房地产投资咨询有限公司员工手册模板.doc

员工手册天津纵横房地产投资咨询二00六年4月版目 录第一部分 企业介绍一、企业发展篇1、 纵横企业介绍2、 企业组织架构3、 部门职能介绍4、 代理及策划类项目5、 相关制度及要求二、行为礼仪篇1、 个人礼仪2、 接待礼仪第二部分 基础知识三、 业务知识篇1、 常见名词基础解释2、 签署商品房买卖协议说明3、 办理贷款公积金相关手续4、 商品房销售相关法律政策5、 物业管理相关说明6、 法务知识企业发展篇一、 纵横企业介绍纵横是一家新兴房地产专业服务机构，现有专业人员100余名，含有房地产销售代理资质。由含有丰富实操经验行业精英提议并组成关键团体，纵横人发明性地提出“全程运行服务”理念，聚焦于房地产项目开发“黄金价值链”，以追求发掘项目专案最大价值价格比为己任。 企业自成立以来，前后成功策划代理了天津方正山海天、泰丰津海大厦、紫云国际、伴景湾、易买得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别墅、呼市松江项目等多个大型房地产项目。现在企业操作各地标志性项目关键有：被誉为“建立全国最大城市自然生态圈”天津梅江湾，被誉为“地产营销旗舰”成全部蓝谷地，和曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、荣获中国建筑工程“詹天佑大奖”天津蓝水假期等。纵横专业精深服务，富于智慧创新和勇于负担责任感为我们赢得了广泛市场赞誉。纵横充足利用企业优势资源，以团体力量赢取服务对象高度满意，不停追求超越用户期待专业服务。努力成为行业领域内，服务区域内，用户心目中最好合作伙伴及具优势品牌影响力房地产全程运行服务企业。纵横地产呼市分企业综合管理部运行部项目部市场部综合管理部销售部）企划部）天津分企业滨海分企业项目部市场部拓展部综合管理部紫云国际喜达港国臣项目承德项目市场部项目部山海天静海金诺综合管理部二、组织架构三、 部门职能介绍1、 市场部：作为产品研发基础，直接支持产品前期策划。策划组: 产品：最大化提升土地利用价值，提升产品关键竞争力，实现利润最大化.营销: 从市场竞争需要出发，制订切实可行营销方案并组织实施，以实现预定营销目标。2、拓展部：关键负责企业战略布局、土地资源贮备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各企业拓展部。3、运行部：负责企业各项经济性指标统筹管理、人力资源管理。支持企业专业化、信息化、标准化、规范化能力提升。工作宗旨：统筹、管理、支持统筹：统筹平衡企业各项经济指标和人力资源管理：经过建立多种制度、步骤规范人员操作支持：经过经验共享和内外部培训组织，支持人员能力提升 目标管理：企业考评指标统筹、平衡，考评结果汇总分析人力资源管理：人力资源指标平衡；绩效管理，建立考评激励制度；培训管理标准化管理：完善健全企业管理制度，梳理业务步骤；档案管理；企业内外网建立和维护；信息化工具开发和维护和改善4、综合管理部：行政管理：关键负责企业文件、制度统一管理；企业内勤、外勤管理；企业大宗采购、物品保管，协调维护外部相关政府部门。销售管理工作：关键对销售进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。财务体系：负责企业财务决算、现金流收支和报税等工作。四、代理及策划类项目策划类项目：易买得秀谷商业广场、贻信园、广厦富城、方正山海天、梅江湾、老城厢商业计划、亿城山水颐园、仁爱团泊湖、塘沽解放路商业街、永久里河滨里土地计划、君谊大厦代理类项目：金诺地产项目、紫云国际、喜达港、伴景湾（一期）、阳光诺卡（呼市松江项目）五、相关制度及要求（一）、人事制度1、新职员报到手续：*交验学历证书、身份证及其岗位要求其它证件正本（如会计证等），并收存上述相关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近照；*交付人力资源部指定其它资料；2、职员异动职员发生职务异动或试用转正，需填写职员异动审批表及工作交接单，并由部门经理签字同意。3、职员离职职员离职包含：解聘（含开除）、辞职、劳动协议期满不再续签职员申请辞职，由职员本人提前30天填写职员辞职申请表及离职审批表；企业解聘（开除）职员，由用人部门经理提前30天填写离职审批表；职员协议到期不续签,由不续签一方填写离职审批表。离职审批表需经部门经理审核后报人力资源部会签、总经理同意。人力资源部应安排和离职职员进行离职面谈，了解辞职具体情形及原因，咨询其对企业意见。离职审批表完成审批程序后，离职职员应按“离职职员工作交接单”内容办理工作交接手续，并立即报送人力资源部，由人力资源部存档并办理档案调转手续。手续不齐者不予核发工资。职员离职未经同意，不得私自离岗，不然以旷工论。（二）、财务制度1、 费用种类及额度、 职员补助：职员补助额度明细表： 单位：元/月/人类别工作地点通常补助特殊补助职员本市250郊县550异地550待定经理本市350郊县750异地750待定说明： A、 “工作地点”说明1) “本市”指： 在企业总部或天津市区工作职员在分企业所在地招聘当地（周围地域）职员。2) “郊县”、“异地”指： “本市”类职员，被企业长久派到郊县（静海、汉沽、蓟县等）或异地（呼市、承德）工作。B、 “经理”： 是指“担任经理职务”人员，非“经理级待遇”人员。