房地产企业偿债能力分析及研究.pdf

管理之窗94中国价格监管与反垄断2024 年第 3 期摘要：在我国，大多数房地产企业的资金来源依靠贷款，负债率较高。高负债率经营给企业带来的是财务杠杆风险，影响企业的发展与生存。本文以 B 有限公司为例，对 B 公司近 5 年短期偿债能力指标和长期偿债能力指标计算，结合行业均值对 B公司偿债能力进行分析，最后针对该公司低于行业平均值的个别指标进行原因分析，并提出了提高这些指标的针对性建议。关键词：房地产企业 偿债能力一、B 控股有限公司基本介绍（一）B 控股有限公司简介B控股有限公司是中国最大的房地产企业之一，该公司涉及的业务不仅仅局限于住宅的买卖，还涉及洋房、商铺、车位的买卖，同时，还涉及酒店的经营与管理、物业管理等，实现了企业的多元化发展战略。1二、B 公司偿债能力分析（一）短期偿债能力分析短期偿债能力主要是衡量企业现有的流动资产能够偿还多少流动负债的能力，也可以指企业流动资产在短期内可以变现用于偿还流动负债的能力，本部分涉及的短期偿债能力的指标主要有营运资本、流动比率、速度比率和现金比率等。1.营运资本。营运资本是指流动资产超过流动负债的部分，即为流动资产减去流动负债后的净额。营运资本是用来衡量公司短期偿债能力的绝对指标。营运资本是衡量企业能否偿还债务的重要指标，营运资本越多对于企业偿债越有保障。由表 1可知，B 公司的营运资本在最近 5 年一直处于上升状态，2021 年营运资本额大约是 2017 年营运资本额的 3 倍多，2021 年相较于 2020 年公司营运资本上涨了接近 1000 亿元。导致营运资本上升的主要原因是公司在 2021 年度的其他应付款减少了 1097 亿元，应付债券减少了 194.47 亿元，二者共同作用导致了这一年流动负债减少了 1140 亿元，2021 年公司的流动资产相较于 2020 年变化不大，流动负债的大幅减少使得营运资本上涨了近 1000 亿元。公司的营运资本数额越大，说明公司偿债风险减小，短期偿债能力较强。2表 1 B 公司短期偿债能力分析表指标2017 年2018 年2019 年2020 年2021 年营运资本（亿元）983.781803.442327.652494.973350.00流动比率1.131.151.171.171.24速动比率0.620.600.550.430.51现金比率0.180.190.180.110.11资料来源：根据 B 公司财报计算2.流动比率。流动比率主要是衡量企业偿还短期债务的能力，计算流动比率的公式为流动资产/流动负债，表示每 1 元流动负债中有多少流动资产可以偿还。流动比率是衡量一个企业短期偿债能力最为重要，也是最根本的一项指标，从表 1 中的数据可以看出，B 公司近 5 年流动比率有所上升，这表明公司短期偿债压力减小，在今后的经营活动中应继续保持。但是将公司企业流动比率与行业平均值相比，发现最近 5 年该项指标的数额均低于行业平均值，这表明公司从流动比率指标上看偿债能力有待提高。房地产企业偿债能力分析及研究程馨玉管理之窗95中国价格监管与反垄断2024 年第 3 期3.速动比率。速动比率是在流动比率上的一个升华，相比流动比率，速动比率不包含存货和预付费用，扣除这些难以变现的资产，速动比率计算公式为速动资产/流动负债，速动资产数额是用流动资产减去存货的值计算得出，对于企业而言速动比率更加能够反映企业的短期偿债能力。速动比率是用来衡量公司流动资产可以立即变现偿付流动负债的能力，这一指标越高，表明企业偿还债务的能力越强。根据表 1 可知，B 公司速动比率近 5 年基本呈下降趋势，在 2020 年公司的速动比率创最近 5 年新低，速动比率值下降为 0.43，这背后的主要原因是 2020 年公司存货在流动资产中所占的平均比重高达 60%，这使得 B 公司的流动资产占比小，导致短期偿债能力下降。4.现金比率。现金比率是指企业在不依赖存货及应收账款下企业的偿债能力。