养老地产.ppt

房地房地产开开发商商进入养老地入养老地产战略模式略模式探索探索至道地至道地产邮箱箱::新浪微博新浪微博:至道地至道地产_ _曾曾远明明 爱森道森道维从国内众多案例看到及思考的从国内众多案例看到及思考的1、“改善型客改善型客户”中有着相当比例的中有着相当比例的“长者改善居住者改善居住”的需求的需求且有一定的且有一定的刚性；性；典型案例：广州祈福新村55岁以上长者住户比例超过302、健康养老健康养老观念缺失，念缺失，导致致纯养老社区的概念养老社区的概念难以被客以被客户普遍普遍认同，客同，客户决策决策过程很慢；程很慢；典型案例：上海亲和源，第一批推出600多套产品，三年半时间，只销售了400多套。3、传统消消费观念仍然念仍然倾向于向于产权销售模式；租售模式；租赁方式明方式明显更适更适合有着合有着护理需求的客理需求的客户，且高端介助和介，且高端介助和介护的需求明确存在；的需求明确存在；典型案例：祈福医院vip病房的一床难求以及养老公寓的高入住率运营4、活活跃长者存在度假和者存在度假和阶段段长居的置居的置业需求，需求，对社区配套服社区配套服务有独特的要求，但与有独特的要求，但与“养老市养老市场”有着明有着明显区区别；典型案例：成都青城山、海南市场5、与医与医疗结合的养老方式，无合的养老方式，无论在客在客户心理心理还是盈利方式上是盈利方式上均存在均存在较大的大的问题；典型案例：北京燕达健康城的医疗型养老模式所导致的客户排斥、上海亲和源医院运营的严重亏损6、老年人老年人对生活的生活的诉求不求不仅仅是有人照料和温是有人照料和温饱，而是需要，而是需要愉快身心的健康生活。愉快身心的健康生活。典型案例：亲和源所形成的富有吸引力的社区文化及活跃积极的生活方式，已成为其核心价值；各地老年大学的活跃程度，说明长者缺乏有组织的、健康的、积极的社交与学习配套和服务。7、产权销售型物售型物业难以以获得持得持续的、的、稳定的服定的服务收收费，且，且对整体运整体运营不利；不利；典型案例：亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售，但在卖出其中一栋之后，最终决定放弃再对第二栋卖产权。8、长者者对服服务的需求包括老年家政的需求包括老年家政亲情服情服务、医、医疗保健介保健介护服服务、食品和物品的配送服、食品和物品的配送服务、老年再活力、老年再活力创新服新服务、老年服、老年服务技技能能专业培培训服服务等，不出社区就能享受各种放心服等，不出社区就能享受各种放心服务；服；服务市市场潜力无潜力无穷，产业教育、教育、实践均要有人践均要有人热情投入情投入；典型案例：上海亲河源以老年生活形态研究中心为支撑所建立的三大秘书体系；北京青松护理的快速发展；香港圣公会、新加坡圣路加等组织的不可或缺角色。9、长者需要可持者需要可持续的、无需迁徙的的、无需迁徙的归宿地，安心安定宿地，安心安定终生养老于生养老于一个晚年住所，因此真正市一个晚年住所，因此真正市场化的养老模式必化的养老模式必须建立可居家养老、建立可居家养老、就地安养的全程照料系就地安养的全程照料系统；典型案例：美国ccrc模式10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；典型案例：乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。11、健康活健康活跃长者与不能自理者与不能自理长者之者之间，存在生活方式及心，存在生活方式及心态上的明上的明显排斥，养老的市排斥，养老的市场要要细分，不同分，不同阶段段应有恰当的区隔；有恰当的区隔；典型案例：台湾长庚养生村，健康老人们不欢迎推着轮椅的行动不便者出现，老人们需要保持活力，需要有年轻人的注入，不脱离社会。12、对健康老人，要健康老人，要卖“品牌和服品牌和服务”，“快快乐、忙碌、忙碌”能永葆能永葆活力，活力，对行行动不便老人，要不便老人，要卖“技技术和保障和保障”，“医医疗、应急急”才才是关是关键；典型案例：香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式，着力发展智能化家居来提供全新技术保障，均已成为影响拉动市场非常有效的手段。13、我我们未来未来10 年提供的养老年提供的养老产品和养老服品和养老服务，主要是，主要是给50-60 后后提供的，至少会很快由上世提供的，至少会很快由上世纪的的30-40 后老年群体逐后老年群体逐渐过渡到渡到50-60 后人群。