养老院可行性专项研究报告.doc

三门峡经济开发区德孝苑养老院项目
可行性研究汇报

业主单位：三门峡经济开发区长青藤老年服务
编制单位：河南海天工程造价咨询事务所
二○一六年十二月

三门峡经济开发区德孝苑养老院项目
可行性研究汇报

董事长兼总经理： 韩江涛
总工程师： 胡小红
项目责任人： 李固巧
参与编制人员： 叶 京
王 磊
安燕子
蒋国栋

工程咨询资质证书编号：工咨乙1200010
河南海天工程造价咨询事务所
二○一六年十二月

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目背景和概况 1
1.2编制依据 3
1.3编制范围 4
第二章 项目建设背景及必需性 5
2.1项目提出背景 5
2.2项目建设必需性分析 11
第三章 项目选址和建设条件 16
3.1项目选址 16
3.2建设条件 16
3.3地质灾难影响分析 17
第四章 建设内容及工程方案 18
4.1建设要求 18
4.2总体计划方案 19
4.3建筑设计 21
4.4结构设计 24
4.5给水设计 27
4.6暖通动力设计 30
4.7电气设计 33
第五章 节能方法 37
5.1设计依据 37
5.2设计范围及关键标准 37
5.3关键节能方法 37
第六章 环境保护和绿化 40
6.1编制依据 40
6.2环境现实状况 40
6.3项目建设对环境影响 40
6.4环境保护方法 41
6.5施工期环境保护 43
6.6营运期环境保护 46
6.7绿化 47
第七章 劳动安全和消防 48
7.1指导思想 48
7.2职业安全卫生健康对策和方法 48
7.3消防 49
7.4工程在施工期间劳动安全和消防 52
7.5营运期间安全和消防 52
第八章 组织机构和人力资源配置 53
8.1组织机构 53
8.2人力资源配置方案 53
第九章 项目实施进度 54
9.1项目管理 54
9.2项目实施阶段 54
9.3项目建设周期 55
第十章 项目招标 56
10.1工程项目招标投标概述 56
10.2工程项目招标投标原因分析 57
10.3招标依据 60
10.4招标范围 61
10.5招标方法 61
第十一章 项目投资估算和资金筹措 62
11.1投资估算 62
11.2资金筹措 63
第十二章 财务评价 65
12.1 财务评价基础数据选择 65
12.2销售收入估算 67
12.3经营成本估算 67
12.4财务评价报表 68
第十三章 社会评价 70
13.1社会效益分析 70
13.2项目互适性分析 70
13.3收益情况分析 71
13.4风险分析 71
13.4社会评价结论 72
第十四章 结论和提议 73
14.1结论 73
14.2提议 73

附表

附表1 项目一期建设投资估算表
附表2 项目运行成本估算表
附表3 项目收入税金及附加估算表
附表4 借款偿还计划一览表
附表5 财务计划现金流量表
附表6 利润损益和分配表
附表7 项目实施进度一览表

第一章 总 论
1.1项目背景和概况
1.1.1项目名称
三门峡经济开发区德孝苑养老院项目
1.1.2项目承接单位
三门峡经济开发区长青藤老年服务
1.1.3项目建设地点
项目拟选址于开发区向川路北段，北邻三门峡市农业局住宅小区。
1.1.4项目建设条件
本项目用地紧邻市政道路，基础设施配置齐全，便于项目标建设。
1.1.5项目建设内容及规模
本项目建设用地面积11318.52平方米，计划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包含综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。集中于园林绿化区域。
1.1.6项目投资估算和资金筹措
项目总投资估算费用4636.07万元。总投入成本以下：单体建安成本2988.39万元；室外工程费用383.47万元，服务项目费用663.84万元，政策性项目费用163.50万元，工程预备费209.96万元，铺底流动资金83.98万元，建设期利息142.88万元。
资金起源共分四部分：一是争取中央财政补助资金，约1070万元；二是大中型水库移民后期扶持资金，其中、共420万元，210万元，累计630万元；三是民政部门补助投入，分5年，累计20万元；四是开发区财政本级投入（贷款）：2916万元。
1.1.7建设进度
项目一期实施建设期限为12个月。计划开工时间为3月1日，计划完工时间为2月28日。
1.1.8技术经济指标
表1-01 技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设用地面积
㎡
11318.52

