舟山市地块市场潜力研究报告样本.doc

舟山市东沙地块市场潜力研究汇报

一、全国旅游市场环境概况 3
1、产业现实状况 3
2、政策环境 4
二、舟山市区域性旅游市场分析 4
1、舟山市总体经济情况 4
2、舟山市城市总体计划 5
3、舟山市旅游资源概况 6
4、舟山市旅游产业结果 6
5、朱家尖旅游资源概况 7
6、朱家尖在“旅游金三角”中地位 8
7、朱家尖旅游客源分析 8
8、朱家尖旅游产业现实状况特点 9
三、旅游房产现实状况分析 9
1、中国外旅游房地产发展概况 9
2、朱家尖旅游房地产发展现实状况 10
3、关键竞争物业分析 11
4、朱家尖旅游投资政策优惠 13
四、项目地块分析 13
1、朱家尖总体计划介绍 13
2、项目地块地理概况 14
3、项目地块成熟度分析 15
4、项目地块相关地价和合作形式 15
五、总结意见 15
1、有利形势 16
2、制约原因 16
3、开发提议 16
附录 17
表1：各年度舟山市旅游接待及发展情况表。 17
表2：10月份舟山市各风景旅游区游客接待情况统计表 18
表3：朱家见各景点历年客流量统计。 18
表4：客房总数在50间以上宾馆详情一览表。 19

依据决议层发展愿景，企业组织并参与了此次相关朱家尖东沙地块市场调研，经过我们实地考察和对政府各相关职能部门走访，搜集了大量市场信息并形成了一定开发结论和提议，现将具体情况形成汇报陈说以下，以供决议参考。
一、全国旅游市场环境概况
1、产业现实状况
国家旅游局相关官员指出，中国旅游业已初步形成了“大旅游、大产业、大发展”格局，成为中国和国际接轨最早并紧跟世界时尚发展行业。伴随国民经济快速发展，伴随各省区自然风景旅游资源发掘，伴随假日经济红火，中国旅游业在企业制度、经营管理水平及旅游客源市场培育等方面全部取得了长足进步，而且已经成为有力促进居民消费拉动市场“内需”推进器。
数字显示，中国旅游业总收入正以年均12.7%速度增加，高于同期中国生产总值7.4%平均增加率，已经成为国民经济新增加点。
，中国接待入境旅游者8348.09万人次,比上年增加14.68%；其中过夜旅游者3123.56万人次，比上年增加15.49%；外国旅游者首次突破1000万人次大关，达成1019.69万人次，比上年增加20%；旅游外汇收入162.31亿美元，比上年增加15%；中国旅游收入3175.54亿元人民币，比上年增加12.13%；旅游业总收入4518.95亿元人民币，比上年增加12.91%。
今年1至10月，中国入境旅游人数达7334.74万人次，旅游外汇收入累计148.19亿美元，同比分别增加5.66%和9.28%。
另据最新统计，中国旅游业固定产值已达7861亿元，有各类旅游企事业26.8万个；各类旅游住宿设施25.4万个，各类旅行社8993家，旅游业直接和间接从业人员3335万人。
2、政策环境
今年年初，国务院召开了全国旅游发展工作会议，朱镕基总理和钱其琛副总理代表国务院作了关键讲话。
国家旅游局紧接着召开了全国旅游工作会议，依据全国旅游发展工作会议要求，对全行业工作作了全方面布署。
4月11日，《国务院相关深入加紧旅游业发展通知》（国发［２００１］９号文件）正式下发，各级政府深入加大了对旅游工作领导力度和扶持力度。
5月，江泽民总书记视察黄山，对黄山旅游和全国旅游业发展作了关键指示；8月，江主席给美国游客迈克·奥谢伊复信公开发表，在海内外产生了主动影响。
朱镕基总理等党和国家领导人，在考察相关地域工作，尤其是在第四次西藏工作会议上，就相关省区尤其是西藏怎样加紧发展旅游业作了很多关键指示。
党中央、国务院对旅游工作关心重视，深入促进了各地域旅游业向广度和深度发展。
二、舟山市区域性旅游市场分析
舟山是中国新兴海岛港口旅游城市，在中国大陆海岸线中部，世界四大渔场之一“舟山渔场”中心，全市共由1390个大小岛屿组成，总面积2.22万平方公里；总人口98万；现辖定海、普陀、岱山、嵊泗2区2县。1988年，被国家列入沿海经济开放区；1996年被接纳为长江沿岸中心城市经济协调会会员单位。是中国沿海经济开放区和长江三角洲地域先行计划和开发城市之一。
1、舟山市总体经济情况
