招商及营销推广方案样本.doc

电脑、手机4S店【中泰数码生活广场】项目招商及推广方案7月目 录第一部分 序言3第二部分 招商方案4一、招商节点和时机计划4二、招商对象特征分析5三、招商总体思绪7四、招商关键策略9五、招商价格策略13六、招商优惠条件18七、招商实施计划20八、招商管理24第三部分 营销推广29一、品牌定位29二、招商推广策略30三、宣传推广体系 32四、招商推广步骤35第四部分 结束语43前 言依据郴州市城市总体计划提议，郴州市场发展南延东进，将形成老城区和东南新区城市格局，香雪板块开发建设对于提升郴州市城市现代化水平和城市竞争力，迈向现代化城市行列，从而为地域经济提供一个新经济增加点，带动和加紧区域经济发展全部含相关键意义。此次是项目深化招商，项目标招商和营销推广是否成功，将直接决定项目标市场基础稳固性，对现在销售含有不可估量作用，含有举足轻重决定。为使本项目达成经济效益和社会效益双丰收目标，本企业在上一阶段调研和定位基础上，客观分析本项目标机会点、竞争环境、郴州商业发展情况及数码等行业情况，结合香雪片区整体发展进程和需要，凭借专业知识、丰富经验，制订出项目标招商和营销推广策划方案。本方案重视实用性、可操作性，务求对招商和销售实际操作起到指导性作用。第一部分 市场分析一、郴州IT数码市场分析一）三分天下，共生共荣从北湖路和人民东路交汇处锦香百货处至桔井路一带，聚集了新星源手机数码连锁、新华数码港、移动、联通、诚信通讯、多普达、OPPO、三星、诺基亚诺等众多手机、数码连锁卖场、品牌专卖店、二手手机交易市场及数码配件门店，经过多年市场培育，成就了郴州真正意义上手机、数码一条街。凭借郴州火车站物流及人流优势，郴州电脑城一直占据着郴州IT市场霸主地位，伴随华鑫电脑城，远大电脑城没落以后，宏达数码电脑广场崛起也丰富着该区域商业功效。伴随城市经济发展，各大著名电器卖场前后进驻郴州，以国美、苏宁为代表全国性连锁卖场、通程、托普为代表本土3C卖场，占据着郴州中心城区位置，依靠品牌优势，其卖场成为各TI数码商家青睐对象。二）强势品牌不强，二线品牌走高强势品牌不强，二线品牌走高是郴州IT数码行业另一大特色。对于强视品牌如华硕、三星等，在郴州做得并不好，究其原因，还是跟上家采取“放开政策”相关。好品牌不给独家，谁全部能够走货，价格上没有优势，再加上郴州离广州、深圳全部很近，串货现象严重，价格混乱，不是独家代理，商家根本就不愿意花力气去培育市场。相比一线品牌，二线品牌反而更有市场，它价格没有那么透明，又是独家代理，利润较高，经销商更愿意去投入，去培养市场。三）数码不进电脑城在调查过程中，发觉一个现象：电脑城里鲜少看到数码产品销售。除了部分店面有寥寥几款数码相机、数码摄像机等产品外，极少有专营数码产品商家，相反，专门经营数码店面多集中在解放路和人民中路。据了解，IT卖场销售数码产品，只占到整个市场1/4左右。四）信息化高普及率高在湖南，郴州信息化一直在走在前列。受广州、深圳等沿海城市影响，郴州信息化建设起步较早，几年来，郴州前后成立了部分大型信息化企业，有高斯贝尔等这么通讯产品生产基地，给信息化建设奠定了坚实基础；而和高信息化不符是，郴州电脑普及率一直偏低，拥有电脑市民只占总人口40，拥有数码产品人数更低。除了商家本身宣传力度不够、消费者购置欲望不强外，这也和郴州网络建设有着直接关系。政府网络建设逐步完善，使得网吧带宽、速度全部比较快，满足了很大一部分消费者需求。不过，伴随经济发展，郴州市场容量很大，加上流感人口多，需求也多。现在，郴州IT数码零售业并存三种经营业态：摊位制市场、专卖店场和专业卖场。尽管摊位制市场存在着很多弊端，譬如：信誉低，纠纷多、假冒伪劣现象严重、本小力单、抗风险能力差等，但业界普遍认为，摊位制市场在一个较长时期内仍有生存空间。电脑城等摊位制市场现在仍然生意兴隆就是一个佐证。专卖店则因为关键表现品牌优势，相对于电脑城“兼售”，消费者愈加相信这些店面“专营”。