2
计划总建筑面积
㎡
16343.22

其中
综合楼
㎡
1776.72
11903.82
养老护理楼
㎡
10127.10
二期预留建筑
㎡
4439.40

3
建筑基底面积
㎡
2389.55

4
建筑密度
%
21.11

5
容积率
/
1.44

6
绿地率
%
35

7
一期床位规模
张
198

8
床位配置标准
2
人/间

9
建设工期
年
1

10
总投资费用
万元
4636.07

11
投资回收期
年
12.45
含建设期
12
内部收益率
%
4

13
财务净现值
万元
278.29

1.2编制依据
1、《中国国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要》；
2、《河南省国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要》；
3、《河南省人民政府相关加紧发展养老服务业意见》（豫政文 〔〕24号）
4、《相关全方面推进居家养老服务工作意见》（豫民文〔〕224号）
5、《国务院办公厅转发民政部等部门相关加紧实现社会福利化意见通知》（国办发[]19号）
6、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门相关加紧发展养老服务业意见通知》（国办发[]6号）
7、财政部和国家税务总局〈相关对老年服务机构相关税收政策问题通知〉（财税[]97号
8、河南省民政厅相关印发《河南省社会办养老服务机构管理暂行措施》通知（豫民〔〕1号）
9、《民政部办公厅、发展改革委办公厅 相关开展养老服务业综合改革试点工作通知》（民办发〔〕23号）
10、《相关加强养老服务设施计划建设工作通知》（建标[]23号）
11、《中国土地管理法》
12、《建设项目经济评价方法和参数》第三版；
13、《投资项目可行性研究指南》；
14、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
15、新相关财务制度会计制度；
16、项目单位提供多种技术资料、项目方案等基础资料。
1.3编制范围
1、经过项目背景及发展概况研究，分析项目提出由来；
2、经过对市场分析研究和对项目计划研究，推荐项目标建设规模、方案，论证项目建设合理性；
3、对建设条件及动力供给情况进行调查研究；
4、对工程技术及设备方案进行研究，提出工程招投标方案；
5、对公用工程和辅助设施进行研究；
6、对节能、环境保护、安全卫生和消防提出研究方案；
7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算多种效益指标和项目标抗风险能力；
8、提出结论。
第二章 项目建设背景及必需性
2.1项目提出背景
2.1.1 中国社会老龄化进程深入加紧
依据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超出90 亿，如生育率保持现有水平，将于二十一世纪末超出100亿大关。依据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上人口将超出15 岁以下青少年人数。其中，发展中国家老龄人口估计将是现在四倍，这一特殊改变将对全世界各国每个小区、团体和个人产生巨大影响。
现在，中国是全球现在唯一一个老年人口超出1亿国家，且老年人口以每十二个月3%左右增速快速增加，是世界平均增速5倍以上。

图2-1 中国老龄化速度概况
中国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。中国60 岁以上老年人口有1.44亿，这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口比重也从11.03%升至14.32%。
估计到 年底，中国60 岁以上老年人口有望超出2 亿， 年则很有可能超出2.21 亿。而到 年，中国老年人口数很可能超出2.43 亿，老年人口占比超出17%。

图2-2 中国将迎来老龄化加速发展阶段
根据联合国传统标准，60 岁以上老年人口占比达成10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达成7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，中国在1999 年已达成这个标准；60 岁以上老年人口占比达成14%，为老龄社会，中国在 年也已经达成这个标准，标志着中国已经正式进入老龄社会。而 年后中国将进入人口老龄化快速发展阶段。
依据估计，从—2035 年20年间内，中国老年人口百分比将增加一倍，达成20%，2050 年老年人口百分比将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。依据经济合作和发展组织（OECD）人口发展估计，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超出日本，成为全球人口老龄化程度最高国家。
2.1.2 中国社会保障体系深入完善
“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城镇居民社会保障体系框架基础形成，公布了《中国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全方面建立企业职员基础养老保险省级统筹制度，建立并全方面实施城镇居民基础医疗保险制度。

表2-3 中国社会保障“十一五”计划关键指标实现情况
“十二五”时期，中国将深入完善社会保障制度，深入扩大覆盖范围，稳步提升保障水平，，中国城镇基础养老保险参保人数将达成3.57亿人，其中企业职员基础养老保险达成3.07亿人；新农保参保人数达成4.5亿人。城镇基础医疗保险参保率在基础上提升3个百分点，城镇最低生活保障实现应保尽保。

