宁波鄞州房地产分析年度报告模板.doc

鄞州房地产分析汇报 10月4号目 录一、鄞州概况 3二、鄞州住房情况概述 5三、鄞州区上六个月商品房市场分析汇报5 1鄞州各片区成交情况5 2新推楼盘情况6 3鄞州各片区商铺成交情况7 4写字楼市场成交分析7四、鄞州两大商圈 8 1天童北路万达广场8 2建新路麦德龙9五、酒 店10六、写字楼 11七、土地 11八、总 结11 一、鄞州概况鄞州地处浙东沿海，紧邻宁波市区，区域总面积1380平方公里，现有些人口73万。鄞州历史悠久，人文荟萃，物丰民富，气候宜人，是经典江南“鱼米之乡”。鄞州经济发达，社会安定。全区现有工业企业15000多家，已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主门类齐全产业体系，综合经济实力位居宁波市各县市区首位，全国第12位。 鄞州交通便捷，是宁波市区通往港口、机场、高速公路必经之地。距中国大陆第二大港北仑港20公里，可和100多个国家和地域519个港口通航；沪杭甬高速公路、沿海大通道横贯全区。鄞州境内还设有铁路专用线和货运中转站，宁波栎社国际机场座落在鄞州境内。 鄞州外向型经济发达，现在已经有美国、日本、德国、西班牙、香港、台湾等20多个国家和地域客商在鄞州区投资兴业。至，全区现有外资企业761家，协议利用外资9.2亿美元，到位外资5.5亿美元，全区实现进出口总额18.2亿美元，其中出口14.3亿美元，名列浙江省第一。鄞州环境优美，风光旖旎，拥有号称“太湖气魄，西子风韵”国家级旅游度假区东钱湖，日本佛教曹洞宗祖庭天童寺，供奉佛祖释迦牟尼真身舍利阿育王寺，全国四大古代水利工程之一它山堰，中国四大民间传说之一梁祝小说起源地梁祝文化公园等，这些傲人旅游资源，既是鄞州深厚文化积淀集中表现，也是激励鄞州人民奋发向前、永不止步无限动力。改善投资环境，多渠道、多形式、宽领域地面向中国外招商引资，是“十五”期间经济和社会发展基础任务之一。在改善投资环境方面做了大量卓有成效工作。 交通运输情况怎样，是衡量一个地域经济发展环境一项硬指标。“十五”期间，伴随鄞州新城区计划和建设，鄞州区公路建设成效显著，为改善全区投资环境做出了较大贡献。公路通车里程由855公里增加到约970公里，增加115公里；高速公路达成61公里，村村通等级公路目标提前实现。伴伴随通车里程较快增加，农村公交改造步伐深入加紧，遍布全区各村公交网络正在形成，大大方便了我区居民出行。经济发展一样促进我区客运和货运量大幅增加，客运量由2587万人增加到3750万人，年均增加7.7%；货运量由1322万吨增加到2400万吨，年均增加12.7%。 伴随经济和大家生活水平不停提升，我区拥有机动车辆也同时快速增加，末全区机动车辆约为3.7万辆，比增加2.4万辆，年平均增加5896辆。末全区拥有客车22386辆，货车14532辆，分别比增加2.7倍和1倍。二、鄞州住房情况概述住房质量逐步提升。“十五”末，我区农村居民人均居住面积达47平方米，年平均增加率为3，而在1995年和人均居住面积分别只有34平方米和41平方米。在住房面积已经足够情况下，改善住房质量已成为农民建房关键。二是住房愈加卫生和舒适。依据农村住户抽样调查资料，到我区80农户住房拥有卫生设备、100农户饮用安全饮用水、95农户使用液化气燃料、100农户住房外为水泥或柏油路面。返回 三、鄞州区上六个月商品房市场分析汇报统计数据显示，5月份，市六区商品住宅房销售量为4094套，比4月增加1175套，其中鄞州共销售2319套，占总量二分之一以上。市六区商品房销售量前10位楼盘中，鄞州区独占5个。伴随5月份商品房住宅交易量增加，5月末市六区可售住宅大幅降低。据商品房网上实时立案系统统计，5月末市六区住宅可售套数为16026套，比4月降低2692套，可售面积为196万平方米，比4月降低31万平方米。返回 1、鄞州各片区成交情况鄞州各片区成交一览表鄞州区6月：成交1440套，区域成交均价为10016元/平方米，各片区成交量均比5月份要小很多。