郴州现在IT数码市场关键集中在老城区人民路、火车站及各大3C卖场，作为一个3、4线城市来说，除了3C卖场产品商业兼容性较强外，其行业兼容性并不强，人民东路区域(华盛）关键以手机销售、交易及配件服务为主，火车站电脑城关键还是IT产品销售及服务，郴州并未形成一个真正IT和数码融为一体销售平台，伴随城市经济发展，郴州也需要一个真正意义融合IT、数码、通讯和一体商业平台来满足市民需求。二、本项目标可行性分析一）城市发展肯定趋势现在郴州市区现有数码卖场大规模只有二家郴州电脑城和宏大数码广场，在火车站区域，即使辐射范围广，著名度和影响力大，不过其市场管理统一性差，租金较高，硬件设施跟不上，业态布局混乱造成其发展空间趋于饱和已经不能充足满足市场需求。反观南城区域，伴随城市“南移东进”，大致量高级住宅开发，商业气氛逐步成熟，并无上规模数码卖场及相关 IT 类品牌，缺乏区域主导力量实际情况下，伴随郴州逐步成为大湘南关键中心城市，本项目发展数码卖场覆盖整个郴州，并辐射整个大湘南有着巨大市场存在发展空间。 二）产业发展肯定性IT 数码产品销售专业化、集聚化成为未来IT数码零售业发展肯定趋 势。一是在经济主体上，向企业化、市场化发展。二是在经营方向上，向专业化、品牌化、集聚化发展。三是在经营手段上，向信息化、网络化、品牌化发展。伴随 IT数码产业高速发展，传统功效单一IT卖场、数码城难以适应新竞争形式需要，在新市场需求环境下，市场格局也面临调整，品牌专营店、专营代理店、电脑卖场单体店、IT 卖场连锁店、兼营IT 产品家电连锁等多种数码产品销售终端作用将产生改变。以物业资源为纽带，整合 IT数码行业资源，把高科技产品销售做成类似现代商城规范形式，未来电脑城将深入凸现商家和厂家双重保障特征，将 IT 数码卖场和商场经营结合，实现在环境和质量上全部可取得确保新IT 数码零售模式，而自营为主和能够给用户提供双重确保管理型数码广场是未来发展可能方向。三）市场需求肯定选择伴随 IT 产品不停更新换代，数码产品新应用领域也不停出现，包含办公数码产品、家庭数码产品等为代表多种 IT 数码产品需求，产品门类全、应用要求高、包含用户广。IT 产品消费朝着时尚化、时尚化、前沿化趋势发展，这需要涵盖行业内完整产品体系和完善产业链大型数码产品综合广场，同时综合性数码广场建立为消费者提供产品齐全、服务完备、环境舒畅、品牌满足等功效一站式选购中心，同时数码广场还涵盖了一批品牌 IT数码产品代理商、经销商、直销商，不仅为消费者提供质量上乘产品，而且能够提供完备售后服务，提升 IT 数码产品品牌同时也提升了数码广场品牌认知度，另外经过数码广场多种产品代理商、直销商，还能够以最为迅捷反应速度上架一线 IT 数码产品以愈加好满足居民工作、生活、娱乐等各方面需求。 第二部分 项目定位一、专题形象定位 电脑手机4S店在定位：1期电脑城深化到IT纵向领域，突出电脑和手机；4S：郴州对4S熟悉和联想；高规格：差异化定位；前瞻性：项目形象创新化、硬件设施商场化、经营业态专业化；项目定在现代化专业数码卖场（数码生活广场），作为各商户及经销商展销平台，其含有现代化卖场多种配套设施，软硬件显著优于传统数码卖场及批发市场，满足品牌主力经营户普遍需求，同时建设高度信息化平台和IT 维修中心，并和强大第三方物流和第四方物流合作，用方便售后服务和高效物流支持立足郴州并伺机争取更大产品辐射。对于数码产品经营业态计划，选择有足够市场辐射广度和深度专业品类，以市场增加和市场集中度为指标，选择市场成熟数码产品品类，合理全方面地计划品种，和现有其它数码卖场形成差异化定位，争取足够差异化竞争优势。 本项目优势关键表现在软硬件配套功效优势、综合服务优势等方面，在项目形象、硬件设施、经营业态上下功夫，在配套功效上，本项目以优质售后服务、快捷信息流为主导，以提升流通效率为目标实现其强大商业功效。 本项目依据定位对项目进行创新性计划设计，在计划上遵照充足提升楼层店铺利用率、确保弹性发展空间和可连续发展空间、在设计上利用数码城计划最新理念结合创新性建筑计划标准，做到现代化、人性化、经济合理性、技术可行性，充足表现项目标优势。二、业态定位依据本项目标竞争优势和需求分析，本项目业态定位以产品完整度及生态链完整性为依据，涵盖品牌电脑专区、品牌数码专区、品牌手机专区及手机综合区、游戏电玩、数码展示体验中心、配件耗材区、二手数码产品交易专区、维修区等，同时配以网络配件及耗材，安防用具，通讯设备等业态。