表2-4 “十二五”时期社会保障发展关键目标
其中，国家将关键推进实施应对人口老龄化社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提升基础养老金水平，完善企业职员基础养老保险制度。
同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基础养老金，国务院常务会议也经过自1月起，企业退休人员基础养老金水平比提升10%。

图2-5 —中国退休人员养老金发展情况
综上方法全部将使得中国养老服务行业发展得到越来越广发展空间。
2.1.3 中国养老服务行业发展潜力巨大
中国社会养老服务体系关键由居家养老、小区养老和机构养老等三个有机部分组成。多年来，国家加大对社会养老服务体系建设投入力度，大力激励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着小区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城镇发展不平衡等问题。
依据全国老龄委数据，中国老年人市场年需求达成1 万亿元，2050 年左右将达成5万亿元。而现在中国每十二个月为老年人提供产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，估计中国养老产业规模有望达成20 万亿元以上。
同时社科研究院汇报指出，中国消费结构转向老龄产业，老年消费立即井喷。 年，中国老年人退休金总额达8383亿元， 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达成73210 亿元。另据调查，现在老年人可用于购置老年用具支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国老年群体已经成为一支关键消费大军。

图2-6 中国老年人消费需求展望
其中，养老服务行业将作为老年人生活必需保障服务提供行业，也将取得较为宽广发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，中国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超出4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超出500万个。
末，中国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，依据国家相关计划，“十二五”期间，中国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达成建设标准。
2.1.4 河南省大力推进老龄事业深入发展
“十一五”期间，河南省老龄事业快速发展，全省各级、各部门坚持“党政主导、社会参与、全民关心”老龄工作方针，以保障和改善老年民生为出发点，主动推进养老保障和服务、老年人权益保障、老年人文化体育活动和教育、老龄产业、老有所为管理服务五个方面体系建设，基础完成《河南省老龄事业发展“十一五”计划》确定任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达成32.6万张，每百名老年人拥有养老床位2.3张；居家养老服务开始起步，从业人员素质不停提升。
“十二五”时期，河南省将面临愈加严峻人口老龄化形势，据估计，到，全省60岁以上老年人口将达成1923万人，占总人口百分比上升至19.67%，年递增率为4.89%，年均净增老年人口80多万。80岁以上高龄老人将达成308万，占老年人口百分比超出16%，年递增率为6.39%。65岁以上空巢老人将达成1000万，空巢率超出70%。农村老年人口占农村总人口百分比上升至26.7%以上。
为全方面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”水平，让老年人生活得愈加幸福、更有尊严，“十二五”期间，河南省各级政府高度重视人口老龄化问题，不停加强对老龄工作领导，政策体系日趋完善，制度保障愈加有力，老年消费趋于旺盛，老龄事业发展市场化程度显著提升，使得本省老龄事业在政治、经济、社会、文化、舆论等方面含有了愈加有利发展环境。
2.2项目建设必需性分析
2.2.1 项目建设是顺应中国养老事业发展方向需要
长久以来，党和政府十分关心老年群众，不停采取主动方法，推进老龄事业发展进步，取得举世瞩目标成就，为老龄事业连续发展奠定了很好基础。“十二五”时期，伴随第一个老年人口增加高峰到来，中国人口老龄化进程将深入加紧。从到，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每十二个月增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每十二个月递增0.54个百分点。老龄化进程和家庭小型化、空巢化相伴随，和经济社会转型期矛盾相交织，社会养老保障和养老服务需求急剧增加。
为此，中国政府提出主动发展老龄服务业，主动推进养老机构运行机制改革和完善，探索多元化、社会化投资建设和管理模式。深入完善和落实优惠政策，激励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张发展目标。
本项目建成后，将以老年人需求为设计及运行关键，强调老人参与性，重视老人感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全方面考虑，以真正意义为老人全心全意服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功效齐全现代化新型老年社会福利机构。
2.2.2 项目建设将深入满足日益增加养老需求
多年来，为深入实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”发展目标，河南省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不停提升同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展结果，并不停建立健全社会养老保障体系，着力提升养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不停增加。
据统计，现在河南省有10.85%老年人愿意入住养老院，计划在5年内入住养老院百分比为4.23%。“十二五”末，河南老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。而“十一五”末，河南包含敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。
本项目将经过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方法，提供张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照料问题，愈加好地为老人生活和健康保驾护航，发明愈加好经济建设环境，维护社会稳定，共建友好社会。
2.2.3 项目建设是深入提升居民生活质量需要
多年来，伴随社会经济不停发展，居民生活水平不停提升，老年人也逐步培养出本身爱好爱好、生活习惯和隐私，期望有自己独立生活空间，她们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济起源。所以，必需探讨建造功效设施完备、较高标准新型老年公寓，提升养老水平，以区分原来建立敬（养）老院形式老年公寓。
本项目建成后，公寓应含有吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功效，老年人一家一户居于每个单元中，每户全部有自己独立生活用房，包含起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱家俱、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低级饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理老人可由护理员照料生活起居，进行特殊服务，身体很好老人能够常常进行健康体育锻炼，参与文化娱乐活动和医疗保健等知识学习。
本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体老年公寓，起居生活完全是家庭式，享受多种服务是社会化，将成为本区域老年人所喜爱和要求老年人乐园，老人儿女也能够深入减轻负担，降低家庭矛盾，解除其后顾之忧，方便把更多精力投入到经济建设伟大事业中。同时，本项目建成后也还能够安置部分下岗职员，为她们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为深入提升居民整体生活质量和水平做出应有贡献。
2.2.4 项目建设是深入提升区域养老服务水平需要
为深入满足居民日益增加养老服务需求，激励扶持养老服务机构，河南省要求，凡创办养老服务企业，注册资本均可按法定最低注册资本实施；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办非营利性养老服务机构建设用地，经依法同意，可采取划拨或协议出让方法供地，土地出让金可按不低于国家要求最低标准收取。乡（镇）村公益性养老服务机构建设用地，经依法同意可使用集体全部土地。对研发养老服务产品生产性项目用地，实施和工业项目用地相同供地方法。
本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣老年之家，并引进中国外优异老年公寓设计运行理念，购置中国外优异老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设置专业护理医院，不停将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实施科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得快乐、健康温馨、儿女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年幸福之家，让老年人切实感受到党和政府温暖，共享社会发展结果。
同时，本项目将以“区域示范项目、中国优异项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，深入提升本区域养老服务水平，为河南省老龄工作顺利开展和深入推行做出应有贡献。
总而言之，本项目标建设含有深刻现实意义，是十分必需。