现金比率是对速动比率的又一个升华，相比速动比率，现金比率的计算不包含应收账款等不确定性资产，能够更加精确的反映企业资产变现的能力。对于房地产企业，现金比率的行业平均值维持在 20%左右，若现金比率过高，表明企业未能充分利用现金进行投资，存在浪费机会成本的风险。B公司 2017 年 2019 年的现金比率未达到 20%，表明该企业在现金利用方面还有提升空间。企业合理利用现金，可以降低企业财务风险。在 2020 年现金比率这一指标出现明显下滑，主要是由于疫情的影响，公司存货积压，资金周转出现困难，从而使得公司短期偿债能力变弱。（二）长期偿债能力分析长期偿债能力主要是指企业利用现有资产偿还长期债务的能力，也可以指企业长期资产到期变现可以偿还当前长期债务的能力。本部分着重通过资产负债率、产权比率、利息保障倍数、权益乘数等代表性指标对 B 公司长期偿债能力进行分析。3表 2 长期偿债能力分析表指标2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年资产负债率0.890.890.890.870.85产权比率8.008.407.726.845.48利息保障倍数-15.02-25.29-85.49-12.71-18.72权益乘数9.009.408.727.846.48资料来源：根据 B 公司财报计算1.资产负债率。资产负债率也可以被称为债务比率，资产负债率是衡量企业长期偿债能力的核心指标，表示公司总资产中有多少是通过举债的方式获得的。资产负债率反映的是公司总资产有多少是通过举债得到的。B公司近5年的资产负债率略有下降，但远高于各年的行业平均值。由此可以推断出 B 公司大部分资产是通过举债形式而得到的，这不利于企业发展。针对房地产行业也有明确的规定，当企业资产负债率超过 70%时，银行往往会拒绝对其贷款。2.产权比率。产权比率又称之为净资产率，这一指标更侧重于揭示公司财务结构的保守程度以及股东权益对偿债风险的承受能力，产权比率与企业长期偿债能力有着紧密关系，与债权人承担风险的大小也存在一定联系。产权比率是衡量企业财务结构稳健性的重要指标。从表 2 可以看出 B 企业近 5 年的产权比率逐渐下降，其主要原因是 B 公司近 5 年的所有者权益大幅上升，其中股本及溢价上升最为明显，这说明公司偿还长期债务的能力有所增强。3.利息保障倍数。利息保障倍数是反映债务政策风险大小的一项指标，也是衡量企业长期偿债能力的一个重要指标，该指标可以明确反映 1 元的债务利息有多少倍的息税前盈利额作为保障。根据表 2 可以看出，B 公司近 5 年的利息保障倍数均为负值，其原因是利息收入高于利息费用。B 公司近 5 年的利息保障系数绝对值均远高于行业平均值，这表明公司具备偿付利息的能力，从该指标来看 B 公司具备一定的长期偿债能力。4.权益乘数。权益乘数这一指标是股东权益比率的倒数，它直观的反应了公司资产总额是股东权益的多少倍。由表 2 可知，B 公司从 2018 年至今权益乘数一直呈下降趋势，这表明公司注册资本在总资本中占比降低，公司的负债多，财务杠杆大，这将会导致公司的财务风险增大，从而使得 B 公司的偿债风险增加。（三）B 公司整体偿债能力评价通过对B公司整体偿债能力的定量与定性分析，可以发现 B 公司的短期偿债能力各项指标中，运营资本相比整个行业较为充裕，需要继续保持；流动比率这一指标连续 5 年均低于行业平均值，在之后的经营中需要提升该指标；速动比率和现金比率两指标近 5 年均低于行业平均值，由于疫情的影响，这两项指标在 2020 年出现大幅下降，在之后的经营中需要提高该指标。管理之窗96中国价格监管与反垄断2024 年第 3 期对于长期偿债能力各项指标进行计算分析后结合行业平均值可以发现，B 公司的资产负债率和产权比率近 5 年均高于行业平均值，这会降低公司长期偿债能力，在今后的经营中需要减少负债的占比；利息保障倍数绝对值均高于行业平均值，这说明公司相比行业其他公司更具备偿付债务的能力，在以后的经营中需要继续保持；近 5 年权益乘数均高于行业平均值，这表明公司的财务杠杆倍数大，公司在经营运作中需要根据实际情况把控负债的数额，避免负债过多，导致公司资不抵债最终破产的局面。