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帝全部花园尾房推广及促销方案

目 录
一、市场调研和分析 …………………………（2）
1) 国家房产政策
2) 区域竞争对手分析
3）尾房市场现实状况
二、项目分析和定位 …………………………（2）
1) 项目资料
2) 项目劣势分析
3) 项目优势分析
4) 市场机会点
5) 市场威胁点
6) 市场定位
三、企划方案……………………………………（3）
1)市场地位
2)广告策略
3)媒体选择
4)广告预算
5)销售道具
四、销售推广……………………………………（4）
1） 广告宣传
2） 价格策略 ①定价标准
②一房一价表
③价格趋势
3） 活动策划
五、案场实施……………………………………（6）

正 文
一、市场调研和分析
1)、国家房产政策：“国六条”提出，对大户型住房销售产生一定影响。
2)、区域竞争对手分析：A.“金全部华庭”：价格稍低；建筑外立面明朗，但户型设计不太合理。
B.“南华康城”：小高层，温泉入户，电梯出入，但价格偏高。
3）、尾房市场现实状况：人气不旺、客流量少、价位高去化难。
二、项目分析和定位
1)、项目（剩下房源5楼）资料：
A.数量：(5F—21套，占65%；4F—9套，占28%；其它占7%)
B.户型及面积：（多为139㎡三室两厅两卫或复式）
C.配置：车库、储藏室。
D.分布：28#-（8套）、29#-（2套）、30#-(2套)、31#-(5套)、32#-(2套)、35#-(3套)、
36#-（5套）、15#-（3）套
E.剩下5楼朝向向阳，采光合理，户型合理（局部不合理）
F.用户意向点：低楼层、配有车库。
G.未签约原因：楼层高；位置偏；总价高；
2)、项目劣势分析：
A. 楼层高；
B.位置不理想；
C.价位高（尤其总价），无价位优势，去化难；
D.户型面积偏大；部分房型设计不合理，厨房小，卧室和客厅偏大。
E.用户看房不方便（没钥匙、五楼和阁楼间没有楼梯、看房通道不畅）
3)、项目优势分析：
A．顶层有阁楼，无偿赠予；
B．高楼层采光好，空气好，视野开阔，景观好，私密性强；
C．大客厅、大卧室、大露台气派；
D．楼上楼下多个卧室并配有车库，买房一步到位；
E．住顶楼，上上下下有益健康；
F．起居空间和居住空间分为上、下两层，楼上楼下空间自由，生活有层次、有情趣；
G．阁楼功效颇多 ，可依据自己喜好设置健身房、棋牌室、书房、娱乐室、收藏室；
H．空中小复式，有性价比优势；
I．帝全部花园地处菏泽关键地段，升值潜力无限所以本项目有地段优势。
4)、市场机会点：买一层送一层，花单层楼房钱，得别墅般享受。
5)、市场威胁点：A．楼层高不符合菏泽人民居住习惯；
Ｂ．区域竞争（南华康成、金全部花庭）对手带来压力，竞争猛烈；
Ｃ．套数多、抗性强；
Ｄ．总价高。
6)、市场定位：空中别墅，别致小复式，多层价格得别墅视野。
三、企划方案
1)、市场地位：○帝全部花园属高级住宅区，是社会高层人士之选择
○小复式为高尚住宅区内气派房源。
○小复式是一个身份、地位象征，住小复式业主是知道享受生活、有层次人。
2)、广告策略：着重宣传“买一层送一层更送大露台”“空中别墅”“别致小复式”等概念，给予阁楼生命、多用途，并引导用户认识这一点，使它形象化。阁楼提议用途：健身房、棋牌室、书房、客卧、孩子爱好房、收藏室等。
○拥有小复式，即拥有健康，又能够欣赏无限美景，视野宽广，心胸也会随之开阔……
○拥有小复式，可节省能源，迎合了国家“建设能源节省型社会”要求。
○拥有小复式，拓宽了生活空间，生活能够愈加丰富，满足不一样人不一样需求。
3)、媒体选择：齐鲁晚报、牡丹晚报、专业杂志、短信、宣传单页、条幅。