因为整个项目总面积体量，在数码行业来说，规模在整个郴州是最大，依据项目现在实际环境条件及开发定位。提议项目标产品定位为：数码生活广场三、功效定位 郴州人数码城郴州人数码学校郴州人游戏厅郴州人电子书房郴州人宠物情人场经过构建电子产品生态链完整度、产品完整性，以降低消费者搜寻成本、购置风险、讨价还价成本等购置成本，提升消费者爱好，充足满足辐射区域消费者便利性购置需求，经过制订合理租金价格，提供完善配套服务，充足满足经销商及生产厂家需要，发挥体验式营销特点，展示电子产品特征及功效。 数码产品关键面向学生群体、白领阶层，对电子商务接收度高，数码产品和互联网无缝连接及产品特征也适合在网上销售，本项目推进数码产品电子商务发展，经过和世界著名电子商务企业合作，建立电子商务平台（天猫郴州体验中心），利用互联网和后台数据库系统搭建企业和采购商虚拟交易平台。帮助企业进行网络电子信息查询、商业推广宣传、网上订单文件制作、定单商议及管理、视频通讯等，增强业务拓 展能力、商业沟通能力和用户管理能力，帮助企业经过互联网突破传 统商贸局限，深入做大电子数码市场。 第三部分 招商方案一、招商节点和时机计划“良好开始是成功二分之一”，入市时机和方法把握得好，才能产生好招商开局。项目即中泰数码生活广场招商和推广，其招商入市时机选择要综合考虑以下几方面原因：一）项目入市宣传时间 手机动漫区招商 应选择在正式招商前1个月入市宣传，首先为项目提前造势、其次可为正式招商积累有效用户。二）准备充足后入市 入市前必需对招商中心进行广告形象（大量海报）装修、项目周围环境进行局部整改修饰（冲击性空号：电脑手机4S店，让郴州阿凡达动起来；手机动漫招商），让项目现场内外包装全部有良好形象展示。在招商手册、展板等招商工具齐备情况下入市，才能彰显出本项目标气势和发展商雄厚实力，增强用户对项目标信心。三）猛烈造势入市现在香雪板块商业气氛欠缺这一现实状况，告诉我们“无造势即无市场”。入市前宣传造势和形象展示，在前期电脑招商中对用户心理含有较大影响，所以在此次手机招商入市前必需要有足够宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引用户关注，为正式招商作市场铺垫。四）有目标入市依据发展商资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款进度，提升发展商资金利用效率。（最好引进商家，我们投入综合配套，轻易不要经营手机）五）有控制入市依据租金策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序招商目标。本项目 “在原来办公区划出动漫运行招商区”，以关键流感人流（主力店、一级品牌）入驻来带动整体销售。我们打造是数码生活广场，此次招商操作思绪是：经过体验区配套区在各层不一样区域安置，将相对位置较差单位经过品牌商家入驻变成相对较佳位置，从而带动各层出租和顺利完成出租价格初步拉升。六）招商节点控制综合以上原因，依据项目运作要求确定本项目从8月份开始入市筹备及预热，9月份开始进行主力店（配套）正式招商，11月开业迎客。二、招商总体思绪经营业态布局规范了本项目标硬件功效，而招商和经营模式则是完善了本项目标软件功效，只有好硬件基础，再加上强大软件支持，中泰数码生活广场才能取得良好招商和经营结果。一）打造“个性4S店”商贸枢纽平台不管是数什么样数码广场，经营者是不会掏钱去买一个概念，她们要买是概念带给她们回报，这是商业项目不一样于住宅项目标一个关键特征。郴州现有数码卖场如电脑城、新星源等以单一、明确利益点切入市场，这种定位目标正确，命中率高，在细分市场上快速崛起，但牺牲太大！为了突出一个利益点，而将项目定在一处狭小市场区隔，对后期经营很不利。中泰数码生活广场要真正做成郴州第一个综合性IT数码产品展贸中心、体验中心，招商策略要含有可操作性。所以在招商过程中不能单纯地宣传本项目标特点。