房地产项目营推广方案分析样本.doc

鹿茵翠地从去年开盘至今年4月31日，只销售住宅318套，占总售套数百分比62.85%；销售面积为33458.03㎡，占总售面积百分比61%。现在销售属尾盘阶段，所剩单位楼层及区位全部较差，且相当部份单位面临马路，灰尘、噪音较大，形势较为严峻。为了立即完成销售任务，以保障资金立即回笼，特制订5—8月营销推广计划：
一、 推广周期，费用及目标
1、 推广时间：5月—8月，共四个月
2、 推广费用：10万
3、 销售目标：80套
4、 销售面积：1㎡
二、 推广思绪
百龙观天下项目经过十二个月多营销推广，整体以优美山林自然景观，方正实用户型，漂亮徽式园林建筑，完善区位配套及魏源生态公园等卖点进行过系列促销宣传，取得了很好成效。为了将现楼及园林优点继续发挥，应将现楼及园林优点进行细化；现楼优点细化表现在户型上，另以园林为专题进行宣传推广，让前来看房用户对百龙观天下小区整体绿化，水景园林全部有更深刻印象。深入展现项目卖点，以达成促进销售之目标。
三、 推广专题
现在百龙观天下分两个阶段进行推广：
第一阶段推广专题为：百龙观天下现楼之“户型篇”
第二阶段推广专题为：百龙观天下现楼之“幸福家庭”和“生态公园”园林摄影比赛。
第一阶段推广计划——“户型篇”

“户型篇”关键以推广百龙观天下方正实用户型为主，推广时间为5月1日—6月31日，推广费用为人民币6万元，销售目标为45套，销售面积为6000㎡。
百龙观天下主力户型是三房及四房，所占百分比分别为75%及24%，此两种户型百分比占整个楼盘户型99%，所以户型设计好坏关系到楼盘销售。本项目户型最大特点是方正实用，现在还有42套靠320国道多层三房单位，此户型特点是南北通透，通风采光好，是隆回罕有特色户型；另其它多层顶楼层高5.8M，虽楼层为顶楼，但能够隔层，实际使用面积大于建筑面积，且送阁楼装修。如将此两类户型作为一个诉求点，小高层则以入户花园、主卧室转角大飘窗、隆回地标等特色，经过广告去主攻，可吸引更多目标用户群体。
一、营销方法及提议
直销手段
1、杂志广告、海报广告、户型单页广告
因为广告形式以平面硬性广告为主，配合软文进行广告宣传。广告内容方面关键以“公园物业”、“主卧转角大凸窗，南北通透”或“实用面积大于建筑面积”等为专题，配合“购电梯房，享受免2年物业管理费”、“买顶楼送阁楼装修”等优惠促销方法，效果更佳。
2、电台广告
增加电台广播播出，加深置业者印象，隆回全部有车一族均为本项目标潜在用户。
3、展点广告
移动展点广告，宣传面较广，可针对专门小区及单位进行摆点宣传，提议多做2---3幅易拉宝广告。展点遍布隆回县各个乡镇集市。
4、小礼品广告
制作部分精美小礼品，以作派发，为流行展点吸引人气，同时提升本项目标受众群及著名度。如：夏天必需品“小扇子”、签字笔、便签纸等等，印上本项目标鸟瞰图及宣传语。
二、现场包装
百龙观天下从开盘到现在，20%用户是途经本楼盘前来售楼处看房，所以销售现场能否吸引用户和激起用户购置欲望也显得至关关键。
1、 样板房装修
样板房装修以提出较长一段时间，期望开发商能施压施工方立即完成装修，以可提供给用户参观，以配合第一阶段户型篇推广，激起来访用户购置欲望。
2、 新增楼盘喷绘广告
提议在1栋北面、西面、南面、2栋北面、西面、3栋北面、4栋东面8栋9栋南北面、东面，挂喷绘广告，以下内容，供选择。
1、 全新现楼1100元/㎡起（提议挂在2、3、4栋北面）
2、 户型方正，实用面积高
3、 主卧大凸窗，完美之户型
4、 宽厅阔卧，主卧通透
5、 完美户型，让舒适度达成100%
6、 实用面积大于建筑面积（提议挂1栋南面）
7、 户型方正，通风顺畅
8、 户型方正，实用率高达93%
9、 三房，月供款960 元/㎡（提议挂2栋西面）
四房，月供款1320 元/㎡（提议挂1栋南面）
以上供款为4成按揭
10、 精品现楼1100元/㎡起（提议挂在9栋南面、东面）
11、 魏源生态公园小区（提议挂在1栋北面、南面2栋西面）
12、 生态公园，健康人居
13、 买6房，送阁楼及装修
14、 买电梯房，送2年物业管理费
三、8月—9月15日广告安排及费用预算
1、 推广媒介
推广时间
推广媒介
内容
费用(元)
备注
5.12
电台广播
交通频道播广告

播60天(5.12-7.12)
5.8
杂志
百龙观天下业主俱乐部指南
无
一、二期派发各咖啡厅、酒店等场所
5.15
海报
户型折页
户型篇推广专题（各1万份）

各展点及销售中心用
5.15
易拉宝
户型篇推广专题（三个）

各展点及销售中心用
5．20
塑料小扇子
户型篇推广专题（3000个）
4500
直径20公分圆形、长杆（主色调：绿色）
5．20
短信
现楼、园林及促销信息
10000
10万条
累计