A.报纸：齐鲁晚报1/4版，彩色；牡丹晚报半版，彩色。报纸宣传关键是引导优势。提倡一个买阁楼享受生活方向，同时经过媒体渲染一个家庭温馨和浪漫。经过亲切生活画面来增强和用户沟通亲和力，着重经过“家”来表现，暂有四个方案：
○一家三口，妻子抱着孩子依偎在丈夫怀里在阁楼平台上遥望、欣赏璀璨夜空画面。
——送家一个楼上大露台，送你一片别样天空，一个温馨家。
○一家三口爬楼梯，愉快追逐着 / 在健身房跑步机上锻炼。
——拥有楼梯，拥有更多健康和生活情趣。
○父亲和儿子在阁楼棋牌室里厮杀，婆婆在楼下厨房里张罗，妻子在琴房里教导孩子练琴。
——生活其乐融融不是没有理由，在这里她们有更多空间和自由来支配，生活、幸福就是这么简单。
○丈夫在书房平静看书，妻子在楼下厨房愉快忙碌，儿子在自己天地——模型房里奋斗着，
——在这里有你想要任何空间，轻松实现梦想未来。
B.短信：帝全部花园高级小区，领秀菏泽居住新时尚，贺二期交房特推别致“小复式”大派送活动，买一层送一层、送健康，送南北大露台，送更多幸福和愉快。
贵宾热线：0530—5056888、5056999
C.宣传单页：宣传单页派送要有针对性，积累有效用户，经过对前期用户分析，抓住目标用户。派送范围：大型购物广场、中高级餐饮场所及娱乐休闲场所。
D.户外巨幅、横幅、展板、气球
○贺二期交房，精品小户型 ，火爆销售中!
○贺二期交房，用多层价买“小复式”送面积74—95㎡
○贺二期交房，“金帝坊”首期34套商铺 火爆预约中!
○贺二期交房，尊贵别墅仅26套立即公开!
○贺帝全部花园二期交房，推出精品小户型，火爆销售中！
4)、广告预算：A. 短信：3000元以内，0.08元/条，≥3000条，0.08元/条，总金额10%反赠；
（字数70个（含标点）；
B. 横幅：(规格:0.7m×10m)：20条（5天）：1800元，
20条（15天）：3400元，
巨幅：（规格：10m×4m）：数量：4
价格：400×4=1600元。
5)、销售道具：A.五楼、阁楼室内装修效果图，（古典、简约等不一样风格）可满足不一样层次用户不一样需求，
B.五楼家俱配置图，
C.楼和阁楼间工艺楼梯，既美观又便于用户看房；室内楼梯作为一个装饰，既实用，又给予居室以现代生活气息。
D.阁楼样板房（若样板房有难度可做模型）愈加直观。
E.海报POP促进性传输，在售楼现场使用POP吸引看楼人群，使用户对帝全部花园形成深入认知、了解，促进购置决议形成。
四、销售推广
1）、广告宣传：报纸广告，海报，短信，宣传单页，展板，易拉宝，巨幅、横幅、喷绘广告，加强累积性传输进行楼盘形象、卖点诉求，产生影响作用。条幅广告尤其是挂在显著地段巨幅应在同一天打出，这么比零碎出击更有视觉冲击力。
2）、价格策略
A.定价标准：○整个销售推广过程打着让部分利给消费者旗帜，在降幅不大情况下我们必需配合宣传，给消费者营造一个让利售房不是关键目标，回馈用户、并帮助用户享受生活才是关键。提议4楼价格提升，和5楼价格拉平，在价格一样情况下，买房人自然会选送阁楼5楼，从而达成先去化5楼目标，
○价格不应有太大波动（差价太大这么不仅给已购用户利益和精神上带来沉重打击，也损害了开发商市场形象，不便以后别墅和商铺销售。）
○景观房（30、31、32）价格要高于位置较偏35、36，尤其是32号楼。
B. 价格走势：别致小复式是为五楼、阁楼新定位，应在它原来价位基础上考虑到新定位，它价格走势还要依据以后销售情况。
C.一房一价表（另附）
3）、活动策划（6月26——二期交房）
A.户外设点推广：在人流量大南华购物广场设点进行推广，派发宣传单，并经过赠予太阳帽、太阳伞、手提袋（带有帝全部花园字样）等小礼品吸引人，聚集人气，达成扩大宣传、提升著名度。