第三章 项目选址和建设条件
3.1项目选址
3.1.1建设位置
项目拟选址于开发区向川路北段，北邻三门峡市农业局住宅小区。
3.1.2选址优势
1、交通便利
项目建设区块和城市道路相连，交通联络便捷，区位优势显著，有利于项目建设。
2、符合城镇总体计划
项目建设符合城市总体计划要求。
3、用地条件很好
项目建设区块地形规整，地势较低，整体呈四面高中间低，配套建设条件很好。周围有三门峡开发区小区医院，老年人居住看病就近诊疗方便。
总而言之，项目选址优势显著，能很好地满足建设需要，也符合相关计划要求，选址合理可行。
3.2建设条件
建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周围自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。所以，项目建设含有良好基础设施条件，能很好地满足项目建设需要。
3.3地质灾难影响分析
本项目在建设过程中，要严格实施相关计划，并由含有对应地质灾难防治工程勘查资质单位，开展地质灾难危险性评定，对建设项目诱发或加剧地质灾难可能性和建设项目可能遭受地质灾难危险性作出评定，提出防治地质灾难方法，从源头防治地质灾难发生。只要思想重视、方法适当，能够很好地处理地质灾难对项目建设影响和危害。

第四章 建设内容及工程方案
4.1建设要求
在老年人住宅计划和设计上，不仅要满足居住功效要求，使老年人居住建筑设计达成安全、卫生、方便和适用要求，还要无处不在表现出对老人关心，更要考虑社会心理学所包含居住心理问题。
1、环境要园林化
幽雅环境，让老人充足享受阳光，接触自然，宽广公共活动空间和安全娱乐、锻炼场所。
2、公建设施要高百分比化配套要完善化
项目计划配有完善医疗保健、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、等生活配套设施。
3、设计要人性化
平面设计要方便老人出行，不能有过多台阶（有台阶处应有对应轮椅通道）；要确保充足阳光入室，空间通透；室内地面应采取防滑设计，防跌扶手；多种开关、按纽均采取大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园，便于串门和相互照应等等，总而言之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人特殊使用功效和要求。
4、生活要智能化
配置紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
5、户型要合理化
充足考虑不一样年纪阶段、不一样阶层、不一样居住人数等不一样居住要求，大部分户面积控制在25－30平方米左右。
6、建筑要艺术化
在此居住老年人全部有较高艺术品位和欣赏要求，对应要有较高水平建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
满足以上这些要求同时，当然还要确保建筑工程质量合格、建材环境保护、装修美观大方、功效分区明确等基础建筑标准。
4.2总体计划方案
计划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包含综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。含有低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少许低层；有对应配套服务设施；整体建筑风格以田园风光为主，经过体块、片、构架等几何化建筑元素组织，在百分比、韵律、构图、秩序等方面，利用多个建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格简单粗陋，重视细部处理，发明性展现传统田园风格形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面质感，和周围建筑物有鲜明色彩对比，突出本项目标独特征。提议采取坡屋顶，用金色琉璃瓦，充足展现古朴、传统田园风光。
4.2.1计划构架
构架是以小区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成建筑景观群。分为三块，即住宅、公建设施、景观三块。为保障行人和车辆出入安全、方便，在不一样方向设2个主出入通道。