改革开放以来，尤其是在1991年10月22日江泽民主席在考察舟山时挥毫写下“开发海洋，振兴舟山”题词以后，舟山全市人民从实际情况出发，初步探索出一条含有舟山海岛特色发展路子，实现了由温饱到小康历史性跨越。
“九五”成就：全市中国生产总值达成114.04亿元，年均增加9.2%；地方财政通常收入6.23亿元，年均增加23.4%；工业总产值达成127.89亿元，年均增加13.7%；渔业总产量达成134.92万吨，年均增加6.6%；港口吞吐量达成3189万吨，年均增加26.0%；旅游接待人数达成460万人次，年均增加10.4%；城镇居民人均可支配收入8886元，渔农民人均纯收入4228元，扣除物价原因，年均分别增加2.8%和0.7%，城镇居民生活质量显著改善，实现了由温饱向小康跨跃。
“十五”计划：中国生产总值200亿元，年均增加10%以上，人均中国生产总值2万元；工业总产值300亿元，年均增加16.3%；港口货物吞吐量6000万吨，年均增加13.5%；旅游接待人数700万人次，年均增加8.8%；三次产业结构比重为22.5 : 39.5 : 38.0；总人口（户籍人口）在98.5万人左右，城市化水平达成45%以上；城镇居民实际收入年均增加5%以上，恩格尔系数下降到40%以下；财政总收入20亿元，年均增加10%以上，全社会固定资产投资五年累计260亿元。
2、舟山市城市总体计划
相关市域总人口计划：现有些人口98万，近期（）104万，中期（）106万，110万。其中近期城市人口39万，中期42万，远期为50万。
相关市域城镇体系计划：到城市化水平达成45%以上，达成65%。并将城镇体系分为三个等级，即：中心城市（包含老塘山、定海城区、临城城区、普陀城区和朱家尖），二级中心城镇和三级中心城镇。城市发展主轴线为329国道沿线，即金塘岛——册子岛——朱家尖岛。
相关城市内外交通计划：建设连岛工程，使舟山本岛和宁波大陆相连，舟山本岛则建立“一环三纵”公路系统；其中将在普陀区内建设30条主次干道，并计划从岑港——老塘山——定海城区——临城城区——普陀城区——朱家尖公交走廊线路。
相关风景旅游计划：计划期内将使旅游业成为舟山经济支柱产业；建成海天佛国普陀山——朱家尖——沈家门组成金三角综合旅游区、列岛晴沙嵊泗旅游区、东海蓬莱岱山旅游区、定海历史文化旅游区、六横——桃花岛度假休闲旅游区等五大风景旅游功效区；并形成独具舟山海洋特色海洋文化旅游产业，参与中国乃至国际旅游大循环；把舟山建成交通便捷、设施齐全、服务功效多元化海洋佛教文化旅游、海洋度假休闲及会议会展旅游胜地和著名海岛国际旅游城市；为适应旅游业发展，宜开展岛际航空，在加强各岛之间直接通航同时，增加空中旅游项目。
3、舟山市旅游资源概况
舟山作为中国第一大群岛，作为中国唯一省辖海岛港口旅游城市，素有“东海明珠”之美称。境内大小岛屿星罗棋布。1390座岛屿宛如撒落在碧波万顷东海洋面上璀璨明珠，组成了“千岛之城”壮丽景色。
悠久历史、优越地理条件和2.2万平方公里海域自然生态调整形成“冬暖夏凉”气候环境，使舟山这颗“东海明珠”快速崛起为中国东部海岛旅游胜地。
据调查，舟山境内拥有佛教文化景观、山海自然景观、海岛渔俗景观、历史人文景观等各类景点1000余处，关键分布在23座岛屿上，拥有两个国家级、两个省级风景名胜区。以“海天佛国”普陀山为中心，以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔全部”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛组成“普陀旅游金三角”，集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多个旅游功效于一体。
蓝天、碧海、绿岛、金沙、白浪是舟山旅游生态环境主色调。改革开放以来，政府主导旅游产业化发展，以“海洋文化、海天佛国、海鲜美食、海滨休闲”为特色海岛旅游成为舟山市一大支柱产业。
4、舟山市旅游产业结果
在从江泽民题词至今短短内是舟山旅游产业发展最快、最好时期。关键成就有：
