关于产权式酒店的市场调查模板.doc

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相关产权式酒店市场调查
对产权式酒店认识
产权式酒店作为一个新型房产投资和消费模式，已吸引了越来越多投资客眼光。为迎合这种需求，产权式酒店项目也越来越多，现在青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现多种形式产权酒店。经过引进国际上和中国成熟产权式酒店公寓开发和运作模式，酒店式公寓开始改变了房地产投资以住宅、商铺、写字楼一统天下传统投资格局。经过以下调研分析，我们将会对产权式酒店有深入认识。
一、产权式酒店基础类型
现在市场上关键存在以下三种类型产权式酒店：
1、 时权酒店
由瑞士亚力山首先提出“Timeshare Hotel”是产权式酒店发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利，该权利能够上市转售、转让或交换。
2、 退休住宅型
投资者在退休之前购楼，每十二个月和家人去使用一段时间，其它时间交酒店管理企业经营并获取回报。到退休时候作为颐养天年住所。这种类型酒店在美国比较多见。
3、 有限自用投资型酒店公寓
开发商将酒店分割为多个独立客房出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业统一出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。
二、产权式酒店特征
产权式酒店关键表现以下三个特征：
1、业主拥有酒店独立产权
投资者一次性付款或分期或按揭方法获取客房独立产权。其中大多数产权式酒店，投资者在一定时限内只拥有客房全部权，而没有经营权。
2、酒店式管理
产权式酒店属于酒店一个，一样提供多种酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，和多种钟点服务，这方面而言，产权式酒店和酒店并无二致，其管理费也比较高。
3、兼具居住度假和投资两种功效
产权式酒店既能够用来居住渡假，也能够用来投资。不一样购置者，想法有所不一样，同一购置者，在不一样时段用途也有所不一样。有购置者纯粹是用来自住，有则是用来投资保值。
三、产权式酒店本质
经过对产权式酒店类型和特征了解，我们发觉产权式酒店本质就是开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业出租经营，并获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。
产权式酒店从整体来看通常存在一定共性，能够总结为“三异”：一是“异域”，即地域差异，使人感觉是到了不一样地域；二是“异样”，将环境设计得很有特色，给人以新鲜美感；三是“异类”，给人以全新感觉。当然，“三异”能够在不一样文化背景下提炼出不一样专题，但总是突现产品特色。

相关产权式酒店运作
一、产权式酒店应含有竞争原因
1、地理位置及天然资源
地理位置对于产权式就带你来说至关关键，因为产权式酒店属于商业一个。它需要优美景观，如大海、沙滩、雪山景观；或繁荣商务办公气氛。这么才能够吸引足够多人群。
2、良好计划布局
计划设计和环境相协调建筑，而且多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店裙楼配套设施不仅仅是为酒店用户服务，更应该面向公众开放，这么才能挽留人气、调感人气。
3、聘用专业酒店管理企业进行经营和管理
专业管理企业拥有良好经营方法、丰富管理经验，对投资盈利是否和盈利大小，有着很大影响，同时能够给用户以坚定投资信心。
4、 取得和多种中国、国际会议，如学术、旅游年会等合作机会，以此来扩大物业著名度和影响力，同时提升了酒店盈利水平。
5、加盟国际化旅游组织
这么才能够吸引更多旅客，提升盈利水平，同时能够为投资者提供更多投资回报。
6、合理档次定位
档次太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次太高，减小了用户层面，酒店管理成本过高。通常以3－4星级酒店为宜。