4.2.2总体平面部署
关键住宅均南北朝向，确保养老护理楼，每间房全部有充足阳光照射（可合适偏西南、偏东南15° ），沿向川路、北环路、黄河专题公园、丘地走势呈流线型或围合式部署，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。
4.2.3产品功效组合
产品关键功效为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊用户群体特殊需要“量身定做”，既要满足她们居住物质需求，也要满足她们精神需要，不管是住宅部分还是公建设施部分，全部应该让老年人没有孤寂失落感。
4.2.4环境计划设计
1、园区环境应为老人提供优美、安全、方便娱乐交往场所。老年人，尤其是60～70岁年纪阶段老年人，因离职、退休，生活方法转变带来了身心、环境等多方面不适应，对户外活动有着强烈渴望。关键活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不一样经济条件，不一样文化水平，不一样活动能力老年人有不一样需求，所以在计划设计时应充足认识到这一特殊群体特殊需要。
2、整个小区景观计划总体上应该是典雅、欢快、童趣和主动向上，使其充满生活情趣，这么能够激发老年人热爱生活欲望，有利于改善其身体机能，促进健康长寿。
3、园区内修建大型含有特色中央专题花园，给老人带来美享受，发挥景观功效作用，同时能够作为老年人交流、休憩和娱乐活动场所。
4、完善步行交通系统。步行是老年人关键空间转移方法，也是老年人日常关键活动。完善步行系统可结合园区交通和景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流和车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清楚道路脉络系统和特色空间意象设计，老年人能够经过道路脉络找到自己熟悉感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
5、为确保景观计划设计和小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建表现中国传统文化以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为专题组团花园，供老人近距离养心、养性、养情。
4.3建筑设计
4.3.1设计依据
国家及地方现行规范、规程、要求，关键有：
1、《建筑设计防火规范》（GB50016-）
2、《住宅建筑规范》（GB50368-）
3、《住宅设计规范》（GB50096-1999）
4、《河南省公共建筑节能设计标准实施细则》 DBJ41/075-
4.3.2项目概况
本项目在三门峡市，紧邻向川路，区位优势显著，交通便利。
本项目建设用地面积11318.52平方米，计划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包含综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。集中于园林绿化区域。
4.3.3设计标准
在现有居住区计划设计中，住宅组群空间布局和环境景观塑造常常相互分离，在设计程序上存在前后，环境设计常常成为居住区计划设计中一个“补充完善后续工作”，而且因为群体布局限制，不能给环境设计留有充足余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造景观意义。 
在本项目标计划设计中，要强化养老居住和景观联络，发明一个富有诗意栖居环境，就必需采取整体设计方法。即在计划设计之初，就从环境角度，将建筑和景观相结合，最大程度发挥景观环境对于居住区整体空间形态影响，只有这么才能营造出一个整体大气形象和富有特色高品质环境。 
在设计过程中遵照以下标准:
表现生态养老住宅建筑根源性特点；
重视建筑尺度和百分比、质感效果、韵律感、光影效果及色彩；
章显人性化内外空间，表现建筑、景观友好统一。
4.3.4建筑平面及立面设计