C、 职员入司（离职）时间和当月补助关系：每个月15日（不含15日）前正式入司职员，享受半月补助金额每个月15日（含15日）后正式入司职员，从次月1日起享受补助金额。每个月15日（含15日）前离职职员，当月不再享受补助。每个月15日（不含15日）后离职职员，当月享受半月补助。D、 补助种类1) “通常补助”为：交通费、电话费补助及住宿补助（郊县、异地人员享受） 等2) “特殊补助”为：异地工作生活补助。依据异地具体情况，由总经理确定 具体金额。E、 补助金额发放方法：1) 职员自行提供发票，以“费用报销”形式发放。2) 对发票要求： 能够使用发票：“交通费”票；“办公用具、日用具、文具”类发票、“汽 油费、高速费、汽车修理费”发票；“电话费”发票等。其中：空白出租车票、非复写出租车票不予报销。电话费发票需是职员本人姓名、每个月票据金额不超出200元。 严禁使用发票：餐费票、“礼品”票（含烟酒类）、娱乐场所出具发票等F、 实施本费用管理措施后：1) 企业长久派到郊县或异地工作人员生活用房全部费用，职员自理。2) 企业长久派到郊县或异地工作人员，因私发生交通费用，比如：定时休假回津交通费，职员自理。、 现场项目标管理措施：A、对进入到销售现场项目，实施“备用金管理措施”。B、备用金金额为： 15人（含）以上项目，4500元10人（含）以下项目，3000元C、 备用金借款人（责任人）为项目经理，在项目经剪发生人事变动或项目清盘后，应办理备用金移交清算手续。D、 备用金关键用于项目标下列费用：职员误餐费、职员因公发生交通费等误餐费标准： 企业内： 5元/人/餐调研、项目现场、加班： 8元/人/餐E、 报销票据要求：a) 误餐费：有效餐费票或“办公用具”、“日用具”发票等能够用。“礼品”票（含烟酒类）、娱乐场所出具发票禁用。提供“用餐人员明细表”为附件。b) 交通费：在车票后面注明行程日期、起止地点、事由。需主管经理签字。F、 各业务中心、各项目（部门）费用管理标准 各业务中心主管经理管理、协调中心内总体费用。各项目（部门）主管经理管理、协调项目（部门）内总体费用。、 业务招待费：A、这类费用使用时，须事先报总经理同意。B、 费用报销时，单笔支出小于200元，副总经理签批。单笔金额大于200元或月累计金额在500元以上必需经总理审批。C、 票据要求1) 报销时，业务招待费票据和其它票据分开，单独粘贴（单独填写报销单）。2) 单据后需附“业务招待费明细单”（见附表2），发票次序需和“业务招待费明细单”上列示招待事项次序一致。3) 每笔招待费发票必需是同一单位出具。D、办公用房费用：房租及物业费、水电煤费、采暖费、修理费、办公话费等据实报销。E、办公费：企业因办公需要发生各项费用，包含购置办公用具、企业年检、发票收据费用、业务报刊费、刻章费及邮费等。据实报销，由各业务中心综合管理部人员统一负责。购置“办公用具”、“日用具”票据，须提供明细清单、有验收人签字确定。2、报销时间、步骤为：A. 每个月第一周和第三周（如当月有5个星期，则为第二周、第四面）周四为交报销单时间。移交报销单据时，请将填写完整“单据交接清单”（一式两份）， 一同移交至财务。B. 各业务中心综合管理部人员，应对票据初审，审核票据有效性、费用是否在报销范围内等。C. 职员补助，请单独填写报销单，在每个月第1周周四，交到财务部门。D. 每次报销时，注明此次费用对应时间段。全部报销单，经项目（部门）经理、主管副总、财务经理签字后，方可办理付款手续。E. 主管副总对本业务中心、项目（部门）经理对本项目（部门）当期费用情况给予整体控制、协调、管理。F. 每个月20日前，财务将票据审核结果反馈到各业务中心责任人。G. 每个月25日前，职员补助及项目备用金对应报销款项发放到位。（三）、考勤制度 按时到岗,不迟到、不早退。9：00按时进入工作状态，不许可有吃早点、换服装、打扫卫生等现象，特殊情况需事先报备。 午休时间为12：00-13：00，职员能够就餐和休息，但此时间段内如有用户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。 请假必需严格按企业工作时间管理制度推行，经同意后方可休假。休假期间和休息日必需留下联络方法，手机保持开机状态，方便联络。假如因没电等特殊原因，开机后发觉有企业电话应立即回复。（四）、 请假制度1. 请假规程职员请假均应填写休假申请审批表说明理由并严格实施审批手续。依据职员请假期限，需各上级主管同意生效，同时报人力资源部立案。具体以下:经理以上（含经理）人员请假，须报上管领导同意；请假超出3天，应呈请总经理同意；其它人员请假须按以下要求同意： 请假一天，需报请直接主管同意； 请假二三天，需报请主管经理同意； 请假三天以上需报请企业副总经理同意；2. 各请假情况时间要求A、 病假 - 因病须诊疗或休养者可请病假。每个月不得超出七天（超出七天绩效工资按百分比扣除），每十二个月累计不得超出三十天。B、 事假 - 因私事待办理者，可请事假，每个月不得超出七天（超出七天绩效工资按百分比扣除），每十二个月累计不得超出三十天。C、 婚假 - 本人结婚可请婚假七天。D、 丧假 - 父母或配偶丧亡，可请丧假七天；其它直系亲属丧亡，E、 可请丧假三天。F、 产假 - 女性职员分娩可请产假九十天，其中含产前休假15天。怀孕三个月至七个月而流产者，可请假四面；七个月以上流产者，可请假六周；未满三个月流产者，可请假一周。产假期间，企业将补其职位，假期结束后，企业内如有相同职位存在，将优先考虑；不然，将另行安排其它工作。