7、细分客源、人性化装修，使酒店成为客人“家外之家”。
摒弃“全国客房全部标准，三星五星一个样”僵化病症，大胆创新，充足营造出家气氛，实现差异化。
二、 前市场上常见投资回报策略
1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年无偿住宿权
业主首期付30%总价，其它70%价款可由银行20年按揭贷款；业主除每十二个月拥有5%固定回报，及享受60天酒店客房无偿入住权外，另外还有酒店客房部纯利润30%分成，需6年就能回收首期房款；如业主将每十二个月60天使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。如深圳大梅沙海景酒店。

2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年无偿居住＋VIP消费卡
首付二成房款即可取得以下回报：一成首期款＋20年月供款＋20年每十二个月20天共400天五星级酒店无偿居住权+5万元VIP消费卡（视购置套数而定，酒店消费卡）+20年以后完整产权。如深圳东方银座。
3、送5％首期款＋免月供＋四天/月无偿居住
投资方法提倡了一个“永不供楼”理念，即投资者只需拿出总楼款25％（首期实为三成，另外5％发展商不再收取）即可拥有一套酒店公寓，然后和酒店管理企业签定认购物业租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供款。租赁期间，业主每个月有四天能够无偿享受自己物业，同时享受五星级酒店服务。如深圳丹枫白露。
4、永久委托，阶段性回报方法
首付17.8％（另外12.2％由开发商支付），20年永不供楼，每十二个月18天无偿入住。并和经营管理企业签永久协议，第21年至第43年（土地年限），5％年固定回报＋50％经营利润分成。如深圳虹楼。
三、运作产权式酒店时应注意问题
首先是回报确实定问题。很多产权酒店开发商全部有固定回报承诺，回报率通常从５％～１２％不等。严格地讲固定回报是违反国家要求，但假如没有固定回报，又会对消费者失去吸引力。产权酒店成本负担本身就比通常酒店重，在现在全国酒店业本身利润率很低情况下，是否能有红利可分还极难说，更何况分红后钱还应交纳所得税。所以一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。
另外是委托者虚位问题。作为一个通常性酒店，投资方是惟一业主，能够委托酒店管理企业来管理。但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不一样投资者，所以就会产生委托者虚位。那么到底谁来管理这个酒店？真正产生了问题，谁能决定这个房子经营一系列问题？
※产权酒店是不一样利益主体相结合产物，所以各利益主体平衡机制设计很关键。发展商能够把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则会从未来酒店经营角度考虑。能否实现这么高回报率，双方最终达成利益相互均衡才会有合作。在市场经济链条中，一个合理运作模式是各方利益最终趋向均衡模式。一样，在产权酒店开发、销售、回报、运行等模式设计上必需顾及开发商、酒店管理方、购置业主三方利益，其均衡点在于酒店长久稳定经营。产权酒店是多方利益相综合中间产品，把握利益平衡是项目成功关键。
在回报模式设计上，要设计部分灵活方案，不能违法违规。一是尽可能用消费券形式对业主进行回报，避免财务上不规范做法，并带动业主及业主圈内人士消费；二是把产权酒店和分时度假产品相结合，锁定一部分固定消费者以处理产权酒店购置者固定回报问题。这种设计既不违反国家要求，又有利于酒店以后经营。当然，固定消费者百分比测算，则要依据酒店具体情况具体考虑。

经典案例分析
以下将列举深圳及异地产权式酒店基础情况、营销策略及运作模式等，仅供参考。
一、东方银座
■ 项目情况介绍：
Ø 区位：在竹子林深南大道北面，竹子林地铁出口，南面正对深圳湾畔，可望红树林及海景，北面可观塘朗山、安托山景观，在建深圳世博会在项目西北面。
Ø 项目概况：楼高25层，7层以下是会所及配套设施，8-25层共有612间房。