以需求为根本，以科技为先导，表现文化情趣。立面设计营造出高尚且温馨居住气氛。 
  依据当地生活习惯、气候特点及市场实际需要，采取灵活多变设计手法，以满足不一样用户需要，同时也便于总体布局和空间形态多样化。设计关键定在高级养老住宅，和自然环境相适应，表现空间层次丰富改变。 
立面造型上充足结合当地实际。建筑色彩古朴协调、鲜明而不失稳重，和小区环境形成合谐统一关系。烘托出整个小区高尚、雅致格调，强化了自然生态人居环境。
建筑高度确实定兼顾日照和结构合理。整体造型错落有序，结构清楚，层次丰富，微妙地呼应了特有景观条件。建筑肌理刻画，并不强调表面化虚实对比，而是经过对结构结构深入设计，使立面肌理趋于均质花，统一在一套网格体系中，既是结构，又是立面划分，少而精，明而不跳,建筑外饰面材料以真石漆为主，恰如其分表现出功效和形式完美结合，配以绿色庭院和宽景阳台，愈加烘托出建筑舒适宜人。
4.4结构设计
4.4.1工程概况
本项目在三门峡市，紧邻向川路。一期计划综合楼为3层，养老护理楼为11层。
4.4.2设计依据
1、自然条件：
基础风压：0.40kN/m2（R=50）；
基础雪压：0.35kN/m2（R=50）；
基础气温：最低-6℃，最高36℃；
建筑热工设计分区：严寒地域；标准冻土深度：<60cm；
抗震设防烈度：7度；
设计基础地震加速度值：0.10g，设计地震分组：第二组；
2、政府相关主管部门对本工程各阶段设计审查、批复文件。
3、建设单位提出和结构相关符合国家标准、法规设计要求。
4、 本工程结构设计所实施关键法规和所采取关键标准：
《工程结构可靠性设计统一标准》GB 50153-
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-
《建筑工程抗震设防分类标准》GB 50223-
《建筑抗震设计规范》GB 50011-
《建筑结构荷载规范》GB 50009-
《混凝土结构设计规范》GB 50010-
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ 3-
《砌体结构设计规范》GB 50003-
《建筑地基基础设计规范》GB 50007-
《地下工程防水技术规范》GB 50108-
注：其它未列项目见国家现行标准、规范及相关要求。
4.4.3建筑分类等级
1、结构设计基准期：50年，结构设计使用年限：50年。
2、 建筑结构安全等级：二级，结构关键性系数：1.0。
3、地基基础设计等级：养老护理楼为乙级，综合楼为丙级。
4、 建筑抗震设防类别：标准设防类（简称丙类）。
5、 混凝土构件环境类别：室内干燥环境、无侵蚀性静水浸没环境为一类；室内潮湿环境、冰冻线以下和无侵蚀性水或土壤直接接触环境为二a类；干湿交替环境、水位频繁变动环境、露天环境及冰冻线以上和无侵蚀性水或土壤直接接触环境为二b类。
4.4.4关键荷载（作用）取值
1、楼面活荷载（标准值）：
住宅：2.0kN/m2
库房、储藏：5.0kN/m2
走廊、楼梯、门厅：3.5kN/m2
通常卫生间：2.5kN/m2
公共卫生间：5.0kN/m2
电梯机房：7.0kN/m2
室外地面：10.0 kN/m2
2、屋面活荷载（标准值）：
不上人屋面：0.5kN/m2
上人屋面：2.0kN/m2
屋顶花园：3.0kN/m2
3、风荷载（风压取值）：养老护理楼其承载力设计时取0.44kN/m2（基础风压1.1倍）；舒适度验算时取0.25kN/m2（R=10）；其它均取0.40kN/m2；地面粗糙度为B类。
4、雪荷载（雪压取值）：0.35kN/m2，雪荷载准永久值系数分区为Ⅱ区。
5、地震作用：抗震设防烈度为7度，设计基础地震加速度为0.10g，设计地震分组为第二组。建筑结构阻尼比为0.05，水平地震影响系数最大值：多遇地震0.08，罕遇地震0.50。
4.4.5上部结构设计
1、 结构缝（伸缩缝、沉降缝和防震缝）设置：依据建筑物长宽超限情况和建筑单元及功效等要求，可将平面分割成比较规则结构单元；特殊情况拟采取设置后浇带伸缩后浇带方法。
2、 结构选型：11层养老护理楼采取剪力墙结构形式，3层综合楼采取现浇钢筋混凝土框架结构。
4.4.7地基基础设计
依据设计经验及本工程特点，本项目可采取独立基础（墙下条形基础）或桩基础形式。本工程最终基础形式应待正式具体地质勘察汇报出具后，结合本工程地质情况方可最终确定。