时间：6月24、25；7月1、2、8、9、15、16、22、23、29、30。然后依据此活动对本月销售情况影响决定是否继续。
活动道具：◆销售员二名◆接待桌一个◆太阳伞两把◆座椅二把◆饮用水数瓶
◆宣传单页若干◆户外展板多个◆小礼品若干个
B.现场销售：○隐性降价 价格策略关键方法就是降价，不过降价也不能完全大张旗鼓降价，尾盘降价策略要采取更具人情味方法，就是所谓“隐性降价”，如降低首付款、送花园、送绿化、为用户提供更周到便利服务等。
具体以下：
●用户和亲戚好友或销售现场临时配成多人集体购房方法，给不一样首付款打折方法，调动用户主动性，让用户去为我们找用户。
1人：98折
2人：98×98折
3人：98×98×98
……　
○显性降价分三个阶段将优惠进行到底。
·6.26—6.30内定房优惠25元/㎡最终优惠机会
阶段（一）
·6.26—6.30内交定金优惠50元/㎡
·7.1—7.10优惠活动赠小型家电………………………阶段（二）
99折
·借二期交房开展活动（抽奖） 98折 ………阶段（三）
95折
（价格策略一定根据要求时间实施，让用户有紧迫感，切其切实感觉到这是最终机会。）
○降价限购 将
C.营造口碑
○好品牌不仅是修建出来，也是住出来，当有了口碑后，自然价值和人气全部会上去，所以能够借助一期业主来营造极好口碑。她们口碑是项目最好传输方法，以家庭为单位开展才艺、拔河、游泳比赛、答谢会、睦邻活动、帝全部花园征文等形式活动，展示帝全部花园业主丰富文娱生活，增加业主间交流　最关键是为楼盘做宣传。在这个物欲横流社会，气氛是很关键，感染力也是不容忽略，我们经过一期业主营造生活气氛使持币观望着感受到自己入住后感受能下决心来购房，而且也表现了开发商对已交出工程继续关注，有利于提升开发商形象。
○制造关联性传输，提升著名度、美誉度：利用突发事件制造事件变新闻报道、专栏文章，形成口碑，聚集人气。
D.其它活动：
○老业主带意向用户送神迷小礼品，最终签下来可奖励：一个1000，两个……由老业主带来享受优惠。
○给用户装修提议或帮用户联络专业室内设计顾问，无偿赠予装修方案或装修打折。
○在这个期间预定用户另可赠予购物券、优惠券（如银座、南华购物广场或健身房、美容室）
五、案场实施
1）制作展板、小型布幅等装饰售楼中心，增加销售气氛
做一块“倒计板”悬挂在售楼中心里，上面写着“您还剩□□个选择机会，只剩□□天能够享受优惠”，天天修改一次，很多用户购房主动情绪就这么被那些一天天降低数字调动起来；使那些持币观望者快点付诸行动。
2)统一销售说辞(能否成交关键在销售现场)
严格要求销售人员，制订15秒、30秒和2分钟标准销售说词，每人一份并结合五楼家俱配置图和阁楼装修效果图‘声’、‘图’并茂，加强传输力度。销售人员要热情有礼、百问不厌，让消费者买到最适合自己且性价比最高房子，让消费者切实感觉到我们真诚和贴心，有利于深入提升开发商形象。

五楼销售说词

这是理想和现实完美结合精巧户型。在这里，生活理想主义和居家实用主义完美演绎。房型方正大气，南北通透，采光、采气、通风效果好，而且居于最高处洁净、卫生且私密性高。享多层价，买一层送一层，房间利用率大大提升，能够依据自己喜好将多出房间做视听室、健身房、娱乐室、书房、棋牌室等愈加地丰富自己生活，愈加好享受生活、享受生命。不收管理费高空露天平台是专属于自己空中花园，享受别样空中庭院生活是多少人梦寐以求，在这个复式住宅你能够轻松实现这个梦想。汽车横空出世，大家以车代步，越来越少人经过运动锻炼身体，在这里爬楼回家就能够使您轻松、愉快锻炼身体。身居高处更显尊贵。
小复式楼上楼下多个房间可支配，而且还配有车库，有眼光你买房能够一步到位，不再有后顾之忧。伴随已出台国家房产政策实施，这种豪华、气派大面积居室将越来越稀有，握有一幢这么房子就等于拥有升值潜力无限无风险“股”。