旅游支柱产业地位已经确立。十年来旅游接待、创收增加迅猛，在全省仅次于杭州、宁波，位居第三。累计接待游客总量达2883.93万人次，总收入为98亿元人民币。其中，中国旅游者达2841万人次，海外旅游者近43万人次，累计创汇达1.5亿美元。年均接待游客量增加率为11.5％。游客接待量达459万人次，总收入达18亿元人民币，占全市GDP16.4％（详见附录表1）。今年旅游市场表现也令各级部门十分看好，据统计，截至今年11月份，各景点共接待游客491.04万人次，而且据相关部门统计，今年游客接待总数将达成540万人次，估计比上年增加17%（详见附录表2）。
产业发展也实现了五个转变。即“景”资源优势正逐步向产业优势转变；由接待型、事业型旅游向产业型旅游转变；由旅游部门办旅游逐步向全社会共同兴办旅游转变；产业经济由封闭型逐步向开放型转变；由政府投入为主搞旅游开发逐步向政府导向投入和民营资本介入共同搞旅游开发转变。
全市大旅游功效区已初步形成。即以普陀山为龙头金三角综合旅游区，定海历史文化名城旅游区，蓬莱仙岛岱山旅游区，列岛金沙嵊泗旅游区。这些旅游区功效各异，个性鲜明，开发潜力巨大。并利用节庆载体，大造声势，提升了海洋文化专题形象，如普陀山将举行观音节大做“观音”文章，朱家尖成功推出“国际沙雕节”，桃花岛大打“金庸牌”，嵊泗渔家乐旅游产品等。在加大旅游宣传促销力度同时，旅游基础设施也有了较大改善，海陆空立体旅游交通网络业已形成，改变了过去单靠海运和外部市场对接被动局面，海运朝着安全、快捷、舒适快艇方向发展，航线增多，航班增加，市区、海岛景区交通等级提升，岛际旅游交通改善显著；旅游接待能力成倍增强，全市现有中国国际旅行社41家，其中导游人数506人，旅游饭店45家，其中二、三星级以上24家，星级饭店床位数4280张，基础满足海内外游客需要。
5、朱家尖旅游资源概况
朱家尖岛在舟山本岛东南海洋上，距宁波85公里（汽车车程2小时），据上海165公里，距杭州210公里。全岛陆域总面积72平方公里，海域面积45平方公里，现辖一镇29个行政村，总人口2.68万人。
朱家尖岛含有丰富风景资源，山海风光秀丽迷人。岛上金沙连绵，碧波荡漾，奇石峻拔，洞礁错置，海光迷幻，空气清新，有“海上盆景”“海上雁荡”之美誉。在28.8平方公里国家级风景名胜区内，分布有乌石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景区(各景点客流量统计详见附录表3)。其中，十里金沙景区拥有华东地域最大沙滩群——青沙、里沙、千沙、南沙、东沙五大沙滩，湾湾相连，绵延5千米，景色极为壮观，滨海旅游资源十分丰富。而且还现存有保圣寺、七星寺、碧云庵遗址等文物古迹。
同时，在人文资源方面也极为丰富。渔家风情浓郁，自然形成了众多社会民俗，比如祭海、迎神赛会、胞瓶飘浮等等；岛上还有多种不一样类型渔村风貌，有多种不一样类型水产品养殖基地，比如泥螺养殖、梭子蟹养殖、对虾养殖等等；另外，盐场、普陀佛瓜、桔园等也曾有一定著名度。这些全部为朱家尖岛新添了游览观光好去处。
6、朱家尖在“旅游金三角”中地位
在整个舟山旅游市场中，普陀山——朱家尖——沈家门“旅游金三角”是其最吸引来客区域。该区域以“海天佛国”普陀山为中心，以“碧海灵山”朱家尖岛、“东海渔全部”沈家门港、金庸武侠文化桃花岛为辐射支点，共同组成了集佛教朝拜、山海观光、海鲜美食、滨海运动、环境疗养、休闲度假、商务会议等多个旅游功效于一体大规模旅游功效带。
在这个三角形中，沈家门作为舟山本岛一部分，已经逐步形成了游客去往普陀山、朱家尖和桃花岛集散中心。而朱家尖作为和普陀山和沈家门均隔海相望小岛，其地位也表现越来越突出。
尤其是伴随朱家尖（至沈家门）跨海大桥建成通车，朱家尖民航机场建成通航，朱家尖蜈蚣峙码头至普陀山快艇航线开通（5分钟直达），和朱家尖本岛旅游风景点大力发掘、每十二个月一届国际沙雕节成功举行，朱家尖枢纽地位将显得愈加显著。以此为依靠，朱家尖旅游风景点人气指数也将展现急剧上升态势，其在旅游金三角中也将饰演举足轻重角色。
7、朱家尖旅游客源分析
从现在朱家尖乃至整个舟山旅游客源结构来看，关键以中国游客为主（从表1能够看出），其中浙江本省和周围省份比如江苏、福建和上海等地域游客占总量60%以上。所以在结构上是很单调而且是不合理。