经过对郴州市场进行考察及对全国发达城市相关市场研究后，本企业提出将本项目打造成一个“4S店”招商策略，突破郴州数码现在卖场特点（无配套、无个性等），以“4S商贸枢纽平台”吸引经销商，全努力争取取商家支持。二）多元招商为统一形象，立即繁荣市场，应采取多路径统一招商标准。对于投资者已经购置一楼商铺，应采取“返租”形式，进行统一招商。中泰数码生活广场招商可采取联营和租赁等方法展开，其中主力商家和大型品牌商家可采取联营方法展开，中小商户应以租赁为主。三）统一经营中泰数码生活广场应采取统一经营管理（统一形象，统一导购）模式，杜绝单门独户、单兵作战散乱模式，由经营管理企业进行整体推介，帮助进驻商户经营。强势广告支持，形成强大宣传攻势，广而告之，让全郴州市民全部熟知本项目，吸引其来此消费。全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松经营环境，购物者一个享乐购物天堂。定时促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。四）完善政策本项目应完善经营服务和物业服务功效，表现在政策优惠和保障上，提升软环境市场竞争力，并同时强化商户统管方法，提升经营管理和物业管理水平和能力。1、统一形象统一管理 主动开展招商；为商户整合行政上全部相关资源，让相关机构和部门为项目内全体商户提供专题相关服务，中泰数码生活广场商户就有了更多经营保障，经营信心自然愈加高涨，为本项目标经营工程添加了一个关键砝码。2、建立信用中心（包含先行赔付）在传统数码商场经营中，有部分不良商户为了短期利益，不惜用欺骗手段从消费者处获取更多收益，在市场上造成极大负面影响。同时，伴随各同类商场竞争日趋猛烈，公正、公平和公开诚信经营则成为了竞争最关键制胜法宝。和传统数码商场不一样是，中泰数码生活广场将在行业内建立起“信用平台”。提议经营管理企业为商户设置专门信用中心，为每一位商户设置信用档案。同时建立一套完善诚信经营监督机制，定时和不定时对商户经营情况进行核查，将商户经营诚信情况统计在案。信用中心定时公布各商户诚信经营情况，并分别对不一样优劣情况商户实施一定奖惩制度。对数次没有达成诚信经营指标商户将实施提议撤场等方法，确保中泰数码生活广场诚信经营样板形象。3建立行业同盟和政府部门、行业协会、银行、物流企业等建立良好合作关系，将主动提升经营者对项目经营信心。比如：郴州电子竞技协会；郴州淘宝朋克俱乐部；郴州个贷（小额消费贷）服务。4建立宣传推广基金，统一推广，品牌化运作提议本项目建立宣传推广专题基金，多路径、多方法推广中泰数码生活广场，同时推广场内各经营品牌，目标是不仅打造项目标品牌，更重视打造经营者品牌，令经营者感受到本项目和其是利益捆绑、同舟共济，从而增强经营者对本项目标归属感和信任感。三、招商标准 一）体验区优先布局本项目应采取“体验区优先布局，再全方面招商”基础策略。在实施过程中，要提前布局，其它随即进行。配套服务是此次招商吸纳客源锚固点，对商业项目标商业经营活动会产生较大影响，在商业项目中处于关键地位。打造4S店，关键有两个原因：第一，体验商业项目中发挥着关键作用，对项目标经营形象会产生一定影响，可在较大程度上促进商业项目对其它商户招商。第二，招商谈判通常需要一个较长时间，需要应付繁琐冗长拉锯式谈判。所以，本项目标主力商户应该优先布局，应该焦点打动市场，即用关键来带动次主力店和中小商家。关键主力店对本项目标成败起着决定性作用，它决定了本项目标品牌形象、主力用户群、人流量和人流动线。 二）动漫区带动招商动漫能够为商业项目带来大量商业人流，发明良好商业气氛，从而增强其它商户经营信心，促进商业项目标招商。此次招商可经过采取多种优惠方法，关键引入著名品牌连锁、数码行业品牌商户进场经营，以带动促进对其它商户招商。在项目标招商广告宣传活动中，能够将引入品牌商家作为一个关键卖点信息，传达给其它目标商户，以刺激其它目标商户经营需求，促进本项目标招商。三）分区域招商本项目定位为郴州第一个综合性IT数码产品展贸中心、体验中心，是以数码为专题商业广场，因为郴州是一个内陆城市，数码产业不发达，本项目应进行分区域招商，同期于大湘南及长株潭等数码产业强市开展。