（注：产假系指已婚女性职员，未婚女性职员分娩或流产按病假要求办理。）注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。3. 请假期内薪金要求A、 事假及病假：1) 七天以内（含七天）：不扣除工资和绩效。2) 七天以上：不扣除基础工资，绩效工资按百分比扣除。3) 经理以上人员请假超出七天，每个月保留元生活费，其它工资按百分比扣除； B、 婚假、丧假、产假： 婚假、丧假在要求期限内不扣基础工资和绩效工资；产假不扣除基础工资，绩效工资按百分比扣除。4. 请假时注意事项A、 凡未经准假而擅离职守或未经同意续假而缺勤者，除有特殊事件发生（如意外伤害、突发急病等事件），并于事后三天内依要求办理请假手续，其它一律以旷工处理。B、 职员请假如发觉有弄虚作假，除以旷工论处外，并依情节轻重给予惩处。C、 请假理由不充足或有碍工作时，其主管可视情况不予准假，或缩短假期或延期请假。D、 职员请假时应由部门主管和本人安排好其负责工作，因请假而耽搁工作时，请假人接手人和其主管均负有责任，企业将视情况给予追究。E、 事假须提前一天申请，病假需于请假当日8：30之前申请方为有效，工伤假及病假超出一天者，应附医师证实。F、 请假逾期处理要求G、 患重病非短期内所能恢复经医师证实属实者，可视其病况，报请总经理同意延长其病假，最多三个月。H、 逾期系因尤其或意外事故经提出有力证实者可请总经理同意，最多十五天。5. 凡属旷工者按下列要求处罚：A、 旷工半天,扣发当月全部绩效，若当月出现一样情况，给予解聘。B、 旷工一天,扣发当月全部绩效，并转为试用期或延长试用期30天，若当月出现一样情况，给予解聘。C、 旷工一天以上,直接给予解聘。行为礼仪篇一、 个人礼仪 工作时间内全部职员必需着职业装。 男职员着衬衫、西装、深色皮鞋（深色短袜）、系领带。 女职员着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着无带、无跟凉鞋、皮拖等。（穿裙装时，需着肉色长筒丝袜） 新职员上岗后如未配发企业统一工服，需穿和工服颜色、款式相近衬衫、西装。 身体、面部、手部应确保清洁，讲究良好个人卫生，（养成良好卫生习惯）。上班前不许可饮酒及吃带异味食物以确保口腔清洁。 工作时间职员必需保持饱满精神状态，不得松垮懈怠。 男职员发型发式统一标准要求为洁净整齐，头发不应过长。 女职员发型要求文雅、庄重，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发卡等梳扎在头后或盘在头上，不许散发、遮眼盖腮。 男职员要刮净胡须，不准蓄须。 女职员宜保持淡雅轻妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓化妆品。 职员在岗工作期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。 保持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。 直接面对用户时，职员应严格按职员行为礼仪规范进行接待。 工作时间，身体不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。（保持规范举止，表现高雅气质，树立良好形象） 站姿：不宜歪斜站立、腿脚晃动，双手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣裤或随意乱放，会见用户或出席仪式站立场所，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：端正，不宜翘二郎腿，不许可将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。 工作场所不宜二人勾肩搭背，挽手而行，和客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。和客人同时进、出电梯应让用户后进，先出电梯，并帮助操作电梯门开关。二、 接待礼仪（一） 办公环境1 正式工作前，各部门及销售现场要组织做好室内外卫生，保持地面整齐，保持室内空气清新、窗明几净，多种办公设备和办公物品准备到位。2 不准乱丢乱放物品，随时清理废弃物品，做到办公区域每日清洁不堆积。立即清理、整理账簿、文件，保持工作台清洁整齐。销售现场接待台上不许可摆放水杯、手机等个人用具，凡用户看得见地方全部应保持整齐。3 正确使用和保管办公设备和企业物品，使用中做到珍惜、节省。企业电脑不得储存和工作无关文件（如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事和工作无关活动（如：上网聊天等）。4 销售现场于任何时间一律严禁吸烟；不得在用户接待区用餐；总部工作人员不得在办公区就餐，加班除外。工作开始后，如需放背景音乐，不得干扰其它人员谈话。5 出席会议，必需按指定时间和次序入场，按指定位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退场。开会时，手机、传呼机等通讯工具要关闭或处于静音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前请假。（二） 用户接待要求1 用户来时要问好。迎接和面对用户时一直保持笑容可掬，必需使用文明礼貌用语。