楼盘项目评估报告样本.doc

学府家园项目评定汇报
目录
一、 项目概况
二、 投资环境
三、 市场分析及发展前景
四、 项目投资概算
五、 效益分析
六、 项目评定结果

正文 学府家园项目评定汇报

一 项目概况
1 项目名称
学府家园
2 项目地点
长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地计划许可证号：湘规地证字（）第##号。项目东侧为湖南商学院和成熟住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。
3 项目背景
第一、长沙市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障。长沙市含有庞大房产消费群体，为房地产有效开发提供根本确保。
第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新市中心区，“白领公寓”所在地成为近市中心区，含有优越地理位置。
第三、“银晟花园”成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好基础。能够说“学府家园”开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。

3 项目计划设计
学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境，专业物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。
（一）、总体计划学府家园项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约4万平方米。充足利用其优越地理位置，全部用于建造10—15层低密度、高尚大规模住宅小区。计划结构力图淡化组团模式， 采取小区邻里住宅群结构模式，减弱组团形态，计划关键是组织和丰富居民邻里交往和居住生活活动内容， 精心组织住宅组群。
以大面积绿地为纽带机组合，形成风格各异围合或半围合空间。
住宅首层大部分计划为架空层，以拓展花园绿地空间，采取点、线、面结合方法形成小区绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。
小区以东部40米计划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。
（二）学府家园关键经济技术指标
1、计划用地平衡表：
2、关键经济技术指标表：
项 目 数 量 单 位
总征用地 33000 平方米
总建筑面积 140905 平方米
其中：1、住宅建筑面积 21450 平方米
2、其中公建面积8250 平方米
绿地面积 7050 平方米
道路面积 1200 平方米
绿地率 25 %
容积率 3.05
建筑密度 25 %

(三)、形态结构计划
小区计划总目标：特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。
住宅设计—健康、自然、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风，发明良好室内气候，依据人生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。
（四）、住宅基础户型
小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。
二、投资环境
（一）宏观环境
鉴于中国出现房价过快上涨情况，今年国务院办公厅发出了相关稳定住房价格通知，即大家讲前八条和后八条。宏观调控关键有两个目标：抑制开发投资过快增加和抑制房价过快增加。
这次宏观调控有三个立足点：
第一个立足点，立足和促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产业是国民经济关键支柱产业，房地产业发展，肯定和宏观经济发展有亲密联络。房地产最大产品就是住宅，住宅相关社会稳定，所以这次宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会稳定发展。
第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭立即处理基础住房问题，我们讲住宅产品供不应求，关键是指中低家庭住宅供不应求，有部分城市经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，立即处理基础住房问题。
第三个立足点，立足于以经济手段为主综合调控，比如，从城市计划土地供给源头抓起，改善住房供给结构。相关住房供给结构这个问题，我们比较长时期内认为供给结构有问题，尤其是中低房。我们供给和开发得太少，高级房开发得多，所以供给结构不合理。我们购置房屋主力军是中低收入者，不过社会供给中低户型房屋产品比较少，为了改善中低住房者供给结构，文件要求在住房价格上涨过快，中低经济适用房供给不足情况下，住房要以中低价位和一般住房和经济适用房项目为主，为了达成这个政策目标，在计划、许可、监管、审查等项目上进行限制性审批，在土地供给方面，逐步增加经济适用房建设用地供给量。继续停止别墅类用地供给。为了使我们社会保障型住房能够得到主动发展，中央采取了部分方法：大力发展审批型住宅，在计划、审批、土地供给和税收等方面，对中小套型，中低价位一般住房给优惠政策支持，而且文件明确要求，一般住房标准标准。原来是经济适用房，这次宏观调控又出了一个一般商品住房，实际上就是小户型、低价位住房。
从宏观环境来看，新政策为长沙房地产业连续、健康发展提供了良好外部环境。
（二）区域环境
多年来，长沙市近几年来经济总量连续高速增加，GDP保持二位数增加，对房地产业投入不停加大。98年至11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资1/3。开始，长沙市将实施新“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有地域差异不停缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了宽广空间。
（三）岳麓区环境
伴随长市经济不停发展，长沙市区不停向四面扩展，河西到现在已经成为长沙新繁荣地段。站在新世纪开发高度来看岳麓区，它在长沙地产板块中极具潜力。相较于河东房地产开发密度，河西地产资源有着大量空间。伴随市政配套设施逐步完善，河西板块潜在价值正日益凸现：家车拥有量提升，个人生活半径扩大，河西路网日益通畅、发达，自然环境优美，人文环境优雅，定居岳麓区，意味着在城市城区达成了自然和人结合，使居住空间和小区环境达成友好共生境界，从而拥有一方“人文和生态共存”理想家园。 
三 市场分析及发展前景
市场分析
1. 长沙市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障
近几年，长沙市GDP保持了连续平稳增加，从1998年以来，增加速度全部在两为数以上，从而带来长沙居民收入连续增加：城市居民人均可支配收入8683.39元，人均消费性支出9546.23元，比分别增加16.9%和17.4%， ，10、 市政府估计增加速度仍会达成12%， 假如按国际上通行年收入价格比来考评居民购房负担， 长沙这一百分比超出了9， 高于国际上较为合理水平3-6范围， 现在，这一百分比则下降到7.5-8，居民有效购房能力大大提升。
2. 房地产投资资金充裕。房地产投资资金起源充裕，投资增加潜力较大。买房者平均月收入提升，房价承受能力提升。依据统计， 44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年4802元有所提升， 显示经济环境深入改善。当中20-40岁年轻家庭受教育程度越高， 月收入显著高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为-3000元/平方米住房最易接收，平均单价为2500元/M2，和上六个月相比， 她们对商品房价承受能力有所提升。
3. 从销售情况来看，，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增加21.74%、19.15%和19.24%，商品房有效需求保持了较高增幅，市场供、求两旺。
4. 从商品房销售价格来看，长沙市商品住房销售均价为2400元/㎡，比去年同期增加3.29%，商品房价格在去年略有下跌基础上稳步回升，商品房价格基础保持稳定。