旅游地开发必需以旅游客源市场为导向，以独特旅游资源为基础，对旅游六要素进行优化组合，从而形成旅游产品卖点。从世界海岛、海滨旅游市场发展经验和朱家尖现有旅游市场特点，朱家尖旅游客源市场定位在相当长时期内，仍需要以中国游客为主，并在旅游市场开发上应优先考虑上海经济区沪宁杭等近程市场，再吸引京、沪、穗等大城市市场，拓展沿海经济发达地域市场。从长远角度看，朱家尖国际旅游市场迎面向国外市场，以汉文化区日本、韩国和新加坡等东南亚国家为主，香港、台湾地域也作为以后潜在市场培育。
8、朱家尖旅游产业现实状况特点
旅游季节显著。受地理气候环境影响，“温光同期”效应限制了游客活季节，造成旅游淡旺季差异显著。每十二个月8、9月份游客人数占游客量60以上，而在淡季大量服务设施闲置，供需矛盾突出。
景观体系单调。现在朱家尖旅游开发景点数量少，规模小，旅游项目不多，旅游产品老化现象比较严重，而且旅游各景点分散，景点间交通联络不畅，制约旅游发展。
服务设施滞后。现在仅有朱家尖旅游开发企业、朱家尖旅行社，服务范围不广泛，设施不完善，远不能满足旅游发展需求，还缺乏上档次大型旅游购物中心，游客人均消费水平普遍偏低。
三、旅游房产现实状况分析
1、中国外旅游房地产发展概况
旅游房地产起源始于法国地中海沿岸在本世纪初开发大量海滨别墅，这些物业使得欧洲、北美贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地域别墅度假村首先开发了以分时销售（即出售以酒店为主物业使用时间段）方法招揽用户，标志着旅游房地产市场开始。
旅游房地产是指和旅游度假为目标房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功效。通常而言，旅游房地产包含以下形式：
　　 时权酒店：是将酒店每个单位分为一定时间份（如：十二个月５１周），出售每一个时间份一定年限使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间（或一周）居住权。
　　 产权酒店：是指将酒店每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理，获取一定投资回报。通常情况下，投资人均拥有该酒店每十二个月一定时间段无偿居住权。
　　 养老型酒店：是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购置退休养老度假村某一个单位。委托管理企业经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定投资回报。通常情况下该度假村在产权人逝世后由管理企业回购，再出售。收益归其家人全部。
　　 高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指高尔夫球场周围，登山、滑雪等运动地开发度假别墅项目。
时值度假型酒店：指消费者购置一定数量“分数”，这些“分数”就成为她们选购产品货币。她们能够使用这些“分数”在不一样时间、地点、档次度假村灵活选择其分数所能负担住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费能够获取更大折扣和无偿居住时间。
对于现在中国旅游行业，旅游房产市场空间是显而易见。中国房协秘书长顾云昌前很快在参与第一届中国旅游房地产峰会时，对这一市场分析认为：中国十二个月中有114个节假日，足以引发假日经济造就强大消费热潮，而这类物业开发在现在却是市场空白点。她还算了一笔帐：一个拥有100万会员分时度假系统，可促进中国市场每十二个月实现50—70亿元消费额。和此同时，其可盘活300－500万平方米存量房，处理2－3万人就业。
现在，旅游房产在北京、上海、杭州、海南、成全部等地已初露端倪。其中杭州乐园、成全部芙蓉古城、青城白鹭洲等已成为这类旅游房产率先尝试者。从市场反馈情况看，休闲度假房产已经得到了市场认可。比如在秦皇岛“维多利亚港湾”、海南产权酒店、延庆龙庆峡“愉快无穷大”等在北京市场推广并取得良好销售业绩就能证实这一点。
另据了解，北京、上海、海南、福建、广东等地已开工分时度假项目超出３０个；以高尔夫、山地、滑雪等为专题休闲别墅超出５０个。
2、朱家尖旅游房地产发展现实状况
现在整个朱家尖旅游基础上还处于初级开发状态，旅游景点周围生活娱乐配套设施极为贫乏，所以在旅游房地产开发方面也仅仅是处于“小荷才露尖尖角”状态。