后人群。50-60 后城镇人口群体具有的突出特征：经济实力与上一代相比，明显提高；受教育程度明显提高，文化观念发生巨大变化；对自身未来的养老问题已十分关注，由于子女多为独生子女，因此对自身未来养老将要遇到的问题，已有相当的心理准备和预期；一般有养老年金、退休金、医保等保障；对未来的养老有明显的底线诉求，即“有尊严的养老”。基于前述的特征，50-60 后城镇养老人群可反过来推动社会观念、消费习惯的转变，进而推动社会有效地建立起差异化的养老产业和养老模式。1-传统文化2-消费观念3-政策环境4-盈利模式结论：巨大的市巨大的市场空空间VS进入入方式的矛盾方式的矛盾开发商进入养老地产的两大关注点：容易被大众接受的居住生活方式容易被大众接受的居住生活方式以及有以及有强烈需求的高支付能力群体烈需求的高支付能力群体进入养老地入养老地产的两种模式的两种模式 1、全生命周期的社区发展模式 2、大都会亲情养老公寓模式1、适合土地：、适合土地：特别适合近郊大规模的住宅社区；2、客客户对象：象：全生命周期客户，客户档次随该项目本身的条件而定；GOGO+SLOWGO+NOGO+GOING；3、开、开发模式：模式：传统的房地的房地产开开发模式模式+乐龄俱俱乐部会所部会所+社区社区诊所所+小型的小型的护理中心理中心；4、销售方式：售方式：产权销售（“乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心”等，配套设施由开发商持有）；5、客、客户价价值：类似CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）持续照料退休社区模式，长者人群可以在一个正常的社区中，得到自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，只有极少数长者在一个短暂的时间段内，进入到护理中心。长者与子女同在一个社区中，相互照应，共享天伦。6、服、服务方式：方式：长者如有需要，实施“在家护理”。全生命周期的社区全生命周期的社区全生命周期的社区全生命周期的社区发发展模式展模式展模式展模式这种模式的种模式的产生是基于以下核心理念：生是基于以下核心理念：1、“就地安养、居家养老就地安养、居家养老”的人性本的人性本质以及中国以及中国传统文化的核心文化的核心诉求；求；2、与房地、与房地产的开的开发进行行结合；合；3、符合、符合现阶段消段消费群体的群体的观念，在整个市念，在整个市场启启动之初容易被接受。之初容易被接受。全生命周期的社区全生命周期的社区全生命周期的社区全生命周期的社区发发展模式展模式展模式展模式提提问：在社区构建的：在社区构建的时候候“长者者”和和“非非长者者”的比例是多少？的比例是多少？全生命周期的社区全生命周期的社区全生命周期的社区全生命周期的社区发发展模式展模式展模式展模式1、适合土地：、适合土地：特别适合市区小规模商住用地；2、客、客户对象：象：高端养老客户，包括健康、需要介助和需要护理照料的长者：SLOWGO+NOGO+GOING；3、开、开发模式：模式：养老公寓+护理中心+日间托老所+健康养生中心+俱乐部会所（配备娱乐和休闲设施）；4、销售方式：售方式：产权由开发商持有；养老公寓向65岁上的有条件长者出售“终身使用权”；5、客、客户价价值：以较低的总价得到了自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，而且尽享都市便利和亲朋好友的就近关怀；6、服、服务方式：方式：长者如有需要，实施“在家护理”。大都会大都会大都会大都会亲亲情养老公寓模式情养老公寓模式情养老公寓模式情养老公寓模式大都会大都会大都会大都会亲亲情养老公寓模式情养老公寓模式情养老公寓模式情养老公寓模式这种模式的种模式的产生是基于以下生是基于以下核心核心理念理念：1、“就地安养、居家养老就地安养、居家养老”的人性本的人性本质，并符合中国人的，并符合中国人的居住居住习惯；2、高端人群或家庭支付能力、高端人群或家庭支付能力较强的群体容易接受；的群体容易接受；3、资产回回报期期虽长，但日常的盈利有保障，但日常的盈利有保障。