四）分行业招商本项目包含银行、电信、服务等小区配套性质业态业种，包含行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商。五）加盟招商方法国际中国品牌有拓展需求，需要发展加盟，而郴州及周围地域投资者亦期望能加盟著名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展确保，本企业提议可设置品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务，为著名品牌和投资者之间搭建一座桥梁，从而达成满足双方需求以至双赢目标。六）定向招商因为现在本项目周围商业气氛还未浓厚，本项目标专题性较强，对商家类型、性质、品牌特征等全部含有较高要求，而经过现场招商将难以满足本项目定位要求，所以定向招商是本项目招商活动必需方法。定向招商是指本企业招商人员主动上门和目标商户联络，向目标商户推介本项目，并说服其进场经营招商方法。定向招商通常首先需要大量搜集商户信息资料，然后选择确定适应本项目经营需要目标商户，再和之联络，说服其进场经营。本项目标主力商户、关键商户全部需要经过定向招商方法才能将其引进本项目经营。七）总量控制标准在中泰数码生活广场招商中，实现有效招商控制将成为项目关键。在市场公布信息，项目某一区域整体出租，从而控制前期招商总量，首期推出招商面积货量远远低于市场估计供给量，制造供不应求局面。并在项目招商过程中，经过分批推出货量控制，制造分批次推出单位供不应求局面，引发市场轰动，促进商家进驻。再经过经营大户先行建立经营示范区域，提升当地和外地高端经营户经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场双重挤压，根本粉碎她们对项目经营疑虑，从而使招商达成预期目标。八）以外压内标准以外压内，以外地（手机）成功招商促进当地（现电脑商户）招商。本项目应设置示范经营区，这将对项目标整体经营起到关键示范作用。示范经营区成功招商将大大提升潜在经营者信心。示范经营区主力引进外地著名品牌商家，经过示范经营区招商和经营促进项目当地招商。提议和著名数码连锁品牌结成联盟，在行业中奠定权威地位，经过行业品牌主动带动，为项目招商造势。九）优惠招商（比如软件服务，游戏配套等）优惠招商是最常见传统招商策略，是指在招商条件方面给承租户合适优惠，以降低承租户经营风险，增强其经营信心，促进招商工作。招商条件优惠方法有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、关键商户，招商条件优惠幅度要大，以吸引其进场经营。优惠招商是一个放水养鱼形式招商策略，在本项目现在环境条件下，其作用较为显著。 四、招商对象特征分析一）中泰数码生活广场（手机）业态业种分布C区动漫（办公区）约1000A区品牌区、杂牌区、连锁手机卖场约B区手机、电脑、IT维修中心、游戏电玩约800办公设备，网络配件及耗材、配件，安防用具，通讯设备等约500二手数码产品交易中心约500（初步划分，可依据实际招商情况进行计划调整）二）招商对象定位因本项目（针对全部卖场）定在“数码生活广场”，经营者定位为：中国品牌数码大卖场国际著名品牌数码类代理商或加盟商粤、湘、赣等地品牌代理商、加盟商湘南地域数码类中小型商家郴州当地中小型数码零售商及经营者三）招商对象分析1数码连锁品牌1）正在或准备发展郴州地域市场数码类品牌连锁2）郴州本土地域数码品牌郴州地域本土数码品牌首要目标是先巩固当地市场，做大做强再图向外发展，且它们对当地市场了解程度较外来品牌有一定优势，本项目在招商过程中也不应放弃对本土品牌考虑。2动漫主力店招商范围应锁定在著名品牌，但厂家直营可能性较低，所以本企业提议可为著名品牌寻求代理商，为二者牵线搭桥，而对于发达地域著名代理商，则说服并帮助其发展加盟商。本项目只有引入著名品牌主力店，才有成功招商和经营资本和基础。3数码品牌（类山寨品牌联盟）商家数码品牌商家招商方法和主力店类似，招商对象以代理商和加盟商为主，招商区域以湘南地域为主。