朱家尖开发是最早介入朱家尖旅游房地产开发市场企业，该企业自1988年成立以来，投入了大量资金，在朱家尖南沙前后开发和建设了淡风林、南和山庄、竹深小院、梦园、普陀宾馆和金沙度假村等一批有影响旅游度假村、宾馆，在一定程度上完善了南沙作为旅游度假小区基础设施，同时也掀开了朱家尖岛旅游房产开发烧潮。
据统计，截至年底，全岛共有宾馆、旅社（饭店）70余家，累计客房总数约1400间，客房床位总数约3200个。其中个体宾馆占总数60%左右，所以在一定程度上限制了开发规模性。（相关各大型宾馆具体情况详见表4）
现在白山景区、乌石塘景区和漳州湾景区均无度假村、宾馆、旅社（饭店）等物业，建筑物关键以当地村民民居为主。旅游物业关键集中在十里金沙景区南沙地段之内，关键有宝钢梦园度假村、普陀宾馆、淡风林度假村、金沙度假村、怡心楼、金沙滩酒店、海鸥旅社、南沙休闲屋、近海旅社、东南旅馆、海边人家、金沙滩旅社、幽兰小园旅馆、海滨旅社、望海楼旅社、南沙旅社、沙中园旅馆、南和山庄、海劲旅社、竹深小院、近滩旅社、海岛旅社、幽静宾馆、蓬莱小园、海滩旅社、海韵山庄等等26家大小规模不等宾馆、旅社（饭店）。东沙地段之内也有少许物业存在，比如情人岛俱乐部、海天台宾馆和金岛度假村等。
对于这些宾馆、旅社经营情况，我们依据朱家尖旅游开发企业统计数据能够看出情况不甚乐观。以10月2日南沙宾馆群入住形势为例，当晚各宾馆平均入住率为77.9%，其中大型宾馆入住率为79.6%，个体宾馆入住率为60.7%。在旅游旺季中旅游“黄金周”中入住情况尚且如此，能够想见在这种严重受到季节影响海景旅游区域内，全部这些宾馆、旅社在十二个月之中将会有一大半时间处于空置状态。
3、关键竞争物业分析
因为已经存在这些物业关键是以宾馆、旅社性质住宿经营方法为主（各大宾馆经营价格详见附录表4）。所以还未形成开发中国外已经流行权酒店、产权酒店、养老型度假村、时值度假型酒店等旅游房产大气候。能够说这个市场在朱家尖仍然是一个空白。
不过伴随东方航空房地产发展东航南沙假日公寓建成推出，这一市场即开始慢慢地得到了补充。而且朱家尖开发企业、舟山宏联房地产发展有险工和舟山建设实业发展企业也全部随即介入该一市场领域。若我企业欲参与意向地块开发，这几家企业开发物业将是最大竞争对手。所以，下面我们就将对它们进行逐一分析介绍。
东航假日公寓：占地面积25000平方米，总建筑面积19000平方米，容积率为0.76，绿化率为38%，建筑密度为26.6%。整个楼盘共由5栋建筑组成，每栋3至4层（局部为5层），依山而筑，成梯形排列，能够俯瞰南沙海滨浴场。
该楼盘依据市场需要，采取租、售结合公寓形式推向市场，并伴以宾馆式物业管理。据销售人员介绍，现在一期（8月底交付）销售率已经达成了80%以上，每栋底层有部分剩下。销售起价为2500元/平方米，最高价为2700元/平方米。一期房型均唯一室一厅一卫，面积有40、50、60平方米三种房型共205户，而且每户均以配置家俱成品房形式出售。
碧海园假日别墅：由朱家尖开发开发。一期总占地面积28660平米，总建筑面积8197平米，容积率为0.29，绿化率为39.6%，建筑密度为26.2%。共有21栋别墅，分A、B、C、D、E5中外型呈点式分布，每栋均为750平方米以上自成一体式绿地院落。
整个工程估计于10月底交付使用。据调查现在该楼盘仅销售3套。销售起价为220万元/栋，最高价为270万元/栋。
碧海金沙假日公寓：由舟山宏联房地产发展开发。总占地面积8平方米，总建筑面积14656.60平方米，容积率为0.73，绿化率为40%，建筑密度为24%。共由21栋公寓组成，分A、B、C三个区呈点式排列，每栋3至4层，依山傍海，环境宜人。
整个工程将于12月底交付。据销售人员介绍现在销售率在70%左右，销售起价为13万元/套，最高价16万元/套。房型关键以50平方米一室一厅一卫一厨为主，共有289户，并均以成品房形式出售。属于权装修假日公寓，室内配置有电视、双空调、热水器、脱排油烟机、沙发、餐桌、席梦思等等。
蓝天度假村：由舟山市建设实业发展企业开发。该项目在东沙地段，现在仅仅完成前期市场调研和项目勘测等工作，还未开工。具体计划和建设情况不详。估计将建成一个在规模、档次和配套设施等各方面均比较高级度假村。