1-进入方式入方式容易被大众接受容易被大众接受的居住生活方式的居住生活方式有有强烈需求的高烈需求的高支付能力群体支付能力群体全生命周期全生命周期的社区的社区发展展模式模式大都会大都会亲情情养老公寓养老公寓模式模式产生示范效生示范效应2-开开发模式模式3-产生影响生影响消消费观念改念改变群体基数群体基数扩大大整体养老整体养老产业不不发达，服达，服务环节必必须做培育做培育案例案例香港房香港房协丹拿山丹拿山项目目大都会大都会大都会大都会亲亲情养老公寓模式情养老公寓模式情养老公寓模式情养老公寓模式是由香港房屋协会全力策划的一个崭新的优质退休生活模式退休生活模式，旨在让退休人士在舒适的居所和稔熟的生活圈子里得到持续而完善的起居配套、康起居配套、康乐和和护养服养服务，乐享独立从心的黄金年华。现策划兴建两个项目，分别位于北角丹拿山北角丹拿山及新界西北湿地公园路新界西北湿地公园路，共提供约1500个单位。乐挚趣同享趣同享，旨在提供康乐及休闲设施并策划多元化活动，让意趣相投的住户可以结伴乐享生活；康康 丰盈身心丰盈身心，项目提供专业保健、医疗、复康设施及服务，让住户可时刻保持身心康健；盈盈自主自足自主自足，选择入住隽逸生活旗下项目，让住户可以灵活调配资产，增加流动现金，令生活更加自主；家家亲密关系密关系，住户既可拥有自己私人空间，同时获得全面的照顾及家居服务，不单让家人安心，亦可与亲友建立更融洽关系；活活 贴心居寓心居寓，项目备有全方位规划，提供无障碍生活环境与贴心服务及配套，令入住的退休人士不用再为日常琐事而烦忧。隽逸生活的五大隽逸生活的五大发展理念展理念隽逸生活隽逸生活 之之 丹拿山丹拿山项目目都市圈繁华地带常规商住综合体鼓励老人与子女“一碗汤距离”提供养老配套和服务出售使用权并收取管理服务费持续经营为主项目目规模模住宿住宿老年住宅老年住宅配套配套设施施安老院（安老院（110张床位）床位）日日间护理中心理中心养生养生/健康中心健康中心俱俱乐部会所（配部会所（配备娱乐和休和休闲设施）施）零售和其他零售和其他设施施丹拿山丹拿山项目服目服务&设施施像像当年做当年做“万万创”一一样做一个做一个“长者生活方式研究中心者生活方式研究中心”在在在在战战略上万科略上万科略上万科略上万科应该应该做三件事情做三件事情做三件事情做三件事情-1-1-1-1把把现有的有的“万科物万科物业”进行升行升级，为长者的者的“健康、健康、积极、社交极、社交”的生活方式的生活方式塑造社区文化、运塑造社区文化、运营特色配套特色配套在在在在战战略上万科略上万科略上万科略上万科应该应该做三件事情做三件事情做三件事情做三件事情-2-2-2-2案例案例亲和源模式和源模式亲和源模式和源模式虽然与房地然与房地产企企业进入入养老地养老地产的开的开发运运营方向方向未必匹配未必匹配，但他但他们在在营造养老社区造养老社区积极健康快极健康快乐的生活氛的生活氛围方面仍然方面仍然可圈可点可圈可点至道至道观点点1.亲和源选址近郊，既能远离城市繁华喧嚣，又可享受基本生活配套；2.便利的交通是养老地产的必要条件。养老社区必须能够与城市中心快速通勤，既要满足老人紧急状况的处理，也要满足老人对原有生活圈子的联系需求；3.亲和源定位和源定位“居家式的机构养老居家式的机构养老机构式的居家机构式的居家养养老老”，是突破性的开，是突破性的开发思路思路。目的在于目的在于试图消除居消除居家养老的无助感和机构养老的家养老的无助感和机构养老的遗弃感，使老人既能弃感，使老人既能有尊有尊严地自由生活，又能及地自由生活，又能及时适适时享受享受专业服服务。像像做做“PC”一一样投入和支持投入和支持“社区社区护理中心理中心”的的可持可持续商商业模式的模式的“哺育哺育”在在在在战战略上万科略上万科略上万科略上万科应该应该做三件事情做三件事情做三件事情做三件事情-3-3-3-3案例案例1北京青松老年看北京青松老年看护模式模式从最初只有200多位老人、10多名护士，到一年后照料近1.1万万名失能、半失能老人，拥有327名护士，一家养老护理公司不到2年时间，是如何实现经营规模的“爆炸式”增长，使居家护理人数翻了50倍倍？北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看护护服服服服务务模式模式模式模式护士在西士在西坝河西里社区河西里社区护理卧床老人。理卧床老人。针对老年人的需求，青松公司提供不同的服老年人的需求，青松公司提供不同的服务。公司派公司派护士到展士到展览路街道南路街道南营房社区上房社区上门护理老人。