规范接待用语，要讲一般话。 2 来访客人很多时，应按次序接待，不要冷落每一位用户，做到“接一，问二，照料三”。应谨记用户姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要称呼“先生”“女士”。解答业务时候不准讲 “不知道”，可将“不知道”改为“我先问一下”。3 和用户交谈时应该眼望对方，用心倾听，不要随意打断用户谈话，做到百听不厌，百问不烦。不得东张西望，心不在焉。不得流露出厌烦、冷淡等表情。说话声调要自然、清楚、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免用户听不清楚。不要急功近利，要给用户一个“置业顾问”形象。4 临时离开面正确客人，一律讲“请稍候”，假如离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。5 向用户介绍产品或看资料时应手掌心向上，假如指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。不宜用手指或笔杆指客人。为用户拿物品一定要双手递上。6 当为用户完成一项服务后应主动问询是否还有其它事要帮助。用礼貌交换方法留存用户联络方法，并注意主动回访。7 业务中如出现纠纷，应耐心解释，任何情况下决不许可和用户发生口角。不准讲粗言、使用蔑视和欺侮性语言。不讲过分玩笑。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。谈及她人或用户时，千万不要诋毁她人，尤其当着用户。8 工作时间不许可在接待现场或用户面前吸烟、吃东西、读无关业务报刊杂志，不许可办私事，不准用企业电话聊天。（保持办公区域平静）工作期间职员之间不得闲聊、谈笑；在企业总部上班职员，自进入办公室内不得大声喧哗，以免影响她人工作。（在指定区域接待来访）（三） 其它素质要求1 打、接电话（1） 全部来电，务必在三声响之内接答。（2） 接电话先问好、必需时报单位名称或项目名称，如“你好”或“你好、纵横”不得在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。对于自己不能处理电话，应立即将电话转交给能处理人，或统计电话内容，待处理后回复。（3） 对方讲话应认真听，必需时要作好统计，通话关键点要问清楚，然后向对方复述一遍。（4） 结束时待对方挂断以后，方可挂线，不可先于对方挂线。（5） 通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天。（必需时应提前打腹稿）（6） 给对方打手机时，请先问询对方现在接电话是否方便，而且咨询是否能够有座机转接，不宜长时间占用对方电话。2 介绍和被介绍礼仪（1） 直接见面介绍时，应先把等级低者介绍给等级高者，把年轻介绍给年长，把本企业人介绍给别企业人。（2） 把一人介绍给多人时，应先介绍给其中地位最高。（3） 男女间介绍，应先把男性介绍给女性。当年纪、等级差异大时，也可先把年轻女性介绍给男性。3 握手礼仪握手时机：（1） 当你被介绍给某人和跟她人道别时，尤其是当你和你用户道别时。（2） 当用户或其它来访者进入你办公室时。（3） 走进某个会场并被介绍给和会者时。（4） 会议结束后相互道别和重申已达成协议。（5） 你认为有必需握手时，你会慢慢培养起这种感觉。握手技巧：（1） 自报姓名并伸出你手，在多数场所，职位高人应该先伸出手，若她（她）没有这么做，你就应先伸手。（2） 伸出手时稍带角度，且拇指向上，双方虎口应相互接触。（3） 握手要坚定有力，但绝非要捏断她人手。停留3-5秒即可，然后松开。 （握手时应注意出手前后次序及表情。）4 名片接收和保管（1） 名片应先递给长辈或上级。（2） 递出自己名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出自己姓名。（3） 接对方名片时，双手接过，并立即浏览，正确记住对方姓名和职务，将名片收好，如遇对方姓名中有难认文字，应立即问询清楚。（4） 你名片外观应保持完好，不要破损或折叠。对收到名片要妥善保管，方便检索，不得随意丢弃。一、常见名词基础解释（一）名词解释1、 建筑密度：计划地块内各类建筑基底占地面积和地块面积之比。2、 建筑容积率：是反应和衡量建筑用地使用强度一项关键指标，是指地块内建筑物总建筑面积和地块面积比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上全部建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3、 绿化率：是指计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。4、 楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.73。5、 建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中要求，住宅层高采取下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度净剩值。6、 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳计划人口数量(人/ha)。