5. 城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求增加
　，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增加78.47%和23.78%。，即使长沙已基础实现"三年大变样"城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房有效需求。

6. 学府家园本身优势

学府家园占据河西优越地理位置，东侧为湖南商学院和成熟住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。临近多所大学和长沙市市政府，商业区，和中国南方最好医院——湘雅医院，拥有便利交通，完善公共设施，良好人文环境，为入住公寓者提供了长沙市一流地理环境。相较于周围楼盘平均2200元/平米，我们处定为1880元/平米，这无疑更含有吸引力；相较于时代天骄，我们在吸收其优点同时，将在户型、绿化地、活动区、物业管理等方面狠下功夫。
经过以上分析，我们发觉，在此建中低价位小户型经济房既符合国家、长沙市政府政策对房地产政策又符合长沙市商品房发展情况和趋势。
四、投资概算
几乎全部房地产开发约定价时候全部是按成本利润法来定价，即使房价走势应决定于房地产有效需求力！
投资估算表
序号
项目
单价（万元/亩）
数量（亩）
金额（万元）
1
土地费用
40
50

2
前期费用
30
50
1500
2.1
勘测设计费
4
50
200
2.2
各类计划费
15
50
750
3
工程费用
400
50
0
3.1
建安工程费
350
50
1750
3.2
室外工程
16
50
800
3.3
机电工程
15
50
750
5
总投资
 27750万元

建筑面积33000平米，其中住房面积占65%，绿化占25%，活动区10%。预售价格1880元/平米
五、效益分析 单位（万元）
时间
科目

预售70%

预售30%
销售收入
33000
14500
销售费用
660
290
管理费用
990
435
营业税及其它
1650
725
税后利润额
10176
4725
项目税后利润率（%）
32
30
销售费用按销售收入2%提计
管理费用按销售收入3%提计
营业税率以5%计算
六、项目评定结果
本项目税后利润率达30%以上，指标全部优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目含有很好投资效益,本项目可行。