，从现在市场情况看，商业市场竞争已到了白热化阶段。本项目须因势利导，化弊为利，在竞争中胜出。

六、基地概况
1、地理位置 东临承德南路，西至东大商汇，跨东大街南北两侧东西路长200米左右。
2、 交通条件 市内公交线路众多，淮海路东大街西门电子市场公交站有1路、11路、12路、16路、28路贯穿全市，承德路东大街东门慈云寺公交站有11路、26路、31路和城东相连，市内交通十分便利。
3、周围配套 东大街综合市场隔承德南路近在咫尺，纪家楼小学、市二中近百米之遥，闸口医院、市二院就近，基地500米范围分布有电脑市场、多家金融证券企业及饭店、休闲场所。
4、周围环境 百年老街，历史底蕴浓厚，东临慈云寺、文庙，南边傍依环境优美楚秀公园；和计划建设中慈云寺文化市场连成一片，北接里运河和立即兴建运河文化广场相望。周围还有淮安大闸口、御码头及中州公园。

现在，本案所在东大街正进行改造，依据市政府计划改造方案，整体改造后东大街要成为集购物、饮食、服务、休闲、娱乐、居住为一体商住步行街，和其东侧慈云寺、文庙改造相呼应、融合，形成庙市合一，使这片老城区成为淮安“夫子庙”。商居环境全方面提升，有很大升值潜力。

七、项目SWOT和竞争力分析
（一） 项目优势分析：
u 地段位置优势。
u 百年商业老街浓厚历史文化底蕴。
u 开发商信心和实力及更为周全开发经营战略保障；
u 本案重新策划，而且现在其它个案已经有出租、出售、推广在前，我们能够进行本案诊疗，很好了解其它个案计划定位，从而很好计划设计，作到以后者居上。
u 项目标科学计划、精心包装和定位，和其它项目标简单操作，凭经验出租出售、定价不一样，本项目将在具体市场调查基础上进行市场细分和商品选择定位，使其在东大街头乃至在整个淮安大商业范围内含有特色，更有操作依据，价格科学合理。,在贵我双方共同努力下,可深入营造项目标更多优势,关键表现在以下方面:
l 商业计划
l 商业环境和配套设施
l 商业前景
l 项目包装
l 营销推广
l 经营管理
l 物业管理
l 服务体系
l 项目投资价值
l 项目升值潜力
以上优势表现,详见策划汇报.
（二）项目劣势分析：
u 前期开发商造成烂尾工程形象负面口碑，影响目标用户对项目标投资信心；
u 住宅外立面不够新奇和户型结构上存在不合理硬伤；
u 敞开式经营商业步行街和住宅相对封闭物业管理矛盾。
u 项目整体建筑设计势计划不合理，本案周围计划不明朗，使优化有难度；
u 项目原来没有统一定位和统一商业布局，整体计划不合理，回迁户及已预订户对改变计划接收过程复杂，前期回迁户和预定用户等遗留问题将会影响整体行销计划，这部分商铺将成为整体商业计划不友好原因；
u 重新进行营销策划，操作时间短，不能有效进行前期宣传和招商铺垫，提升形象，使投资者和商家较早注意，改变态度，避免认知模糊，引发有效关注和购置意向。缺乏预备用户积累。
u 本市居民对东大街缺乏信任度和美誉度,普遍认为该市场档次低下,质量无保障。本案带动、提升东大街形象，从而形成互动，发展商势单力薄。
u 淮阴市场现有商业用房价格普遍不高,市场对本案销售价格心理期望可能和实际售价有一定差距,在观念上对价值判定缺乏理性。

（三）项目机会点分析：
u 东大街步行街改造是市政府旧城改造关键形象工程，这使得本商圈内人流量会有一个大增加和提升；从而使本案价值能够有较大增加.
u 部分商家经营者经过多年发展和累计，已经含有相当资本积累，本案出现无疑为她们提供了一个新机会
u 伴随经济稳定连续发展，居民收入稳步提升，在市场商品供给品种和质量上和购物环境软、硬件条件全部有较大提升，这必将对商品零售业经营理念、经营业态提出更高要求,同时也带来更大机遇。
u 伴随淮安交通深入发展，淮安苏北中心作用会更一步突现。商流、物流、人流交往会愈加方便，其辐射力和影响力将会深入加强，这对于商业会起到一个大促进作用。
u 在商铺租售上，现在淮安还处于重位置阶段，对硬件支撑、软件服务还认识不足，在此方面能够较轻易突出；早期部分市场因为建筑简单、设施配套跟不上、老化不全、交通考虑不周等原因，已经不能适应经营户使用要求，商家在逐步退出。

（四）项目威胁点分析：
u 市场对商业地产投资观念不强,而投机心态较重,灌输投资观念和利用投机心态是本案销售成功极为关键步骤.
u 多年来其它地域市场如雨后春笋,相继出现,作为传统老商业街受其影响,