酒店经济形势的发展方向模板.doc

u 综述
酒店4月开业，是一家五星级标准商务酒店。酒店在以前是华美达挂牌，1月管理企业进驻全方面管理，故是我们正确定位、把握市场、筛选市场，引导当地服务业（酒店）市场，确立酒店在当地中、高端商务市场占稳并提升十二个月。

市场营销任务 ， 平均房价为 元 ，管理经营目标 万 。

u 市场展望
一、国际、中国宏观经济形势概况

1.经济危机尚在影响全球经济，酒店业遭受打击很大；
2．全球经济衰退，造成很多贸易交流活动降低甚至停滞；
3.因为去年国家财政遭受打击，今年财政支出大幅压缩，很多政府活动锐减；
4. H1N1全球蔓延传输，对旅游和酒店业也造成了不小负面影响。
对中国整体经济来说，也将是困难十二个月：

首先实体经济生存困难

一是通货膨胀带来原材料、能源、等生产资料全方面上涨，使得成本急剧上升。而中小型企业提价困难，从而造成倒闭破产。
二是大多数行业出口退税率下降，使原来很多仅靠退税作为利润起源企业压力大增。
三是新劳动法实施。尽管新劳动法没有大幅度增加企业用工成本，但却使原来不规范用工企业经营困难，很多小企业大受影响。
四是国家信贷政策。这是最要命，国家为了控制通货膨胀，大力压缩信贷规模。于是原来信贷困难非国有中小企业几乎没有贷款可能，没有输血，企业结局可想而知。
再看看房地产，很显著，政府不会象以前那样无条件支持了。
股市，更显然，国家恰好乘这个机会进行大力整理，使之规范化。
中国旅游业增加速度也可能放缓，估计增加速度将靠近4.1%长久年平均增加速度。

酒店业发展继续向好
北京奥运会，上海世博会、广州亚运会对中国作用，不仅是带动事件发生地经济发展，也是促进全国旅游业发展一个好机遇。这几项全球注目标盛事将会吸引来自世界各地众多参观者和游客到中国来，这就给旅游业发明了极好机会，也给酒店行业发展带来极大促进作用。经济连续向好发展给酒店业发展扎实牢靠基础。

二、当地域经济形势概况

—大港区关键项目信息

项目名称
投资方
项目具体
进展情况
对当地旅游业影响
中石化“一百万吨”乙烯项目
中石化集团企业
总投资约为260亿元，5月已开工建设，10月正式投产
已和法国液化空气企业签署工程承包协议、厂房基础靠近完工，现正进行仪表控制等工艺合作企业招标，估计10月正式投产
估计有2万人次工程、技术、销售等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
蓝星新材料基地项目
中国蓝星集团总企业
蓝星化工新材料基地一期，总投资约为175亿元，今年10月打桩，明年3月中旬开始土建施工，将于陆续投产
投资款到位15亿元，待开工
估计有1万人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
美国AP企业项目
美国气体化产品
一期投资就达成12.7亿人民币，总投资约为47亿元，今年10月开工建设，估计正式投产
投资款还未到位
估计有9千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
年产300万吨二甲醚项目
山东久泰化工科技
总投资约为50亿元，3月正式开工建设，估计投产
已签署投资协议，3月正式开工建设，估计投产
估计有8千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
IGCC项目
华能集团
总投资约为20亿元，9月已开工，3月投产
已开工建设，估计3月投产
估计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
城区铁路迁移还建工程
浙江市铁路集团、大港区人民政府
已开工，估计底完工，上六个月投入运行
已开工，估计底完工，上六个月投入运行
估计有4千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
浙江亚力工业气体制造基地项目
浙江亚力工业气体制造
总投资2.19亿元，已开工建设，估计6月正式投产
已开工建设，估计6月正式投产
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
津港高速公路项目
浙江城建集团
工程估算投资31.3亿元，初开工，6月前完工
已完成一期工程环境评价工作，估计初开工，6月前完工
估计有5千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
金伟辉高级熔剂油项目
浙江金伟辉生物石油化工

投资25.4亿元，占地700亩。建设丙烯18万吨/年，液化气28万吨/年等生产装置。关键产品是丙烯、丁二烯等关键石油化工和精细化工原料。今年3月开工建设。12月投产，投产后可实现销售100亿元。利税14.8亿元。
今年3月开工建设，12月投产。
估计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
一轻精细化工园项目
浙江市一轻集团控股