Ø 配置： 13.6米高大堂、空中花园、深圳最高级日式餐厅、西餐厅、恒温泳池；11000平方米商务配套，四个多功效豪华会议室，咖啡厅、雪茄屋、红酒屋、清茶坊、面吧、海景健身俱乐部等等，另外还提供资讯馆、远程会议室、秘书出租、专业培训、“一卡通”及其它个性服务。
Ø 投资商：深圳市广森投资发展（在做此项目之前是一家品牌著名度不高，实力通常房地产投资企业，曾做过苏豪名厦、笋岗大厦。）
Ø 酒店经营管理：瑞雅国际酒店业管理（在深圳经营管理全国首家绿色五星级酒店圣延苑，拥有一批经验丰富酒店经营管理人才）
Ø 空间设计：香港PAL设计事务所梁景华（曾是李嘉诚私家设计师）
Ø 园林景观：英国雅而菲（U.K.AREARFEI）设计（擅长英国皇家园林风格）
Ø 施工单位：中国华西企业（曾是建筑工程鲁班奖得主）
Ø 项目定位：一期“海景国际商务公馆”，二期“公务、会议专业化品牌酒店”
Ø 项目类型：投资型产权式酒店
Ø 销售价格：一期均价16000元/㎡，二期均价18000元/㎡。
Ø 户型和面积：最小42.16㎡，最大72.53㎡，两套打通可取得84.7-116.88㎡大小不等组合空间。朝南全部是57㎡以上户型单位，5F以上可看海景；朝北除了一套东北角视线较开阔单位是70㎡，其它全部是42-48㎡户型， 朝北8F以上单位可看山景，8F以下有多层住宅遮挡。
Ø 各户型配比：
面积
42-48㎡
57-65㎡
70-73㎡
标准层套数
17套
15套
2套
总计套数
306套
270套
36套
套数百分比
50%
44%
6%
Ø 投资回报计算（以7楼一套42.35㎡朝北单位为例）：
面积
42.35㎡
总价
50.3万元
付款方法
银行按揭7成20年
实际支付首期20%首期款
10万元
发展商赠予10%首期款
5万
按揭贷款70%
35万元
发展商每个月按揭供楼款
2318
20年每十二个月20天无偿住宿
赠予
赠予价值5万元VIP消费金卡
赠予
即投资10万元可取得以下回报：10%首期款5万元+20年按揭供楼+20年每十二个月20天共400天五星级酒店无偿居住权+5万元VIP消费卡+20年以后完整产权。
■ 市场推广和销售：
Ø 市场推广情况：项目在5月份春交会上（工程刚出地面）散发传单并在车流量密集深南大道竖巨幅广告以“不得不认可，有些人实在高人一等”极具煽动性广告语及“第三空间”理念吸引业界及群众广泛关注，而对产品定位及价格、户型面积等只字不提，在“第三空间”解释中，东方银座被定位为“体验经济时代独特产物”，它是“介于商务和休闲之间空间形态，兼容使人性得到充足舒展空间特征”，这种定位并没有表述项目本身，只是解释了项目标使用价值。时隔5个月后，东方银座在 9月20日住交会上正式亮相，掀开神秘面纱，项目有了一个正确概念表述——“深圳第一座为CEO度身定做商务套房”，CEO阶层成为项目标第一目标用户群，产品定位为海景·国际商务公馆。亮相同时开始VIP金卡发售，每张金卡8000元，一期推出7-12层共204个单位，至11月14日开盘前一日共发售300余张金卡，11月15日开盘当日成交135套，在当初掀起一股酒店投资狂潮。至二期开盘时，一期已全部销售完成。12月27日，东方银座二期开盘，二期产品以“国际公务会议中心”定位，抓住11月24日被正式同意为“第五届中国国际园博会指定接待酒店”，11月30日成功参与举行中国省部长论坛，现在正在主动申办住交会、采购大会等会议指定接待单位几大题材，狂炒会务经济这一热点。从效果来看，对销售促进作用是相当有力，据传其二期开盘前后几天，天天有10套左右销售业绩。
Ø 广告宣传方面：东方银座广告宣传投放是比较大，以前期路牌、宣传单张到各大主流报刊、电视台、广播电台选择，形式多样、投放量大。关键媒体为《深圳特区报》、《深圳商报》、《晶报》、《深圳晚报》等，另外在深圳电视台和深圳广播电台做宣传，其报纸广告不仅投放频率高而且采取版面也较大，全彩版甚至跨版采取较多。项目售楼处设在大堂，富丽堂皇，实用大气，样板房极尽尊贵和豪华，门前广场园林采取英国皇家风格，浓墨重彩，四处全部表现了一个国际性公务会议酒店应有尊贵和华美。
Ø 9月-12月报纸广告投放：
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