经过调查，我们对以上旅游项目标卖点、市场定位归纳以下：
销售卖点：以上介绍房产项目中其中前三家均在南沙沿岸西北侧，几乎在同一地块相邻而建。所以它们共同卖点是借南沙连绵、碧浪荡漾海景；不一样之处于于：譬如东航项目关键经过“以租养息”形式，即业主可将物业委托给物业企业出租，同时可取得第十二个月固定租金5000元，以降低购房者投资风险和偿还按揭贷款压力；而宏联房产则是以装修精美成品房出售，并无偿赠予业主一套中等次家俱，这对舟山市场而言能够说是成品房首次亮相。
市场定位：首先从价位看，东航、宏联两家假日公寓面积适中，大全部以50平米一室一厅一卫为主力户型，所以总价较低，通常为12—16万/套，这个价位能被通常中收入者接收。其次从购房群分布区域看：上海和定海用户占80%以上，而朱家尖当地用户群仅为4%。所以，我们认为上述两家假日公寓市场定位是正确。首先在价位上适合中收入者进行双重投资，既可作自己休闲渡假场所，也可在旅游旺季时对外出租，真正实现物业附加值；其次，伴随舟山“大岛建，小岛迁”城市化步骤加速，当地居民大全部选择沈家门或定海城区，愿意在本岛购房人数所占百分比较小，再依据该岛总共2.68万常住人口估计，朱家尖市场份额极为有限。所以从这个层面讲将用户群定位为外地用户是科学合理。
所以对于价格定位在每套220万元以上碧海园项目，其销售业绩低下也就不足为奇了。可能真要像她们自己所说那样：要等21个百万富翁来买我们房子。
4、朱家尖旅游投资政策优惠
依据朱家尖相关部门要求，对于新建旅游设施、旅游景点项目、旅游商品定点企业和旅游商品专业市场，实施以下优惠政策：
项目建设土地出让金，按应缴区和镇部分净出让金50%缴纳；
项目建设建筑营业税，在按要求缴纳后，返回50%给建设单位；
对投资兴办旅游项目和设施，其城镇配套设施费减半收取；
投资者整体购置旅游资源或景区，给一次性优惠，具体价格协商确定；
根据“谁投资，谁得意”标准，对引进区外资金开发旅游项目标，管委会将按投入资金实际到位总额0.5%给一次性奖励等等。
四、项目地块分析
1、朱家尖总体计划介绍
依据同济大学编制《朱家尖岛总体计划》，朱家尖岛近期计划总体目标为：以充足利用自然、风景旅游资源及社会经济条件，使旅游、服务业和房地产业等第三产业成为新经济增加点指导思想，逐步把朱家尖建设成为集休闲度假、海岛风情观光、海上竞技、海滨娱乐、会议商务功效于一体以海岛度假旅游为特色国家级旅游重地；计划结构功效分区：全岛共分为佛山探奇娱乐区、漳州风情旅游区、南沙休闲旅游区、大青山生态旅游区、海峡工业渔业科技园区、海岛度假旅游区等六部分；旅游金三角协调计划：以朱家尖机场为中心，充足发挥其空运能力，将定海码头和普陀山码头计划为区域一级码头、沈家门码头、蜈蚣峙码头、西岙码头、桃花岛码头为二类码头，使朱家尖岛成为桃花岛、普陀山关键交通中转枢纽。
2、项目地块地理概况
意向地块（东沙10#地块）在朱家尖岛东南角，即计划中金沙休闲旅游区，现地块内为山林，地势较为平坦，视野也很宽广，距朱家尖中心带（大同岙）约2公里，东面正对海天台宾馆。现在四面无医院、学校、银行、菜场、超市等便民基础配套，毫无商业气息。
不过该区域是旅游景点集中地，对望情人岛，近拥十里金沙景区，西邻南沙宾馆群（关键包含：香溢宾馆、宝钢梦园、淡风林、南和山庄及上海外经贸委培训中心——金沙渡假村），在旅游旺季应该是朱家尖岛人气最为旺盛区域。
依据计划，该地块占地9.40公顷（计141亩），要求容积率小于0.8，绿化率大于35.0%，建筑密度小于30.0%，建筑高度小于15米，适建度假区兼容别墅区。
和该地块同处于东沙旅游度假大区域内其它9个地块现在也正在招资招商之中。这其中包含：适建别墅区兼容度假区8#地块（占地3.56公顷）、商业服务中心区6#地块（占地10.8公顷）、适建度假区兼容别墅区4#地块（占地6.61公顷、健身活动区5#地块（占地1.48公顷）、安置区兼容度假区1#和2#地块（占地7.59公顷）、适建度假区兼容别墅区3#地块（占地5.12公顷）、适建别墅区兼容度假区7#地块（占地3.13公顷）。整个区域总占地面积为79.81公顷，其中包含各类度假别墅区、商业服务区、生态区和旅游风景区，共同组成了东沙旅游休闲度假区。