30000

2、现场包装
推广时间
推广媒介
内容
规格
费用
（元）
备注
5．31
样板房
以户型为专题

30000
5月30日前完成
5．15
楼体喷绘
上述内容
20条
600
百龙观天下楼体
累计

30600

3、展点促销
推广时间
推广媒介
内容
费用（元）
备注
逢周六、日
商场门前促销
在商场门前派发资料
（步步高超市）

5．15—8．31每个周六、日
总计

62600

5月—8月广告推广费用为人民币62600元；经过系列宣传推广，完成第一阶段销售目标是较有信心。

第二阶段推广计划——“幸福家庭”和“生态公园”
园林摄影比赛

“幸福家庭”和“生态公园”园林摄影比赛关键以经过活动突出项目标园林特色来达成销售目标。推广时间为7月1日—8月31日，推广费用为人民币4万元，销售目标为45套，销售面积为6000㎡。
一、 活动目标
1、 经过活动联络老用户感情，为项目在消费群体中树立口碑。
2、 经过活动吸引有意向目标消费者达成购置。
3、 经过活动营造以家庭为专题人文气息，提升项目形象。
4、 经过活动突出项目标园林特色，深入展现项目卖点以达成促进销售目标。
5、 经过活动营造现场气氛，聚集现场人气，促进销售。
二、 活动方法
1、 征集评选“幸福家庭”园林摄影。
2、 颁奖当日举行“巴厘岛风情水景园林”演出。
三、 活动内容
A、 预备期
1、 在9月19日在媒体上公布征集“幸福家庭”园林摄影消息，要求参赛照片必需以一家人合影形式，背景为鹿茵翠地园林，设置诱人奖品吸引人参与，10月18日截止并评出奖项。
奖品设置：一等奖一名，奖金人民币5000元
二等奖二名，各奖人民币3000元
三等奖五名，各奖人民币1000元
累计奖金人民币16000元
2、 经过销售人员和邀请函形式将征集“幸福家庭”园林摄影消息传达给新老用户，同时邀请用户在10月18日（周六）光临现场参与活动并颁奖。
B、媒体配合
1、 以报纸广告为主展开活动宣传，于9月19日（周四）公布活动征集消息。
2、 10月17日（周五）公布“巴厘岛风情水景园林”演出并颁奖消息。
3、 邀请报社电台等媒体记者参与。
C、现场部署
在现场设置“幸福家庭”摄影墙，展示参赛和获奖摄影作品。
报名时间：从9月19日开始——10月12日止
报名地点：销售现场接待中心
联络电话：25728988
联络人： 王主任 吴薇
四、 推广关键
1、 9月16日—10月31日广告工作以活动为根本全方面展开。
2、 此阶段广告关键是经过活动巩固老用户对项目信心，展现发展商实力，开拓新客源。
3、 广告诉求以巴厘岛园林为关键。
五、 9月16日—10月31日广告安排及费用预算
1、 推广媒体
推广时间
推广媒介
规格
内 容
费用(元)
备 注
9.19
深圳特区报
1/3版
公布征集活动信息
68640
一般版、深房网及搜房网无偿配合公布
9.25
深圳晚报
半版
同上
61270
第二叠封面、深房网及搜房网无偿配合公布
10.3
深圳特区报
1/3版
介绍园林特色,诉求生活真谛
68640
一般版、深房网及搜房网无偿配合公布
10.10
深圳特区报
1/3版
公布“巴厘岛风情水景园林”
68640
一般版、深房网及搜房网无偿配合公布
10.17
深圳特区报
1/3版
同上
68640
一般版、深房网及搜房网无偿配合公布
累计

335830

2、现场包装
推广
时间
推广
媒介
内容
规格
费用
（元）
备注
9.15
现场室内部署
以摄影比赛为题材

5000
8月15日前完成
9.15
灯旗

17根
3000
重新更换
9.15
楼体喷绘
鹿茵翠地园林摄影比赛报名处

挂13栋楼体
9.15
楼体喷绘
以摄影比赛为题材
400㎡
10000
挂楼盘墙体
9.15
11-13栋侧面
棕榈树包金布
11棵
2500

9.15
售楼部门前
部署彩带

1200
重新更换
10．16
售楼部门前
挂汽球
6个
2700
营造现场气氛
累计

26400

3、展点促销
推广时间
推广媒介
内容
费用（元）
备注
9.20
口岸促销
在口岸派发资料
17000

逢周六、日
商场门前促销
在商场门前派发资料
60000
9．15--10．31日，选4个周六、日
累计

77000

4、活动费用
“幸福家庭”园林摄影比赛奖金 人民币16000元
“巴厘岛风情水景园林”演出 人民币0元
(具体活动方案由礼仪企业提供)
请评判费用 人民币元
累计人民币38000元
5、秋交会
场地费用 23000元
布展费用 0元
宣传单张 11000元
53000元
第二阶级推广计划--“幸福家庭”园林摄影比赛总费用为人民币530230元，可完成第二阶段销售目标。经过8月—10月份系列促销宣传功势，完成销售目标：住宅90套，销售面积8730.9㎡ 是比较有信心。