*7、 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳计划人口数量(人/ha)。*8、 进深：在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑以前墙皮到后墙壁之间实际长度。（横墙间距离）9、 开间：即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离，因为就一个自然间宽度而言，故又称为开间。（纵墙间距离）10、 公摊面积：商品房分摊公用建筑面积关键由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积； （2）各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积50。11、 共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。12、 公用建筑面积：公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。通常公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积13、 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和，得到建筑公用建筑面积分摊系数。14、 销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购置套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）和应分摊共有建筑面积之和。15、 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。*16、 平台：平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外部分。*17、 走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空间。*18、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高12者。19、 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高13，且不超出12者。20、 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。21、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称。22、 公共服务设施用地：公共服务设施用地通常称公建用地，是和居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 23、 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、 公共绿地：公共绿地是指满足要求日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包含居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。25、 建筑线：建筑线通常称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。26、 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡地段。居室是家庭领地，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关通常和厅相连，因为功效不一样，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接收邮件、简单会客场所。27、 隔断：指专门作为分隔室内空间不到顶半截立面.28、 过道：指住宅套内使用水平交通空间。29、 钢结构：是指承重关键构件是用钢材料建造，包含悬索结构。30、 钢、钢筋混凝土结构：是指承重关键构件是用钢、钢筋混凝土建造。31、 钢筋混凝土结构：是指承重关键构件是用钢筋混凝土建造。包含薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造钢筋混凝土结构建筑物。32、 混合结构：是指承重关键构件是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。34、 砖混结构：承重关键结构采取梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。35、 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中部署一定数量剪力墙，组成灵活自由使用空间，满足不一样建筑功效要求，一样又有足够剪力墙，有相当大刚度，框剪结构受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不一样抗侧力结构组成新受力形式，所以它框架不一样于纯框架结构中框架，剪力墙在框剪结构中也不一样于剪力墙结构中剪力墙。