酒店经济形势的发展方向模板.doc

u 综述 酒店4月开业，是一家五星级标准商务酒店。酒店在以前是华美达挂牌，1月管理企业进驻全方面管理，故是我们正确定位、把握市场、筛选市场，引导当地服务业（酒店）市场，确立酒店在当地中、高端商务市场占稳并提升十二个月。 市场营销任务 ， 平均房价为 元 ，管理经营目标 万 。 u 市场展望一、国际、中国宏观经济形势概况 1.经济危机尚在影响全球经济，酒店业遭受打击很大；2全球经济衰退，造成很多贸易交流活动降低甚至停滞；3.因为去年国家财政遭受打击，今年财政支出大幅压缩，很多政府活动锐减；4. H1N1全球蔓延传输，对旅游和酒店业也造成了不小负面影响。对中国整体经济来说，也将是困难十二个月： 首先实体经济生存困难 一是通货膨胀带来原材料、能源、等生产资料全方面上涨，使得成本急剧上升。而中小型企业提价困难，从而造成倒闭破产。 二是大多数行业出口退税率下降，使原来很多仅靠退税作为利润起源企业压力大增。 三是新劳动法实施。尽管新劳动法没有大幅度增加企业用工成本，但却使原来不规范用工企业经营困难，很多小企业大受影响。 四是国家信贷政策。这是最要命，国家为了控制通货膨胀，大力压缩信贷规模。于是原来信贷困难非国有中小企业几乎没有贷款可能，没有输血，企业结局可想而知。 再看看房地产，很显著，政府不会象以前那样无条件支持了。 股市，更显然，国家恰好乘这个机会进行大力整理，使之规范化。中国旅游业增加速度也可能放缓，估计增加速度将靠近4.1%长久年平均增加速度。酒店业发展继续向好 北京奥运会，上海世博会、广州亚运会对中国作用，不仅是带动事件发生地经济发展，也是促进全国旅游业发展一个好机遇。这几项全球注目标盛事将会吸引来自世界各地众多参观者和游客到中国来，这就给旅游业发明了极好机会，也给酒店行业发展带来极大促进作用。经济连续向好发展给酒店业发展扎实牢靠基础。二、当地域经济形势概况 大港区关键项目信息项目名称投资方项目具体进展情况对当地旅游业影响中石化“一百万吨”乙烯项目中石化集团企业总投资约为260亿元，5月已开工建设，10月正式投产已和法国液化空气企业签署工程承包协议、厂房基础靠近完工，现正进行仪表控制等工艺合作企业招标，估计10月正式投产估计有2万人次工程、技术、销售等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求蓝星新材料基地项目中国蓝星集团总企业蓝星化工新材料基地一期，总投资约为175亿元，今年10月打桩，明年3月中旬开始土建施工，将于陆续投产投资款到位15亿元，待开工估计有1万人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求美国AP企业项目美国气体化产品一期投资就达成12.7亿人民币，总投资约为47亿元，今年10月开工建设，估计正式投产投资款还未到位估计有9千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求年产300万吨二甲醚项目山东久泰化工科技总投资约为50亿元，3月正式开工建设，估计投产已签署投资协议，3月正式开工建设，估计投产估计有8千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求IGCC项目华能集团总投资约为20亿元，9月已开工，3月投产已开工建设，估计3月投产估计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求城区铁路迁移还建工程浙江市铁路集团、大港区人民政府已开工，估计底完工，上六个月投入运行已开工，估计底完工，上六个月投入运行估计有4千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求浙江亚力工业气体制造基地项目浙江亚力工业气体制造总投资2.19亿元，已开工建设，估计6月正式投产已开工建设，估计6月正式投产估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求津港高速公路项目浙江城建集团工程估算投资31.3亿元，初开工，6月前完工已完成一期工程环境评价工作，估计初开工，6月前完工估计有5千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求金伟辉高级熔剂油项目浙江金伟辉生物石油化工投资25.4亿元，占地700亩。建设丙烯18万吨/年，液化气28万吨/年等生产装置。关键产品是丙烯、丁二烯等关键石油化工和精细化工原料。今年3月开工建设。12月投产，投产后可实现销售100亿元。利税14.8亿元。今年3月开工建设，12月投产。估计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求一轻精细化工园项目浙江市一轻集团控股总投资10亿元，占地500亩。建设环境保护型油墨熔剂2万吨/年。AEO(脂肪醇醚)8万吨/年等生产装置。关键产品是环境保护型油墨熔剂、AEO(脂肪醇醚)。今年6月开工建设，投产。投产后可实现销售45亿元，利税2.6亿元。今年6月开工建设，投产。估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求浙江国华津能发电厂（大港二站）项目浙江国华津能发电厂总投资51.5亿元，占地594亩。大港二站一期工程计划建设2台60MW超临界燃煤供热机组，今年3月开工。3月投产。投产后可实现销售收入21亿元，利税7.1亿元。今年3月开工。3月投产。估计有6千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求大港化工区工业气体配套项目空气化工产品（中国）投资总投资12亿元，占地75亩。建设工业用气体生产装置。关键产品是氧气、氮气等。今年2月开工建设，3月投产。投产后可实现销售收入8.6亿元，利税0.5亿元。今年2月开工建设，3月投产。估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求滨海国际石材项目中滨投资总投资14.5亿元。占地1200亩。关键建设厂房、办公楼等。今年8月开工建设。