通过定量分析 B 公司短期偿债能力和长期偿债能力可以看出，B 公司衡量偿债能力的代表性指标均有需要提升和优化的地方。三、B 公司偿债能力弱的原因分析B 公司在房地产企业中算得上是“老牌企业”，对于 B 公司长期偿债能力、短期偿债能力进行分析后，可以发现指标背后 B 公司存在以下三点问题。（一）大量存货积压房地产企业与传统的企业存在一定的差异，房地产企业主要的业务模式是销售自身的库存，并且房地产企业的存货价值高，开发周期长，建设周期也需要按年计算。在房屋开发的前期需要大量资金的投入，在资金投入的这段时期内，会面临外界环境的变化，例如，2020 年的疫情使得大部分工程无法复工，在这种大环境下人们对于房屋的需求量也会下降，间接导致房地产企业的存货大量积压。存货积压严重，意味着存货在短时间内很难变现，这将会导致现金流不充足，从而降低企业短期偿债能力。（二）流动负债占比高根据 B 公司 2021 年的资产负债表计算可知，公司流动负债平均占比高达总负债的 80%，其中应付账款及票据和其他应付款占比高，背后的主要原因是因为房地产行业需要外包大量的业务给中小型建筑企业进行施工，但建筑行业的施工工期较长，房地产企业在收到产成品之前并未支付施工企业所提供的人力、物力，因此这部分支出会成为房地产企业的应付账款。大量的流动负债存在会使得公司短期偿债能力变弱。（三）筹资方式单一目前，B 公司筹资方式主要分为外源融资和内源融资两种，2021 年 B 公司的税后利润为 409.80亿元，这些税后利润在进行盈余公积提取以及分红之后可以作为 B 公司内源融资的资本。B 公司 2021年向银行借款 2064.8 亿元，其中向银行进行短期筹资 643.8 亿元，占总筹资额的 31.18%；向银行进行长期筹资 1421 亿元，占总筹资额的 68.82%。面对高额的负债却只能用有限的筹资方式进行债务偿还，这将会间接影响公司偿债能力。四、改善 B 公司偿债能力的建议（一）减少存货数量想要减少存货的数量就必须提高存货周转率，为避免大量存货积压的情况，就需要 B 公司经过充分研究调查后进行房屋的开发，在满足销售房屋的条件下再进行房屋的开发，这样既可以减小烂尾楼的风险，也可以保证房屋卖出去的速度。4此外，对于存在产权问题或其他纠纷的房屋，公司管理层应该及时与当地政府沟通，拟定出合理的解决措施，尽量避免因存货无法周转而占据企业大量资金。（二）降低流动负债从 B 公司资产负债表可以看出该公司近 5 年的流动负债占负债总额比率高达 80%，目前公司的流动比率和速动比率近 5 年均低于行业平均值，造成这两个指标偏低的主要原因是公司存在大量的流动负债，可以采用变卖公司闲置的固定资产用来偿还需要偿付的流动负债。此外，面对大量的应付职工薪酬，公司人力资源部需要考虑单位的用人是否合理，对于闲置的人员可以进行适当裁员以降低用工成本，减轻流动负债。（三）拓宽融资渠道在新经济大环境下，B 公司想要筹集更多的资金就需要把单一的筹资方式变为多元化的筹资方式，除了从银行、各大同业机构进行资金的筹集，还可以在二级市场增发新股、发行债券、对内部管理人员采取股权激励的方式进行融资，能够筹集到更多的资金就有助于降低财务风险，从而提高公司偿债能力。5参考文献1 张广柱.中国房地产上市公司偿债能力分析 J.会计之友，2012（28）：85-88.2 王春华.房地产企业偿债能力分析 J.住宅与房地产，2015（22）：17-18.3 刘媛媛.中国上市公司 1996-2016 年偿债能力分析 J.中国乡镇企业会计，2017（4）：77-78.4 马祥山.房地产开发公司短期偿债能力存在的问题及对策研究 J.长沙大学学报，2015（19）：41-43.5 王玉倩，韩明雪.万科企业股份有限公司偿债能力研究 J.河北企业，2018（9）：109-110.（作者单位：新疆财经大学）