4通常商家以郴州地域中小型商家为主，只要主力店确定进驻，就为当地域中小商家注入了一剂强心针，根本打消其经营上疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。五、招商价格策略一）招租价格定位1销售楼层及面积（详见招商部）2可比项目租赁价格及权重对比项目手机1条街火车站电脑城宏达电脑城苏宁电器国美电器所在地段人民东路火车站周围火车站周围国庆北路人民西路首层（或临街铺面）租赁均价150元/110元/35元/175元/（手机257/，数码94/）150元/（手机250/，数码50/）权重30%30%20%10%10%3各项目修正系数比较表对比项目本项目手机1条街火车站电脑城宏达电脑城苏宁电器国美电器所在地段香雪路人民东路火车站附火车站国庆北路人民西路对比要素及权重地理位置20%11.41.41.31.41.4交通原因15%11.41.51.41.31.2人 流 量15%11.51.61.41.41.4商业气氛15%11.41.31.21.41.3建筑规模5%10.50.80.80.950.8项目品牌5%10.80.90.80.90.9经营档次15%10.60.80.81.11.1配套服务10%10.60.80.70.80.8总修正系数(各系数*各自权重结果之和)/11.031.141.051.161.114各项目修正价格以下表：因为本项目一层经营电脑商品，整体营运后一层A区和二层A区商业价值很靠近，所以计算二层A区招租均价：A区租金均价计算表表5-1-4序号比较项目权重租金均价（元/月）修正率(1/修正系数)修正价格修正价格权重手机1条街30%50 0.974914.7火车站电脑城30%1100.889628.8宏达电脑城20%35 0.95336.6苏宁电器10%1750.8615115.1国美电器10%1500.9013513.5项目一层B区租金均价（按建筑面积）78.7本企业对人民东路区域、火车站电脑城、宏达电脑城、苏宁电器、国美电器等可比商业物业综合情况进行深入调查、对比及分析后，经过上述方法初步推算出项目二层A区租金均价为：79元月5租赁价格定位采取商业定价普遍规律，一层B区一层C区二层A区二层B区=100706040，得出一层C区、二层A区、二层B区月租金分别为：55元和47元和31元。因为一层A区和一层B区商业价值较为靠近，一层B区一层A区=10090，得出一层A区月租金为88元。租金定价汇总以下：一层A区88元一层B区79元一层C区55元二层A区47元二层B区31元以上商铺销售价格和租赁价格仅供现阶段参考，最终价格将依据销售和招商周期安排，结合市场改变情况确定。 作为由专业商业营运企业运作专业数码卖场，为表现品牌优势及便于表现不一样招商阶段租价差异性和对品牌商家区分政策，提议在上述基准租价基础上平均调高30%，作为对外公开招商面价，在招商过程中将视具体情况在面价基础上给租户10-30%左右折扣。6租赁协议期市场行业租赁期限分析表对比项目签约年限备注手机1条街1年一签考虑租金上涨原因，基础十二个月一签，移动、联通等合作商2年一签郴州电脑城2年一签1-2楼每2年上涨5%，3-4楼租金不变宏达电脑城1年一签品牌发展，各方面条件比较优惠苏宁电器1年一签每十二个月依据卖场位置进行品牌调整国美电器1年一签每十二个月依据卖场位置进行品牌调整提议本项目标动漫主力店签署5年合约；小区配套性商业签署3年合约；数码行业商家签署2年合约；二）针对业态招商价格策略1针对主力店：它是整个项目商业价值表现和维系项目整体招商成功率前提，是项目整体策划定位支持点和项目形成独特经营特色保障，应实施局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。2针对品牌店：它是项目整体租金和经营业绩关键起源，租金可考虑以靠近面价或略低于面价5%10%作为招租标准。3针对散户：它是项目整体租金关键补充，租金可考虑以靠近面价或略高于面价5%10%作为招租标准。4针对专业店：它是项目整体经营必需补充，租金可依据对应产品或业态在面价基础上作对应调整。