36、 墙：墙是建筑物承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界多种原因对室内侵袭作用，内墙起着分隔房间、发明室内舒适环境作用。37、 横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向部署墙称横墙，横向外墙通常称山墙；而沿建筑物长轴方向部署墙称纵墙，纵墙有内纵墙和外纵墙之分；在一片墙上，窗和窗或门和窗之间墙称窗间墙；窗洞下部墙称窗下墙。38、 楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向承重构件。楼板层承受着家俱、设备和人体荷载和本身自重，并将这些荷载传给墙。39、 地坪：地坪是底层房间和土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。40、 楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘作用。41、 商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施（建住房1998213号）要求，新建商品住宅（包含经济适用住房）出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。42、 确权:是依据法律、政策要求，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核同意、登记注册、发放证书等登记要求程序，确定某一房地产全部权、使用权隶属关系和她项权利。43、 土地使用权:是指土地使用者在法律许可范围内对依法交由其使用国有土地或集体土地占有、使用和部分收益、处分权利。44、 房屋她项权利:房屋她项权利是指由房屋全部权衍生出来典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、 房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家经过其指定政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，能够是生地，也能够是经过开发达成七通一平熟地。房地产一级市场是由国家垄断市场。46、 房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达成要求能够转让土地，进入流通领域进行交易市场。47、 房地产三级市场:含有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间平等转移，表现为使用者之间交易行为。反应是以效用为价值尺度市场价格，是调剂需求条件下市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一计划”包含： 建设用地计划许可证、国有土地使用证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程投资计划 （三）现行土地获取方法（起源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种依据6月1日颁布天津市国有土地有偿使用措施，对于经济性用地必需采取土地出让方法取得。（四）房屋建筑分类1、从组成房屋建筑结构材料分：木结构（老楼，通常为12层建筑）砖木结构（老楼，通常为13层建筑）砖混结构（通常为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上建筑）钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 1以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 501以上(砖混)三级 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生产性建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物通常是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构基础构件类型（1） 钢筋混凝土结构（还包含钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重关键结构构件全部采取钢筋混凝土建造（关键承重部件为梁和柱）。（2） 砖混结构：承重关键结构采取梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。 （3） 砖木结构：承重关键结构采取砖、木建造。（4） 其它结构（简易结构）：承重关键结构采取竹、砖石、等材料建造简易房屋。3、地基和基础地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内部分岩、土体。整个建筑物全部荷载全部经过基础传给地基来承受。地基承受荷载能力是有一定程度。基础：基础是房屋关键组成部分，在房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墙或柱埋入地下扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋全部荷载，并将荷载传给地基。