从成交区域看，中心区成交597套，位列鄞州区榜首。盛世天城二期、城市花园为成交关键楼盘，其中，盛世天城二期单月成交176套、城市花园成交121套；城西片区本月成交454套，该区域成交关键楼盘为水岸枫情和广博博奥，分别成交113套和87套；下应片区共成交290套，关键成交楼盘为上上城、东方湾邸和紫郡，其中，上上城成交量达成102套，而上上城和紫郡成交量分别为69套和60套；南部片区本月仅成交61套，关键成交为格兰春天，成交45套，值得注意是，因为政府对东部新城大力建设和一号轻轨效应影响，使鄞州区东部（如五乡等地）部分楼盘也悄然入市。返回 2、新推楼盘情况6月，新开楼盘仍然大部分集中在鄞州区， 江东区就一个锦绣东城二期。从开盘情况来看，能够总结出几大特点；一，新房源大部分为前期较热销楼盘后续推量，甚至是老盘存量“新推”；二，在价格方面，和4、5月份相比有较大上涨，1万以上均价楼盘屡见不鲜；三、所推出体量均不是很大，如万科仅推出最终一幢61#楼，而锦绣东城二期相对体量最大，推出322套住宅，推出面积约有3.5万平方米；四，从销售情况来看，4、5月份“开盘即热销”不复存在，很多楼盘开盘销售率在50%以下，而较为特殊，如广博博奥在5月份就开始认购，开盘时基础销售已在70%以上；锦绣东城二期在东部新城、轻轨一号线和雅戈尔品牌效应影响下，仍然能有很好销售态势，但和前几期相比，价格高涨还是会对销售有所影响。6月份住宅新盘推出一览表3、鄞州各片区商铺成交情况5月鄞州各片区商铺成交情况一览表5月成交商铺79套，成交商铺面积8099.46平方米，成交均价为18968元/平方米。在商业广场项目中，横溪鄞南商业广场成交最多，成交6套，成交面积为795.31平米；联盛商业广场，也成交7套，面积为763.98平米。 在住宅商铺中，成交分布在鄞州中心区、城西片区和下应片区， 返回 4、写字楼市场成交分析 6月份，在红5月住宅市场量价齐升情况下，很多投资客逐步进入市场，使低靡写字楼市场也有所起色；其次，在鄞州新城区政府对南部商务区推进下，提升了宁波整体商务平台；以后，科技园区、江东区和南部商务区写字楼均又不错销售量，很多前期销售停滞项目也有所起色。宁波市四区写字楼市场共成交办公产品280套，成交面积为82190.53平方米，成交均价为7322元/平方米。和5月份相比（5月份宁波市写字楼成交量为15715.24平方米）chinaren，成交量增加了66475.29,环比增幅达成4倍以上。 6月份 鄞州写字楼成交一览表 返回 四、鄞州商圈鄞州现在最大商圈是万达广场，其次是麦德龙。1、天童北路-万达广场其在鄞州中心关键区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功效板块组成大型城市建筑综合体。在万达广场东北侧国际商务酒店区，它隔河和国际购物中心相望，总建筑面积超出9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高级写字楼。国际商务酒店极具后现代风格建筑造型，浓郁商务化装饰风格，及高品质标准配套，将成为宁波最具艺术和城市景观价值地标性建筑之一，也是宁波城市发展一大航标。国际购物中心在万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发最大规模商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多个商业形态，很快，宁波万达广场成为宁波乃至长江三角洲城市商业领域中又一商业巨擎。万达广场返回 2、建新路-麦德龙宁波麦德龙在鄞州区建新路，东湖大厦对面。世界商业巨鳄麦德龙在进入中国市场后,以其独特经营谋略让人刮目相看,在未来5年内,它将在中国新开40家商场。在德国麦德龙国际管理股份企业麦德龙超市开进中国后,给我们带来了很多全新经营理念,同时也带动周围配套发展，形成了一个“麦德龙商圈”！ 