12月投产。投产后可实现销售收入30亿元。利税2亿元。今年8月开工建设。12月投产。估计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求碳五分离加工项目鲁华化工总投资4.6亿元，占地90亩。建设8万吨/年C5分离装置、1万吨/年树脂装置等4套装置。关键产品是异戌二烯5树脂等。今年8月开工建设，9月投产，投产后可实现销售收入10.4亿元。利税2亿元。今年8月开工建设，9月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求金属粉深加工项目浙江滨海港湾国际贸易总投资4.5亿元，占地98亩。建设5万吨/年纳米金属精细锌粉装置。今年8月开工建设。9月投产。投资后可实现销售收入19.2亿元，利税1.65亿元。今年8月开工建设。9月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求高效钾肥项目米高化工（浙江）总投资2.1亿元。占地147亩。建设年产8万吨高效钾肥装置。今年9月开工，5月投产。投产后可实现销售收入2.4亿元。利税0.6亿元。今年9月开工，5月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求地源热泵项目浙江奥瑞特节能环境保护投资1.4亿元，占地55亩。建设地源热泵生产装置，今年5月开工建设，6月投产。投产后可实现销售收入1亿元，利税0.8亿元今年5月开工建设，6月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求阀门制造和研发项目浙江富赛克流体控制设备投资1.3亿元，占地65亩。建设阀门制造生产线。今年7月开工，5月投产。投产后可实现销售收入2亿元。利税0.18亿元。今年7月开工，5月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求滨海大港客运中心浙江市公交集团投资1.1亿元，占地57亩。建设日发送旅客5000至10000人客运中心大楼和车站。1月开工，12月完工。运行后可实现运行额0.2亿元。利税0.17亿元。1月开工，12月完工。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求太阳能灯路项目浙江市瀚盈辉磔灯具总投资1亿元，占地36亩，关键建设生产车间和生产线。今年5月开工，5月投产。投产后可实现销售收入4.2亿元，利税1.2亿元。今年5月开工，5月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求天然色素项目浙江市晨之光天然产品科技发展总投资1.1亿元，占地50亩。建设天然色素产品生产、研发装置。今年7月开工建设，2月投产。投产后可实现销售收入1亿元，利税0.2亿元今年7月开工建设，2月投产。估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求城市型农业示范基地建设项目浙江市港源富农投资3.8亿元，占地3000亩。建设日光温室大棚。年产7500吨无公害蔬菜，今年1月开工建设，12月投产。投产后可实现销售收入0.55亿元。利税0.2亿元今年1月开工建设，12月投产。估计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求咸味精生产项目浙江春宇食品配料总投资2.1亿元，占地85亩，建设1.2万吨咸味精生产装置及素食品加工生产线，今年5月开工建设，4夜投产。投产后可实现销售收入8.4亿元。利税1.6亿元。今年5月开工建设，4夜投产估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求可发行聚苯乙烯（一期）项目浙江加泰伟业化工总投资1.2亿元，占地58亩。建设聚苯乙烯12万吨/年。今年3月开工建设，1月投产，投产后可实现销售收入5.8亿元，利税1.1亿元。今年3月开工建设，1月投产，估计有1千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求浮法玻璃项目浙江耀皮玻璃企业总投资3.9亿元，占地130亩。建设600吨/日生产装置。今年5月份开工建设，6月份投产。投产后可实现销售收入3.5亿元，利税0.6亿元。今年5月份开工建设，6月份投产。估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求不饱和树脂项目亚什兰（浙江）化学总投资10.8亿元，占地210亩。建设3万吨/年不饱和树脂装置。今年8月开工建设，9月投产，投产后可实现销售收入10亿元，利税2.5亿元。今年8月开工建设，9月投产。估计有3千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求生物医药中间体项目凯莱英医药化学（浙江）总投资3亿元，占地159亩。建设年产10万吨医药研发中心和符合美国FDA核审标准生产车间。今年6月开工建设，6月投产。投产后可实现销售收入4亿元，利税0.4亿元。今年6月开工建设，6月投产。估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求空气气体分离项目浙江石化液化空气气体总投资3.7亿元，占地63亩。建设为浙江石化100万吨/年乙烯项目配套空分装置。关键产品是氧气、氮气等，今年4月投资建设，6月投产。投产后可实现销售收入1.26亿元，利税0.03亿元。今年4月投资建设，6月投产。估计有2千人次工程、技术等人员参与此项目，并有餐饮、住宿、会议等消费需求三、行业发展趋势概况 从以至以后几年内，大港区商务投资、商务出差、商务旅游会呈逐步上升，且我们估计较增加幅度超出10%以上 。而酒店建国度假酒店作为大港区第一家挂牌四星级涉外酒店经过两年多完善和进步，也肯定会成为这些中高端商务客人首选。四、 本酒店所处市场环境 酒店作为大港区第一家挂牌四星级涉外酒店经过两年多完善和进步，也肯定会成为这些中高端商务客人首选。 