基础类型：按基础材料及受力特点分类：（1） 刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2） 柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。基础按结构形式分：（1） 条形基础：（2） 独立基础：指呈独立柱墩形式基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础关键形式之一。（3） 筏板基础：又叫满堂红，通常为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采取条形基础不能满足地基许可承载力和建筑物上部结构许可变形时或当建筑物要求基础含有足够刚度以调整不均匀下沉时，可采取筏板基础。（4） 箱型基础：用于高层建筑。（5） 桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础应用：（1） 多层住宅七层及其层以下可采取砖混结构，可依据地基情况采取柔性基础、筏板基础，如需要和桩相结合。（2） 中高层住宅可采取框轻结构、框剪结构，依据地基情况采取柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要和桩基础结合。（3） 高层住宅可采取框剪结构、剪力墙结构，依据地基情况采取筏板基础、箱型基础并和桩基础相结合。4、墙体分类：（1） 按平面位置：外墙和内墙；（2） 按墙方向：纵墙和横墙；（3） 通常纵墙间间距为房屋进深，横墙间间距为房屋开间；（4） 按墙受力分：承重墙、非承重墙。5、楼层、地面：（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2） 按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：（1） 楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2） 楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3） 楼梯使用性质：关键楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯。7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶坡度很小，通常采取3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，通常在10%以上。曲面屋顶：通常见在大跨度大型建筑。（六）裂缝产生原因裂缝产生原因很多，但从产生原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害和裂缝出现部位、裂缝出现原因和裂缝宽度和长度相关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，所以在砖厚大于240砖墙和楼板上出现裂缝均属于结构性裂缝，但假如表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。（七）相关室内采光有何要求？1、每套住宅最少应有一个居住空间内取得日照，当一套住宅中居住空间总数超出四个时，其中宜有二个取得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间侧窗洞口面积Ac和该房间地面面积Ad之比。3、 高度低于0.5米窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁种类：1、梁种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁通常为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可依据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（九）不一样建筑结构优缺点比较？砖混结构住宅和框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。（十）请简述商品房开发步骤答：商品房开发通常指开发商以赢利为目标投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包含以下多个程序：房地产投资机会选择和决议分析，土地获取、项现在期，项目设计，项目施工建设，销售。投资机会选择和决议分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想开发用地，探讨技术可行性，和潜在业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，依据预估成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判定项目可行性。 土地获取阶段：依据项目可行性研究汇报，根据国家获取土地相关要求和程序，获取土地使用权和开发权。项现在期阶段：关键包含和开发全过程相关多种协议、条件谈判和签约，由计委对房地产项目进