总投资10亿元，占地500亩。建设环境保护型油墨熔剂2万吨/年。AEO(脂肪醇醚)8万吨/年等生产装置。关键产品是环境保护型油墨熔剂、AEO(脂肪醇醚)。今年6月开工建设，投产。投产后可实现销售45亿元，利税2.6亿元。
今年6月开工建设，投产。
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
浙江国华津能发电厂（大港二站）项目
浙江国华津能发电厂

总投资51.5亿元，占地594亩。大港二站一期工程计划建设2台60MW超临界燃煤供热机组，今年3月开工。3月投产。投产后可实现销售收入21亿元，利税7.1亿元。
今年3月开工。3月投产。
估计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
大港化工区工业气体配套项目
空气化工产品（中国）投资

总投资12亿元，占地75亩。建设工业用气体生产装置。关键产品是氧气、氮气等。今年2月开工建设，3月投产。投产后可实现销售收入8.6亿元，利税0.5亿元。
今年2月开工建设，3月投产。
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
滨海国际石材项目
中滨投资

总投资14.5亿元。占地1200亩。关键建设厂房、办公楼等。今年8月开工建设。12月投产。投产后可实现销售收入30亿元。利税2亿元。
今年8月开工建设。12月投产。
估计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
碳五分离加工项目
鲁华化工

总投资4.6亿元，占地90亩。建设8万吨/年C5分离装置、1万吨/年树脂装置等4套装置。关键产品是异戌二烯5树脂等。今年8月开工建设，9月投产，投产后可实现销售收入10.4亿元。利税2亿元。
今年8月开工建设，9月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
金属粉深加工项目
浙江滨海港湾国际贸易

总投资4.5亿元，占地98亩。建设5万吨/年纳米金属精细锌粉装置。今年8月开工建设。9月投产。投资后可实现销售收入19.2亿元，利税1.65亿元。
今年8月开工建设。9月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
高效钾肥项目
米高化工（浙江）

总投资2.1亿元。占地147亩。建设年产8万吨高效钾肥装置。今年9月开工，5月投产。投产后可实现销售收入2.4亿元。利税0.6亿元。
今年9月开工，5月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
地源热泵项目
浙江奥瑞特节能环境保护

投资1.4亿元，占地55亩。建设地源热泵生产装置，今年5月开工建设，6月投产。投产后可实现销售收入1亿元，利税0.8亿元
今年5月开工建设，6月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
阀门制造和研发项目
浙江富赛克流体控制设备

投资1.3亿元，占地65亩。建设阀门制造生产线。今年7月开工，5月投产。投产后可实现销售收入2亿元。利税0.18亿元。
今年7月开工，5月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
滨海大港客运中心
浙江市公交集团

投资1.1亿元，占地57亩。建设日发送旅客5000至10000人客运中心大楼和车站。1月开工，12月完工。运行后可实现运行额0.2亿元。利税0.17亿元。
1月开工，12月完工。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
太阳能灯路项目
浙江市瀚盈辉磔灯具

总投资1亿元，占地36亩，关键建设生产车间和生产线。今年5月开工，5月投产。投产后可实现销售收入4.2亿元，利税1.2亿元。
今年5月开工，5月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
天然色素项目
浙江市晨之光天然产品科技发展

总投资1.1亿元，占地50亩。建设天然色素产品生产、研发装置。今年7月开工建设，2月投产。投产后可实现销售收入1亿元，利税0.2亿元
今年7月开工建设，2月投产。
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
城市型农业示范基地建设项目
浙江市港源富农

投资3.8亿元，占地3000亩。建设日光温室大棚。年产7500吨无公害蔬菜，今年1月开工建设，12月投产。投产后可实现销售收入0.55亿元。利税0.2亿元
今年1月开工建设，12月投产。
估计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
咸味精生产项目
浙江春宇食品配料

总投资2.1亿元，占地85亩，建设1.2万吨咸味精生产装置及素食品加工生产线，今年5月开工建设，4夜投产。投产后可实现销售收入8.4亿元。利税1.6亿元。
今年5月开工建设，4夜投产
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
可发行聚苯乙烯（一期）项目
浙江加泰伟业化工