和其它地块相比，我企业意向地块含有一定开发优势。这种优势关键表现在：地块占地面积相对较大，一旦开发成功，能够含有一定规模性；地块地势相对较高，比较符合旅游房产观景功效；地块和商业服务中心区、旅游景区和村民安置区在地理位置上相近但仍有一定距离，既便于游客出行旅游，又有利于游客室内休养；地块和海天台宾馆、金沙度假村等档次相对较高旅游物业最为靠近，这不仅有利于聚集人气更有利于形成品位高尚。
3、项目地块成熟度分析
交通条件：即使地块在蜿蜒环岛公路西侧，不过依据朱家尖公交企业反应，自全岛公交实现个人承包制后，个体司机考虑到该地段现在相对比较清静，全部不愿在此路段运行，现该路线已全方面停止。
景观系数：即使面临情人岛景区和十里金沙景区，不过从现在情况来看，在地块内四处观望仍然显得不够爽心悦目，而且海天台宾馆在一定程度上阻挡了意向地块观景视线。
人气表现：现在东沙地块除了海天台宾馆和金沙度假村等宾馆物业外，东北部还有一个东沙行政村，总户数170户，总人口612人（以从事农业、水产养殖业、汽车租赁及渔业捕捞为生，人均年收入在5000元左右），所以人气表现仍欠鼎盛。
总说来，意向地块现在正需要投资者进行大力开发，已经含有了旅游房产开发先天条件，而且伴随相关部门对该地块大力开发重视，伴随整个东沙旅游度假区全盘开启，该地块将显得越来越成熟。

五、总结意见
整合以上多种信息资源，我们对我企业对意向地块开发是否总结出以下意见和提议，还望参阅领导明察。
1、有利形势
全国旅游大环境已经形成，政府各级部门必将大力扶持该产业。
舟山市旅游资源丰富，客流量逐年递增，而且增加速度客观。而且在城市计划和经济发展纲要中已经将旅游产业作为支柱产业。
旅游金三角中朱家尖地位表现越来越关键，将成为中转枢纽中心。
朱家尖旅游资源丰富，而且开发程度相对滞后，这种滞后状态不仅使得生态和环境均未受到大破坏，而且能够便于在以后开发中提供充足资源条件，便于突现后续开发高起点、高标准。
地块正在成熟之中，正是进行投资介入很好时机。
现在朱家尖中国外比较流行旅游房产市场仍是一片空白。
2、制约原因
整个舟山市旅游产品比较单一，季节性矛盾日益突出，客源结构比较单调，客流量还未形成规模，产业从业人员淡薄并素质偏低，而且全市大旅游观念还没有形成。
交通在海岛型旅游开发建设中还未得到根本处理。
因为整个朱家尖旅游开发进度缓慢，所以意向地块成熟过程也相对比较迟缓。
投资回报期相对比较漫长，轻易造成资源闲置和投资风险。
我企业没有该类型物业开发经验，而且还需要有大量资金实时运转
3、开发提议
在介入时机上，我们认为还需要待到整个东沙区块全盘开启之时。
在物业形式上，我们认为能够开发比如产权式酒店、时权式酒店或会议商务中心等中国外正流行旅游房产，以来来填补朱家尖岛乃至整个舟山是该一市场空白。
在市场推广上，我们认为应该关键面向江浙沪一带，然后向华东地域辐射渗透，并将含有汉文化传统国家或华侨纳入目标用户群，尤其是追求佛教理义各界人士。
在合作方法上，我们认为应该在以适度参股形式同时，利用我企业开发经验和优异物业管理介入开发经营，这么不仅能够规避资金风险，也能够合理地盘活和优化企业现有多种资源。
在企业战略上，我们认为能够将此项目作为我企业在经营性物业上一个尝试，能够作为我企业走大企业之路一个象征点。

附录
表1：各年度舟山市旅游接待及发展情况表。
比较要素
1991
1992
19956
1996
1997
1998
1999

（估计）
旅游总人数（万人次）
177.53
203.09
280.65
286.11
325.49
343.61
397.49
459.72
540.00
比上年增加率（%）
+9
+14
+32
+2
+14
+6
+19
+16
+17
中国人数（万人次）
175.00
200.00
276.39
281.46
320.23
338.88
391.92
453.61
533.00
比上年增加率（%）
+9
+14
+32
+2
+14
+6
+17
+16
+17
国际人数（人次）
25320
30930
42629
46519
52647
47318
55619
61180
70000
比上年增加率（%）
+18
+22
+26
+9
+13
-10
+18
+10