4.4.8关键结构材料
1、混凝土强度等级：墙、柱等竖向构件采取C30~C50，梁、板（楼梯）等水平构件采取C30~C40。地下部分混凝土采取防水混凝土，抗渗等级为P6或P8。通常砌体中圈梁、过梁、水平系梁、结构柱采取C20混凝土。
2、钢筋及钢材：钢筋采取一般热轧钢筋，墙、柱、梁、板（楼梯）等关键受力筋采取HRB400、HRB400E级；其它节点、结构筋采取HPB300级。钢材采取Q235B级钢或Q345B级钢。
3、 砌体及砂浆：地面以下或防潮层以下和土接触墙体：采取MU15一般实心砖（严禁使用粘土类烧结砖）、M7.5水泥砂浆砌筑。地面以上或防潮层以上墙体：采取A3.5蒸压加气混凝土砌块、Ma5.0专用砂浆砌筑。
4.5给水设计
4.5.1设计依据
1．国家现行法律法规、规范、规程：
《建筑给水排水设计规范》GB50015-（）；
《建筑设计防火规范》GB50016-；
《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-（）；
《气体灭火系统设计规范》GB50370-；
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-；
《住宅设计规范》GB50096-
《室外给水设计规范》GB50013-
《室外排水设计规范》GB50014-（）
《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-
2．总图专业提供条件图。
4.5.2设计范围
包含本项目地块红线内给水、排水、消防等各系统。
4.5.3生活及消防给水系统
1．水源：
本工程用水由市政自来水管道供给。分别从周围市政道路各引入一根DN200mm给水管进入小区并设水表和防污阻断阀，市政自来水压力约为0.30Mpa，满足小区生活用水和室外消防用水要求。
2．用水量估算：
依据《建筑给水排水设计规范》，居民最高日生活用水量取200L/人.d，绿化浇洒用水量2L/m2.d，商业用水量取每平米每日10L，物业管理人员用水量取60L/人.d，未预见用水量取总用水量15%。
3．给水系统
在室外设生活给水管网系统、办公给水管网系统和室外消防给水管网系统，其中生活给水和办公给水采取支状部署，消防给水管道沿主干道环状部署。
4．消防给水系统
室内消防系统采取临时高压制。室外消防采取低压制，由市政给水管网直接供给。
在地块全部建筑物内设置消火栓灭火系统并确保每层任一点全部有两股水柱同时抵达；在商场按中危险Ⅱ级设置闭式自动喷水灭火系统。自动喷淋消防用水量30L/S，消防历时1.0小时。
在地块设置消防加压泵房和消防水池供，泵房距地面高度小于10米，消防水池采取钢筋混凝土结构，双格部署，储存室内全部消防用水量，有效容积大于600m3；火灾早期用水由设在建筑屋顶消防水箱供给，水箱有效容积50m3。
室外消防通道周围设室外地上式消火栓，确保消火栓间距小于120米，保护半径小于150米，每个消火栓流量10~15L/S，消火栓数量满足室外消防用水量要求。
在变配电室等部位设置七氟丙烷自动灭火系统。
在高层住宅部分按A类火灾、轻危险级配置灭火器。
4.5.4室外排水系统
1、小区排水采取雨、污分流制。最高日污水量取最高日生活给水量90%，但不计浇洒用水量。
2、生活污水经室外管网聚集，并经化粪池处理后，就近排入小区四面市政污水管道。
3、室外雨水经地面径流和雨水管道聚集后，排入小区四面市政雨水管道。
4.5.5室内给排水设计
1、小区居民每户自来水计量水表及给水主干管集中设置在公共走道区域单元管道井内。
2、每户主、次卫生间及厨房自来水给水支管管径均采取DN20mm。
3、给水管材：室内生活给水干管及水表以前管道采取PSP钢塑复合管，户内给水管采取S3.2系列PP-R给水塑料管，热熔连接，室外生活给水管，DN≥50mm采取孔网钢带钢塑复合给水管，电热熔连接，DN<50mm采取S3.2系列PP-R给水塑料管，热熔连接。
4、排水管材：小区室内生活排水管道采取U-PVC排水塑料管，承插胶粘接口。地下室压力排水管采取内外热镀锌管，卡箍或丝扣连接。屋面雨水采取外排水，排水管材均采取承压塑料排水管，承插胶粘接口。室外小区雨水及污水管道，采取埋地排水塑料管，检验井采取塑料排水检验井。