历年业绩回顾（新开业酒店除外）列出可供下十二个月参考前两年-三年酒店市场营销大事记，关键包含节庆活动，季节促销，新产品/新价格，大型会展接待，公关庆典等等，能够借鉴市场营销和经营管理活动。 商机：1、 已和中石化“一百万吨”乙烯项目组取得联络，并和该项目承包商签署了长久合作协议，能够最少争取到该项目40%用户；2、 海洋石化园区新增20家大型投资企业；3、 港塘快速公路通行后，本酒店成为从塘沽开发区到大港区距离最短酒店；4、 浙江轧一项目落户大港开发区东区；5、 大港区政府加紧安达工业园和中塘工业园投资建设 危机：1、 服务人员服务质量不稳定；2、 酒店关键竞争对手中天华厦酒店估计开业；3、 有越来越多中低级次酒店 投资装修改造丰富娱乐、会议设施争夺大港当地域会议客源 酒店市场份额分析 总房数平均房价（单位：元/间夜）出租率客房收入（单位：元）应占市场份额实际市场份额渗透率酒店名称天华宾馆10821045%149400013.17%11.77%17.03%海得润滋酒店14022060%166272017.07%20.34%17.43%法官学院14013665%102504017.07%22.04%11.68%天联宾馆11618565%126720015.85%12.96%10.24%房地产培训中心16019055%91491619.51%21.31%19.09% 酒店客源地域组成大港地域政府、大港建委、大港商贸企业、大港油田、大港石化及大港新开发项目；酒店客源结构关键由韩国市场、欧美市场和大港周围东丽区、西青区、塘沽区和津南区境内外商务市场组成。 各细分市场定价依据上述分析文字说明调整价格理由： 依据上述分析文字说明调整价格理由： 门市价： 标准双床间 ￥580元 标准大床间 ￥620元 豪华大床间 ￥880元 豪华套房 ￥1280元 商务协议价： 标准双床间标准大床间豪华大床间豪华套房A类328元/间夜348元/间夜488元/间夜688元/间夜B类348元/间夜368元/间夜518元/间夜768元/间夜C类388元/间夜408元/间夜568元/间夜888元/间夜 网络企业价：（房费含单早）标准双床间标准大床间豪华大床间豪华套房380元/间夜410元/间夜560元/间夜780元/间夜前厅优惠价：会议协议价： 标准双床间 ￥ 328元/ 间夜（含早） 标准大床间 ￥ 348元/ 间夜（含早） 豪华大床间 ￥ 488元/ 间夜（含早） 豪华套房 ￥ 688元/ 间夜（含早）旅行社协议价： 标准双床间 ￥ 348元/ 间夜（含早） 标准大床间 ￥ 368元/ 间夜（含早） 豪华大床间 ￥ 518元/ 间夜（含早） 豪华套房 ￥ 768元/ 间夜（含早） 客房收入预算客房价格维持在水平上。附表3. 预算和和平均房价比较 单位：元 月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月平均房价预算288.64298.49317.04331.01341.59336.78360.41340.71351.57311.97314.99308.56平均房价实际+展望285.79295.54313.91327.74338.21333.45356.85337.34348.09308.89311.88305.51平均房价实际277.92289.66276.61308.06302.8280.63297.39294.61292.59283.9282.92298.4附表4 预算和和出租率比较月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客房收入预算 765537421148 761546 773131 742035 768271 845001 761145 858390 803655 689760 816266 客房收入实际+展望748770.2435876780627.17791187.4756207.85779452883071.2759703876163803655790285823716客房收入实际465264.08224137497582.03615223.8448240545974764284.7735647.35680966615358.41765,704.52 732,650.06 小经营部门实际收入+展望16426.938766.3216716.713178.8310140.799127.411467.939380.089101.07120501215714509小经营收入实际9005.492289.48316.85 10222.50 6164.14 8758.56 11974.84 12430.51 12290.48 19836.62 24493.85 15483.43 商场收入+展望70165215254132-956.695668871217743812652商场收入实际2305.745489.641.20 9326.05 -10864.76 6813.60 11269.71 9763.30 10276.70 1057.60 388.00 -26377.19 租金实际收入+展望21917.81125001262512500125001280040300375003750037500租金收入实际3000.00 32750.00 -31250.00 750.00 750.00 750.00 750.00 750.00 178832.19 市场结构 市场结构方案 表7. 前厅商散市场网络市场会议市场政府市场旅行社市场 其它累计营业额（单位：万元）123119159791057315921063994 9005885结构比间夜量/年2408189331911371236527329平均房价511.29315.80382.83286.64329.54日用房出租率8.93%70.21%7.09%13.77%100%注：以上市场细分可依据酒店实际情况，名称按现行市场版块定义。