总投资1.2亿元，占地58亩。建设聚苯乙烯12万吨/年。今年3月开工建设，1月投产，投产后可实现销售收入5.8亿元，利税1.1亿元。
今年3月开工建设，1月投产，
估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
浮法玻璃项目
浙江耀皮玻璃企业

总投资3.9亿元，占地130亩。建设600吨/日生产装置。今年5月份开工建设，6月份投产。投产后可实现销售收入3.5亿元，利税0.6亿元。
今年5月份开工建设，6月份投产。
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
不饱和树脂项目
亚什兰（浙江）化学

总投资10.8亿元，占地210亩。建设3万吨/年不饱和树脂装置。今年8月开工建设，9月投产，投产后可实现销售收入10亿元，利税2.5亿元。
今年8月开工建设，9月投产。
估计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
生物医药中间体项目
凯莱英医药化学（浙江）

总投资3亿元，占地159亩。建设年产10万吨医药研发中心和符合美国FDA核审标准生产车间。今年6月开工建设，6月投产。投产后可实现销售收入4亿元，利税0.4亿元。
今年6月开工建设，6月投产。
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求
空气气体分离项目
浙江石化液化空气气体

总投资3.7亿元，占地63亩。建设为浙江石化100万吨/年乙烯项目配套空分装置。关键产品是氧气、氮气等，今年4月投资建设，6月投产。投产后可实现销售收入1.26亿元，利税0.03亿元。
今年4月投资建设，6月投产。
估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求

三、行业发展趋势概况
从以至以后几年内，大港区商务投资、商务出差、商务旅游会呈逐步上升，且我们估计较增加幅度超出10%以上 。而酒店建国度假酒店作为大港区第一家挂牌四星级涉外酒店经过两年多完善和进步，也肯定会成为这些中高端商务客人首选。

四、 本酒店所处市场环境
酒店作为大港区第一家挂牌四星级涉外酒店经过两年多完善和进步，也肯定会成为这些中高端商务客人首选。

◆ 历年业绩回顾（新开业酒店除外）
列出可供下十二个月参考前两年-三年酒店市场营销大事记，关键包含节庆活动，季节促销，新产品/新价格，大型会展接待，公关庆典等等，能够借鉴市场营销和经营管理活动。

商机：
1、 已和中石化“一百万吨”乙烯项目组取得联络，并和该项目承包商签署了长久合作协议，能够最少争取到该项目40%用户；
2、 海洋石化园区新增20家大型投资企业；
3、 港塘快速公路通行后，本酒店成为从塘沽开发区到大港区距离最短酒店；
4、 浙江轧一项目落户大港开发区东区；
5、 大港区政府加紧安达工业园和中塘工业园投资建设

危机：
1、 服务人员服务质量不稳定；
2、 酒店关键竞争对手中天华厦酒店估计开业；
3、 有越来越多中低级次酒店 投资装修改造丰富娱乐、会议设施争夺大港当地域会议客源

◆ 酒店市场份额分析

总房数
平均房价（单位：
元/间夜）
出租率
客房收入
（单位：元）
应占市场份额
实际市场份额
渗透率
酒店名称

天华宾馆
108
210
45%
1494000
13.17%
11.77%
17.03%
海得润滋酒店
140
220
60%
1662720
17.07%
20.34%
17.43%
法官学院
140
136
65%
1025040
17.07%
22.04%
11.68%
天联宾馆
116
185
65%
1267200
15.85%
12.96%
10.24%
房地产培训中心
160
190
55%
914916
19.51%
21.31%
19.09%

◆ 酒店客源地域组成
大港地域政府、大港建委、大港商贸企业、大港油田、大港石化及大港新开发项目；酒店客源结构关键由韩国市场、欧美市场和大港周围东丽区、西青区、塘沽区和津南区境内外商务市场组成。

◆各细分市场定价
依据上述分析文字说明调整价格理由：

依据上述分析文字说明调整价格理由：

门市价：
◇ 标准双床间 ￥580元 ◇ 标准大床间 ￥620元

◇ 豪华大床间 ￥880元 ◇ 豪华套房 ￥1280元

商务协议价：

标准双床间
标准大床间
豪华大床间
豪华套房
A类
328元/间夜
348元/间夜
488元/间夜
688元/间夜
B类
348元/间夜
368元/间夜
518元/间夜
768元/间夜
C类
388元/间夜
408元/间夜
568元/间夜
888元/间夜