+14
总收入（亿元人民币）
0.98
1.42
9.35
11.79
13.02
15.19
16.64
18.03
20.00
比上年增加率（%）
+72
+45
+192
+26
+10
+17
+10
+8
+11
中国收入（亿元人民币）
0.90
1.30
7.74
10.02
10.95
13.24
14.60
15.57
17.00
比上年增加率（%）
+66
+44
+172
+39
+9
+21
+9
+7
+9
外汇收入（万元人民币）
851
1240
16100
17699
20681
19505
20468
24642
30000
比上年增加率（%）
+178
+46
+357
+10
+17
-6
+5
+20
+21
表2：10月份舟山市各风景旅游区游客接待情况统计表
风景点
本月人数（万人次）
比上年增减（%）
本年本月之累计人数
（万人次）
比上年增减（%）
本月海外旅游者
（人次）
本年本月累计海外旅游者（人次）
比上年增减（%）
普陀山
21.94
+10.86
148.50
+0.28

23734
-5.72
朱家尖
20.09
+152.07
81.99
+15.61
1826
7650
+11.54
桃 花
4.28
+144.57
16.92
+38.12
10
86
+65.38
沈家门
19.42
+105.50
90.51
+25.66
386
4118
-23.33
岱 山
4.18
+145.88
33.11
+56.92
13
189
-8.25
嵊 泗
4.50
+89.87
33.57
+19.51
54
402
+9.84
定 海
13.61
+9.14
86.44
+41.24
532
4665
-1.87
合 计
88.02
+58.59
491.04
+18.69
4837
40844
+11.8

表3：朱家见各景点历年客流量统计。

白山
乌石塘
南沙
情人岛
里沙
累计
1993
53945
48148
57632
0
0
159275
1994
63510
60407
79690
0
0
203607
1995
99072
94433
115326
0
0
308831
1996
92920
81112
116539
0
0
290571
1997
76412
65708
106283
0
0
248403
1998
69315
60836
105655
15053
0
250859
1999
78960
82240
262661
35230
0
459091

73328
82796
213022
22543
3866
395555
8月
58822
74060
144970
22367
3380
303599
累计
665834
649740
178
95193
7246
2619791
表4：客房总数在50间以上宾馆详情一览表。
物业名称
投资总额（万元）
客房总数（间）
床位总数（床）
房间价格
档次标准
金岛
度假村

62
135
25间双标A490元；24间双标B448元 ；1间三标房620元；2间套房880元
涉外饭店
普沱宾馆
200
83
166
19间双标A300元；60间双标B280元；三人间580元
涉外饭店
南和山庄
300
67
139
6间标A300元；38间标B280元
涉外饭店
金沙
度假村

94
184
22间标A410元；18间标B400元；5间标C380元；套房A1280元；套房B1188元
高级
海天台
宾馆
5196
95
178
豪标680元；78间标房400元
高级
淡风林
度假村
100
92
200
6间标A400元；24间标B380元；40间标C320元
中高级
明金苑
度假村
50
67
150
40间双标房280元；16间三标房320元；3间大套房480元；8间小套房400元
中高级
宝钢梦园度假村
600
75
135
16间双标A490元；23间双标B300园
中高级
海韵山庄
260
51
102
42间标房260元；三标300元；套房880元
中高级
冬青园
度假村

70
180
休闲区A200元；双标A280元；三标A200元；休闲区B380元；双标A238元；三标B150元
中等