理老人。成立时间：2009年9月。照料1.1万名失能、半失能老人（相当于全北京市养老院床位数的七分之一）。有1000多位是需要一周护理两三次的失能老人；其余近10000名轻度失能、半失能老人的护理频率，从一周一次到一个月一次不等。社区护理站共计23家。居家养老护理，就是解决从医院到家庭的“最后一公里”。北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看护护服服服服务务模式模式模式模式基本情况：基本情况：服服务宗旨：宗旨：帮天下儿女恪尽帮天下儿女恪尽传统孝道，孝道，让居家老人享受机构服居家老人享受机构服务服服务特点：特点：虚虚拟总部平台，构建社区网部平台，构建社区网络，终端上端上门服服务，低成本、低成本、轻资产、重服、重服务服服务理念：理念：以居家养老之名，求机构养老之实北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看护护服服服服务务模式模式模式模式运运营测算（算（以香河园以香河园护理站理站为例）：例）：1、支出：支出：2010年前9个月运营费用5万多元，1名护士月工资2500元至3500元左右，1年总支出50多万元。2、收入：收入：通过为1000多名老人提供服务，护理站目前运营持平且略有盈余。3、分析：分析：对社区来说，惟一成本是提供了200平方米的免免费服务用房，月租金约1万元（社区免收这笔资金），不但为周边社区1000多名老人提供日间照料、家庭护理服务，还带动了企业一年约50万元的投资。1：5的资金利用比例，杠杆效应非常明显。青松最新青松最新动向：已吸引第一向：已吸引第一轮天使投天使投资；今年；今年刚刚开始走出北京，开始走出北京，进入上海入上海北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看北京青松老年看护护服服服服务务模式模式模式模式案例案例2香港圣公会模式香港圣公会模式护理服理服务供供应商和运商和运营商商-香港圣公会福利香港圣公会福利协会会香港圣公会，除了作为一个宗教团体外，香港圣公会还积极参与香港社会各大小事务，也是香港主要的办学团体之一。香港圣公会福利协会于一九六六年正式成立，并独立运作，发展和提供不同类型的社会福利服务。安老服安老服务-香港圣公会福利香港圣公会福利协会重要服会重要服务内容之一内容之一 p长者院舍服务p长者安居者安居乐计划划 彩彩颐居居p香港圣公会张国亮伉俪安老服务大楼p长者日间护理服务p综合家居照顾服务p长者综合服务中心及长者邻舍中心p长者教育耆英进修学院p护老者支持服务p邻里老友记寻找隐蔽长者网络服务计划p长者益智发展中心p小区医疗支持服务网络香港圣公会福利香港圣公会福利协会会-输出出护理服理服务p服服务内容：内容：家居清家居清洁服服务 医医疗护理服理服务 复康服复康服务：由注册物理治由注册物理治疗师，于指导下进行家居运动、痛症治疗等。由注册由注册职业治治疗师，自理技巧训练、家居环境安全评估及改善建议、老年痴呆症照顾技巧、吞咽治疗等。由注册由注册营养养师，提供，提供饮食指食指导服服务。其他日其他日间照照顾及看及看护服服辅导服服务：由注册社工由注册社工，提供心理辅导及情绪支持服务创意社交支持服意社交支持服务创意家佣及照意家佣及照顾者者训练课程程香港圣公会福利香港圣公会福利协会会-养老养老项目运目运营商商p香港房香港房协彩彩颐居：香港圣公会福利居：香港圣公会福利协会会为彩彩颐居提供运居提供运营管理服管理服务，以下是其以下是其为彩彩颐居居项目运目运营的的设施及提供的服施及提供的服务：-喜福会会所：喜福会会所：动感天地：感天地：恒温泳池、水力按摩池、健身室、平台花园、高尔夫推杆练习场、健身舞室宴会美食宴会美食团队畅聚：聚：沁春园餐厅、大礼堂、咖啡座、便利店 文文娱中心：中心：乐苑、录音室/卡拉OK室、陶瓷室、图书馆、计算机室、游玩阁、多用途活動室、会议室、理发室-彩彩颐康健坊康健坊：包括:西医、中医、牙医、社工、护士、职业治疗师、物理治疗师、听力治疗师、语言治疗师、纤体美容治疗师、营养师及按摩师。服服务内容：内容：身体检查、中医服务、家居照顾服务、疫苗注射、复康治疗、美容服务、牙医服务、专业营养服务、预防中风服务-恩悦恩悦轩轩日日间间/住宿康健中心住宿康健中心：日间复康中心住宿复康中心中风复康治疗计划谢谢您的观看！