网络企业价：（房费含单早）
标准双床间
标准大床间
豪华大床间
豪华套房
380元/间夜
410元/间夜
560元/间夜
780元/间夜

前厅优惠价：

会议协议价：
◇ 标准双床间 ￥ 328元/ 间夜（含早）
◇ 标准大床间 ￥ 348元/ 间夜（含早）
◇ 豪华大床间 ￥ 488元/ 间夜（含早）
◇ 豪华套房 ￥ 688元/ 间夜（含早）

旅行社协议价：
◇ 标准双床间 ￥ 348元/ 间夜（含早）
◇ 标准大床间 ￥ 368元/ 间夜（含早）
◇ 豪华大床间 ￥ 518元/ 间夜（含早）
◇ 豪华套房 ￥ 768元/ 间夜（含早）

◆ 客房收入预算

客房价格维持在水平上。

附表3. 预算和和平均房价比较 单位：元
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
平均房价预算
288.64
298.49
317.04
331.01
341.59
336.78
360.41
340.71
351.57
311.97
314.99
308.56
平均房价实际+展望
285.79
295.54
313.91
327.74
338.21
333.45
356.85
337.34
348.09
308.89
311.88
305.51
平均房价实际
277.92
289.66
276.61
308.06
302.8
280.63
297.39
294.61
292.59
283.9
282.92
298.4

附表4 预算和和出租率比较

月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
客房收入预算
765537
421148
761546
773131
742035
768271
845001
761145
858390
803655
689760
816266
客房收入实际+展望
748770.2
435876
780627.17
791187.4
756207.85
779452
883071.2
759703
876163
803655
790285
823716
客房收入实际
465264.08
224137
497582.03
615223.8
448240
545974
764284.7
735647.35
680966
615358.41
765,704.52
732,650.06
小经营部门实际收入+展望
16426.93
8766.32
16716.7
13178.83
10140.79
9127.4
11467.93
9380.08
9101.07
12050
12157
14509
小经营收入实际
9005.49
2289.4
8316.85
10222.50
6164.14
8758.56
11974.84
12430.51
12290.48
19836.62
24493.85
15483.43
商场收入+展望
70
165
215
254
132
-956.69
566
887
1217
743
812
652
商场收入实际
2305.74
5489.64
1.20
9326.05
-10864.76
6813.60
11269.71
9763.30
10276.70
1057.60
388.00
-26377.19
租金实际收入+展望
21917.81

12500
12625
12500
12500
12800
40300
37500
37500
37500
租金收入实际

3000.00
32750.00
-31250.00
750.00
750.00
750.00
750.00
750.00
178832.19

◆市场结构
市场结构方案 表7.

前厅
商散市场
网络市场
会议市场
政府市场
旅行社市场
其它
累计
营业额（单位：万元）
1231191
5979105
731592
1063994

9005885
结构比

间夜量/年
2408
18933
1911
3712

365
27329
平均房价
511.29
315.80
382.83
286.64

329.54
日用房

出租率
8.93%
70.21%
7.09%
13.77%

100%

注：以上市场细分可依据酒店实际情况，名称按现行市场版块定义。

1．年营业预算(万元) 表8

一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
小计
散客
　51854
70343　
95812
101746　
120412　
115975　
126970　
91102　
155310　
95793　
94290　
111584　
1231191
分销商

0.00
网络
　69369
　34339
48904
63907　
67828　
83441　
71391　
38607　
80854　
58795　
52284　
61879　
731592
商务
　417330
292631
528938
586486　
526287　
493593　
536536　
531432　
537632　
528384　
457932　
541919　
5979105
会议

0.00
团体
　226984
23830　
87892
20992　
27508　
75262　
110104　
100004　
8　
120683　
85254　
100890　
1063993
推广套票

0.00
业界

0.00
总计
765537
421148
761546
773131
742035
768271
845001
761145
858390
803655
689760
816266
9005885
备注

2．出租率 表9
散客
　4.19%
　10.32%
　7.87%
　8.39%
　11.03%
　9.64%
　10.19%
　7.78%
　11.96%
　7.70%
　8.82%
　8.81%
8.81%
分销商