三）针对不一样原因差异招商价格策略本项目应依据各商铺位置差异、视觉效果差异、门面尺寸大小差异、交通组织差异等原因来制订各商铺具体租金价格。1位置差异按商铺门前经过人流量大小，各楼层商铺位置优劣租金单价差异以下：一层A区：差价百分比在10-50%之间。一层B区：差价百分比在20-50%之间。一层C区：差价百分比在10-45%之间。二层：差价百分比为10-35%之间。2视觉效果消费者在中庭位置可直接注意到商铺租金单价高于其它内铺，差价百分比控制在10-15%之间。3门面尺寸内铺中门面长度大商铺租金单价高于门面长度小商铺，差价百分比控制在4-8%之间。4流通情况人流疏导良好商铺租价高于其它商铺，差价百分比控制在3-5%之间。四）确保金策略提议向经营者收取3个月租金和管理费作为确保金，在租赁协议期满退场时给予退还。五）租金递增策略经历了头23年守场期后，伴随商场经营步入正轨、经营情况蒸蒸日上，在第34年续签租赁协议时，可采取租金逐年递增方法，递增幅度为5%10%。六）租金缴纳策略提议租金缴纳采取六个月交或年缴二种策略，为快速回笼资金，年交可在租金上给予免租优惠。六、招商优惠条件一）免租中泰数码生活广场所处香雪板块现在属于快速开发阶段，但人口数量偏低，商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家尤其是品牌商家进驻，使本项目形成强烈商业气氛，必需降低其经营风险，降低其进驻门槛。经营者在此立稳脚跟需要一定时间，本项目要做强做旺，首先必需使经营者能够生存并连续发展，所以在项目开业早期，必需给租户足够而合理免租期。提议本项目出租签署底线为2年一签，通常免租期为3个月。二）送装修提议本项目可推出送装修优惠方法，作为和著名品牌或其特许经营商、代理商等合作形式，以落实有号召力著名品牌进驻本商场，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘用装修设计企业，按部分优质品牌经营者设计意图进行设计和装修，为其负担50%费用。小型店铺为表现统一性，可提供标准装修，如店铺标识、岛柜、地板等，对装修费为其负担50%费用。 三）扣点扣点即从经营者营业额中按百分比提取一部份作为商场回报（含税），发展商和商户共同负担市场风险，共同分享利润。本企业认为我们应尽可能选择有潜质著名品牌，对其受欢迎程度及营业额有信心，利用优惠扣点方法，和商家共同分享利润，更有机会成功突围这个市场，利用著名品牌入驻作为号召力，吸引其它有实力商家进驻本项目。现时在郴州，已经有一定数量著名品牌入驻数码市场，但本项目所在香雪板块有着宽广开拓空间潜力，怎样才能引进适合本项目标品牌？在零售市场，通常有著名度有商誉商家对在某区域开拓新零售网点全部持谨慎态度，除了天时、地利、人和等各方面配合，优惠合理招商条件是必不可少考虑要素。采取扣点方法可向商家表示出发展商对成功运行本项目标决心和信心，双方是共存共荣，从而坚定商家信心，促进其进驻。为了吸引著名外地大型品牌，本企业提议部分有号召力大型商户可采取扣点形式计算租金。四）税费优惠向政府及主管部门争取税收、工商管理等费用优惠，提供方便快捷一条龙服务，让在此经营商户受益，发展商可负担商户第十二个月50%税费，第二年20%税费。五）管理费按实际营运管理支出预算平均分摊。此费用包含中央空调费、清洁、保安、商务维护、公共水电、公共保险、人职员资、办公费用、管理者酬金等。管理费条款也可作为协商合作酌情优惠条件。发展商可负担商户第十二个月20%费用。六）旧用户介绍新用户已承租用户介绍新用户入驻商场，给老用户30天租金奖励。七）特定时间签约优惠在招商推介会或其它特定推广时段中，可对前若干位签约用户给一定优惠，如租金折扣9折，管理费9折优惠等。八）宣传推广费用本项目要发明和保持浓厚商业气氛，宣传推广是必不可少，此费用可包含在租金或管理费中，更可单独作为一项来收取。为了愈加好引进商家，宣传推广费具体数额及计算方法可作为招商优惠另一斟酌条件。提议年度推广费用为每十二个月租金毛收入10%。九）赠予广告位提议对本项目标著名品牌商家赠予2-6个月外立面或室内灯箱广告使用权（广告公布费、制作费、电费等直接费用租户自行负担）。