1年营业预算(万元) 表8一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月小计散客5185470343958121017461204121159751269709110215531095793942901115841231191 分销商0.00 网络693693433948904639076782883441713913860780854587955228461879731592 商务4173302926315289385864865262874935935365365314325376325283844579325419195979105 会议0.00 团体22698423830878922099227508752621101041000048120683852541008901063993 推广套票0.00 业界0.00 总计 765537421148761546773131742035768271845001761145858390803655689760816266 9005885 备注2出租率 表9 散客4.19%10.32%7.87%8.39%11.03%9.64%10.19%7.78%11.96%7.70%8.82%8.81%8.81%分销商0.00%网络4.46%5.82%4.99%7.04%8.61%10.63%8.33%4.50%8.88%6.34%7.01%7.01%6.99%商务59.49%73.33%72.88%83.34%74.93%66.45%59.86%72.50%67.84%68.27%69.24%69.27%69.28%会议0.00%团体30.07%6.53%12.37%2.63%4.19%11.72%20.92%14.70%10.67%17.06%13.60%13.58%13.58%推广套票0.00%其它1.79%0.04%1.90%1.40%1.64%1.56%0.7%0.5%0.06%0.06%1.33%1.32% 1.34%总计100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%备注3平均房价(元) 表10一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月小计散客480.13478.52501.63513.87497.57522.41514.05532.76526.47529.24506.94507.20511.29分销商0网络603.21413.72404.17384.98358.88340.58353.42389.97369.2039460353.27353.56382.83商务272.23280.03299.17308.68320.13322.40369.77333.60321.36329.21313.44313.43315.80会议0团体292.88256.24292.97338.58299278.75217.17309.61321.65300.96297.05297.61286.64推广套票0业界0总计297.07295.54313.91327.74338.21333.45348.60346.45348.09341.84326.90327.03329.54备注4房间夜(间) 表11一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月小计散客1081471911982422222471712951811862202408分销商网络11583121166189245202992191491481751911商务15331045176819001644153114511593167316051461172918933会议0团体7759330062922705073232634012873393712推广套票0其它465746332736171116152833365总计25771425242623592194230424242197246623512110249627329备注市场营销关键目标 (举例说明,比如以下:) 提升平均房价（或提升出租率）以确保整年客房营业指标完成 提升RevPAR及在一定出租率情况下预定限制体系 更多地加入国际订房系统，建立良好市场渠道 深入开发商散市场，以逐步达成酒店转轨变型成为城市高级商务酒店 同时开发综合性会议市场，提升会议生意 深度开发高尔夫和旅游度假会议市场， 发明良好工作环境，提供公平竞争机制，建立起一个主动向上、强壮销售团体 达成或超额完成预算指标市场营销部人员编制 市场营销部差旅计划1.差旅计划工作一月 二月 三月 四月五月 六月七月八月九月十月十一月十二月备注中国出差目标地和目标上六个月组员酒店市场营销总监/经理会议“奖励旅游会展”，上海目标：中国、外会议、展览、奖励旅游， 4.15-17“北京国际旅游交易博览会”目标：国际商务/会议/旅游/度假，6.19-21“中国奖励商旅会展” 目标：中国、外会议/展览/奖励旅游，9.8-10“亚太旅游协会” 目标：亚太地域商旅/会展/奖励游，“中国国际旅游交易会” 昆明目标：中国、外商务/会议/旅游/休闲下六个月组员酒店市场营销总监/经理会议中国出差预算（元）03500300300050010005003001000030004000 备注：17100元3广告计划媒体计划（1月12月）类别内容预算一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月年费用预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际预算实际 当 地 媒 体400059453845144533452945194538854445144537245国 际 媒 体24002400240024002400240024002400240024002400240028800 餐 饮 广 告37303890449059453845144533452945194538854445144541355 户 外 广 告27102710271027102710271027102710271027102710271032520累计10840.001100013600.0017000.0012800.008000.0011800.0011000.009000.0012880.0014000.008000.00139920