0.00%
网络
　4.46%
　5.82%
　4.99%
　7.04%
　8.61%
　10.63%
　8.33%
　4.50%
　8.88%
　6.34%
　7.01%
　7.01%
6.99%
商务
　59.49%
　73.33%
　72.88%
　83.34%
　74.93%
　66.45%
　59.86%
　72.50%
　67.84%
　68.27%
　69.24%
　69.27%
69.28%
会议

0.00%
团体
　30.07%
　6.53%
　12.37%
　2.63%
　4.19%
　11.72%
　20.92%
　14.70%
　10.67%
　17.06%
　13.60%
　13.58%
13.58%
推广套票

0.00%
其它
　1.79%
　0.04%
　1.90%
　1.40%
　1.64%
　1.56%
　0.7%
　0.5%
　0.06%
　0.06%
　1.33%
　1.32%
1.34%
总计
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
备注

3．平均房价(元) 表10

一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
小计
散客
480.13
478.52
501.63
513.87
497.57
522.41
514.05
532.76
526.47
529.24
506.94
507.20
511.29
分销商

0
网络
603.21
413.72
404.17
384.98
358.88
340.58
353.42
389.97
369.20
394　60
353.27
353.56
382.83
商务
272.23
280.03
299.17
308.68
320.13
322.40
369.77
333.60
321.36
329.21
313.44
313.43
315.80
会议

0
团体
292.88
256.24
292.97
338.58
299
278.75
217.17
309.61
321.65
300.96
297.05
297.61
286.64
推广套票

0
业界

0
总计
297.07
295.54
313.91
327.74
338.21
333.45
348.60
346.45
348.09
341.84
326.90
327.03
329.54

备注

4．房间夜(间) 表11

一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
小计
散客
108
147
191
198
242
222
247
171
295
181
186
220
2408
分销商

网络
115
83
121
166
189
245
202
99
219
149
148
175
1911
商务
1533
1045
1768
1900
1644
1531
1451
1593
1673
1605
1461
1729
18933
会议

0
团体
775
93
300
62
92
270
507
323
263
401
287
339
3712
推广套票

0
其它
46
57
46
33
27
36
17
11
16
15
28
33
365
总计
2577
1425
2426
2359
2194
2304
2424
2197
2466
2351
2110
2496
27329

备注

◆市场营销关键目标
(举例说明,比如以下:)
Ø 提升平均房价（或提升出租率）以确保整年客房营业指标完成
Ø 提升RevPAR及在一定出租率情况下预定限制体系
Ø 更多地加入国际订房系统，建立良好市场渠道
Ø 深入开发商散市场，以逐步达成酒店转轨变型成为城市高级商务酒店
Ø 同时开发综合性会议市场，提升会议生意
Ø 深度开发高尔夫和旅游度假会议市场，
Ø 发明良好工作环境，提供公平竞争机制，建立起一个主动向上、强壮销售团体
Ø 达成或超额完成预算指标

市场营销部人员编制

◆ 市场营销部差旅计划
1.差旅计划

工作
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
备注
中国出差目标地和目标

上六个月组员酒店市场营销总监/经理会议　

“奖励旅游会展”，上海目标：中国、外会议、展览、奖励旅游， 4.15-17　

“北京国际旅游交易博览会”目标：国际商务/会议/旅游/度假，6.19-21　

“中国奖励商旅会展” 目标：中国、外会议/展览/奖励旅游，9.8-10　
“亚太旅游协会” 目标：亚太地域商旅/会展/奖励游，　
“中国国际旅游交易会” 昆明目标：中国、外商务/会议/旅游/休闲　
下六个月组员酒店市场营销总监/经理会议　

中国出差预算（元）
0
3500
300
3000
500
1000
500
300
1000
0
3000
4000

备注：17100元

3．广告计划
媒体计划（1月－12月）

类别
内容
预算
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
年费用
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际
预算
实际

当
地 媒 体

4000

5945

3845

1445

3345

2945

1945

3885

4445

1445

37245
国 际 媒 体

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

28800
餐
饮 广 告

3730

3890

4490

5945

3845

1445

3345

2945

1945

3885

4445

1445

41355
户
外
广
告

2710

2710

2710

2710

2710

2710

2710

2710

2710

2710

2710

2710

32520
累计

10840.00

11000

13600.00

17000.00

12800.00

8000.00

11800.00

11000.00

9000.00

12880.00

14000.00

8000.00

139920