七、招商实施计划招商是商业物业开发经营关键步骤，为了引入适合本项目经营定位需要商家进场经营，本项目招商需要一段较长时间，在招商开始前首先应制订好招商实施计划，这么招商活动才能有条不紊进行。一）招商排查1时间8月上旬2目标明确操作方向，明确并锁定目标商家类型及区域范围，列出目标商家名目和基础资料。3内容明确项目目标后着手进行该阶段招商实施方案确实定，并作出第二阶段实施方案准备。在进行招商时，必需先了解目标商家分布特点、背景资料、招商意向等信息，然后才能依据目标商家实际信息特征制订对应招商策略和招商方案。要了解目标商家实际信息特征，就必需进行招商调查。本项目标目标品牌主力店及各目标商家分布特征、信息渠道等有较大差异，有目标商户在郴州地域设有分店，有则关键分布在其它城市，有还需要经过行业协会等渠道才能了解其信息。在进行招商调查时，应依据本项目已确定招商方向，大量搜集商家信息资料，并主动和之联络，向其派发宣传资料，获取其背景信息，了解其招商意向。综合分析多种信息资料，制订对应招商策略及实施方案。4关键形式电视广告投放，针对性DM直邮及单张派发。招商中心开启。二）内部认租1时间9月2目标进行主力商家和关键商家接洽、谈判工作，商家认租登记面积占可租赁面积25%。3内容内部认租期关键工作任务是，采取定向招商方法，主动上门和目标商家联络，和品牌主力店、关键商户进行接洽、谈判，同时对通常商户进行招商登记。内部认租是招商活动关键阶段，了解了主力商户及关键商户意向和需求，进行有针对性、有策略性说服和谈判，为成功将其引入奠定良好基础。内部认租期，在搜集大量商家信息基础上，要选定、确定主力商户、关键商户招商对象，以明确招商目标，同时为了增强目标商家入场经营信心，还要依据本项目标地段、经营定位、经营计划等特征，针对不一样类型商户进行市场机会分析，从而提升招商说服力。在招商过程中，不仅要有充足说服理由，还要注意招商技巧训练及招商进度控制。为了选择适合于本项目经营定位需要商家入场经营，内部认租期限相对较长。4关键形式和数码类连锁大卖场、大型品牌厂商区域代理商家及关键商户进行接洽、谈判。开启招商推介会。行业杂志、报刊软性文章对“4S店”进行深度报道。电视广告投放。行业杂志广告投放，DM直邮及单张派发。三）公开招商1时间9月11月2目标完成70%以上招商目标。3内容公开招商，即全方面招商，指本项目全部商铺全方面对外公开招商，既要引入关键商户进场经营，又要吸引通常商户前来租赁。公开招商早期落实主力商家合约签定，这就相当于完成了招商工作关键部分，而且对其它商户招商还会含有极大促进作用。公开招商期间，要利用多种广告宣传手段向目标商家传达项目招商信息，吸引目标商家前来咨询、洽谈、租赁。同时，还要利用现场招商、定向招商等多个招商方法开展招商活动，并基础完成招商任务。公开招商期间，因为前来洽谈租赁商家可能比较多，为了确保引入商家符合本项目经营要求，还要加强对目标商家确实定及招商进度控制工作。4关键形式进行主力店和合作企业或组织（如物流、银行、行业协会）系列签约活动，提升项目标热度。经过外来品牌主力店引入，营造一个压迫感，刺激当地目标商家踊跃进驻。引入品牌经营大户，建立经营示范区。对当地经营者进行精耕细作，充足挖掘市场潜力。组织招商推介会、品牌商户签聚会。建立良好用户服务体系，主动提升用户集群效应。行业杂志、报刊、电视广播、网站、DM等立体宣传轰炸。四）开业准备1时间11月12月2目标在开业前两个月时间里，是招商工作最为担心时候，争取开业时整体招商率达成85%。3内容完成大部分招商工作任务后，还要为项目标顺利开业做部分准备工作。开业前，应该利用多种广告媒体进行较大幅度广告宣传造势活动，以树立本项目标形象，提升著名度，并营造良好开业气氛，在开业时能够吸引大量人流前来参观、购物。同时，还要跟进、控制商家装修进度，敦促商家按时开业，确属难以按时开业，要将商铺遮挡起来，并标明预定开业日期。4关键形式利用行业杂志、报刊、电视广播、网站、DM等多种广告媒体进行较大幅度广告宣传造势活动，将项目开业信息广而告之。举行新闻公布会，公布开业信息，邀请主力店及品牌商家参与。利用