麦德龙东部就是杭甬高速入口，为驾车出游提供了方便；南面正对雅戈尔东湖花园小区，环境优美，商业配套齐全；麦德龙西面有锦江之星和四季瑞丽酒店、鄞州汽车总站和新世纪装潢市场，为周围居民购物、出行、住宿提供了极大方便。北面有一座正在兴起娱乐中心：神话，为周围居民提供娱乐休闲场所；西北方向是宋诏桥中学和宋诏桥小学，琅琅书声为麦德龙商圈点缀了一丝文化气息。 麦德龙麦德龙入口交通东湖花园杭甬高速入口返回 五、酒店现在，已查到鄞州主城区拥有28家二星级以上酒店，其中五星级共有2家，四星级6家。 有资料显示，现在鄞州已经建成5星级以上酒店有2家，而正在筹建5星级以上酒店有5家，也就是说，未来5年以内，鄞州五星级及其以上酒店将达成7家。相关人士透露，鄞州将是宁波高星级酒店发展最快地域，估计到，将有近10家五星级酒店，这也意味着鄞州将成宁波酒店第一区。现在鄞州五星级酒店入住率在49左右，房价在500-600元之间。而鄞州酒店二分之一以上住房率和三分之一餐饮消费是依靠于旅行团体、会议、商务等客源，尤其是靠近宁波主城区四、五星级酒店，基础上以这些客源为定位。返回 六、写字楼现在，已查到鄞州拥有7栋纯写字楼及3幢商住楼，关键集中在万达广场周围。其中甲级写字楼有麒麟大厦、鄞州商会、奥利赛大厦、鄞州银行大厦、和邦大厦、新州银座等。写字楼最高售价为鄞州商会，售价达成15000元左右每平方米。其它皆已破万元。总来说，鄞州写字楼市场租金、售价全部在中间徘徊，相信伴随鄞州经济发展，和在国家大力支持下，鄞州经济将达成一个新高度。返回 七、土地 鄞州区出让土地（不含工业用地）89.52万平方米，成交土地80.55万平方米，因多种原因流拍土地达8.97万平方米。其中住宅用地成交了57.84万平方米，商用土地成交18.84万平方米，综适用地成交3.87万平方米。鄞州区住宅用地开发是未来宁波市关键集中区域，现在鄞州中心区经过前期大量开发建设,实际可开发利用土地逐步开始降低，不过像鄞州东部、鄞南商务区和城西可开发利用土地相对还是多。 住宅用地供给降低，商用土地供给增多：住宅用地供给同比降低30，商用土地供给同比增加22。 土地成交楼面价回落，开发商拿地热情不高：住宅用地成交楼面价同比有显著回落，受宏观调控，消费者观望气氛浓厚，商品房去化缓慢，资金回笼慢，资金链担心加上金融危机冲击，造成开发商放缓施工进度，拿地热情不高。 土地市场仍然冷清，市场整理还将延续下去，供给量上升，政府调整土地出让价格成明年土地市场格局。 返回 八、总结首先，受10月开始国家宏观调控，及去年9月爆发世界金融危机影响下，鄞州区房地产开发有所放缓，但经济适用房投资显著开始走高；开发商资金日益担心，不仅银行贷款出现负增加，商品房销售也有所下降。另外，房地产开发过热问题也开始显现，在现在经济形势下商品房完工面积加速回升，也会增加商品房供给量及空置率。 第二，宁波市房地产成交量同比去年同期下跌了34%，不过鄞州成交均价却没有受到任何影响稳定在8500元/平方米。这关键是因为鄞州房地产商通常是以成本法来确定房价，开盘楼盘土地通常是在招牌挂所得。即使鄞州土地价格飞涨，但楼面均价仍然坚挺在3500元/平方米。伴随全球经济复苏，鄞州先已借助其特有优势，吸引着各界投资者、著名企业，所以它房价伴随经济危机消退，在度下六个月将会有所上升，还是会保持在85001元/平方米。第三，鄞州高级酒店业竞争已经开始很猛烈，现在已建成2家五星级酒店，而它们入住率却只有49%，但正在筹建五星级酒店却又有2、3家，这将造成酒店供给远远超出它需求。最终，鄞州写字楼市场没有形成足够规模，关键是因为宁波市场上需求不够，鄞州是一个传统工业制造型城市，缺乏外贸、物流、船运等对写字楼有强烈需求中小型服务性，而伴随宁波经济快速发展，高科技企业也逐步增多，在宁波入住写字楼通常是金融业或其它大型著名企业。这种情况也反应在宁波写字楼售价和租金上，这同时也带动出鄞州一批对写字楼需求强别服务性企业。总来说，鄞州商品房、写字楼价格较在宁波相对是比较低，是一个价格洼地，未来有一定潜力可挖；但高端酒店竞争在未来会很猛烈，缺乏投资机会。返回